水產(chǎn)養(yǎng)殖場地塊項(xiàng)目市場研究分析報(bào)告(共38頁).ppt

1、東臺水產(chǎn)養(yǎng)殖場地塊項(xiàng)目東臺水產(chǎn)養(yǎng)殖場地塊項(xiàng)目市場研究分析報(bào)告市場研究分析報(bào)告 xxx 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)2007年年4月月20日日引 言 東臺東臺，如果站在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展角度來看，那么這是一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ男鲁鞘?；如果站在城市空間發(fā)展角度來看，那么這是一個(gè)日新月異的中小城市；如果站在房地產(chǎn)市場發(fā)展角度來看，那么這是一個(gè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存的新城市 目目 錄錄 Chapter 1 城市資源研究 Chapter 2 市場環(huán)境研究 Chapter 3 項(xiàng)目地塊研究 Chapter 4 項(xiàng)目可行性分析 城市閱讀 Chapter 1 城市資源研究項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目地塊研究市場環(huán)境研究市場環(huán)境研

2、究城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃城市資源研究城市資源研究城市閱讀城市閱讀 之城市區(qū)位之城市區(qū)位東臺地處江蘇中部，南通、泰州、鹽城三市交匯處，東臨黃海，隸屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈。東臺市城區(qū)處于市域范圍的西北面 城市閱讀城市閱讀 之城市資源之城市資源面積與人口面積與人口： 市域總面積為2340平方公里，人口117萬市區(qū)建成面積26平方公里，城區(qū)人口23萬交通與車程：交通與車程：寧靖鹽、沿海兩條高速公路和新長鐵路貫穿全境，距無錫、 蘇州僅2小時(shí)車程。城市閱讀城市閱讀 之城市榮譽(yù)之城市榮譽(yù) 江蘇長江以北唯一的中等城市，沿海開放區(qū)域（98年批準(zhǔn)） 2003年，東臺列全國百強(qiáng)縣(市)第57位 “江蘇省紡織業(yè)基地市”

3、 江蘇省著名的教育大市，素有“全國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)” 全國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣和縣域基本競爭力百強(qiáng)縣（先后五次），綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于蘇北第一位 “全國造林綠化百強(qiáng)縣(市)”， “全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)”和“全國無公害農(nóng)產(chǎn)品示范基地先進(jìn)市” 城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)2003年 2004年 2005年 2003年 2004年 2005年 2003年 2004年 2005年 城市經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，一產(chǎn)和三產(chǎn)有所回落， 二產(chǎn)快速增長。人均GDP，折合約1800美元。城鎮(zhèn)居民口袋越來越寬裕。農(nóng)民人均純收入穩(wěn)步增長，并高于全省平均水平。城鎮(zhèn)職工年平均工資快速增長，并高于鹽城全市平均水平。城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向城市產(chǎn)業(yè)

4、導(dǎo)向積極改造、提升紡織服裝、機(jī)械制造、建材、食品傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快培育電子信息、新能源、新材料以及精細(xì)化工等新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市功能定位城市功能定位：江蘇沿海中部現(xiàn)代化工商業(yè)中等城市城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向：近期以向北、向南發(fā)展為主，同時(shí)啟動建設(shè)城東新區(qū)。遠(yuǎn)期主要發(fā)展城東新區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，并調(diào)整、優(yōu)化通榆河兩側(cè)用地布局；城市人口規(guī)劃城市人口規(guī)劃：至2020年，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃達(dá)45萬城市資源研究城市資源研究 Chapter 2 市場環(huán)境研究市場環(huán)境研究項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目地塊研究房地產(chǎn)市場概況住宅供應(yīng)方面研究住宅需求方面研究市場環(huán)境研究市場環(huán)境研究重點(diǎn)

5、住宅項(xiàng)目研究房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況 之總體描述之總體描述政府作用是把雙刃劍。政府作用是把雙刃劍。一方面有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進(jìn)行健康穩(wěn)健的發(fā)展，另一方面全面貫徹國家房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)帶來更多的政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格逐步上揚(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格逐步上揚(yáng)。06年期間，房地產(chǎn)市場價(jià)格平均上調(diào)200元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)放量增長房地產(chǎn)開發(fā)放量增長。房地產(chǎn)市場起步于04年，至06年進(jìn)入快速發(fā)展的階段。在04年時(shí)，僅有一個(gè)樓盤開發(fā)，至06年，城區(qū)共有10多個(gè)樓盤同時(shí)開發(fā)。房地產(chǎn)需求開始激增房地產(chǎn)需求開始激增。 在04年之前，城鎮(zhèn)居民對購買商品房的觀念還不夠深入，至05年，改善居住條件、為方便子女進(jìn)城

6、教育和在外創(chuàng)業(yè)回家鄉(xiāng)投資房產(chǎn)，這幾類購房需求群體的不斷出現(xiàn)。城鎮(zhèn)人均住房面積增長，百姓生活步入小康生活城鎮(zhèn)人均住房面積增長，百姓生活步入小康生活。截至2005年，東臺市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為33.5平方米，已超過人均30平方米的江蘇省全面小康標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況 之主要指標(biāo)之主要指標(biāo)房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況 之主要指標(biāo)之主要指標(biāo)年份年份開工面積開工面積（萬（萬）竣工面積竣工面積（萬）（萬）商品房銷售面積商品房銷售面積（萬）（萬）其中住宅銷售面積其中住宅銷售面積（萬）（萬）2003年年/2004年年/2005年年17.527.219.715.4年份年份2003年年2004年

7、年2005年年房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）27900295209671705年投資量快速飛揚(yáng)年投資量快速飛揚(yáng)住宅供應(yīng)情況住宅供應(yīng)情況之土地供應(yīng)量之土地供應(yīng)量時(shí)間2004年2005年2006年2007年土地供應(yīng)量（）8436738332460724496.6u04年、05年政府大量推出土地，且以毛地為主，且多以舊城改造用地為主。u06年，停止土地出讓，（其中本地塊流拍），主要開展征地拆遷等交地工作。u07年計(jì)劃出讓五宗土地，現(xiàn)已出讓三宗。 住宅供應(yīng)情況住宅供應(yīng)情況之供應(yīng)量之供應(yīng)量區(qū)位區(qū)位樓盤名稱樓盤名稱開發(fā)規(guī)模（）開發(fā)規(guī)模（）物業(yè)類型物業(yè)類型城北金?？党?0000多層城北金色佳園

8、30000多層、小高層城北金東世紀(jì)花園30000小高層城北大業(yè)世家20000多層城北天賜良園20000多層城西偉業(yè)法國小鎮(zhèn)30000多層城西南秀峰華庭59000多層 排屋城南水景灣60000排屋城南龍晶河濱花園175000多層、小高層城中盛大金地花園160000多層城中陽光花庭30000多層層城東藍(lán)色港灣61500多層城東新城西湖花園140000多層/別墅小小 計(jì)計(jì)875500n總供應(yīng)量將近90萬方，其中住宅部分估算為80萬方；按銷售率70%估算，存量達(dá)25萬方，則按120方/套折算，近2000套。n按照當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人口23萬人折算戶數(shù)計(jì)算（約8000戶），平均4戶人家需再次置業(yè)方能消化市場存

9、量。n如果再加上今年住宅用地的供應(yīng)開發(fā)，則東臺房地產(chǎn)市場將步入激烈的競爭狀態(tài)。住宅供應(yīng)情況住宅供應(yīng)情況之銷售價(jià)格之銷售價(jià)格區(qū)位樓盤名稱銷售價(jià)格（元/）閣樓/儲藏室/車庫（元/）城北金?？党蔷鶅r(jià)為2200，三樓價(jià)格為2600城北金色佳園開盤價(jià)格為1600-1700，后提價(jià)到2200城北金東世紀(jì)花園開盤1800，現(xiàn)價(jià)格為2300，車庫1000城北大業(yè)世家開盤1980，現(xiàn)均價(jià)2100城北天賜良園均價(jià)1980，總價(jià)優(yōu)惠5000城西偉業(yè)小鎮(zhèn)均價(jià)1800，城南水景灣均價(jià)3000-4000城南龍晶河濱花園一期銷售價(jià)格在1600，二期價(jià)格在2200，三期均價(jià)達(dá)2700城中盛大金地花園價(jià)格達(dá)3000元左右城東藍(lán)

10、色港灣均價(jià)2300左右（別墅約在3000元左右）城東新城西湖花園剛開盤時(shí)1528，現(xiàn)均價(jià)近2000區(qū)位樓盤名稱開盤時(shí)間銷售情況城北金?？党欠忠欢陂_發(fā)，一期于04年8月份開盤，二期于春節(jié)后開盤，現(xiàn)推售商鋪部分一期銷售完畢，二期住宅待開盤城北金色佳園于05年開盤銷售率已達(dá)90%左右（尾盤）城北金東世紀(jì)花園于06年8月份開盤銷售率已達(dá)70%城北大業(yè)世家于06年9月份開盤銷售率已達(dá)70%城北天賜良園于07年4月底開盤未開盤城西偉業(yè)小鎮(zhèn)約05年底開盤銷售率已達(dá)50%城南水景灣銷售情況較好銷售率已達(dá)80%城南龍晶河濱花園分一二三期開盤，現(xiàn)推售三期部分整體銷售形勢較佳城中盛大金地花園03年2月份尾盤階段，

11、只剩復(fù)式套型城東藍(lán)色港灣06年8月份開盤，二期預(yù)計(jì)07年6月份開盤銷售率已達(dá)80%城東新城西湖花園分三期開發(fā)銷售一二期， 達(dá)90%，尾盤階段住宅供應(yīng)情況住宅供應(yīng)情況之銷售率之銷售率住宅供應(yīng)情況住宅供應(yīng)情況之總結(jié)之總結(jié)樓盤開發(fā)主要集中在城北新區(qū)， 市中心較少，城南大規(guī)模開發(fā)尚未啟動；以多層為主， 小高層較少，純排屋項(xiàng)目僅一家（籌建項(xiàng)目未計(jì)）；銷售均價(jià)在18002000之間， 價(jià)格制高點(diǎn)體現(xiàn)在市中心項(xiàng)目；各樓盤推盤時(shí)間主要集中在06年度，且銷售去化形勢也比較樂觀；各樓盤開發(fā)規(guī)模普遍較小，主要利用沿街舊房拆遷改造用地為主。住宅整體銷售情況較好，盛大花園、河濱花園基本已銷售完畢，僅剩余復(fù)式戶型或別墅，

12、 其他樓盤的銷售率基本在50%70%以上。住宅需求情況住宅需求情況之居住現(xiàn)狀之居住現(xiàn)狀 居民住房私有的比重逐步提高，住房私有率達(dá)居民住房私有的比重逐步提高，住房私有率達(dá)90% 全市有43%的城鎮(zhèn)居民家庭購買了房改房，21%的家庭購買了商品房，加上居民家庭原有私房以及低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房因素，城鎮(zhèn)居民家庭住房私有率達(dá)九成。 居民住房套型由實(shí)用型轉(zhuǎn)向舒適形，成套住房占到居民住房套型由實(shí)用型轉(zhuǎn)向舒適形，成套住房占到76% 全市百戶城鎮(zhèn)居民中，現(xiàn)有住房為配套住宅的占76%，其中：單棟住宅占6%、四居室占3%、三居室占20%、二居室37%、一居室占10%。從全市城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住宅式樣構(gòu)成來看，以二

13、居室為最多，二居室和三居室為主流戶型。居室為最多，二居室和三居室為主流戶型。 居民住房以改善居住條件和投資比例增大，擁有兩套以上住房戶占居民住房以改善居住條件和投資比例增大，擁有兩套以上住房戶占8% 在被調(diào)查的100戶家庭中, 有8戶居民擁有兩套以上住房，占8%。其中：有4%的戶擁有出租房；3%的戶擁有偶爾居住房；1%的戶擁有其它用途房。住宅需求情況住宅需求情況之需求動機(jī)之需求動機(jī) 根據(jù)我們對多個(gè)樓盤的了解， 早在05年開盤的樓盤，市場需求很大一部分來自首次置業(yè)的購房群體，到了06年，東臺房地產(chǎn)市場進(jìn)入到快速發(fā)展階段。此時(shí)購房群體進(jìn)一步擴(kuò)大，主要集中在四類群體： 第一類第一類，進(jìn)城的城市白領(lǐng)，

14、為實(shí)現(xiàn)首次置業(yè)而購房,需求戶型為中小戶型；第二類第二類, 改善型的居民，為追求更好的居住環(huán)境購房，需求戶型為中大戶型；第三類第三類，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)程的農(nóng)民，為方便子女教育而購房，需求戶型為中小戶型；第四類，第四類，創(chuàng)業(yè)后回東臺的投資者，主要是在上海、南京、蘇州、無錫等地工作 或經(jīng)商的東臺人，需求戶型不一。 重點(diǎn)樓盤研究重點(diǎn)樓盤研究之多層住宅項(xiàng)目之多層住宅項(xiàng)目A 龍晶河濱花園項(xiàng)目項(xiàng)目位置：位處城南，東鄰東臺市人民公園，西靠串腸河道項(xiàng)目定位：城市中高檔生態(tài)住宅項(xiàng)目規(guī)模：用地9.78萬（03年取得土地），總建筑約17.53萬物業(yè)類型：住宅類型以五層和六層為主的多層，還有四幢小高層和少量沿街商鋪項(xiàng)目規(guī)劃：充分

15、利用地形優(yōu)勢，營的水鄉(xiāng)意境項(xiàng)目景觀：以水系組織為靈魂。景觀建造融合觀賞性與參與性。建筑設(shè)計(jì)：以暖色調(diào)為主，線條簡潔明快。外墻采用保溫隔熱砂漿和保溫板；戶型設(shè)計(jì)：強(qiáng)調(diào)舒適性和景觀面。項(xiàng)目配套：公建設(shè)施功能完善，車位充足。主力戶型：以90的二房子為主，另配有110左右的經(jīng)濟(jì)型三房和130方以上的舒適型三室二廳、四室二廳的戶型。項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目點(diǎn)評：周邊有湖畔花苑等已建小區(qū)，已形成濃厚的居住氛圍，擁有優(yōu)美的休閑環(huán)境，以“生態(tài)居住”為開發(fā)理念，成為城南生態(tài)住區(qū)。項(xiàng)目定位： 東臺首席水岸豪宅社區(qū)項(xiàng)目位置：位于東臺市寧樹路兩側(cè)，北臨串場河，南依高橋河，東靠鎮(zhèn)政府，西接西溪風(fēng)景區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積148畝

16、，總建筑面積14萬余平方米，住宅總戶約946戶物業(yè)類型：含獨(dú)立別墅6幢，雙聯(lián)別墅16幢，多層公寓41幢，沿街公寓底層設(shè)精品商鋪。項(xiàng)目評價(jià)：項(xiàng)目評價(jià)：以杭州西湖優(yōu)美的人文美景為意境，借鑒歐美新古典主義建筑風(fēng)格，運(yùn)用江南園林景觀的溫婉精致。在東臺市區(qū)首次強(qiáng)化社區(qū)智能概念，首次引進(jìn)規(guī)范、先進(jìn)、全方位、家政式的物業(yè)管理，開東臺住宅小區(qū)物管服務(wù)之先河B 新城 西湖花園 重點(diǎn)樓盤研究重點(diǎn)樓盤研究之多層住宅項(xiàng)目之多層住宅項(xiàng)目重點(diǎn)樓盤研究重點(diǎn)樓盤研究之別墅項(xiàng)目之別墅項(xiàng)目A 水景灣別墅項(xiàng)目位置：新東南路南端項(xiàng)目定位：城市ELD，純水岸名流別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積33670平方米 總建筑面積27000平方米項(xiàng)目優(yōu)

17、勢：人民公園畔 超大型綠色氧吧環(huán)伺左右 生態(tài)休閑中心項(xiàng)目評價(jià)：項(xiàng)目評價(jià)：東臺首座歐式純別墅區(qū)，開創(chuàng)城市菁英生活境界項(xiàng)目位置：新東南路南端項(xiàng)目定位：城市ELD，純水岸名流別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積33670平方米 總建筑面積27000平方米項(xiàng)目優(yōu)勢：人民公園畔 超大型綠色氧吧環(huán)伺左右 生態(tài)休閑中心項(xiàng)目評價(jià)：項(xiàng)目評價(jià)：東臺首座歐式純別墅區(qū)，開創(chuàng)城市菁英生活境界A 水景灣別墅地塊位置市場環(huán)境研究市場環(huán)境研究城市資源研究城市資源研究 Chapter 3 項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析地塊現(xiàn)狀出讓信息項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目地塊研究開發(fā)環(huán)境地塊位置地塊位置位處城市正南邊，本地塊距離市中心步行

18、約10分鐘。東接324國道線， 西臨人民公園，北靠東園路，南毗規(guī)劃道路。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀之地塊內(nèi)部之地塊內(nèi)部現(xiàn)狀全部為養(yǎng)殖水塘，具有打造江南水鄉(xiāng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，但是未來將會有很大土方工程量；地塊東西跨度比較大，政府出讓時(shí)擬將地塊劃分為三小塊一同出讓。地塊面積較大，能夠打造城南超級大盤的基礎(chǔ)。地塊四至道路到達(dá)城市南北或東西的通達(dá)性都有待改善。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀之地塊四至之地塊四至地塊北面：地塊北面： 現(xiàn)為一老小區(qū)，建筑物和小區(qū)環(huán)境都比較差，其中規(guī)劃建設(shè)中的東園路南段將穿過小區(qū)與東園路北段連接，屆時(shí)本地塊項(xiàng)目與城市中心的銜接將更為緊密。另外地塊東北面為一片尚未拆遷改造的城中村，現(xiàn)狀與面貌較差。受現(xiàn)狀約束

19、，留給居民城南臟亂差的印象；受現(xiàn)狀約束，留給居民城南臟亂差的印象； 地塊東面：地塊東面： 城市324國道線， 是溝通城市南北道路之一，未來規(guī)劃324國道線將改線，并調(diào)整為城市中心主干道路。另外地塊的再東面則為一片耕地，處于待開發(fā)的處女地。 現(xiàn)狀尚未大規(guī)模開發(fā)，是機(jī)遇也是風(fēng)險(xiǎn)；城市路網(wǎng)的構(gòu)建，將更快的現(xiàn)狀尚未大規(guī)模開發(fā)，是機(jī)遇也是風(fēng)險(xiǎn)；城市路網(wǎng)的構(gòu)建，將更快的拉近城區(qū)間的距離。拉近城區(qū)間的距離。地塊南面地塊南面： 規(guī)劃惠陽路， 現(xiàn)狀主要是農(nóng)業(yè)用地。 另西南角位置為東臺市唯一的一個(gè)別墅樓盤，且創(chuàng)當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格新高。受別墅項(xiàng)目撬動，城南板塊效應(yīng)將凸現(xiàn)，受別墅項(xiàng)目撬動，城南板塊效應(yīng)將凸現(xiàn)，地塊西面：地塊

20、西面： 一路之隔的是規(guī)劃中五星級大酒店， 在往西150米左右，則是東臺最大的人民公園（現(xiàn)需收門票）。借助城市配套，能極大地促進(jìn)本項(xiàng)目打借助城市配套，能極大地促進(jìn)本項(xiàng)目打造高端項(xiàng)目形象的條件。造高端項(xiàng)目形象的條件。出讓信息出讓信息本地塊05年就已列入土地出讓計(jì)劃，05年、06年兩次掛牌流拍，07年是第三次組織招牌掛。前兩次流拍的主要原因是土地出讓規(guī)模過大，一般企業(yè)未能承受。本次組織掛牌，則將地塊分為三小塊，其中東園路西側(cè)的地塊已協(xié)議給某五星級酒店開發(fā)公司，出讓價(jià)格較低（具體不詳，出讓底價(jià)為520元/平方米），余下東園路東側(cè)的養(yǎng)殖場地塊和花木場地塊；根據(jù)政府信息和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商了解，出讓價(jià)格在30萬元

21、/畝。但是當(dāng)前該土地競爭者多，僅寶龍開發(fā)商王總透露，其了解的就已有三家開發(fā)商在關(guān)注該地塊。 過去冷，現(xiàn)在熱。過去冷，現(xiàn)在熱。 競爭者多，欲行幾步；競爭者多，欲行幾步； 獲取土地，需加強(qiáng)政府關(guān)系與溝通。獲取土地，需加強(qiáng)政府關(guān)系與溝通。開發(fā)環(huán)境開發(fā)環(huán)境招商引資環(huán)境招商引資環(huán)境政府服務(wù)態(tài)度較好，在辦事程序上能夠給予積極配合。政府辦事流程通暢，在審批蓋章環(huán)節(jié)，吃喝卡要的事情比較少。政府貫徹政策準(zhǔn)確，國家政策的下達(dá)，東臺市政府都積極響應(yīng)并執(zhí)行到位。城市開發(fā)環(huán)境城市開發(fā)環(huán)境房地產(chǎn)協(xié)會作用大，經(jīng)常組織當(dāng)?shù)亻_發(fā)商共同交流，共同商討。浙江開發(fā)商數(shù)量多，抱團(tuán)出擊，能夠更加有效的與本地勢力斡旋或博弈。城市資源研究城

22、市資源研究 Chapter 4 項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目地塊研究市場環(huán)境研究市場環(huán)境研究項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)開發(fā)主題開發(fā)開發(fā)主題項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析S STRENGTH T THREATTHW WEKKNESSO OPPORTUNITY具有整體開發(fā)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢；具有水資源與生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢；緊鄰人民公園以及規(guī)劃中五星級酒店； 位于中高端樓盤集中的城南板塊；東臺房產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，開發(fā)商可將成熟開發(fā)理念和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)介入。地塊與城市主干路有一定的距離，略顯偏僻；城市規(guī)劃發(fā)展方向往北，城南板塊與之背離

23、；地塊開發(fā)幾乎空白，雖有西南面的河濱花園和水晶灣啟動，將面臨挑戰(zhàn)城北市場的壓力。城南居住板塊的啟動開發(fā)；所處區(qū)域升值潛力大324國道線的改建；東園路修建并連通城市中心；五星級酒店啟動，預(yù)先炒作區(qū)塊東臺房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展階段，住房需求旺盛；現(xiàn)住宅市場已大規(guī)模開發(fā)，加之本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，將面臨市場去化的威脅。政府執(zhí)行政策力度到位，加之國家宏觀調(diào)控政策層出不窮，對本項(xiàng)目帶來開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)主題項(xiàng)目開發(fā)主題引領(lǐng)引領(lǐng) 區(qū)域城市化進(jìn)程區(qū)域城市化進(jìn)程 的的 生活體驗(yàn)式社區(qū)生活體驗(yàn)式社區(qū) 引領(lǐng)城市生活引領(lǐng)城市生活城市與城市與 田園田園 中檔中檔 低價(jià)低價(jià) 高質(zhì)高質(zhì) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位之規(guī)模設(shè)定之規(guī)模設(shè)定考慮到住宅市場存量和增量 與市場年均去化量（ 05年銷售住宅面積15.4萬）的關(guān)系， 如果本項(xiàng)目全部作為房地產(chǎn)開發(fā)，那么住宅的開發(fā)量將明顯過大，市場需求無法承載，銷售周期也大大拉長，則將承擔(dān)巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 故建議開發(fā)規(guī)模設(shè)定為用地面積為