2013年上海房地產(chǎn)場(chǎng)綜述

1、2013年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2013年，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)、 建設(shè)資金較為充裕、市場(chǎng)需求較為旺盛。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本情況(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)2013年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2819.59億元，比上年增長(zhǎng)18.4%,增幅比上半年回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，全年開(kāi)發(fā)投資始終保持兩位 數(shù)增長(zhǎng)水平(見(jiàn)圖1)。近年來(lái)，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固 定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，2013年所占比重達(dá)到49.9%,高出上 年4.6個(gè)百分點(diǎn)。圖1 2013年上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況從商品房類型看，商品住宅投資1615.51億元，比上年增長(zhǎng)11.3%,占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的57.3% ;辦公樓投資

2、377.18億元，增長(zhǎng)43. 5%,占13.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資370.03億元，增長(zhǎng)26%,占13. 1%。2013年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)，主要有以下三方面的 原因：一是非住宅開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。隨著辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等房 屋建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，上海市非住宅開(kāi)發(fā)投資1204.09億元，比上年增長(zhǎng)29.6%，增幅高于全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.2個(gè)百分點(diǎn)，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重從上年的39%上升至42.7%,大力推動(dòng)了上 海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)。二是大項(xiàng)目投資占比上升。在上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中完成 投資超過(guò)5億元的項(xiàng)目有129個(gè)，比上年多出37個(gè)，完成投資1220.03億元，比

3、上年增長(zhǎng)48%,占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的43.3%,高出 上年8.7個(gè)百分點(diǎn)。三是土地購(gòu)置費(fèi)快速增長(zhǎng)。上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的土地購(gòu)置 費(fèi)588.84億元，比上年增長(zhǎng)50.8% ,占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的20.9% ,成為拉動(dòng)上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的重要因素之一。(2)商品房建設(shè)規(guī)模維持高位受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)的影響， 上海市商品房建設(shè)規(guī)模維持 高位o2013年， 商品房施工面積達(dá)到1.35億平方米， 比上年增長(zhǎng)2%。 其中商品住宅8125.74萬(wàn)平方米，下降2.3%。受2012年3季度以來(lái)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)回暖及2013年土地出讓面積大幅增加的影響，2013年年初以來(lái)上海市商品房

4、新開(kāi) 工面積降幅持續(xù)收窄。全年商品房新開(kāi)工面積2705.95萬(wàn)平方米，比上年下降0.7%。其中商品住宅1643.09萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.1%。截至2013年底，上海市商品房新開(kāi)工面積已連續(xù)22個(gè)月同比下降。 受此影響， 上海市商品房竣工面積增幅持續(xù)回落， 全年出現(xiàn)同比 下降。2013年，上海市商品房竣工面積2254.44萬(wàn)平方米，比上年下 降2.2%。其中商品住宅1417.41萬(wàn)平方米，下降11.9%(見(jiàn)表1)。表1 2013年上海市商品房建設(shè)情況時(shí)期施工新開(kāi)工竣工面積(萬(wàn)平方米)同比增速(%)面積(萬(wàn)平方米)同比增速(%)面積(萬(wàn)平方米)同比增速(%)13月10969.250.0622.30-

5、20.6765.3778.416月12086.230.21246.80-15.01071.1710.019月12832.090.61947.19-8.11424.843.1112月13516.582.02705.95-0.72254.44-2.22.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金較為充裕(1)各渠道資金均呈現(xiàn)增長(zhǎng)2013年，上海市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到位資金合計(jì)6851.29億元，比上年增長(zhǎng)28.9%。其中，上年末結(jié)余資金1758.62億元，增長(zhǎng)30.4%;本年到位資金5092.67億元，增長(zhǎng)28.3%。從本年到位資金來(lái)源渠道 看，四大類資金均呈現(xiàn)增長(zhǎng)（見(jiàn)表2）。表2 2013年上海市房地產(chǎn)項(xiàng)目本年到位資金情況

6、指標(biāo)本年到位資金（億元）增速（%）比重（%）本年到位資金5092.6728.3100.0國(guó)內(nèi)貸款1292.3632.425.4利用外資38.1446.00.7自籌投資1569.9113.330.9其他資金2192.2638.743.0（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)支持力度明顯據(jù)人民銀行上?？偛拷y(tǒng)計(jì)，截至2013年末，上海市中資商業(yè)銀 行本外幣房地產(chǎn)貸款余額11032.43億元，比上年增長(zhǎng)13.7%。其中 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4681.4億元，增長(zhǎng)14.1%;個(gè)人購(gòu)房貸款余額5 854.82億元，增長(zhǎng)15.4%。2013年，上海市新建商品住宅及二手住房銷售面積大幅增長(zhǎng)。 受 此影響，上海市公積金貸款呈快速增

7、長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至2013年末，上海 市公積金貸款余額1788.31億元，比上年增長(zhǎng)25.9%,當(dāng)年累計(jì)發(fā)放 住房公積金614.56億元，增長(zhǎng)49.8%。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為旺盛近些年，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的社會(huì)矛盾和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家及 上海市實(shí)施了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，并加快建立健全住房保障 制度。3月底，上海市認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，出臺(tái)國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，投資投機(jī)需求得到抑制，調(diào) 控政策取得一定成效。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)需 求仍較旺盛。(1)新建商品住宅銷售面積突破2000萬(wàn)平方米由于延續(xù)了2012年3季度開(kāi)始的樓市回暖之勢(shì)，加上2012年上

8、半年銷售面積負(fù)增長(zhǎng)，基數(shù)較低，2013年上海市商品房銷售面積持 續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅始終保持在25%以上(見(jiàn)圖2)。全年上海市新建 商品房銷售面積2382.2萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)25.5%。其中商品住 宅2015.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.6%。圖2 2013年上海市新建商品房銷售面積情況增速(%)從結(jié)構(gòu)上看，中小戶型占比下降。上海市90平方米及以下商品 住宅銷售銷售面積(萬(wàn)平方米)恥新建商品陣新建商品住宅新建商品房靴新建商品住宅增速面積884.24萬(wàn)平方米，占全部商品住宅銷售的43.9%,比 重較上年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年增長(zhǎng)19.1%,低于全部商品 住宅增速7.5個(gè)百分點(diǎn)。改善性需求持續(xù)

9、增長(zhǎng)，大戶型住宅（144平 方米以上）銷售面積占比由上年同期的17.2%提高到18.5%。（2）存量房成交面積快速增長(zhǎng)國(guó)五條”政策出臺(tái)后，短期內(nèi)市場(chǎng)需求集中釋放，存量房成交量 激增，伴隨上海市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，增速有所回落，但仍保持快速增長(zhǎng) 的勢(shì)頭。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2013年，上海市存量房網(wǎng)簽面 積2784.34萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)57.2% ;其中存量住宅2460.07萬(wàn) 平方米，增長(zhǎng)63.7%。從各月情況看，國(guó)五條”出臺(tái)的3月份，存量住宅網(wǎng)簽面積達(dá)到歷史最高，當(dāng)月成交571.95萬(wàn)平方米（見(jiàn)表3）。表3 2013年上海市存量房及存量住宅網(wǎng)簽情況月份存量房網(wǎng)簽存量住宅網(wǎng)簽面積（萬(wàn)平方米）

10、環(huán)比增速（%）面積（萬(wàn)平方米）環(huán)比增速（%）3月584.99355.2571.95386.46月204.7615.2174.1618.59月233.3313.5203.337.212月205.89-4.2167.22-10.24.新建商品住宅平均銷售價(jià)格繼續(xù)上漲2013年，上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格16192元/平方米。從區(qū)域分布看，全市新建商品住宅中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域銷售面積61.75萬(wàn)平方米，占全市新建商品住宅的3.1%;內(nèi)外環(huán)線之間區(qū)域銷售 面積363.8萬(wàn)平方米，占18%;外環(huán)線以外區(qū)域銷售面積1590.26萬(wàn) 平方米，占78.9%。全年各環(huán)線區(qū)域新建商品住宅平均銷售價(jià)格分別 為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)48909元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間26073元/平方米， 外環(huán)線以外12661元/平方米。從剔除共有產(chǎn)權(quán)住房和動(dòng)遷安置住房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅的區(qū)域分布看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域銷售面積50