(價(jià)值管理)土地開發(fā)價(jià)值研究

1、（價(jià)值管理）土地開發(fā)價(jià)值研究20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有土地價(jià)值的研究成功的房地產(chǎn)投資在于土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。價(jià)值和金錢都是壹種觀念，價(jià)值處于波動(dòng)之中，房地產(chǎn)也處于波動(dòng)之中。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而言，對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)尤為關(guān)鍵。不同的價(jià)值觀以及不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向賦予土地不同的靈魂，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的不同。所以說(shuō)，對(duì)土地價(jià)值的挖掘，即是對(duì)金錢和價(jià)值的認(rèn)識(shí)。也就是說(shuō)，土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)是成功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。壹、對(duì)土地價(jià)值的研究從宏觀和微觀倆個(gè)方面分析1 、宏觀分析即土地SWOT （深層次）分析1 ）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)；2 ）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)；3

2、）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)；4）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。此分析包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途和預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等。4 、微觀分析即是項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查，包括：1 ）地理位置；2 ）地質(zhì)地貌狀況；3 ）土地面積及紅線圖；4）土地規(guī)劃使用性質(zhì)；5）七通壹平現(xiàn)狀；6）和產(chǎn)品定位的關(guān)聯(lián)性。二、土地價(jià)值的影響因素對(duì)開發(fā)商的啟示：1 、城市性質(zhì)對(duì)地價(jià)的影響城市的性質(zhì)指城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所處的地位和所起的作用，是城市主要職能的反映。城市性質(zhì)的差異，是決定城市地價(jià)水平的壹個(gè)重要因素。城市性質(zhì)制約著城市的經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、城市風(fēng)貌、城市建設(shè)特別是土地使用

3、的構(gòu)成等各個(gè)方面，而不同性質(zhì)的土地使用在經(jīng)濟(jì)效益上是有很大差異的，壹個(gè)城市的職能越多，越能強(qiáng)化城市發(fā)展的聚集效益?，F(xiàn)代城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越大，如金融貿(mào)易、信息展覽、運(yùn)營(yíng)管理、旅游服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)越發(fā)達(dá)，地價(jià)水平越高。因此，開發(fā)商在研究土地價(jià)值時(shí)首先應(yīng)該結(jié)合城市性質(zhì)加以分析，且考慮城市性質(zhì)和所開發(fā)產(chǎn)品的契合程度，契合度越高則產(chǎn)品前景越好，土地也就越有價(jià)值。2 、城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃綱要綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模、容量和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)工程設(shè)施，且保證城市每個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)、途徑、程序的優(yōu)化和布局的科學(xué)性。城市總體規(guī)劃

4、的科學(xué)和否，在很大程度上影響著城市土地價(jià)格。從城市整體層面來(lái)見，城市未來(lái)地價(jià)的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)，這些因素主要是由城市總體規(guī)劃決定的。從城市局部地域來(lái)見，地塊的用途、開發(fā)強(qiáng)度及環(huán)境控制等決定地價(jià)的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。土地價(jià)格尤其是城市土地價(jià)格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對(duì)土地利用前景的預(yù)期也是影響土地價(jià)格的重要因素。因此，城市規(guī)劃的指導(dǎo)作用和前瞻性在很大程度上能夠決定土地的利用前景，開發(fā)商對(duì)此應(yīng)該高度關(guān)注。3 、城市規(guī)模對(duì)地價(jià)的影響城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模，因?yàn)槌鞘杏玫匾?guī)模隨著城市人口數(shù)量

5、的浮動(dòng)而變化，所以，城市規(guī)模通常按城市人口劃分為特大城市、大城市、中等城市、小城市等。總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模直接影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、交通運(yùn)輸、城市布局、城市的環(huán)境等壹系列問題，對(duì)城市地價(jià)水平有較大的影響。城市規(guī)模越大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高，交通運(yùn)輸系統(tǒng)越復(fù)雜，城市環(huán)境的營(yíng)造越困難且成本越高，土地級(jí)差收益也越高。同時(shí)，按照我國(guó)城市土地使用的現(xiàn)狀，城市規(guī)模越大，人口越多，人均用地指標(biāo)越低，意味著土地供給和需求的矛盾越突出， 土地資源短缺情況越嚴(yán)重， 地價(jià)水平越高。因此，開發(fā)商在研究土地的價(jià)值的同時(shí)能夠更多的考慮到供需狀況，同時(shí)以城市規(guī)模作為依據(jù)。4、城市土地利用結(jié)構(gòu)對(duì)地價(jià)的影響城市土地

6、的利用結(jié)構(gòu)指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內(nèi)部各個(gè)組成部分用地的構(gòu)成和比例。不同性質(zhì)用地的價(jià)格差異是普遍存在的，而且相差很大。壹般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地地價(jià)最高，辦公和住宅用地次之，工業(yè)用地地價(jià)最低，因此總體規(guī)劃確定的城市用地構(gòu)成和地價(jià)總體水平及地價(jià)總量密切相關(guān)：地價(jià)總體水平和商業(yè)用地的比重成正比例關(guān)系，而和工業(yè)用地的比重成負(fù)比例關(guān)系。商業(yè) 用地在城市中的比重主要取決于城市的職能特點(diǎn)及規(guī)劃用地的功能 分區(qū)。同時(shí)，用地結(jié)構(gòu)的合理化既有賴于土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，也有 賴于城市規(guī)劃的政策調(diào)節(jié)，城市規(guī)劃在遵循“充分發(fā)揮土地使用效 益”的原則下優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，有利于提高城市地價(jià)的整體水平。因此

7、，開發(fā)商在研究土地結(jié)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值的的影響是更多的應(yīng)該以城 市職能以及城市規(guī)劃方向作為指導(dǎo)。5 、城市用地空間布局對(duì)地價(jià)的影響 區(qū)位地價(jià)級(jí)差是導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)演變的基本動(dòng)因之壹。反過來(lái)，城 市總體規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)也會(huì)對(duì)城市地價(jià)的空 間差異產(chǎn)生影響。它具體體當(dāng)下城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定土地價(jià)格的 分級(jí)體系；商業(yè)、住宅、工業(yè)等功能用地的聚集程度決定了房地產(chǎn)價(jià) 格總體水平和不同土地等級(jí)間價(jià)格差異的幅度，即城市用地功能分區(qū) 及用地功能混合情況決定了地價(jià)級(jí)差，規(guī)劃道路運(yùn)輸網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路密 度和地段價(jià)格直接相關(guān)。對(duì)于壹般城市而言，聚集程度及交通區(qū)位是影響地價(jià)的倆個(gè)最主要的 因素。首先，用地聚集

8、程度越高，尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)、辦公樓宇等聚集程度高的城市各級(jí)中心地區(qū)，往往是地價(jià)峰值區(qū)。其次，城市房地 產(chǎn)價(jià)格上漲最快的地區(qū)壹般是交通便捷的地區(qū)，尤其是城市新發(fā)展區(qū)。規(guī)劃新開通干道、高速公路出入口倆側(cè)土地，地價(jià)迅速上漲，表 明交通條件的改善對(duì)城市土地價(jià)格的提高起著直接的促進(jìn)作用。聚集程度較高、交通條件優(yōu)越的地段不僅本區(qū)域地價(jià)水平較高，而且通過傳遞、擴(kuò)散作用，能夠帶動(dòng)周邊地域地價(jià)水平的提高，從而影響城市 地價(jià)的整體水平。綜上所述，在城市土地價(jià)值研究的同時(shí)應(yīng)該考慮很多宏觀影響因素，而宏觀因素大多有城市性質(zhì)和城市規(guī)劃決定。城市性質(zhì)決定了城市規(guī)劃方向，城市規(guī)劃方向又決定了城市發(fā)展規(guī)模、城市土地利用結(jié)夠、

9、城市用地空間布局，這些都是宏觀層面上影響土地價(jià)值的因素。城市規(guī)劃是壹個(gè)城市發(fā)展的主要方向，它決定了城市快速發(fā)展的核心區(qū)域、決定了城市的主要走向，城市的發(fā)展前景、某塊土地的利用前景都和城市規(guī)劃息息相關(guān)，因此，開發(fā)商在研究壹?jí)K土地的價(jià)值之前對(duì)這個(gè)城市的規(guī)劃的充分了解是十分重要的。三、土地價(jià)值的影響因素能夠分為如下幾項(xiàng)：1 、土地形狀：形狀規(guī)則方正的土地便于利用和規(guī)劃設(shè)計(jì)，其市場(chǎng)價(jià)值大于同等條件形狀不規(guī)則的土地。另外，如果形狀越復(fù)合待開發(fā)產(chǎn)品，則對(duì)于開發(fā)商而言價(jià)值越高。2 、土地面積：面積適中的土地能夠面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在壹定程度上限制土地的使用。但不同的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)對(duì)土地面積需求不同

10、，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標(biāo)。3 、交通環(huán)境：壹般而言，便利的交通會(huì)提高土地的使用價(jià)值。但運(yùn)營(yíng)活動(dòng)性質(zhì)不同，對(duì)交通環(huán)境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對(duì)交通環(huán)境的要求就截然不同。4、區(qū)位條件：區(qū)位在壹定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研基地等。如對(duì)商務(wù) 活動(dòng)的選址。5 、土地性質(zhì)：主要指土地的權(quán)屬。不同的權(quán)屬在進(jìn)入市場(chǎng)后會(huì)面臨不同的費(fèi)用和辦事程序，在壹定程度上會(huì)影響使用者的投資成本。6 、建設(shè)現(xiàn)狀：地上建筑物或現(xiàn)階段的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)直接關(guān)系到拆遷、安置等方面的費(fèi)用，而且這部分費(fèi)用在開發(fā)成本實(shí)際中的比重越來(lái)越大。7、土地七通壹平狀況：土地基礎(chǔ)設(shè)施

11、的配備程度、管線的連接程度直接決定了土地的運(yùn)營(yíng)成本以及后續(xù)活動(dòng)的進(jìn)行，七通壹平狀況越好越能節(jié)省許多后期投資成本，因此此類土地價(jià)值也會(huì)相對(duì)較高。8、片區(qū)規(guī)劃：城市規(guī)劃影響著城市的發(fā)展，對(duì)城市建成區(qū)而言主要影響片區(qū)未來(lái)的配套和建設(shè)強(qiáng)度，對(duì)城市郊區(qū)甚至農(nóng)村用地而言則意味著土地性質(zhì)確定。9 、投資目的：由于目前涉足土地開發(fā)的企業(yè)越來(lái)越多，而且規(guī)模越來(lái)越大， 對(duì)這些 X 公司而言土地運(yùn)營(yíng)或房地產(chǎn)開發(fā)可能只是整體投資計(jì)劃中的壹部分。其目的可能是為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創(chuàng)造利好消息來(lái)支撐 X 公司股票價(jià)格等等。不同的目的會(huì)對(duì)土地價(jià)值作出不同的判斷。這壹點(diǎn)必須在土地價(jià)值評(píng)判過程中事先明確。總之，土地的各類狀況在綜合考慮了城市規(guī)劃等宏觀因素之后