商貿(mào)城市場可行性調(diào)研報(bào)告

1、xxxx商貿(mào)城可行性研究報(bào)告xx營銷策劃有限公司2015年5月前 言市場調(diào)查是營銷策劃的前提和基礎(chǔ)，也是一切工作的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)?！皼]有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”。市場調(diào)查在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演著十分重要的角色，調(diào)查結(jié)果的好壞直接關(guān)系著產(chǎn)品定位方向，對整個(gè)產(chǎn)品營銷起著重要作用。為了解xx縣目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場行情，以及現(xiàn)階段xx縣居民對商業(yè)地產(chǎn)的需求情況，有針對性地收集更多的有關(guān)居民的投資期望，對投資價(jià)格的敏感性、傾向性問題，我司組織人員針對xx縣房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了全面調(diào)查，此次調(diào)查旨在對xxxx商貿(mào)城提供參考建議。xx縣調(diào)說明在對項(xiàng)目所處區(qū)域及產(chǎn)品、銷售現(xiàn)狀有了大致了解的基礎(chǔ)

2、上，我司項(xiàng)目組因地制宜的選擇了市調(diào)方法并進(jìn)行了周密部署，組織了本次市調(diào)?；诖?，市調(diào)最終獲取了較為全面、細(xì)致而客觀的資料數(shù)據(jù)，以供貴司參考。一、調(diào)研目的1、了解本項(xiàng)目的價(jià)值屬性；2、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；3、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；4、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭態(tài)勢；5、了解xx縣房地產(chǎn)開發(fā)及營銷政策形勢；6、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣。二、調(diào)研時(shí)間2015年5月2日2015年5月6日，為期4天。三、信息來源實(shí)地考察、深度訪談、業(yè)界咨詢、網(wǎng)絡(luò)收集四、調(diào)研區(qū)域xx縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)五、調(diào)研對象行業(yè)內(nèi)人士、當(dāng)?shù)馗麟A層居民、各行業(yè)品

3、類商戶及終端消費(fèi)者等。3一 項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目名稱 “xxxx商貿(mào)城”2、 項(xiàng)目開發(fā)背景 xxxx商貿(mào)城位于xx縣新舊s212交匯處，是北入xx的必經(jīng)之路。大橋路（舊S212）為xx縣主干道，貫穿縣城區(qū)域南北，新s212連接高速及郴州，是xx經(jīng)濟(jì)及交通的輸出道路，項(xiàng)目以北為黃泥、金龜、太和、柏林、樟樹等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通發(fā)達(dá)便利。宗地原面積約172余畝，地形較以土丘為主，平地時(shí)，工程量較大，但臨街面長，項(xiàng)目地塊暫可作為為商業(yè)用地。3、 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評估。（2） 對項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，

4、并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4） 對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5） 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。二 xx縣概況一、城市總體概況1、地理位置 ：湖南東南部，郴州市北陲xx縣是郴州市下轄縣。東領(lǐng)資興市，南連蘇仙區(qū)，西靠桂陽縣，北接安仁縣及衡陽市耒陽，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。2、行政區(qū)劃分及人口xx縣 xx縣總?cè)丝?5萬（2012年統(tǒng)計(jì)），縣政府駐便江鎮(zhèn),城區(qū)人口24.5萬人。xx縣轄區(qū)總面積約1979平方公里，屬于中小城市，但作為縣一級城市24.5萬人的城區(qū)人口，也較具一定的城

5、市規(guī)模。3、交通條件：聯(lián)接周邊縣市的交通樞紐（1）公路：107國道、京珠高速公路、S212省道l 107國道：公路北向南橫貫xx，向北經(jīng)耒陽可達(dá)衡陽、長沙，向南可抵韶關(guān)、廣州等各大中城市。 l 京珠高速公路：與107國道平行，通車加強(qiáng)了高速的南北交通。l S212省道：作為重要的生態(tài)和旅游線路，S212由東北向西南徹底貫穿永州，加強(qiáng)永州與周邊的聯(lián)系，為永州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 （2）水路:便江水路 便江上承東江，下接湘江，直入長江，一年四季通航，是整個(gè)郴州市唯一的水運(yùn)航線。4、產(chǎn)業(yè)概況（1）農(nóng)業(yè)：“烤煙之鄉(xiāng)”、“油茶之鄉(xiāng)”（2）工業(yè)：中國銀都 “冶煉之鄉(xiāng)”（3）服務(wù)業(yè)：圍繞銀器的商業(yè)、

6、旅游業(yè)蓬勃發(fā)展xx縣商業(yè)活動的活躍是從1995年以后開始的，隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，xx縣的各主要商業(yè)區(qū)開始展露繁華，在零售上，多以街鋪的的零售模式為主。白銀交易構(gòu)成了xx縣商業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，以大橋路-干勁路為中心的xx縣中央商務(wù)區(qū)匯集了xx超過30%的白銀、黃金等貴金屬交易產(chǎn)業(yè)，而xx近年來旅游業(yè)也蓬勃發(fā)展，年來訪量逐年提高?！拘〗Y(jié)】u xx縣作為中國銀都，水路、陸路較為發(fā)達(dá)，與廣東省、江西省距離較近，在發(fā)展上具有一定依傍優(yōu)勢。u 作為中國銀都，銀器文化水平高，帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,促進(jìn)城市居民愈加富裕u xx縣自然景觀資源豐富、旅游業(yè)蓬勃發(fā)達(dá)，為吸引外地投資者提供一定的條件二、城市文化背景

7、中國銀都xx縣位于湖南省郴州市北部的這個(gè)小城，看起來并不起眼，但說出它的名號，整個(gè)白銀界卻都很清楚其中的份量。早在2002年首屆中國國際白銀年會上，xx便以年產(chǎn)1500噸占全國產(chǎn)量1/4強(qiáng)的地位被業(yè)界譽(yù)為“中國銀都”，2004年更是得中國有色金屬工業(yè)協(xié)會正式掛牌予以確認(rèn)。2005年，xx共生產(chǎn)白銀1890噸，占全國產(chǎn)量的28.5，連續(xù)8年成為全國最大白銀產(chǎn)地“銀都”稱號名副其實(shí)。 據(jù)了解，xx全縣共有規(guī)模以上金銀企業(yè)191家，產(chǎn)值過5000萬元的29家，過億元的13家，納稅過1000萬元的7家，相關(guān)從業(yè)人員有3萬多人。2005年，該縣金銀產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16.5億元，總產(chǎn)值占到全縣GDP的33.

8、1；實(shí)現(xiàn)稅收1.7億元，占財(cái)政收入的34.6。“xx不產(chǎn)銀，有的只是煉銀的手藝，正是從各種廢棄物里，xx人挖到了自己的第一桶銀”。 除金銀之外，鉛、銅、銻、鈀、銦、鉬等以稀有金屬為主的接近30種金屬都被提煉出來，真正做到了對原料的吃干榨凈”。 每年循環(huán)利用的“三廢”達(dá)50萬噸以上，已經(jīng)成為我國重要的有色金屬廢棄物重要處理基地。 【小結(jié)】總體上，xx縣的白銀文化有著多年積淀的豐富內(nèi)涵，但現(xiàn)代的商品經(jīng)濟(jì)及快速的城市化對傳統(tǒng)生活的沖擊較大，文化背景對城市建筑的影響較小，在城市建設(shè)中也較少體現(xiàn)傳統(tǒng)的文化特色。反而因白銀產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成長起來的手工業(yè)者、私營業(yè)主等構(gòu)成了一個(gè)較為廣泛的高端收入階層，對當(dāng)?shù)氐姆?/p>

9、地產(chǎn)市場消費(fèi)產(chǎn)生了較大的影響。三、城市經(jīng)濟(jì)分析1、xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展（1）GDP增長：經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但規(guī)模仍較?。?010-2014年xx縣GDP走勢）xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于市內(nèi)中上水平2014年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到266.82億元，由2010年的151.8億元已增長了67百分點(diǎn)。與市內(nèi)各市相比，xx縣總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模處在中上水平，與其他地區(qū)相比差距不大。由此可見，xx縣國民經(jīng)濟(jì)雖有長足發(fā)展，但上升空間仍然穩(wěn)定，國民生產(chǎn)水平與城鎮(zhèn)化水平仍將有序提高。（2） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析：白銀相關(guān)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)影響較大（xx縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化）xx縣的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成近年來變化不大，總體上工業(yè)及建筑業(yè)增長較快，在經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中所占的比重一直

10、占據(jù)60%以上。陶瓷業(yè)近年來始終保持穩(wěn)定快速增長，成為xx縣經(jīng)濟(jì)支柱，從事相關(guān)冶煉、加工、銷售等相關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)眾多，衍生出大量中高收入人群。白銀業(yè)總產(chǎn)值連年攀升，年增幅持續(xù)上揚(yáng)，已成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。（3）固定資產(chǎn)投資：投資進(jìn)入高速增長期近幾年來，xx縣的固定資產(chǎn)投資總額連年攀升，增長速率顯示全市固定資產(chǎn)投資已進(jìn)入高速增長期。2010年投資規(guī)模強(qiáng)勁擴(kuò)張，全年完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資85.2億元，比上年增長41.0%，截止2014年，全年完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資224.2億元，比上年增長23.3%，投資總額為建國以來該縣最高水平，凈增139億元，增量超過2012年全年的總和。2011年到201

11、4年投資增長基本達(dá)到23%以上，增速平穩(wěn)，投資結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化?！拘〗Y(jié)】u 目前xx縣國內(nèi)生產(chǎn)總值在郴州市排名靠前，但增幅平穩(wěn)，發(fā)展?jié)摿Ψ€(wěn)定。u 近年來經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展軌道，固定投資高速穩(wěn)定增長，城市基礎(chǔ)建設(shè)日趨完善。u 白銀及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對xx縣經(jīng)濟(jì)的影響因素日益強(qiáng)大，隨著白銀產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其發(fā)展模式的不斷拓展，xx縣將有望對白銀產(chǎn)業(yè)更一步整合及發(fā)展。2、居民生活狀況（1）居民消費(fèi)不斷增長，增長水平不斷回落xx縣居民消費(fèi)增長緩慢，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)以前，消費(fèi)支出增長率達(dá)到20%以上，但近年來人均消費(fèi)支出增長水平不斷回落，2012年增幅僅1.2%，受全國經(jīng)濟(jì)形勢影響嚴(yán)重。值得一提的是，xx縣人均消費(fèi)總體

12、水平較高，達(dá)到近12000元大關(guān)，表明城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于發(fā)展型和享受型的形成階段，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較大的消費(fèi)潛力。（2）居民收入水平顯示出持續(xù)的快速增長趨勢（2010-2014年xx縣城鎮(zhèn)居民人均支配收入情況）2010年到2014年xx縣人均可支配收入持續(xù)上漲，2013年后隨著黃金白銀市場價(jià)格波動，增幅有所放緩。與同時(shí)期全國其他中部省份中小城鎮(zhèn)相比較，xx縣的收入處于前列，在郴州屬于中游水平。（3）居民人均儲蓄居省內(nèi)較高水平 （2014年郴州市各縣人均儲蓄/億元統(tǒng)計(jì)表）隨著近幾年xx縣人均收入的持續(xù)上漲，加上人均消費(fèi)增速較慢，造成居民人均儲蓄水平普遍較高現(xiàn)象，水平居全省前列。較高的儲蓄水

13、平，表明城市消費(fèi)潛力巨大，對消費(fèi)品的購買力能力較強(qiáng)，也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供較多的客戶基礎(chǔ)?！拘〗Y(jié)】u 目前xx縣的年人均可支配收入水平逐步提高，呈現(xiàn)良好的趨勢。u 收入水平的提高，一定程度上就提高了市民的購買力水平，刺激了其購買行為。u 城鄉(xiāng)居民收入增加的同時(shí)，生活消費(fèi)支出也穩(wěn)步增長，生活水平明顯改善，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將逐漸向滿足更高生活高層及投資性等多元化的方向發(fā)展。u 較高的人均儲蓄水平表明城市居民購買能力較強(qiáng)，具備改善性、投資性的能力，為本地項(xiàng)目發(fā)展提供了客戶基礎(chǔ)。四、城市規(guī)劃發(fā)展（一）xx縣城市規(guī)劃1、城市性質(zhì)及職能（1）城市性質(zhì)白銀文化生態(tài)旅游城市，中國銀都（2）城市職能 xx縣將建成以

14、白銀文化為特色、文化底蘊(yùn)豐厚，自然環(huán)境優(yōu)，產(chǎn)業(yè)實(shí)力強(qiáng)的山水園林城市。打造“文化藝術(shù)職能、生態(tài)旅游職能、產(chǎn)業(yè)基地職能、交通樞紐職能”的城市職能體系。l 文化藝術(shù)職能：白銀藝術(shù)文化展示及交流中心。l 生態(tài)旅游職能：千年銀都，一江丹霞的山水生態(tài)旅游l 產(chǎn)業(yè)基地職能：國家級循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。l 交通樞紐職能：貫通郴州市交通物流樞紐。xx縣城市總體規(guī)劃（20122030）中心城區(qū)用地規(guī)劃2、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)從xx縣未來城市發(fā)展空間來看，大致可以分為兩城七片區(qū)。兩城：以水北片區(qū)、水南片區(qū)為核心的老城區(qū)，是目前xx縣商業(yè)、居住及行政中心，隨著向南部碧潭新城區(qū)的拓展，主城區(qū)的城市功能將進(jìn)一步趨于完善。七片區(qū)：北

15、部水南片區(qū)、水北片區(qū)，以居住、商貿(mào)、旅游為主；中部尋花經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和東南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主；東西部碧塘生活片區(qū)和行政文化片區(qū)，未來將是主城區(qū)的主要補(bǔ)充部分，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、科教、居住等功能。目前碧塘新區(qū)與主城區(qū)的融合進(jìn)程較快，帶動了區(qū)域的房地產(chǎn)市場開發(fā)。xx縣城市總體規(guī)劃（20122030）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)3、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平及未來規(guī)劃根據(jù)2010年的人口普查數(shù)據(jù)，目前全市居住在城鎮(zhèn)的人口為45.5%，而根據(jù)未來規(guī)劃，xx縣的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平將進(jìn)一步提高。4、近期城市發(fā)展方向xx縣中心城區(qū)主要體現(xiàn)出一江兩岸的建設(shè)現(xiàn)狀，目前城市已初步呈現(xiàn)兩條發(fā)展軸線。（1）東西發(fā)展軸：它是城市建設(shè)

16、發(fā)展的主要軸線。沿此軸線向東西方向擴(kuò)展并跨越昌江，使城市獲得廣闊的發(fā)展空間，規(guī)劃城市新的行政辦公、商業(yè)金融、風(fēng)貌展示等用地，使城市的功能日臻豐富完善。（2）南北歷史軸：此軸線作為xx縣城市歷史形態(tài)變遷的一條主線，主要沿昌江兩岸展開，體現(xiàn)了xx縣陶瓷文化由北向南的發(fā)展歷程。這條軸線將主要圍繞昌江兩岸的景觀建設(shè)而展開，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃對歷史文脈的繼承與發(fā)揚(yáng)。南軸觀景軸展發(fā)北西東【小結(jié)】u 從目前的xx縣的城市建設(shè)規(guī)劃來看，城市發(fā)展的主要方向是西南方向，而東北方向城市擴(kuò)展的空間不夠，發(fā)展受限。u 碧塘新區(qū)提供了未來主城區(qū)發(fā)展的主要儲備用地，而便江區(qū)的水北片區(qū)為老城區(qū)，用地有限，形成了以干勁路、大橋路等為

17、主干的城市商業(yè)中心，未來將以商業(yè)開發(fā)以及舊改項(xiàng)目為主。三、項(xiàng)目情況1、 地塊位置xxxx商貿(mào)城位于xx縣新舊s212交匯處，是北入xx的必經(jīng)之路。大橋路（舊S212）為xx縣主干道，貫穿縣城區(qū)域南北，新s212連接高速及郴州，是xx經(jīng)濟(jì)及交通的輸出道路，項(xiàng)目以北為黃泥、金龜、太和、柏林、樟樹等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通發(fā)達(dá)便利。2、 地塊規(guī)模xxxx商貿(mào)城原宗地面積約172畝。3、 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施xxxx商貿(mào)城地塊處于xx縣北大門，距xx縣核心商業(yè)區(qū)域約2公里，距xx銀都汽車總站700米。目前xx縣商業(yè)主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，老城區(qū)局部道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。4

18、、 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，定位為“城市名片商業(yè)群拉動周邊發(fā)展”的模式。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢引導(dǎo)。土地年限為40年，xx縣缺乏專業(yè)型新一代商業(yè)地產(chǎn)，通過合理的營銷手法可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。項(xiàng)目周邊目前的環(huán)境并不理想，丘林式土地不僅增加了開發(fā)成本還降低了地塊的商業(yè)價(jià)值，從而增加了項(xiàng)目開發(fā)難度。xxxx商貿(mào)城為xx縣第一個(gè)代表型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對周邊商圈的形成有極大的推動和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。該區(qū)域在可由政府重點(diǎn)打造一個(gè)體驗(yàn)式商貿(mào)城，拉動市場經(jīng)濟(jì)效益，利用便利的交通

19、優(yōu)勢，將市場經(jīng)濟(jì)的影響力迅速壯大至周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。5 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析地形地貌、地塊規(guī)模對項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)大型體驗(yàn)式商貿(mào)城的特征。發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。目前xx縣新一代商業(yè)地產(chǎn)市場缺乏，體驗(yàn)式商貿(mào)城屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在2015年中旬啟動本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在2015年底趕上銷售的黃金季節(jié)。隨城市的發(fā)展，xxxx商貿(mào)城將致力于提升xx縣白銀產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)的影響力,重整xx白銀行業(yè)分布零散的現(xiàn)狀，推動商貿(mào)城的迅速

20、形成，改變傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)商圈，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。6、已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)有針對性的對xx縣整體商業(yè)市場、房地產(chǎn)市場及消費(fèi)者調(diào)查。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共1620份，回收有效問卷1571份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分xx縣房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的各行業(yè)經(jīng)營戶進(jìn)行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（1）目前xx縣商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)

21、住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前總占地面積超過100畝地的項(xiàng)目已超過15家。因此，未來1-2年內(nèi)，xx縣住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購房者考慮的首要因素。而對投資客角度觀看，xx縣住宅市場回報(bào)率以相對較低。（2）商鋪投資消費(fèi)理念較為超前，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。經(jīng)過市場調(diào)查問卷得出的報(bào)告，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)

22、查中，40%的被訪者表示不會進(jìn)行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。（3）各行業(yè)競爭激烈，期待有效地進(jìn)行市場整合。僅26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競爭、周邊環(huán)境較差，導(dǎo)致商戶經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大經(jīng)營者已經(jīng)意識到統(tǒng)一的體驗(yàn)式商貿(mào)城整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場整合。說明長期以來xx縣各行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一體式”的消費(fèi)場所的出現(xiàn)。（4）撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強(qiáng)勢政策進(jìn)行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，30

23、%的經(jīng)營戶表示愿意進(jìn)場經(jīng)營。但在訪談?wù){(diào)查中，xxxx商貿(mào)城地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前經(jīng)營戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓?，要達(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力、財(cái)力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強(qiáng)勢廣告推廣政策覆蓋全縣，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（5）本項(xiàng)目地段價(jià)格不被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值暫需引導(dǎo)。只有15%的經(jīng)營戶認(rèn)同xxxx商貿(mào)城的發(fā)展前景，57%的市民對項(xiàng)目地塊未來5年內(nèi)的升值前景表示不看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對地塊表現(xiàn)不

24、足信心，是本項(xiàng)目發(fā)展目前的制約點(diǎn)?！拘〗Y(jié)】u xx縣經(jīng)濟(jì)活躍，市民中蘊(yùn)藏著巨大的市場購買力，由于商業(yè)地產(chǎn)的缺乏，且之前商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，投資信心不足，投資概念還有待改進(jìn)和引導(dǎo)。經(jīng)過近年來xx縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大部分大盤沿街商業(yè)的推廣銷售，已使得xx縣商業(yè)地產(chǎn)市場已有一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。而現(xiàn)有海匯國際商貿(mào)城和建材市場（未開工）與xxxx商貿(mào)城的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)略有雷同，將成為2015年相互競爭的商業(yè)樓盤，市場競爭的激烈程度將會非常劇烈，項(xiàng)目需要自身凸顯差異化，利用項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，以推廣專業(yè)運(yùn)營為核心，以招商帶動銷售，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播，方能從市場競爭中脫穎而出

25、。u 受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 四、xx縣商業(yè)現(xiàn)狀1、 xx縣商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧xx縣近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前xx縣的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì)70、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，xx縣一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消

26、費(fèi)市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“沿街排鋪”的經(jīng)營現(xiàn)狀。這一類商品交易場所的出現(xiàn)，使xx縣城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場所。隨著時(shí)代的發(fā)展，社會的變遷，目前為止xx縣還未出現(xiàn)成規(guī)模的專業(yè)型市場。近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)登陸xx縣，不但使xx縣民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品房住宅，更使xx縣城市格局再次突破。伴隨著這一類房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，xx縣已迫切需要商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使xx縣居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。五、項(xiàng)目地塊特征分析1、 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則方形用

27、地，以土丘為主地塊位置：新舊s212省道交匯處，屬xx縣區(qū)北部，非常靠近xx縣水北片區(qū)。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。地塊優(yōu)勢：通過新舊s212省道迅速連接xx城區(qū)、高速入口、郴州市、安仁縣為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性。2、 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的地塊周邊無任何的消費(fèi)場所，周邊居住者大部分為普通村民，且不遠(yuǎn)處的山上布滿墳?zāi)?，形象很差。因此，目前該地段人流量較小，但受新s212的改道周邊行車與日俱增。3 、 項(xiàng)目SWOT分析 機(jī)會 Opportunity1、 S212省道的規(guī)劃發(fā)展已逐步影響本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。2、 目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目市場基本屬于空白，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了一定的

28、市場機(jī)會。3、 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯，適合建設(shè)發(fā)展商貿(mào)物流型物業(yè)，降低經(jīng)營者成本。4、 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。5、 富有創(chuàng)意先進(jìn)的體驗(yàn)式營銷讓消費(fèi)者呼吁擁有一個(gè)成型的體驗(yàn)式商貿(mào)城。6、 xx縣擁有悠久的白銀歷史文化底蘊(yùn)，將讓市場有一定的商戶資源。 威脅 Weakness1、 項(xiàng)目偏離xx縣中心及xx縣重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃范圍。2、 項(xiàng)目成功運(yùn)營前，距離縣區(qū)較遠(yuǎn)，略顯荒涼，商業(yè)價(jià)值不高。3、 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)。4、 時(shí)代廣場操作失敗，對投資者影響較大。 優(yōu)勢 Strength1、 位于xx縣交通要道，緊靠xx縣北面進(jìn)城入口，沿街面長，具有較大的操作空

29、間2、 臨街面較長，在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，提高了整體商業(yè)價(jià)值3、 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化4、 老城區(qū)商業(yè)臟亂差，嚴(yán)重影響形象及停車不便，市場迫切需要一個(gè)新型的、科學(xué)合理的綜合商城。5、 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷手法較為傳統(tǒng)，具備較大的營銷操作性。 劣勢 Threat1、 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜，將增加施工難度，其中特別是項(xiàng)目的北面高差問題，較南形成北面的商業(yè)氛圍。2、 項(xiàng)目所在地所處的周邊狀況較差，有待改善。3、 項(xiàng)目偏離市中心，推廣難度加大【小結(jié)】u 本項(xiàng)目所處的地理位置并不明顯，且偏離城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景讓大部分市民具有抵觸心理，但可在項(xiàng)目開發(fā)過程中，

30、始終注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響。六、項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究1 、項(xiàng)目定位方案我司對本項(xiàng)目整體規(guī)劃分為商業(yè)和商貿(mào)兩大板塊定：商貿(mào)版塊：整合xx白銀行業(yè)為主題的特色街區(qū)、xx茶展示、紅木家具陳列和海寧皮革、義烏小商品特色街為主體；商業(yè)版塊：重點(diǎn)突出體驗(yàn)式概念，如引進(jìn)全國知名的高檔娛樂品牌，“奧特萊斯”式品牌直營店、1912情景街區(qū)、憶江南、蘇荷等高檔娛樂場所，打造以主題婚慶、婚紗攝影、特色餐飲、主題酒店、健身會所、酒吧為一體的永不落幕城市體驗(yàn)型新商圈！2、 項(xiàng)目定位方案提出背景xx縣新開發(fā)住宅商品房范圍已擴(kuò)散至項(xiàng)目周邊，且離本案僅有幾

31、百米之距。講給周邊住戶帶來一定的便利性。另一方面，項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)隊(duì)在對xx縣房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研時(shí)，首先發(fā)現(xiàn)白銀產(chǎn)業(yè)在xx縣的影響力尤為重要，但嚴(yán)重缺乏一個(gè)富有代表性整合整合xx白銀產(chǎn)業(yè)的商業(yè)體，其次縣城區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)具有前瞻規(guī)劃、高效運(yùn)營的專業(yè)化市場，這類市場對交通條件、后續(xù)運(yùn)營要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。因此，我司初步對本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為“體驗(yàn)式商貿(mào)城”。3、 項(xiàng)目定位方案市場調(diào)查結(jié)果（1）行業(yè)經(jīng)營戶對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城的認(rèn)可度調(diào)查結(jié)果顯示：76%的經(jīng)營戶看好并支持“體驗(yàn)式”商貿(mào)城在xx縣的發(fā)展。20%的經(jīng)營戶表示愿意在“體驗(yàn)式”商貿(mào)城誕生后進(jìn)駐經(jīng)營。大部分的經(jīng)營戶已經(jīng)意識到行業(yè)

32、分布零散，對經(jīng)營和消費(fèi)者都不好。“體驗(yàn)式”商貿(mào)城所具備的“一站購齊”、“價(jià)格更低”、“服務(wù)更好”是老商業(yè)經(jīng)營所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。也使本項(xiàng)目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機(jī)會。（2） 消費(fèi)者對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城的認(rèn)可度周邊消費(fèi)者對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城支持率為42%，對其無所謂的業(yè)主占了36%，對其不看好的占了22%。這表明：xx縣消費(fèi)者對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城認(rèn)可度比較高，由于xx縣場還不是很成熟，所以還有一半以上的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。（3） 市民對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城的認(rèn)可度從上圖可以看出，絕大部分市民支持xx縣出現(xiàn)大型的體驗(yàn)式商貿(mào)城。長期以來xx縣民購買白銀、茶葉、工藝品、婚慶用品等都

33、需要各個(gè)門店不斷的詢問價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“體驗(yàn)式”商貿(mào)城后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時(shí)間，提高購買效率，并能以更低的價(jià)格購買到所需要的產(chǎn)品。體驗(yàn)式商貿(mào)城在目前xx縣民心目中，仍然是一個(gè)市場空白點(diǎn)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑填補(bǔ)了該市場空白，并將取得良好的社會效益，一改目前沿街街鋪交通道路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。（4） 對“體驗(yàn)式”商貿(mào)城的地點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前xx縣白銀產(chǎn)業(yè)經(jīng)營戶中較為理想的集中型市場的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營戶選擇。調(diào)查結(jié)果顯示，目前有半數(shù)的經(jīng)營戶選擇了老城區(qū)附近。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了消費(fèi)者及經(jīng)營戶對項(xiàng)目周邊的地段暫時(shí)略有抗性，但另

34、一方面更反映出經(jīng)營戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、發(fā)展?jié)摿Φ刃袠I(yè)發(fā)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。4、 項(xiàng)目定位方案SWOT分析 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 Opportunity1、 經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“體驗(yàn)式”商貿(mào)城項(xiàng)目的出現(xiàn)2、 目前xx縣相關(guān)行業(yè)經(jīng)營面積已超過40萬平米，經(jīng)營戶近3000余家，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場資源的支持3、 縣政府看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施4、 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間5、 主題體驗(yàn)式營銷的發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的運(yùn)營提供了契機(jī)6、 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營7、 目前經(jīng)營戶的

35、分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的”體驗(yàn)式”商貿(mào)城填補(bǔ)市場空白 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness1、 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策2、 大橋路和干勁路周邊及柏林自發(fā)形成的白銀飾品交易區(qū)域難以撼動，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力3、 大部分經(jīng)營戶對2樓3樓的使用性均有抗性，使項(xiàng)目在銷售期將會面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解4、 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用5、 體驗(yàn)式商貿(mào)城的商業(yè)地產(chǎn)首次亮相于xx縣市民眼中，部分市民投資信心不足，市民對商鋪投資更為謹(jǐn)慎和理性6、 xx早期商業(yè)

36、運(yùn)營的不成功，讓部分市民對商鋪投資具有抗性，對任何項(xiàng)目更謹(jǐn)慎和小心 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 Strength1、 位于xx縣交通核心地段，依靠S212省道直接貫通南北，快速與各地建立聯(lián)系。2、 臨街面長，在建筑規(guī)劃上又適當(dāng)臨街面的延長，提高了整體商業(yè)價(jià)值3、 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化4、 本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會和空間較大5、 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資6、 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新xx縣商業(yè)新格局，成為市場領(lǐng)袖 項(xiàng)目發(fā)展劣勢 Threat（1）項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2）目前人流量有限，（3）商業(yè)氣氛尚不濃厚（4）仍有大部分經(jīng)營