軌道交通樞紐型城商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營

1、軌道交通樞紐型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營（一）上一篇 / 下一篇 2008-10-13 09:45:02查看（135 ） /評論（0 ） /評分（0 / 0 ）前言楊寶民先生為主的專家組經(jīng)過三年多對城市商業(yè)綜合體的研究，吸收了美國和日本一流綜合體考察成果，深圳新摩爾商業(yè)公司積累了豐富的研究成果和 實際操作經(jīng)驗。經(jīng)過一年多的努力，香港卓毅集團公司牽頭，深圳新摩爾商業(yè)管 理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計事務(wù)所實施完成了47萬平方米上海大學(xué)城交通樞紐商業(yè)綜合體項目論證和大商家招商工作。我們考察了亞洲和歐美重要城市商業(yè)綜合體和交通樞紐，不僅取得了業(yè) 態(tài)設(shè)計與商業(yè)建筑策劃研究成果，比常規(guī)城市綜合體項目大幅降低

2、運營成本， 形 成了商業(yè)綜合體開發(fā)、招商、經(jīng)營管理的核心能力，能夠為軌道交通物業(yè)開發(fā)客 戶挖掘數(shù)億元商業(yè)價值。我們初步總結(jié)了城市交通樞紐型商業(yè)綜合體的開發(fā)與經(jīng)營規(guī)律，形成了優(yōu)化的盈利模式，具有較高的推廣價值，愿意和地鐵及軌道公司朋友分享。一.交通樞紐型城市商業(yè)綜合體特點交通樞紐型城市綜合體一般包括地鐵、 城市軌道交通、公交站點，人流 量巨大，在大型城市商業(yè)圈具有較高商業(yè)價值。例如，上海大學(xué)城城市交通綜合體包括軌道交通中心站點、長途汽車站、公交汽車站和大型購物中心、酒店及高 尚住宅開發(fā)，配套兩個城市廣場和多個地下停車場。多物業(yè)功能組合。交通樞紐型城市綜合體包括交通物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)一般包含

3、寫字樓、酒店公寓、購物中心城市綜合體項目投資規(guī)模大，設(shè)計和施工都比較復(fù)雜，盈利模式比較復(fù)雜，投資風(fēng)險控制難度大，開發(fā)和運營單位需要具有較高的駕馭能力和完善的知識體系。深圳新摩爾商業(yè)管理公司成為國內(nèi)少數(shù)具有全球交通樞紐型城市綜合 體研究經(jīng)驗和實際開發(fā)及運營顧問經(jīng)驗的單位之一， 積累了系列具有自主知識產(chǎn) 權(quán)的研究成果，能夠幫助軌道交通樞紐型開發(fā)單位創(chuàng)造較高顧客價值。二.調(diào)研與論證方法上海大學(xué)城交通樞紐是為老百姓辦實事的重點工程，它是松江老百 姓和大學(xué)城學(xué)生進入上海城區(qū)最便捷的軌道交通線路。我們采取了如下調(diào)查方 法：1 .城市規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟調(diào)查和研究工作相互結(jié)合。在完成上海松 江大學(xué)城軌道交通綜合體

4、項目同時，完成了上海松江與東京城市新區(qū)的國際比較 研究，提出了松江依托大學(xué)城建設(shè)上海區(qū)域 CBD的新思路。2 .消費者調(diào)研。吸納上海高校在人口研究方面的成果， 結(jié)合松江 實際，充分了解上海區(qū)域人口特點，把握上海城市人口變化規(guī)律，研究消費者收 入與消費習(xí)慣。3 .文化主題調(diào)研。城市綜合體吸引消費者主要依靠一流的建筑特 色和具有文化藝術(shù)品味的室內(nèi)外環(huán)境，留住消費者依靠良好的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)服 務(wù)。三.可行性分析與盈利模式特點可行性分析特點1 .基礎(chǔ)調(diào)查工作由新摩爾公司獨立完成， 團結(jié)商家共同進行市場分析工作，虛 心聽取政府職能部門意見，利用規(guī)劃局、商業(yè)局等城市出規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點文件。2 .根據(jù)盈利模式

5、要求，引導(dǎo)可行性研究工作，判斷不同方案的可行性，進行周密的比較研究，協(xié)助甲方正確決策。表1大學(xué)城站點城市綜合體項目分析1 .松江區(qū)位優(yōu)勢上海松江新城規(guī)劃起點高2 .松江經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向前3 .軌道交通與城市長途客運及公交相互結(jié)合，帶來較高商業(yè) 價值。1.目前人氣不旺，僅僅依靠客運中心并不能滿足商業(yè)人氣需 求。因為例如上海龍之夢擁有軌道交通和地鐵人流雙重優(yōu)勢，開發(fā)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營不善，舉步維艱。1 .上海是長三角經(jīng)濟發(fā)展龍頭，世界博覽會2010年在上海舉辦，利用松江區(qū)位優(yōu)勢可以充分發(fā)揮上海的輻射作用。2 .松江新城的建設(shè)和開發(fā)為項目商業(yè)價值提升有利；大學(xué)城人口持續(xù)增加。3 .松江缺乏大學(xué)專業(yè)市場，松

6、江區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃鼓勵發(fā)展物 流和大型專業(yè)市場。1.市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與松江其它區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)過量開發(fā)，人均零售供應(yīng)面積超過 1.7平方米。例如開元地中海購物中心8.6萬平方米，與本項目從事零售業(yè)務(wù)直接存在競爭。贏利模式特點:1 .香港盈利模式，以物業(yè)開發(fā)彌補軌道交通開發(fā)巨額經(jīng)費以及運營虧損。香港軌道交通物業(yè)的開發(fā)特點：?香港的地鐵商業(yè)是真正的地鐵商業(yè)特色的體現(xiàn)，其地鐵上蓋即是商業(yè)本身。交通與商業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造出城 市空間豐富的形態(tài)與城市空間便捷的通達性。?香港地鐵的舒適不僅僅體現(xiàn)在硬件的現(xiàn)代化、軟件的人性化，而且它創(chuàng)造了以人為本的休閑購物環(huán)境。 超前的地下商業(yè)空間規(guī)劃，通道間距大，給購物者帶來視覺和精神上

7、的寬敞感、舒適感。?香港九龍車站是世界上最大的車站及多功能組合建設(shè)項目，也是城市立體交通的典范，包括三條鐵路連 接點、機場登機站及地鐵上蓋商業(yè)等。?利用中央大廳組織豎向交通，其中的扶梯、電梯及樓梯有效地把東涌地鐵站的人流從地下最底部層層向 上引入到其上部的商業(yè)中心。圖1香港九龍車站綜合體物業(yè)2 .新摩爾商業(yè)管理公司提出的交通樞紐型綜合體盈利模型表2交通樞紐型綜合體盈利模型投資方式1 .吸納優(yōu)秀投資公司，業(yè)績良好的上市公司優(yōu)先參與項目投資2 .政府公共設(shè)施投資項目成功 經(jīng)營的環(huán) 境松江新城商圈統(tǒng)一規(guī)劃，以大學(xué)城站點為中心贏利方式1 .在建筑策劃和建筑設(shè)計階段充分考慮降低運營成本，挖掘商 業(yè)價值。

8、2.長期持有物業(yè)，經(jīng)營旺盛增值后出售。3.銷售部分物業(yè)收回投資，長期持有優(yōu)質(zhì)左右商業(yè)物業(yè)，通過良好的商業(yè)經(jīng)營盈利。四城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)設(shè)計與建筑策劃業(yè)態(tài)設(shè)計：在調(diào)研分析的工作過程中，我們采用國際上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的麥肯錫模型論證研究并進行實際模擬分析；在業(yè)態(tài)設(shè)計方面，我們詳細調(diào)研了上海批發(fā)與零售市場，充分運用楊寶民先生獨創(chuàng)的洋流商業(yè)布局新理論，擬定了不同的業(yè)態(tài)方案。業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的如下：1、項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營的基石。2、指導(dǎo)招商工作的有序進行，明確招商目標(biāo)和后期經(jīng)營管理方向。3、為銷售提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進行。4、通過業(yè)態(tài)方案的設(shè)計，確定項目贏利模式

9、和資金回收的方式。我們不僅調(diào)研了松江區(qū)批發(fā)與零售商業(yè)，而且根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，對松江商業(yè)走勢進行分析和判斷。我們認(rèn)為本項目在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業(yè)價值，希望未來把握軌道交通開通后巨大商機，通過良好的策劃，形成顧客消費目的地。根據(jù)項目特點，我們還組織力量系統(tǒng)調(diào)研了上海軌道交通物業(yè)典型項目，我們對上海龍之夢購物中心（軌道交通物業(yè)）和松江開元地中海項目進行了專題分析，形成了專題考察報告。龍之夢與本項目原來的建筑設(shè)計方案非常相似，都是封閉的室內(nèi)空間。龍之夢的考察表明軌道交通只是商業(yè)物業(yè)成功的必要條件不是充分條件，從可持續(xù)經(jīng)營角度論證商業(yè)物業(yè)有利于項目成功。開元地中海項目表明， 成功的投資策略

10、是，部分物業(yè)例如公寓住宅類物業(yè)可以提前收回投資，商業(yè)物業(yè)需要市場培育期進行保留經(jīng)營。圖2上海龍之夢交通樞紐型購物中心我們主動走訪了松江區(qū)經(jīng)委和相關(guān)商業(yè)研究機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)常規(guī)零售物業(yè)已經(jīng)達到人均1.7平方米。要在過剩的市場中找到項目的發(fā)展方向，利用交通樞紐優(yōu)勢抓住本地客戶吸引外來顧客，成為策劃需要解決的 問題。在調(diào)研過程中，我們重視從規(guī)劃高度把握項目未來走勢，系統(tǒng)學(xué)習(xí)了松江新城規(guī)劃并了解了其實施情況。松江新城規(guī)劃100萬人口，目前人氣還不足，我們在復(fù)旦大學(xué)支持下，系統(tǒng)分析了上海人口郊區(qū)化進 程和未來上海人口遷移趨勢，重點把握松江新城未來人口變化這個關(guān)鍵因素。我們的分析表明，上海與美國紐約等大城市人口

11、郊區(qū)化不同，紐約郊區(qū)大部分是有錢人，而上海郊區(qū)大部分是工薪階層。松江新城大的方向遵循上海郊區(qū)人口分布特征，主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城規(guī)劃起點高，擁有大學(xué)城和國際級旅游區(qū)等條件，周邊區(qū)域如余山別墅區(qū)和泰晤士小鎮(zhèn)居住著部分 富裕階層人口（見下表）。表3項目周邊人口與經(jīng)營業(yè)績關(guān)系松江新城人數(shù)商圈狀態(tài)本項目盈利狀況預(yù)測30萬人商圈處于活躍狀態(tài)，本項目和開兀地中海項目成為 商圈的龍頭，松江新城站點將獲得良好效益。本項目商業(yè)銷售額預(yù)測可以達到15億元左右20萬人商圈經(jīng)營處一般水平本項目商業(yè)銷售額預(yù)測可以達到10億元左右15萬人商圈處于惡性競爭，對商業(yè)經(jīng)營提出較高水平，必 須能夠吸引商圈外人流

12、，包括對市區(qū)年輕人群的吸 引。本項目商業(yè)銷售額預(yù)測可以達到8億元左右通過對東京等地的實際考察，我們完成了上海松江區(qū)與東京副城區(qū)的比較分析的初步研究，主張以本項目為核心，逐步形成開發(fā)起點高、經(jīng)營規(guī)模較大、具有對外輻射能力的核心商圈。我們運用總部經(jīng)濟理論，通過CBD案例比較分析，從松江新城未來發(fā)展著眼，希望松江新城增加CBD區(qū)域，目前松江規(guī)劃大學(xué)城商務(wù)廣場和這個思路吻合，希望完善區(qū)域城市功能，帶動整個松江新城發(fā)展。我們安排專家專門考察了東京和大阪等地商業(yè)綜合體以及韓國批發(fā)物業(yè)，對奧特萊斯業(yè)態(tài)也進行了專題考察和研究，通過考察開拓了視野，在更高的起點上策劃上海大學(xué)城客運中心綜合物業(yè)項目。圖3日本軌道交

13、通樞紐購物中心大阪難波城圖4東京六本木新城針對項目與大學(xué)城相近的特點，我們還專門考察了廣州大學(xué)城購物中心項目，借鑒其文化表演功能和年輕人喜歡的文化特色。通過對松江大學(xué)城輕軌站點未來發(fā)展趨勢的判斷與預(yù)測，特別是消化原來的建筑方案，我們認(rèn)為盒子狀的單一購物中心經(jīng)營成本高，投資風(fēng)險大，需要對原方案進行必要調(diào)整。交通物業(yè)功能不變，但原來單一商業(yè)功能建議采用組合功能方式，部分物業(yè)可以銷售回收資金，突出項目可操作性，對潛在投資者具有吸引力，便于今后招商與實施。在此基礎(chǔ)上，我們提出了三種方案，其中A方案以零售為主做城市綜合體定位；B方案以批發(fā)業(yè)態(tài)、餐飲娛樂和休閑作為主要定位，我們重視項目資金回收與可操作性。

14、在A方案中，通過銷售商業(yè)步行街回收項目部 分投資，建議在增加北側(cè)90畝地開發(fā)高尚公寓住宅出售， 力爭收回項目所需投資。 并建議本項目除商業(yè)功 能外，增加博物館和文化中心等公共設(shè)施投資，完善松江新城功能。希望領(lǐng)導(dǎo)在閱讀本報告后，決策選擇合理 方案。我們建議今后以方案為基礎(chǔ) ，吸納論證專家意見，制作項目招商手冊，吸引實力較強投資商參與本項目早期建設(shè)，共同啟動、運營本項目。表2 A方案項目功能布局業(yè)態(tài)分布層 數(shù)業(yè)態(tài)說明一層家居大賣場、KFC等快速餐飲、便利店、報刊亭、銀行 ATM、面包房一層配備公共汽車站和長途汽車站；根據(jù)松江規(guī)劃交通等領(lǐng)導(dǎo)意見，北側(cè)90畝地設(shè)置大賣場，降低交通樞紐交通壓力。二層百貨

15、（化妝品、黃金珠寶、鞋包）、體育用品專業(yè)商場、食品超市、空中步行街（服裝）、SPA二層軌道交通人流可以直接進入三層百貨（女裝+男裝）、軟裝館、書店、 健身房、空中步行街（酒吧文化街）、兒童百貨、兒童游樂設(shè)施從三層開始酒店人流可以直接進入三層商業(yè)部分四層電影院、溜冰場、空中步行街（餐飲為主）五層博物館、會展中心、培訓(xùn)教育中心、咖啡廳五層頂部空中花園、休閑區(qū)在對中外大量城市綜合體的成功案例分析后，我們認(rèn)為以自營為核心的商業(yè)城市綜合體較為容易獲得成功。我們要在世界范圍內(nèi)選擇一流的標(biāo)桿，高起點策劃松江交通樞紐型城市綜合體，為上海世界博覽會增加亮點。通過市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析、商業(yè)模塊測試，并結(jié)合客觀實際情況

16、、國外東南亞地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和業(yè)內(nèi)專家的多次論證結(jié)果，我們將多種可行的復(fù)合元素、潛在的市場契機加以歸納、推演后形成三種思路的不同方案?？紤]到項目周邊未來五 一一十年的人口變化，商業(yè)功能可能會相應(yīng)調(diào)整，因此我們建議項目商業(yè)部分的建筑設(shè)計空間具有一定通用性，同時能夠滿足批發(fā)和零售等其它業(yè)態(tài)的基本要求。建筑策劃:軌道交通物業(yè)的開發(fā)需要采用知識創(chuàng)新戰(zhàn)略，最大限度提前謀劃，通過有效功能組合挖掘項目商業(yè)價值，借助上海世博會的機會，借助松江軌道交通9號線開通的機會，做好上海松江新城的核心項目之一松江客運中心和軌道物業(yè)開發(fā)。(ATKINS )in】端3F宿商才&出范出白小心、電事比 K中店H聊，

17、聊忸，E"* %曲狀暄FAM 1 h圖5項目總平面圖圖6項目原建筑方案模型考慮到松江經(jīng)濟可持續(xù)的發(fā)展，我們認(rèn)為戰(zhàn)略執(zhí)行的正確結(jié)果是軌道物業(yè)最終形成上海松江軌道公司的最優(yōu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)為商業(yè)經(jīng)營良好，公共文化設(shè)施填補松江空白，帶動松江新城人氣，最終加速松江新城的建設(shè)。立足現(xiàn)有基礎(chǔ)最大限度開發(fā)，盈利指標(biāo)較好，空間效果不是最好。7新的建筑策劃模型1圖8低容積率開發(fā)模型與周邊90畝住宅統(tǒng)一規(guī)劃，配套大型廣場 1萬平方米，成為可持續(xù)經(jīng)營的典型圖9項目總體規(guī)劃效果圖商業(yè)建筑策劃通過物業(yè)功能組合和空間形態(tài)策劃，利用采用空中步行街分隔的創(chuàng)造性思路，能夠挖掘較大商業(yè)價值，充分考慮到商業(yè)綜合體項目的資金

18、回收。在未來運營過程中，降低項目運營成本是建筑策劃階段重點考慮問題，在建筑設(shè)計中需要落實。通過新摩爾公司與建筑設(shè)計公司的配合，采用節(jié)能建筑一般可以降低一半水電運營費用。表4關(guān)于商業(yè)綜合體項目節(jié)能的具體舉措2.運用光過濾膜技術(shù)，太陽能運1 .供應(yīng)酒店和車站物業(yè)熱水夏天遮擋75%,冬季陽光直接照射水循環(huán)利用屋頂雨水收集，沖刷廁所空中花園夏季避免室內(nèi)空間溫度過高，冬季可以提 升室內(nèi)溫度，同時用于收集雨水大阪難波城已經(jīng)采用空中花園取得成功經(jīng)驗節(jié)能建筑材料與結(jié)構(gòu)冬季收集熱量，保持室內(nèi)溫度使用，墻壁采用絕緣層30CM厚度，絕緣材料采用環(huán)保材料，墻壁隔斷采用黏土材料。夏季加快散熱，保持涼爽溫度23度左右分塊

19、控制的中央空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)項目需要與大型空調(diào)公司合作，采用 分區(qū)域的空調(diào)系統(tǒng)控制策略，避免無用空 間浪費能源。集中與分散結(jié)合策略地下室的熱量交換系統(tǒng)熱量寄存和換熱器設(shè)施，實施熱量的有效利用。借鑒清華大學(xué)建筑設(shè)計院節(jié)能樓和瑞士節(jié)能建筑Chriesbach大廈經(jīng)驗，摸索總結(jié)成熟的大型購物中心商業(yè)建筑節(jié)能設(shè)計措施，力爭成為商業(yè)建筑設(shè)計的行業(yè)規(guī)范。圖 10 Chriesbach 大廈五.交通樞紐型城市綜合體融資由于軌道交通站點是社會公共資源，因此，我們認(rèn)為交通樞紐公共部分建議采用政府投資模 式，項目商業(yè)部分采用企業(yè)投資方式，鼓勵擁有商業(yè)資源的大型企業(yè)投資商業(yè)綜合體項目。由于大型商業(yè)綜合體投資規(guī)模巨大，需要

20、綜合能力強的企業(yè)參與開發(fā)，所以我們鼓勵帶有 零售商業(yè)資源的上市企業(yè)或地產(chǎn)與商業(yè)企業(yè)集團聯(lián)合開發(fā)，提高開發(fā)成功的概率。六.城市綜合體招商計劃與組織招商計劃：首先通過招商宣傳推廣項目，其次舉辦招商活動，通過主力商家?guī)?，在一年半?nèi)完成招商任務(wù)。項目突出優(yōu)勢：1、R9沿線、新上海移民在R9開通后形成的巨大的直接消費需求，本項目商業(yè)綜合體與客運中心聚集大量人流.2、上海大學(xué)城聚集大量學(xué)生消費群體，部分大學(xué)生本地落戶，將對商業(yè)和中小戶型住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。3、松江新城是上海城市發(fā)展的主要副城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐。4、按照目的地購物中心業(yè)態(tài)打造，一流的體驗式建筑空間環(huán)境和良好的業(yè)態(tài)組合，具

21、有將顧客吸引并留住的綜合優(yōu)勢。表5 10萬平方米招商費用預(yù)算招商宣傳費用活動與廣告費用各占50%500力兀招商代理費用兩個月租金2*30元*8力平方米480萬元招商場地打造體驗式招商中心，位于項目現(xiàn)場200萬元合計1180萬元招商目標(biāo) 1、大賣場： 面積18000平方米以上，按照大賣場商家要求設(shè)計建筑主體承載、 提供平面布局，充足的停車位、倉庫和卸貨平臺。2、國內(nèi)知名百貨： 可以前來租賃、聯(lián)合經(jīng)營。面積 3- 5萬平方米3、專業(yè)家居、汽車商場：6000平方米以上專業(yè)家居商場，歡迎租賃經(jīng)營。4、品牌折扣店、專業(yè)次主力店運動專業(yè)商店化妝品旗艦店5、著名餐飲店 中餐（上海菜、大型海鮮餐廳、江浙菜系知

22、名餐廳）、咖啡廳6、電影院、滑冰場、健身中心、洗浴中心七.城市綜合體開業(yè)2007年12月上海松江大學(xué)城軌道交通9號線通車，因此交通 樞紐綜合體的長途汽車與公共汽車站點與購物中心建設(shè)需要加快進行。根據(jù)未來松江發(fā)展需要，我們計劃開展一周的開業(yè)活動，力爭 銷售額達到5000萬元。營銷方式：舉辦一次和項目主題相關(guān)的大型文化活動.例如法 蘭西主題文化活動和價格促銷聯(lián)動，鼓勵顧客參與，重視人文關(guān)懷。大型購物中心開業(yè)是復(fù)雜活動，我們做如下業(yè)務(wù)分解：上海松江大學(xué)城購物中心開業(yè)活動出塞賓總經(jīng)辦提出名單 級 級 第完 成 新 聞 通開業(yè)過程記錄采擊r 審 g 與 發(fā) 布圖10 綜合體開業(yè)的三層作業(yè)分解圖開業(yè)活動投

23、入：廣告投入50100萬元，活動營銷100萬元左 右。凡是在購物中心購物滿500元顧客贈送一次市區(qū)往返軌道交通 票。購物滿5000元贈送半年往返軌道交通票。軌道交通樞紐型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營（六）上一篇 / 下一篇 2008-10-13 15:17:24查看(77 ) /評論(0 ) /評分(0 / 0 )八.城市綜合體運營大型城市商業(yè)綜合體的可持續(xù)經(jīng)營是關(guān)鍵，我們認(rèn)為成立專業(yè)管理公司是非常必要的。運營管理公司基本職能：管理松江大學(xué)城交通樞紐客運中心和購物中心所有資產(chǎn)，按照國有資產(chǎn)保值升值的目標(biāo)管理，開發(fā)相應(yīng)經(jīng)營項目和大學(xué)城站點相應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)。經(jīng)營目標(biāo)：通過五年經(jīng)營能夠穩(wěn)步增加盈利 ，在

24、管理好現(xiàn)有項目基礎(chǔ)上，擴大管理9號線其他站點物業(yè)，并專業(yè)開發(fā)站點物業(yè)，形成核心能力經(jīng)過7年時間運作實現(xiàn)上市經(jīng)營目標(biāo)，形成專業(yè)管理交通樞紐型物業(yè)和商業(yè)中心的專業(yè)經(jīng)營公司。經(jīng)營目標(biāo):通過三年的經(jīng)營，上海大學(xué)城城市交通樞紐綜合體購物中心要成為上海經(jīng)營績效最佳的購物中心。追求兩個具體指標(biāo)：第一，百貨單位面積利潤率（坪效）上海市前三名。第二，客戶滿意度松江市第整個購物中心預(yù)計年銷售額 15億元，其中百貨銷售額 8億元，大賣場銷售額3億元，步行街等銷售額4億元計劃每年投入年銷售額的 1 %作為營銷推廣、宣傳和社會公益活動，預(yù)計每年投入1500萬元的強大推廣經(jīng)費，使城市交通樞紐綜合體購物中心成為建立和諧社會

25、的文明窗口。軌道交通商業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司質(zhì)量與物價部圖11上海輕軌大學(xué)城站購物中心開發(fā)與運營組織架構(gòu)建議工程部在完成主體開發(fā)后，今后重點轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)和設(shè)備維護。表6軌道交通運營公司人力資源計劃名稱崗位人數(shù)總經(jīng)理室正副總經(jīng)理22行政人事部辦公室主任人力資源經(jīng)理等4物業(yè)管理部租賃業(yè)務(wù)3人物業(yè)管理處主任2人5市場部經(jīng)理1策劃經(jīng)理1市場調(diào)查經(jīng)理 1櫥窗設(shè)計5招商部專賣店招商2人大商家包含酒店招商2人餐飲娛樂招商2人6質(zhì)量與物價部服務(wù)質(zhì)量檢測1物價監(jiān)測1顧客投訴13財務(wù)中心出納1會計2 經(jīng)理15工程部工程管理5運營部下設(shè)信息中心5總結(jié)通過國外軌道交通城市綜合體考察，新加坡星聯(lián)國際機構(gòu)組織專家組吸取香港地

26、鐵城市商業(yè)綜合體經(jīng)驗，深圳新摩爾商業(yè)管理公司具體論證了深圳地鐵城市綜合體和上海軌道交通城市綜合體項目，形成了成熟的開發(fā)與運營知識管理體系，擁有挖掘商業(yè)價值的專門方法和知識產(chǎn)權(quán)，我們與各大城市商家建立了密切 合作關(guān)系，同時與投資基金密切合作，優(yōu)先投資北京和上海及省級城市綜合體項目，擁有成熟的開發(fā)管理隊伍和專門知識，公司隆重推出在全國服務(wù)交通樞紐型綜合體的春蕾計劃。面向?qū)ο螅旱罔F公司、軌道交通公司、開發(fā)軌道交通物業(yè)的房地產(chǎn)公司等項目規(guī)模：10萬平方米以上 一般在20-40萬平方米之間。而且發(fā)展通過交通樞紐城市綜合體的策劃，我們不僅驗證了城市商業(yè)綜合體理論研究成果的正確性,了城市綜合體開發(fā)與運營項目

27、管理體系，成功運用了知識集成的創(chuàng)新戰(zhàn)略， 幫助企業(yè)挖掘了巨大商業(yè)價值。在研究項目過程中，我們對上海松江區(qū)域經(jīng)濟和發(fā)展面向江浙服務(wù)的CBD進行了系統(tǒng)研究，指導(dǎo)學(xué)生完成了兩篇高質(zhì)量的碩士論文，培養(yǎng)了當(dāng)?shù)厝瞬?，得到社會各界的肯定。軌道交通物業(yè)開發(fā)需要的知識博大精深，七寶地區(qū)商業(yè)和軌道交通簡介發(fā)起人：白云天回復(fù)數(shù)：023:16:58 by 白云天簡潔模式完整模式選擇查看搜索更多相關(guān)主題查看白云天的資料給白云天發(fā)送郵件搜索白云天的帖子將白云大加為好友將該主題加入收藏夾將該論壇加入收藏火2009-10-19 23:14:12#1白云大我們愿意和各地軌道交通開發(fā)商密切合作，共同開發(fā)商業(yè)綜合體精品。瀏覽數(shù)：1

28、300最后更新：2009-10-19帖子排序： 從舊到新 從新到舊角 色：管理員等 級：旅長發(fā)帖數(shù)：494經(jīng)驗值：3480注冊時間：2007-8-27聯(lián)系收藏編輯刪除七寶地區(qū)商業(yè)和軌道交通簡介七寶地區(qū)商業(yè)和軌道交通七寶地區(qū)，面積21平方公里，屬于閔行行政區(qū)管轄，2005年起為閔行經(jīng)濟 第一強鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域被外環(huán)線劃分為東西2塊。境內(nèi)道路比較密集，漕寶路、七莘路、 吳中路、滬青平公路、顧戴路、新鎮(zhèn)路將七寶和本市其他地區(qū)緊緊連接在一起。并有滬青平高速公路穿越本鎮(zhèn)北端。 距離規(guī)劃中的虹橋交通綜合樞紐相距不到 2 公里。規(guī)劃中將有5號線、9號線、10號線以及12號線呈豐字形分布在七寶地 區(qū)21平方公里的土地

29、上。這將大大緩解現(xiàn)在七寶地區(qū)擁擠的交通狀況，也將大 大促進七寶地區(qū)的經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展。根據(jù)市政府十一五商業(yè)規(guī)劃，七寶列為本市 中心城14大區(qū)域商業(yè)中心之一。七寶的商業(yè)經(jīng)過幾年發(fā)展，從單一立場化逐漸 走向多樣化，逐漸成熟起來，一改本市西南徐家匯以西沒有規(guī)模商業(yè)圈的說法。七寶的商業(yè)區(qū)主要密集分布在七莘路上1、北段嘉茂購物中心、家樂福+巴黎春天+正在建設(shè)的3期（包括影城、美食城十天上人間娛樂中心）【優(yōu)點】新規(guī)劃的商業(yè)中心，檔次和起點在七寶都是最高的，而且 1期、2 期、3期互相能夠成為一體，形成吃喝玩樂一體的 SHOPPING MALL【缺點】現(xiàn)在人氣不足，這里不是傳統(tǒng)的七寶商業(yè)中心，滬星路原本是一條 小路，而且只是T字路，要是滬星路能夠和航華地區(qū)的航北路打通，星站路和九 亭地區(qū)的深坊路打通，相信這里可以活起來【規(guī)劃】七莘路對面是萬科總部，這帶將規(guī)劃樓宇經(jīng)濟中心，以后還有5號線經(jīng)過，在星站路這里有站點，要是可以爭取到 10號線支線延伸到七莘路的 話，這里肯定會很熱鬧。虹橋樞紐的建設(shè)，還會將七莘路和中春路往北面延伸， 這