《商品房買賣合同》違約之訴訟時(shí)效簡析

1、商品房買賣合同違約之訴訟時(shí)效簡析 作者 :syjwb 2007-10-25 17:12 星期四 晴商品房買賣合同違約之訴訟時(shí)效簡析陜西泓瑞律師事務(wù)所 朱政 趙玲玲陳某與西安某房地產(chǎn)公司（下稱"房產(chǎn)公司"）于 2001 年 11 月 25 日簽訂了一份商品房買賣合同 （下稱合同 ） ，合同約定，房屋總價(jià)款為 30 萬，交房時(shí)間為 2002 年 3 月31 日，交房條件為取得住宅使用說明書 、 住宅質(zhì)量保證書及竣工驗(yàn)收備案表 ，并辦好大產(chǎn)權(quán)證，交房后 90 日之內(nèi)辦理房產(chǎn)證。付款方式為分期支付：合同簽定后 7 日內(nèi)支付第一筆款項(xiàng)20 萬元； 剩余款項(xiàng)付款時(shí)間為 2002 年 3

2、 月 31 日， 逾期交房的， 房產(chǎn)公司交房后支付。 逾期付款按應(yīng)付款日萬分之三支付違約金； 逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證按已付房款日萬分之五支付違約金。合同簽訂后，陳某按時(shí)支付了第一筆款項(xiàng)后，房產(chǎn)公司未能按約交付房屋，陳某由此也未在 2002 年 3 月 31 日支付尾款，期間陳某多次電話聯(lián)系該房產(chǎn)公司要求交房和支付違約金，房產(chǎn)公司一直沒有滿足要求。直到 2005 年 4 月 26 ，房產(chǎn)公司才取得大產(chǎn)權(quán)證，并于 2004 年 7 月 13 日通知陳某收房付款和辦理房產(chǎn)證，陳某辦理了收房手續(xù)，但拒絕支付剩余款項(xiàng)， 認(rèn)為房產(chǎn)公司逾期三年交房之違約金已經(jīng)超過剩余款項(xiàng)， 因此主張兩相沖減， 并要求房產(chǎn)

3、公司盡快辦理產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)公司不同意其解決方案，陳某因此于2005 年 7 月 17日訴至法院， 要求法院判定其與房產(chǎn)公司兩相沖抵， 并判定房產(chǎn)公司盡快辦理產(chǎn)權(quán)證。 并提供了 2004 年 3 月 15 日的催告函、 2004 年 8 月 23 日和 9 月 17 日的律師函及對應(yīng)的特快郵寄郵件詳情單作為證據(jù)。房產(chǎn)公司隨后提起反訴，要求陳某支付剩余房款。法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)公司違約是實(shí)，但陳某主張的違約金有一部分已超過兩年訴訟時(shí)效， 故只支持其未超過訴訟時(shí)效部分的請求， 最后判決陳某向房產(chǎn)公司補(bǔ)足折抵后不足部分款項(xiàng)，房產(chǎn)公司于收到該款后 90 日內(nèi)為陳某辦理房屋房產(chǎn)證。律師解析：本案主要涉及訴訟

4、時(shí)效問題：一、基本法律。訴訟時(shí)效，是權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失請求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)權(quán)利的制度。 超過訴訟時(shí)效，原告有權(quán)提起訴訟，但不能獲得勝訴判決，即有訴權(quán)而無勝訴權(quán)。我國法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，包括兩大類：第一，一般訴訟時(shí)效，即民法通則第 135 條的規(guī)定： " 向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。"根據(jù)該條規(guī)定，在我國，一般訴訟時(shí)效為 2 年。第二， 特殊訴訟時(shí)效， 根據(jù)上述 民法通則 的規(guī)定， 訴訟時(shí)效除該條規(guī)定的 2 年外，另有規(guī)定的從其規(guī)定，因此法律另有規(guī)定訴訟時(shí)效不是2 年的則被認(rèn)為特殊訴訟時(shí)效。如民

5、法通則第136條規(guī)定”下列訴訟時(shí)效期間為一年：身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或者拒付租金的；寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。"另有環(huán)保法規(guī)定環(huán)境污染訴訟時(shí)效為三年等特殊訴訟時(shí)效的規(guī)定。對于商品房買賣合同違約行為追究違約責(zé)任的訴訟時(shí)效，我國沒有特殊的法律規(guī)定，因此適用一般訴訟時(shí)效，即 2 年訴訟時(shí)效的規(guī)定。二、本案分析本案的關(guān)鍵問題在于陳某追究違約金的權(quán)利是否超過訴訟時(shí)效，這就涉及到訴訟時(shí)效的起算問題。民法通則第 137 條的規(guī)定， "訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之時(shí)起計(jì)算"。根據(jù)該條規(guī)定，陳某追究房產(chǎn)公司逾期交房之違約金的訴訟時(shí)效

6、應(yīng)從約定的交房之日起算，這也是大多數(shù)人的觀點(diǎn)。但是同時(shí)， 也有一些人認(rèn)為，開發(fā)商逾期未交房是一個(gè)持續(xù)行為，是對買受人權(quán)利的持續(xù)侵犯，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見1 9 4條規(guī)定”侵權(quán)行為是持續(xù)發(fā)生的，訴訟時(shí)效從侵權(quán)行為實(shí)施終了之"，因此，計(jì)算其訴訟時(shí)效應(yīng)從實(shí)際交房之日即侵權(quán)行為終了之日起算。我們認(rèn)為， 房產(chǎn)公司未按合同約定如期交房屬于違約行為， 而不是侵權(quán)行為。 因此 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 民法通則 若干問題的意見 關(guān)于持續(xù)侵權(quán)行為之訴訟時(shí)效自侵權(quán)行為終了計(jì)算的規(guī)定， 并不適用買房人追究房產(chǎn)公司違約責(zé)任的訴訟時(shí)效起算。 前者應(yīng)以約定的交房日期為起算點(diǎn)，但在實(shí)

7、際操作中，也并不是說一旦超過2 年時(shí)間，買受人就一概喪失了追究違約責(zé)任的權(quán)利，而是應(yīng)對具體情況具體分析：（一）合同約定" 出賣人逾期交房，按合同總價(jià)款固定比例支付買受人違約金"。那么從債權(quán)的角度分析， 此時(shí)的違約金是一個(gè)可以確定的數(shù)額，屬于一時(shí)性債權(quán)， 應(yīng)當(dāng)從約定的交房之日起算訴訟時(shí)效；（二）合同約定 " 出賣人逾期交房，每逾期一日需向購房人支付房款總價(jià)固定比例的違約金" 。此時(shí)的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)，它是按日計(jì)算并支付的，即違約一日就有第一日的違約金， 違約二日便有第二日的違約金， 每日單獨(dú)發(fā)生的違約金從債法的角度講叫個(gè)別性債權(quán)， 因此每日發(fā)生的個(gè)

8、別違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效。 如采用本案判決中認(rèn)定的方法，即起訴之日起倒數(shù)兩年之內(nèi)的違約金債權(quán)的訴訟時(shí)效還未屆期，予以保護(hù)。三、律師建議除前述逾期交房的違約行為外，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的還有逾期辦證、交付的房屋質(zhì)量不合格， 以及買受人未按期付款等情況。其中關(guān)于逾期辦證行為，根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第 33 條規(guī)定， 辦理土地使用權(quán)變更及房屋所有權(quán)登記手續(xù)是買受人的法定義務(wù)，同時(shí)出賣人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法定協(xié)助義務(wù)， 對于法定義務(wù)， 不應(yīng)受到訴訟時(shí)效限制， 因此即使超過2 年時(shí)間，買受人依然有權(quán)利也有義務(wù)辦理房產(chǎn)證。但是對于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金、 房屋質(zhì)量不合格的違約賠償、 逾期付款的

9、相應(yīng)款項(xiàng)及違約金等， 對于權(quán)利主體均存在因未及時(shí)主張違約責(zé)任導(dǎo)致喪失勝訴權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)， 律師在此建議房產(chǎn)公司及買受人， 在合同對方出現(xiàn)違約行為時(shí)， 及時(shí)行使權(quán)利， 在對方拒絕主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任時(shí)， 及時(shí)訴至法院， 尋求司法救濟(jì)。 或者采取其他能夠引起訴訟時(shí)效中斷的措施， 如： 通過向?qū)Ψ桨l(fā)函或簽署協(xié)議的方式，向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，同時(shí)保留好相關(guān)證據(jù)，包括但不限于郵寄單據(jù)、共同簽署的文件、電話記錄等等。訴訟時(shí)效因訴訟或權(quán)利人主張權(quán)利而發(fā)生中斷以后，重新計(jì)算，即重新開始 2 年的訴訟時(shí)效，并可以再次發(fā)生中斷。但是同時(shí)，須注意的是，根據(jù)我國民法通則第 137 條規(guī)定"從權(quán)利被侵害之日起超過二十年，人民法院

10、不予保護(hù)" 。該條規(guī)定的訴訟時(shí)效屬于 "最長訴訟時(shí)效"，即從權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，權(quán)利享有人不知道自己的權(quán)利被侵害，時(shí)效最長也是二十年，超過二十年，人民法院不予保護(hù)，該20 年的最長訴訟時(shí)效不因任何情況發(fā)生中斷、中止或延長。開發(fā)商延期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算- 自起訴之日往前倒推2011-07-17 09:25:43| 分類： 經(jīng)典案例 | 標(biāo)簽：商品房買賣經(jīng)典案例 |字號(hào)大中小 訂閱案情簡介2006 年 6 月 15 日， 鮑春鳳與永廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永廈公司）簽訂1 份，約定：1 、 由鮑春鳳購買永廈公司開發(fā)預(yù)售的位于江岸新城小區(qū)的住宅房屋一套，購

11、房總價(jià)款為 2,158,430 元。并約定甲方（即永廈公司）應(yīng)當(dāng)在 2007 年 5 月 31 日前，將已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方（即鮑春鳳）使用；2 、在商品房交付使用后60 日內(nèi)，應(yīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證 ，如因甲方的責(zé)任，致使乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書， 乙方不予退房的， 從逾期之日起， 甲方按已付房價(jià)款總額， 依照人民銀行同期貸款利率向乙方支付違約金。 合同簽訂后， 鮑春鳳以部分現(xiàn)金、部分按揭貸款方式付清房款。2007 年 5 月 31 日前永廈公司按合同約定將商品房交付鮑春鳳使用。 2008 年 6 月 4日，永廈公司完成初始登記，并取得相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)證 。 2008

12、年 12 月 25 日，鮑春鳳填具土地房屋權(quán)屬登記申請書交付永廈公司， 2009 年 1 月 13 日，永廈公司將鮑春鳳所購房屋的辦證資料提交市土地房屋權(quán)屬登記中心。 2009 年 3 月 4 日，該房屋登記在鮑春鳳 名下。鮑春鳳訴稱：永廈公司遲延辦證的行為已構(gòu)成違約，現(xiàn)要求永廈公司支付違約金370,957.6 元（以總房價(jià)款為基數(shù)，按同期貸款利率，從鮑春鳳收房第 61 日起計(jì)算至房地產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之日止） 。永廈公司永廈公司辯稱，對鮑春鳳陳述的事實(shí)無異議，但我公司僅是接受鮑春鳳的委托為其辦理產(chǎn)權(quán)證， 且即使我公司存在辦證遲延， 但在我公司辦證遲延后， 鮑春鳳應(yīng)當(dāng)知道因我公司遲延辦證致使其合同權(quán)利

13、遭到侵害，根據(jù)買賣合同糾紛訴訟時(shí)效為 2 年的有關(guān)法律規(guī)定，鮑春鳳的請求部分已超過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)依法駁回鮑春鳳的部分訴訟請求。裁判結(jié)果法院判決： 永廈公司于本判決生效后 7 日內(nèi)支付鮑春鳳自 2008 年 11 月 30 日起至 2009年 1 月 13 日止，以已付房款2,158,430 元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算的逾期辦證違約金；法理剖析本案系商品房預(yù)售合同糾紛，其爭議焦點(diǎn)在于鮑春鳳要求永廈公司支付遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟請求是否超過訴訟時(shí)效。根據(jù)雙方合同約定，永廈公司未在規(guī)定期限內(nèi)為鮑春鳳辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)至逾期之日起，按人民銀行同期貸款利率向鮑春鳳支付違約金。

14、而永廈公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任作為繼續(xù)性債權(quán)來確定違約金數(shù)額，每個(gè)個(gè)別的債權(quán)應(yīng)分別適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效期間為 2 年。鮑春鳳于 2010 年 11 月 30 日起訴主張逾期辦證違約金。因此，自 2008 年 11 月 30日起至 2009 年 1 月 13 日永廈公司將鮑春鳳所購房屋的辦證資料提交市土地房屋權(quán)屬登記中心時(shí)止期間的違約金未過訴訟時(shí)效， 2008 年 11 月 29 日以前的違約金已超過訴訟時(shí)效。關(guān)于按日計(jì)算之遲延辦理權(quán)屬登記違約金訴訟時(shí)效起算問題作者： andy一、 按日計(jì)算遲延辦理權(quán)屬登記違約金是否超過訴訟時(shí)效問題， 核心問題是訴訟時(shí)效應(yīng)從何時(shí)起算。本人認(rèn)為，應(yīng)從商品房出賣人（即

15、開發(fā)商）違約行為終結(jié)之日（即具備辦理權(quán)屬登記條件且通知商品房買受人之日，下同）起算。1 、鑒于商品房買賣合同規(guī)定的違約金系按日累計(jì)方式計(jì)算，直到違約行為終結(jié)之日，違約行為一直處于持續(xù)發(fā)生的狀態(tài)。 也就是說，只要商品房出賣人 （即開發(fā)商）的違約行為持續(xù)存在，每過一日，違約金就持續(xù)增加。另外，商品房買受人對于商品房出賣人（即開發(fā)商） 何時(shí)具備辦理權(quán)屬登記手續(xù)無從知曉， 對遲延違約金何時(shí)終結(jié)無法確定， 只有在商品房出賣人 （即開發(fā)商） 違約行為終結(jié)之日， 商品房買受人才可以真正清晰知道該項(xiàng)違約金的具體數(shù)額。2 、對法律規(guī)定"知道或應(yīng)當(dāng)知道"之含義，我們認(rèn)為，其不可缺少的條件之一就

16、是在"知道或應(yīng)當(dāng)知道"之日，商品房買受人應(yīng)對其所受到的損失可以量化且可最終確定數(shù)額。在開始計(jì)算遲延違約之日， 商品房買受人知道的只是違約金開始計(jì)算， 其還無法具體確定違約金數(shù)額，此刻還不具備"知道或者應(yīng)當(dāng)知道" 的量化且可最終確定的客觀條件。所以，訴訟時(shí)效不能從此刻起算，而只有到商品房出賣人 （即開發(fā)商）違約終結(jié)之日， 商品房買受人才可確切知道違約金數(shù)額，此刻才具備起訴的基本條件之一就是訴訟請求的具體確定且是最終的。3、從訴訟效率、減少訴累、民事案件一事不再理的原則出發(fā)，訴訟時(shí)效亦應(yīng)從商品房出賣人（即開發(fā)商）的違約行為終結(jié)之日起算。否則，會(huì)導(dǎo)致基于同一事

17、實(shí)發(fā)生多次訴訟，這樣將極大的浪費(fèi)司法資源。 因?yàn)樵诖朔N情況下， 案件雖然在審理中， 遲延違約金卻還在發(fā)生， 而且完全有可能在判決生效之日， 基于同一違約事實(shí)的遲延違約金還在發(fā)生， 難道還要求商品房買受人再行起訴？顯然，這對于商品房買受人，沒有起碼的公平可言。4、商品房出賣人（即開發(fā)商）主張從遲延違約金開始計(jì)算之日起計(jì)算訴訟時(shí)效，還是實(shí)踐中有人主張從商品房買受人起訴之日倒推兩年的方法計(jì)算訴訟時(shí)效， 都是對訴訟時(shí)效片面、機(jī)械的、形而上的理解，違反訴訟時(shí)效制度的本質(zhì)要求。 訴訟時(shí)效的本質(zhì)在于對于那些怠于行使權(quán)利的當(dāng)事人不再給予法律上強(qiáng)制意義上的保護(hù)， 遲延違約金并非商品房買受人怠于行使權(quán)利，而是違約

18、行為持續(xù)存在，商品房買受人無法最終確定訴求數(shù)額。二、眾所周知，誠信是社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)生活的基石，法律上對訴訟時(shí)效的制度的確定，某種程度上， 會(huì)導(dǎo)致部分商品房出賣人 （即開發(fā)商） 以商品房買受人喪失訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯進(jìn)而獲益， 這是對誠信制度的一種背離。 如果偏離訴訟時(shí)效制度的本質(zhì)要求， 進(jìn)而作機(jī)械的、片面的、 形而上的理解， 系對背離誠信行為的漠視甚至默許， 將對社會(huì)及經(jīng)濟(jì)生活造成難以承受的負(fù)面影響。三、辦理商品房權(quán)屬登記，還有另外一個(gè)基本事實(shí)就是：商品房出賣人（即開發(fā)商）是否具備辦理權(quán)屬登記手續(xù)的條件， 并非法院可以以判決方式強(qiáng)制要求辦理可以解決。 因?yàn)檗k理商品房權(quán)屬登記手續(xù)商品房出賣人 （即開

19、發(fā)商） 應(yīng)具備的條件貫穿開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 （土地出讓、立項(xiàng)規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)等各項(xiàng)前期咨詢工作及辦理環(huán)評、人防、地震、消防、配套等許可） 、開發(fā)建設(shè)（建筑、機(jī)電、裝飾裝修、重大設(shè)備采購等） 、竣工驗(yàn)收（多項(xiàng)驗(yàn)收程序）等各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)， 如果某一環(huán)節(jié)欠缺， 都完不成初始登記手續(xù)。 在違約繼續(xù)持續(xù)存在的狀態(tài)下， 如果商品房買受人起訴請求法院判令商品房出賣人 （即開發(fā)商） 履行辦理權(quán)屬登記責(zé)任，若法院查明確實(shí)不具備辦理?xiàng)l件，法院會(huì)直接判決商品房出賣人（即開發(fā)商） 履行辦理權(quán)屬登記的義務(wù)呢？顯然不會(huì)。商品房買受人在不想解除合同的前提下， 只有在具備辦理權(quán)屬登記條件且遲延違約金數(shù)額最終具體確定的時(shí)候進(jìn)行

20、起訴，才是一個(gè)正常、 理性人的選擇。 從這層面看，訴訟時(shí)效亦應(yīng)從違約終結(jié)之日計(jì)算。如果商品房出賣人 （即開發(fā)商） 在超過約定期限兩年的情況下未辦理權(quán)屬登記， 商品房買受人是否因超過訴訟時(shí)效而喪失請求辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴求呢， 顯然沒有， 那么為什么基于同一事實(shí)發(fā)生的遲延違約金就超過訴訟時(shí)效呢？如果商品房買受人只起訴要求給付遲延違約金， 法院也判決要求商品房出賣人 （即開發(fā)商）給付遲延違約金，但商品房出賣人（即開發(fā)商）還是不具備辦理權(quán)屬登記條件進(jìn)而導(dǎo)致無法辦理， 而這時(shí)商品房買受人如果要求解除合同， 該如何處理呢， 先前的判決還是否執(zhí)行？逾期交房違約金訴訟時(shí)效起算簡析中國在線律師網(wǎng) 時(shí)間： 2011

21、-01-30【案情】 原告：王某被告：某房地產(chǎn)公司人民法院查明： 2005 年 1 月 13 日，原、被告簽訂了一份商品房買賣合同 。合同約定：原告以總價(jià)款991746 元的價(jià)格， 向某房地產(chǎn)公司購買房屋。 約定建筑面積314.06 平方米，實(shí)際建筑面積313.24 平方米。 某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2006 年 12 月 31 日前向原告交付房屋。逾期交房的， 某房地產(chǎn)公司按合同第九條第 1 種方式承擔(dān)違約責(zé)任： （ 1 ） 逾期不超過30 日，自 2007 年 1 月 1 日起至實(shí)際交付之日止， 某房地產(chǎn)公司按日向王某支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。 （ 2 ）逾期超過60 日后

22、，王某有權(quán)解除合同。解除合同的，某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自王某解除合同通知到達(dá)之日起60 天內(nèi)退還全部已付款，并按王某累計(jì)已付款的 1% 支付違約金；合同繼續(xù)履行的，自 2007 年 1 月 1 日起至實(shí)際交付之日止，某房地產(chǎn)公司按日向王某支付已交付房價(jià)款萬分之三點(diǎn)五的違約金。合同簽訂后，至2007 年12 月 25 日前，王某已向某房地產(chǎn)公司交付購房款986000 元。 2007 年 12 月 25 日，某房地產(chǎn)公司向王某交付了房屋。 王某亦付清了所有房款。 原告王某于2009 年 11 月 11 日訴至本院，要求某房地產(chǎn)公司按照合同約定承擔(dān)逾期交房違約金。案件的爭議焦點(diǎn)是， 王某向某房地產(chǎn)公司主張

23、違約金有沒有超過法定的訴訟時(shí)效。 雙方對某房地產(chǎn)公司逾期交付房屋的違約行為沒有爭議。王某訴稱： 2007 年 12 月 25 日，原告接受被告交付的房屋并不代表其放棄追究被告違約責(zé)任。 根據(jù)約定，被告應(yīng)于2006 年 12 月 31 日前交付房屋，而被告是2007 年 12 月 25 日交付房屋。 原告受到違約侵害的事實(shí)一直處于持續(xù)狀態(tài)， 因此時(shí)效應(yīng)當(dāng)從終了開始計(jì)算。 另外，在實(shí)際交付前主張違約金， 則違約金的數(shù)額是不確定的。 原告的訴請沒有超過法定的訴訟時(shí)效，請求被告支付逾期交房違約金124960 元。某房地產(chǎn)公司辯稱： 雙方在合同中約定的房屋交付期限是2006 年 12 月 31 日前。

24、合同簽訂后，因多方面原因，被告的確在2007 年 12 月 25 日才向原告交付房屋。但在實(shí)際交付時(shí)，原告對被告逾期交付的事實(shí)未提出異議， 說明原告已經(jīng)放棄了追究被告違約責(zé)任的權(quán)利。 被告未在 2006 年 12 月 31 日交付房屋時(shí)，即已構(gòu)成違約。從2007 年 1 月 1 日起，原告的合同權(quán)利受到侵害的事實(shí)已經(jīng)確定， 此時(shí)原告應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)利受到侵害， 所以訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從 2007 年 1 月 1 日起開始計(jì)算， 且本案也沒有訴訟時(shí)效中斷， 法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求?！緦徟小咳嗣穹ㄔ赫J(rèn)為 : 原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、 法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，

25、合法有效。 對原、 被告均具有強(qiáng)制約束力， 雙方均應(yīng)按照約定誠信、全面履行自己的義務(wù)。 雙方簽訂合同后， 王某已經(jīng)依約向某房地產(chǎn)公司交付了購房款， 某房地產(chǎn)公司依約應(yīng)于2006 年 12 月 31 日前將房屋交付給王某， 但某房地產(chǎn)公司在2007 年 12月 25 日才實(shí)際交付房屋給王某，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對此，王某有權(quán)根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同的約定,選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并由某房地產(chǎn)公司按照約定向其支付違約金。 現(xiàn)王某已經(jīng)接受了某房地產(chǎn)公司交付的房屋， 即實(shí)際上選擇了繼續(xù)履行合同， 某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照約定的選擇繼續(xù)履行合同的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)向王某支付違約金。 根據(jù)法律規(guī)

26、定， 訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道其合法權(quán)益受到侵害時(shí)開始計(jì)算。 被告違約行為一經(jīng)發(fā)生， 其侵害了原告合法權(quán)益的事實(shí)即已確定， 而違約金無論按日計(jì)算還是按次計(jì)算， 都只是對如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方法的約定，并不是因?yàn)橛羞@種約定而產(chǎn)生了新的債務(wù)。 依據(jù)本案事實(shí)， 某房地產(chǎn)公司未在 商品房買賣合同約定的 2006 年 12 月 31 日前交付房屋，從2007 年 1 月 l 日起其侵害買受人王某合法權(quán)益的事實(shí)即已確定， 王某此時(shí)就知道或應(yīng)當(dāng)知道其合法權(quán)益受到侵害， 訴訟時(shí)效開始計(jì)算， 其應(yīng)自此時(shí)起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。 王某直至 2009 年 11 月 11 日才向法

27、院起訴， 亦未能提供訴訟時(shí)效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請求權(quán)已經(jīng)超過2 年的訴訟時(shí)效，由此喪失勝訴權(quán)。因此，王某的訴訟請求已過訴訟時(shí)效，逐判決駁回原告王某的訴訟請求。一審宣判后，原告王某未提出上訴，本案判決現(xiàn)已生效?！驹u析】一、問題的提出 -訴訟時(shí)效的起算時(shí)間。訴訟時(shí)效是權(quán)利人持續(xù)不行使民事權(quán)利而于期間屆滿時(shí)喪失請求法院保護(hù)其民事權(quán)利的法律制度。超過訴訟時(shí)效， 權(quán)利人有權(quán)提起訴訟，但喪失勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效制度難免會(huì)犧牲權(quán)利人的利益，但其是為督促權(quán)利人行使權(quán)利，使其不至成為 "權(quán)利上的睡眠者 " 。假使債權(quán)權(quán)利人請求權(quán)永久存在，就難以保障社會(huì)交易之安全，并有礙社會(huì)秩序之穩(wěn)定。本案

28、適用的是兩年的訴訟時(shí)效，那么權(quán)利人就應(yīng)" 自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起兩年內(nèi) "主張權(quán)利。 解決本案的關(guān)鍵是原告主張違約金的訴訟請求是否超過了兩年的訴訟時(shí)效，亦即違約金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間的確定問題。二、觀點(diǎn)的碰撞-理論和實(shí)務(wù)中存在的爭議。對于本案是否超過訴訟時(shí)效，法學(xué)界及司法實(shí)務(wù)界存在較多爭議，存在以下幾種意見：第一種意見認(rèn)為： 本案沒有超過訴訟時(shí)效。合同簽訂后， 原告已按合同的約定向被告交付購房款，但被告因其自身原因未能在合同約定的時(shí)間向原告交付房屋，直至2007 年 12 月 25日才實(shí)際交付房屋。 在此之前， 被告逾期交房的行為一直處于持續(xù)狀態(tài)， 因此時(shí)效應(yīng)當(dāng)從

29、該狀態(tài)終了之時(shí)開始計(jì)算。 并且合同約定的違約金計(jì)算方式是按日計(jì)算， 故在被告實(shí)際交付房屋前， 違約金的金額是隨著時(shí)間的推移而不斷增加的， 最終的數(shù)額要在被告違約行為終止之時(shí)才能確定。 換句話說， 原告只有在被告實(shí)際交付房屋的時(shí)候， 才能確切知道被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金的具體金額，此時(shí)訴訟請求才能明確。故本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從2007 年 12 月 26 日開始計(jì)算， 而原告是 2009 年 11 月 11 日向法院起訴主張違約金， 沒有超過法定的兩年訴訟時(shí)效，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)獲得支持。第二種意見認(rèn)為： 本案部分訴訟請求超過訴訟時(shí)效。 合同約定的違約金是按日累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的， 即違約一日就產(chǎn)生一

30、日金額的違約金， 此時(shí)的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)。 繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體， 在訴訟時(shí)效的適用上可將其區(qū)分為若干個(gè)債權(quán)， 每個(gè)這樣的債權(quán)可以取名為"個(gè)別債權(quán)" ，每個(gè)"個(gè)別債權(quán)"具有某種程度的經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立性。隨著時(shí)間的推移，債權(quán)人享有的一個(gè)個(gè)的“個(gè)別債權(quán)”相繼至清償期。所以應(yīng)當(dāng)就每日單獨(dú)發(fā)生的違約金這一"個(gè)別債權(quán)"分別適用訴訟時(shí)效。判斷是否超過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)從權(quán)利人主張權(quán)利之日倒推兩年來看，在該兩年之內(nèi)的違約金未超過訴訟時(shí)效，應(yīng)予以保護(hù)。第三種意見認(rèn)為： 本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從合同約定的交房日起算， 經(jīng)過兩年不起訴的， 就超過訴

31、訟時(shí)效。三、判決的理由 -"確定 +知道 "。人民法院采納了第三種意見。 依據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定第六條之規(guī)定： "可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算 " ?？陀^上， 商品房買賣合同 明確約定了房屋的交付期限為 2006 年 12 月 31 日前， 從 2007年 1 月 l 日起被告侵害原告王某合法權(quán)益的事實(shí)即已確定。主觀上， 房屋的交付是需要買賣雙方履行一定的手續(xù)， 違約行為發(fā)生之時(shí)， 原告王某就知道其合法權(quán)益受到了侵害，訴訟時(shí)效開始計(jì)算，其應(yīng)在此時(shí)起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。具體分析如下：1

32、 、違約行為與侵權(quán)行為的訴訟時(shí)效客體不同。被告未按合同約定的期限如期交付房屋屬于違約行為， 而不是侵權(quán)行為。 訴訟時(shí)效的客體是違約行為違約金請求權(quán)，而非侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第一百九十四條："侵權(quán)行為是持續(xù)發(fā)生的，訴訟時(shí)效從侵權(quán)行為實(shí)施終了之日起計(jì)算"的規(guī)定，并不適用違約責(zé)任的訴訟時(shí)效起算。2、本案的違約行為只有一個(gè)而非多個(gè)。本案被告的違約行為不同于繼續(xù)性合同， 就行為本身而言， 只要被告未如期交房， 就即已構(gòu)成違約，在整個(gè)過程中， 違約行為只有一個(gè)。 此后違約金的數(shù)額無論如何變化，都是基于這個(gè)違約行為所產(chǎn)生的。3、違約金按日

33、計(jì)算與債務(wù)分期履行不同。本案合同約定按日計(jì)算違約金不同于當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的情形。 后者是當(dāng)事人以其繼續(xù)性作為，在時(shí)間的推移下定期產(chǎn)生新的權(quán)利、義務(wù)；前者并未產(chǎn)生新的權(quán)利、義務(wù)，至多是之前違約行為后果的延續(xù)而已。 因而本案也不能適用 最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定 第五條之規(guī)定："當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。 "同時(shí)上海高院的有關(guān)規(guī)定，對本案違約金的訴訟時(shí)效確定也有重要的參考意義："違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違約行為發(fā)生之日起計(jì)算"。 4、本案違約金按日計(jì)算只是量變而非質(zhì)變。違約金無論按日、 月、 年計(jì)算還是按次計(jì)算， 都只是對如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方法的約定， 時(shí)間因素只是導(dǎo)致違約金的量發(fā)生改變， 并不