“某某花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 土編制單位：*¥¥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時(shí)間： 二OO五年二月十六日“¥¥花園”項(xiàng)目位于*市涪城區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口， 綠線占地面積10008.4 平方米 （約 15.01 畝） ， 地塊西面北面臨街 （躍進(jìn)北路及待建的高水中路） ，沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長約 98 米，臨高水中路地塊長約 80 米，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨街面為一層臨時(shí)小門面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)。花園”（下簡稱：本項(xiàng)目）擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：小區(qū)總規(guī)劃綠

2、線用地10008.4 平方米（約 15.01 畝） ，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約 20000平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約 1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約 1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為 3500 平方米（其中中心綠地面積為 2000 平方米） ，建筑密度為35.33 ，容積率2.0 ，綠化率為 35?；▓@”擬計(jì)劃于2005年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于 2005 年 12 月開始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約 12 個(gè)月，預(yù)計(jì)于 2006年 6 月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約 12 個(gè)月。其項(xiàng)目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣 960 萬

3、元）人民幣 2696.11 萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入人民幣 3226 萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤總額為人民幣 312.14 萬元。自項(xiàng)目獲準(zhǔn)銷售開始起，擬計(jì)劃將當(dāng)月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項(xiàng)目開發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程，預(yù)計(jì)將于 2007年 2 月將完成土地抵押貸款清算工作。1、項(xiàng)目概況 042、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 043、市場分析和項(xiàng) 目定位 054、規(guī)劃發(fā)展建議 225、資源供給 246、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 247、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 258、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析 269、結(jié)論及建議 27一、項(xiàng)目概況：1 、項(xiàng)目名稱：“¥¥花園”開發(fā)建設(shè)單

4、位：* ¥¥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2 、 項(xiàng)目地理位置： 本項(xiàng)目位于 * 市涪城區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，其他幾面為待建設(shè)用地。3、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，2005 年政府將進(jìn)一步規(guī)土地市場化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005 年下半年到 2006 年將出現(xiàn)更多的市場空間，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開發(fā)的 100 余畝大盤的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤于 2005 年底或 2006年初動(dòng)工建設(shè)并于 2006年下

5、半年進(jìn)行銷售，其時(shí)機(jī)比較適宜。4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項(xiàng)目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約 170 米長。項(xiàng)目西面（躍進(jìn)北路對(duì)面）為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。并處于“花園星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：1 、土地調(diào)查：本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米11.72畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為*¥¥房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬*¥¥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時(shí)出租門

6、面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬¥¥公司，不存在大的拆遷難的問 題。3 、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就近接入。4 、 地塊交通條件調(diào)查： 本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善， 隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。 36 路公交車從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路經(jīng)過， 6 路、 27 路、 39 路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場分析和項(xiàng)目定位：一） 、市場分析：1） 2004 年

7、* 市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。 2004 年*市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣229122萬元，同比 2003年減少人民幣 93408.16萬元，負(fù)增長率為 28.96 。2） 、 2004 年商品房施工面積2026744 平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米） ， 施工面積比2003年減少 565874平方米， 負(fù)增長率 22。從施工面積構(gòu)成看， 其中住宅仍占主導(dǎo)地位， 為 1686960平方米，12270套，但比 2003年所占比重下降6.3 個(gè)百分點(diǎn)，為83。表一：2001-2004房地產(chǎn)資金投入情況2004年普通商品房施工面積為

8、1089694平方米，8483套，占住宅施工 面積總量65%,同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800 平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773 平方米，402套（幢）表四：綿陽市2003-2004年商品住房施工面積比重情況（按用途分）口 2003 2004從表四圖例中看出，因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2003年*市住宅投資所占比重為89

9、% 2004年住宅投資下降至83%非 住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由 2003年7.8%上升至2004年15%寸 我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%其中商品住房 竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長5%商品用房竣工面積245957 平方米，比上年增長495%寫字間竣工12938平方米，比上年增44%其 它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35%4）、商品房進(jìn)入市場情況：2004年，*市商品房市場進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長為28%其中：商品住宅進(jìn)入市場

10、表九：*市2004年商品房竣工面積（按用途分）合計(jì)住宅商業(yè)用房寫字問其他2003 年1476069129881012177423325321812004 年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例50%30%10%-10%-30%-50%竣工面積（萬平方米）T一同比增長|0002i0Q:004 2 0 8 6 4 2T- T- T-表六：綿陽市2004年商品房竣工面積情況（按用途分）表七：綿陽市2004年商品住房竣工面積情況（按用途分）&g

11、t;米方平萬位單o o o o nV 0 8 6 4 2150%88.3698100%50%0%-50%普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅竣工面積（萬平方米）同期增長彳980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場總量 82%fc右，比上年投入總 量減少93%商業(yè)用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4溢右，比上年投入總量減少93%商業(yè)用房投入市場169893平方米， 占商品房總量14溢右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4溢右表八：2004年商品房而場投放情況表：年份合計(jì)商業(yè)其他合計(jì)普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟(jì)適用房套M2套M套M套M套M2003 年16

12、56797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032004 年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369司比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%聽占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重為2004年數(shù)據(jù)2、普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占比重為住宅類；商業(yè)、其他所占比重為商房總面積比重30 )25 S 20 匚15 / 10 單50表九：2004#商品房地產(chǎn)市場投入走勢 26.16

13、74 25.901723.426116.7297J13.1396一：J'10.46212.4502 13 009210 5397X 11.08969.9397 直9.316713.0092-6.1772；/ 10.298611.01386.9264-4.97563優(yōu)324.26026.5178 6.94772.0567。 2.42333.732711IIII111f1II111123456789101112200滸商品房市場投入量（力平方米）2004#商品房市場投入量（力平方米）從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從20

14、04年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2004年*市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：2004年，*市房地產(chǎn)市場需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場依然火爆，市場呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%1）、2004年，*市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元, 分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%止十：2004年商品

15、房銷售面積情況：年份合計(jì)m2合計(jì)普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅商業(yè)m2寫 字 間2 m其他2 m2 m套2 m套m套2 m套m套20031368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752200414816391375390104509586837243291541201064741688604252091010415014707萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5% 21%表十四：200件商品住房銷售金額比重（按用途分類）口普通商住房電梯公寓口經(jīng)濟(jì)適用房口別墅2

16、）、2004年住房二級(jí)市場日趨活躍，截止12月，累計(jì)完成二手房交易 2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長 62.1% 88.1% 42.8%;其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場，成為房地產(chǎn)市場新 的增長點(diǎn)。3）、消費(fèi)者購成情況隨著*市城市化進(jìn)程加快，*城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，*市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加 185516平方米，比上年增加 64%表十七：消費(fèi)者購成比例：年份 銷售人群2001 年占總 量比2002 年占總

17、量比2003 年占總 量比2004 年占總 量比2本地人m62460583.5 %96141879.5 %110021079.2 %100680368%外地人m12388016.5 %26275421.5 %28932020.8 %47483632%表十八：外地人購商品房情況按用途分類：合計(jì)m普通商品住房電梯公寓別墅辦公m一、， r r2商業(yè)m其他m22 m套2 m套2 m套4748363489832178795396052334871597216537164）、商品房銷售價(jià)格情況2004年，*市商品房銷售平均價(jià)格為每平方米 1794元，（按套面積計(jì) 算，下同）其中：普通商品住房1447.76

18、元/ m2,電梯公寓2103.55元/ m2, 別墅1937.48元/ m2,商業(yè)用房7681.52元/ m2,其他用房2380.62元/ m2。)兀4單表十九：綿陽市2004#普通商品住房價(jià)格走勢（按套內(nèi)面積計(jì)算）表二十：綿陽市2004#電梯公寓價(jià)格走勢（按套內(nèi)面積計(jì)算）2300 2200 2100尢 2000 (1900僅 1800單 1700 1600 1500月份 12345678910 n 121901.042076.7582090.04/1798.52155.23215021462033.08 _ _ _22102070.2820702053表二十一：綿陽市200好別墅價(jià)格走勢(按

19、套內(nèi)面積計(jì)算)230022002100L 2000(1900 由 1800 170016001500月份 1234567891011122144.632001.091883.06、/1846.99 1978.0819681915.8R 197419301 1680.9317131714從上列表中反映出，*市房地產(chǎn)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價(jià)格比上年增加 120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、不同戶型商品房銷售情況分析:表二十二：綿陽市200好已銷售樓盤面積比例（按套內(nèi)面積計(jì)算）50%5.91%20%10%0%90m2A下

20、/套90m2-130m以下/套130m數(shù)上/套40%/15%7.94%30%10%7.68%20%10%.10%40%34.10%68430%224%20%10%15-20萬元/套"7 aaoz.表二十三：綿陽市200作已銷售樓盤每套單價(jià)比例（按套內(nèi)面積）1000-1300元/m21300-1600元/m21600-2000元/m2200QtE/m2 以上0%K：-100Qte/m2 以下0%l<10萬元/套以下從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130平方米圍仍然是人們購買的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25%t升到達(dá)29.27%,比上的上漲4.2

21、7個(gè)百分點(diǎn)，而每套130平方米以上面積下降2.19%,說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%F降為2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商 品房成交量從35%k升為2004年的50.4%,呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的 勢態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。3、2004年*市商品房空置情況：2004年*市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米， 負(fù)增長率為13%其中，一年以商品房空置面積為355135平方米，住宅1102 套，一年以上商品房空置面積為 90356平方米，住宅288套。表二十五

22、：2004年商品房空置面分段表一年以空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫字其他2 m套普通住房電梯經(jīng)適房別墅35513526614017162m套2m套2m套2m套79691373655681614611102613673651567414527138104比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%一年以上空置合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫字其他2 m套普通住房電梯經(jīng)適房別墅903564622452882m套2m套2m套2m套3685911486104297181951652793比例52%64%36%41%1.3%6.7%注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類所占比重2004年*市商品房空置

23、面積總量占商品房竣工面積的29%比上年減少5.7%,其中一年以上空置面積 90356平方米，比上年減少 7.63%。雖然 商品房空置面積比上年減少，但 2004年下半年增加68114平方米，增長比 率為18%4、2004年*市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)：1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：*市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28% 22%尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積 485273平方米，上半年與下半年投

24、放量比重分別59.3%、40.7%。2）、房價(jià)基本平穩(wěn)：幾年來，*的商品房價(jià)格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過10% 一直保持平穩(wěn)發(fā)展。表二十六：綿陽市2003、2004#商品房預(yù)售走勢1234567891011123）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。 2003年下半 年至2004年上半年，*市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅 2004 年上半年商品房銷售面積已達(dá)到 97454平方米，銷售金額14億多元，但2004 年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房 507094平方米，銷售金額9億多 元。200000180000） 米 方

25、 平單160000140000120000100000800006000040000200000月份一200料商品房預(yù)售走勢2004#商品房預(yù)售走勢4）、商業(yè)用房投資勢頭強(qiáng)勁2004 年， * 商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園 市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、綿州汽車配件市場等一批項(xiàng)目也已開始或即將開始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2004 年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。5) 、 二手房市場

26、增長較快，連動(dòng)商品房市場銷售快速增長。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。 2004 年， * 二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長 88.1%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場。6) 、 外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。 外來人口購買我市商品房， 近三年來增長速度不斷加快， 2001 年外來人口購商品房123880平方米， 2002年購商品房262745平方米， 2003年購商品房267965平方米，2004 年達(dá)到 474836 平方米，同本地人購房比例為32%、 68%。外來人口購買商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增

27、長做出了貢獻(xiàn)。7) 、 小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費(fèi)者追捧。5 、 2004年*市房地產(chǎn)市場存在問題：1) ) 、 土地價(jià)格的快速增漲與商品房價(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。 近幾年來，我市土地市場價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房價(jià)格由于市場供求關(guān)系比較寬裕，商品房價(jià)格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價(jià)來賺錢，長持下去， 將會(huì)對(duì) * 商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。2) 、 原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市

28、場的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場影響甚大。如2004 年下半年頁巖磚由 0.14 元/ 匹漲至 0.21 元/ 匹，致使商品房成本每平方米上漲 15 元左右。3) 、 受國家宏觀調(diào)控影響， * 市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2004 年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。 尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高 15 個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4) 、 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。 2004 年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場容量造成了

29、一定的壓力。6、 2005年*市房地產(chǎn)市場預(yù)測 ：1) 、 * 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年*國民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場。從目前市場調(diào)查情況看， 2005 年可能投入市場項(xiàng)目 30 多個(gè)，投入市場面積140多萬平方米。 但我市商品房銷售市場卻在2004 年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2) 、 政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。 經(jīng)營性土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場

30、上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。3) 、 2005 年商品房價(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。 *市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。 房價(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2005 年總趨勢。 2005年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤周期較長的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。4) 、 二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：98 年以來， * 市實(shí)

31、施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002 年開始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從2003 年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì) 2005 年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場的發(fā)展。5) 、 外來人口購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐* 市房地產(chǎn)市場的繁榮。但隨著 * 市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣* 城市品牌，吸引外來人口購買商品房。二) 、項(xiàng)目市場定位：1、項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研：為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“¥¥花園” 項(xiàng)目開

32、發(fā)提供數(shù)據(jù)、 信息支持， 而對(duì)該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查， 選取 “花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下：項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤基本資料：1） 、商業(yè)部分、花園“星河灣” 一期（臨街或小區(qū)底層門面）：該項(xiàng)目僅一期有門面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。門面進(jìn)深約為9m- 16ml 開間約為3.6m6.9m,建筑面積銷售單價(jià)為3500元/ nf,銷售情況比較好， 尤其街門面銷售基本告罄。、金達(dá)小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目及“星河灣”之間。臨躍進(jìn)北路底層門面進(jìn)深約11 m左右

33、），開間約為3.3m、3.9m,門面建筑面積銷售單價(jià)為 4500元/nf左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的 門面現(xiàn)未向社會(huì)公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷售。、青清怡苑（兩層門面）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目斜對(duì)面。該項(xiàng)目門面進(jìn)深約為 10.2m， 開間為2.6m、3.6m、4.5m等?，F(xiàn)余兩套面積大于50 nf的門面未售，其門 面建筑面積銷售單價(jià)為5000元/ nf （優(yōu)惠后銷售價(jià)）。二樓門面以建筑面積 2800元/ ttf被個(gè)人全端。、山水姻緣（兩層門面）：該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對(duì)面。該項(xiàng)目臨街一、二層為進(jìn)深17 和 19

34、米的大門面，每個(gè)門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價(jià)在6000元/nf,二樓門面建筑面積銷售均價(jià)在2600元/本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域門面單價(jià)總體來說不是太高，根據(jù)* 市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門面面積適中，其門面銷售單價(jià)有很大的提升潛力。2） 、住宅、花園“星河灣”二期（2F7F）:花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅 2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于 1 月 15 日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89 itf （兩室兩廳單衛(wèi)雙陽臺(tái)），僅兩幢樓共9

35、6套，銷售情況較好，一期類似該戶型約 140 套已銷售完。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶型面積約為 110m2o躍層最小建筑面積為156 mJ二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷售價(jià)格如下：1F:1406 元/ttf；2F、5F: 1477 元/itf；3F、4F:1548 元/nf； 6-7F（躍層）：1450元/ nf。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi)3610元/戶，物管費(fèi)為0.45元/ m2。、金達(dá)小區(qū)（1F7F）:該項(xiàng)目住宅建筑面積分布為：項(xiàng)目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺(tái)有89 itf、91 itf、96 itf；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)：119 itf；三室兩廳 雙衛(wèi)單陽臺(tái)：112 itf、127 it

36、f；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)：122 itf；三室兩廳雙 衛(wèi)四陽臺(tái)：140 m2,沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項(xiàng)目售樓部樓盤銷售進(jìn)度表分布來看，住宅僅建筑面積91 nf左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好其大戶型銷售形勢不是很好。項(xiàng)目住宅建筑面積銷售價(jià)格如下：1F： 1200元/itf； 2F、5F: 1270 元/itf； 3F、4F: 1350 元/nf； 6-7F （躍層）：1200 元 / nf。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3610元/戶，物管費(fèi)為0.25元/ m2o、隨園新村二期（1F7F）:該項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套面積在55itf75 nf之間，套面積銷售價(jià)格為：1F

37、: 1100元/itf； 2F、5F: 1150元/ itf； 3F、4F: 1210元/itf； 6F: 1090元/nf； 7F: 1030元/itf。小區(qū)配套費(fèi)： 燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3300 元/戶，電 1280 元/戶、電視380 元/戶。物管費(fèi)為0.15元/ m2。、青清怡苑（1F7F）:本項(xiàng)目至今未取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目共80 套住房，其中一室一廳（建筑面積為52 itf） 12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為 77 m 91 m2）分別為 24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺(tái)（建筑面積為121 itf） 12套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)（建筑面積為133 m2）20套?，F(xiàn)宣傳銷售價(jià)位按套面積計(jì)價(jià)（優(yōu)

38、 惠 2%f）: 1F: 1160 元/nf； 2F、5F: 1265 元/nf； 3F、4F: 1310 元/itf； 6-7F: 1080元/nf。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3300元/戶，水3060元/戶。物管費(fèi)為0.25元/nf。由于該項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。、山水姻緣：（1F7F）:本項(xiàng)目住宅約100套，其主要以85 m2左右的兩室及115 m2左右的三室 戶型為主打戶型。其住宅銷售均價(jià)按建筑面積計(jì)算 1400元/ nf。其六七樓 為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項(xiàng)目才開始銷售，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項(xiàng)

39、目的住宅銷售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園星河灣”因其項(xiàng)目大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷售單價(jià)及銷售走勢都非常樂觀。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，只要我們?cè)陧?xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，其本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預(yù)計(jì)的。2 、項(xiàng)目定位：1） 、市場定位：本項(xiàng)目擬建設(shè)成為 * 市少有的精品小樓盤。2）、區(qū)域定位：在本項(xiàng)目區(qū)域，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計(jì)上與“花園星河灣” 、 “小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價(jià)位方面能讓市民更容

40、易接受的精品商住小區(qū)。3） 、主力客戶群定位：中、低收入市民（包括臨時(shí)居民） ，白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來綿人員。4） 、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層。5） 、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議:1） 、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合為小區(qū)中心景觀區(qū)。項(xiàng)目兩面臨街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途

41、。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。2） 、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、底層門面開間宜控制在3.3-4.2 米之間，進(jìn)深宜控制在11.1 米左右。2、住宅部分面積宜以建筑面積80 平方米左右的兩室兩廳雙陽臺(tái)單衛(wèi)和 110 平方米左右的三室兩廳雙陽臺(tái)雙衛(wèi)為主，設(shè)計(jì)少量一室一廳住宅，面積控制在4050 nf左右。住宅設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。3、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。3） 、建筑風(fēng)格及外立面建議：1、 本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格， 其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。2、門

42、面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。4） 、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：園林設(shè)計(jì)時(shí)以中心景觀為主，需作地勢設(shè)計(jì)，植物配搭方面需結(jié)合*氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計(jì)劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達(dá)長綠植物。5） 、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會(huì)公開招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司。6） 、裝修標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目所有的住房和門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也

43、可以根據(jù)客戶需要提供個(gè)性化的裝修房。五、資源供給：1 、建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃：建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時(shí)間。2、施工力量的組織計(jì)劃：本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。3、項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)：本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動(dòng)力、水接入基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造

44、而成。4、項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)?、通訊等均在就近市政道路上接入，其?xiàng)目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究：1、開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對(duì)其項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“¥¥花園”項(xiàng)目開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái) 務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案：項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)

45、人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項(xiàng)目預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。3、擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況：工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計(jì)劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。七、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃1、前期開發(fā)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號(hào)為資金計(jì)劃情況）項(xiàng)目可研分析2005.02-2005

46、.042圖報(bào)批（3萬元）2005.1206.112、工程建設(shè)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號(hào)為資金計(jì)劃情況）開工在本計(jì)劃中，僅表示某項(xiàng)工作開展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)3、建設(shè)場地的布置：以后期項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。4、施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。八、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析：1、項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：、自籌資金：約700萬元，由本項(xiàng)目投資商先籌取200萬元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開始

47、動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由本項(xiàng)目投資商在“ * ”項(xiàng)目銷售款中抽取500 萬元用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 （備注：本項(xiàng)目投資商投資開發(fā)的“ * ”前期報(bào)建手續(xù)已完，將于 2005年 3 月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2005年7 月底開始預(yù)售， 于 2005年 12 月交付住戶使用。 即到本項(xiàng)目開工時(shí)間 2005年 12 月時(shí)，“ * ”銷售已有5 個(gè)月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷售可達(dá)70，即截止2005年 12 月， “* ”銷售資金回籠約1100萬元，完全可以從該項(xiàng)目抽取500萬銷售資金用于花園”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 ）、本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目預(yù)售開始后（具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)）

48、 ，部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見銷售狀況及資金還貸情況表 ） ，其余銷售資金再回投入本項(xiàng)目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。2、開發(fā)成本估算及利潤估算表詳見附表：3、銀行還貸評(píng)價(jià):根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表可知，本項(xiàng)目開發(fā)后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）現(xiàn)項(xiàng)目擬定銷售周期12個(gè)月，預(yù)計(jì)銷售狀況及資金還貸情況如下表分析:項(xiàng)目銷售情況情況及資金還貸情況表06.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.05銷售比例15%10%5%5%1

49、0%10%10%10%10%5%5%5%銷售資金483.9322.6161.3161.3322.6322.6322.6322.6322.6161.3161.3161.3還貸比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%還貸累計(jì)96.78161.3209.7274.2403.3564.6725.9919.4960由于本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該項(xiàng)目土地的銀行抵押貸款，即預(yù)計(jì)項(xiàng)目土地銀行抵押貸款及利息將于2007年2月全部還完，更保守估計(jì)在項(xiàng)目銷售周期還貸應(yīng)該是非常樂觀。九、結(jié)論用建議1、結(jié)論：1）、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域在西蜀名居、星河灣、長虹生活區(qū)以及

50、高水虹 高市場的有效帶動(dòng)下，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，正在 形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場為中心的高水圣水生活圈。隨 著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投 資開發(fā)，使得該區(qū)域成為*房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。2）、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀行 貸款和相應(yīng)利息）960萬是個(gè)固定因素，其土地成本偏高。 影響本項(xiàng)目最終 利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費(fèi)用和銷售價(jià)格，房屋開發(fā)費(fèi)用已依照 當(dāng)前市場價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步凝聚，其銷售

51、價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加 開發(fā)商的利潤。3) 、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項(xiàng)目開發(fā)后開發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。因此就其本項(xiàng)目而言，作為開發(fā)商，由于土地?cái)傁杀酒?，其開發(fā)商利潤相對(duì)較低。但針對(duì)土地抵押貸款和利息，其項(xiàng)目開發(fā)后可以完全還貸，因此其項(xiàng)目進(jìn)行商住小區(qū)開發(fā)是可行的。2、存在的問題及相應(yīng)的建議：1) 、由于長虹廠區(qū)的隔斷，使得西蜀名居與本項(xiàng)目之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。2) 、就區(qū)域來看，臨街底層獨(dú)立小商鋪是房產(chǎn)商的一致決策，作為該區(qū)域投資兩層門面的現(xiàn)房僅“青清怡苑”項(xiàng)目一家，目前還未向社會(huì)公開

52、發(fā)售。其門面的銷售單價(jià)總體來講不很樂觀，在決策門面時(shí)需考慮門面單價(jià)及面積控制。3) 、就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項(xiàng)目較多，但總體開發(fā)體量并不大。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。作為小項(xiàng)目，在住宅部分決策時(shí)，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認(rèn)同。4) 、在富臨“西蜀名居” 、花園“星河灣”及中房開發(fā)項(xiàng)目等大盤的帶動(dòng)下，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了比較好的機(jī)遇，其住房銷售平均單價(jià)也很不樂觀。5）、該區(qū)域的城市配套設(shè)施亟待完善，本項(xiàng)目相鄰的高水中路需要貫通，同時(shí)項(xiàng)目東西兩面的政府

53、學(xué)校的建設(shè)時(shí)間也影響到本項(xiàng)目開發(fā)決策。6）、該區(qū)域同規(guī)模樓盤的園林景觀均不及“花園星河灣”、“小島春 天花園”等樓盤，其區(qū)域市政休閑設(shè)施較少，因此在本項(xiàng)目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價(jià)格。7）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開發(fā) 前及項(xiàng)目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)戈1J的擱淺。以下容與本文檔無關(guān)！ !以下為以下容與本文檔無關(guān)！ ！ !OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO贈(zèng)送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦！!高效能人士的50個(gè)習(xí)慣在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目