深圳布吉海軒廣場商業(yè)策劃方案ppt課件

1、 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你布吉海軒廣場商業(yè)謀劃布吉海軒廣場商業(yè)謀劃深圳深圳眾廈眾廈2006年年9月月 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你主要內(nèi)容主要內(nèi)容根據(jù)9月13日與貴司雙方溝通，明確了我司近期需求處理的幾個問題，由于時間的關(guān)系，其他任務(wù)方面的內(nèi)容就不在這里贅述，本次匯報需處理的詳細問題如下：一、工程商業(yè)定位二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃三、招商總體戰(zhàn)略四、銷售總體戰(zhàn)略五、市場推行戰(zhàn)略六、運營管理戰(zhàn)略七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你工程分析工程分析1、工程周邊大商業(yè)環(huán)境成熟，擁有新一佳、瑞豐園、民潤、華潤等超市；雖然商超繁多，但是其運營檔次低下，滿足消費者中高檔需

2、求的商業(yè)市場存在空白點；2、工程地塊周邊小商業(yè)環(huán)境不佳，運營雜亂無章，整體商業(yè)環(huán)境臟亂差，嚴重影響工程整體籠統(tǒng)；3、由于工程偏離商業(yè)主干道，與大商業(yè)環(huán)境之間存在灰色隔離帶，整個商業(yè)將在一定的時間內(nèi)以商業(yè)孤島的方式出現(xiàn)，對工程運營、招商、推行等諸多方面不利；4、綜上所述，根據(jù)目前工程周邊的商業(yè)現(xiàn)狀，我司以為，工程只需走差別化運營的道路才干擺脫當前的商業(yè)環(huán)境所導(dǎo)致的姿態(tài)，由于周邊商業(yè)環(huán)境的局限，工程至少需求3年左右的市場培育期，3年之后，工程必將成為布吉羅崗一顆璀璨的商業(yè)明星。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你工程開發(fā)前提工程開發(fā)前提差異化經(jīng)營經(jīng)營差異化客群差異化主題差異化檔次差異化產(chǎn)品差異化價

3、格差異化環(huán)境差異化目前工程最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的目前工程最直接的競爭對手是新一佳，同時周邊正在新建的“80后街后街未來也是對工程的一個沖擊，因此工程只需經(jīng)過與新一佳、未來也是對工程的一個沖擊，因此工程只需經(jīng)過與新一佳、80后街等商后街等商業(yè)實行差別化的運營，細分目的消費群體，才干培育忠實而穩(wěn)定的消費者，業(yè)實行差別化的運營，細分目的消費群體，才干培育忠實而穩(wěn)定的消費者，工程才干從不利轉(zhuǎn)為有利，才干脫穎而出，與眾不同。工程才干從不利轉(zhuǎn)為有利，才干脫穎而出，與眾不同。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題一、工程定位問題一、工程定位運營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差別化運營主

4、題為中心，以運營主題定位：以有別于現(xiàn)有商業(yè)的差別化運營主題為中心，以“百貨百貨超市時髦購物休閑餐飲為主，針對布吉中高消費者超市時髦購物休閑餐飲為主，針對布吉中高消費者的區(qū)域型質(zhì)量商業(yè)廣場。的區(qū)域型質(zhì)量商業(yè)廣場。 關(guān)鍵詞：差別化、時髦購物、休閑餐飲、區(qū)域、質(zhì)量關(guān)鍵詞：差別化、時髦購物、休閑餐飲、區(qū)域、質(zhì)量中心商圈定位：以工程周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠中心商圈定位：以工程周邊的信義假日名城、中加名園、榮超花園、龍珠花園等樓盤為中心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、花園等樓盤為中心商圈，同時輻射周邊大芬村、南嶺村、木棉灣等居民區(qū)。木棉灣等居民區(qū)。目的客群定位：布吉中高檔消費者目的客

5、群定位：布吉中高檔消費者運營檔次定位：中高檔特征商業(yè)廣場運營檔次定位：中高檔特征商業(yè)廣場運營推行戰(zhàn)略：暫定名海軒商業(yè)廣場運營推行戰(zhàn)略：暫定名海軒商業(yè)廣場 推行語海軒商業(yè)廣場，布吉優(yōu)質(zhì)生活領(lǐng)地推行語海軒商業(yè)廣場，布吉優(yōu)質(zhì)生活領(lǐng)地 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你工程功能分區(qū)工程功能分區(qū)區(qū)域區(qū)域命名命名主題主題色塊色塊A區(qū)百貨百貨超市B區(qū)時尚風(fēng)情購物街流行服飾品牌專賣店、精品、工藝品等其他色塊C區(qū)休閑美食商業(yè)街美食餐飲、休閑娛樂 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃時髦百貨超市時髦百貨超市如吉之島、沃爾瑪、天虹等如吉之島、沃爾瑪、天虹等-1F運營主題：運營主

6、題： 時髦百貨超市時髦百貨超市A區(qū)區(qū) 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行服裝品牌專賣店流行服裝品牌專賣店運動休閑品牌專賣店運動休閑品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等流行飾品、精品、香熏等質(zhì)量餐飲及休閑文娛質(zhì)量餐飲及休閑文娛阿迪達斯、耐克、李寧、彪馬等班尼路、生活幾何、普普風(fēng)等流行銀飾、手機飾品、陶瓷、手工蠟燭、香熏、家居小飾品等麥當勞、棒約翰、KFC、真功夫、永和大王、鈺花溪、面包新語等1F運營主題：運營主題： 時髦服飾、精品時髦服飾、精品商業(yè)休閑廣場商業(yè)休閑廣場C區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū) 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃問題二、業(yè)態(tài)初步規(guī)劃質(zhì)

7、量餐飲及休閑文娛質(zhì)量餐飲及休閑文娛手機通訊手機通訊數(shù)碼產(chǎn)品、音像制品、文體用品等數(shù)碼產(chǎn)品、音像制品、文體用品等協(xié)亨、中域、恒波等雨花西餐廳、真鍋咖啡、王品、綠島、富僑保健、書吧等；數(shù)碼相機、MP3/MP4、音像制品、文具、辦公用品等2F運營主題：運營主題： 休閑文娛、通訊數(shù)碼休閑文娛、通訊數(shù)碼C區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)備注：業(yè)態(tài)的詳細分割、面積、規(guī)格等相關(guān)目的，待主題定位明確之后，另行匯報！備注：業(yè)態(tài)的詳細分割、面積、規(guī)格等相關(guān)目的，待主題定位明確之后，另行匯報！ 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題三、招商總體戰(zhàn)略問題三、招商總體戰(zhàn)略總體招商戰(zhàn)略總體招商戰(zhàn)略 給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品

8、牌度和運營實力給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品牌度和運營實力的商家，早日實現(xiàn)滿鋪開業(yè)。給運營者一個市場培育期，安康穩(wěn)步，耐久的商家，早日實現(xiàn)滿鋪開業(yè)。給運營者一個市場培育期，安康穩(wěn)步，耐久運營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。運營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。概括如下：概括如下： 領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)戰(zhàn)略領(lǐng)頭羊群聚效應(yīng)戰(zhàn)略 發(fā)揚規(guī)模靈敏優(yōu)勢戰(zhàn)略發(fā)揚規(guī)模靈敏優(yōu)勢戰(zhàn)略 充分區(qū)域商業(yè)中心中心優(yōu)勢充分區(qū)域商業(yè)中心中心優(yōu)勢 降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚戰(zhàn)略降低租金門檻及免租期，放水養(yǎng)魚戰(zhàn)略 主力店先行，輔助店后續(xù)跟進戰(zhàn)略主力店先行，輔助店后續(xù)跟進戰(zhàn)略 籠統(tǒng)造勢，吸引商家戰(zhàn)略籠統(tǒng)造勢，吸引商家戰(zhàn)略 利用眾廈十年積

9、累的豐富商家資源自動出擊，全面招商戰(zhàn)略利用眾廈十年積累的豐富商家資源自動出擊，全面招商戰(zhàn)略 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題四、銷售總體戰(zhàn)略問題四、銷售總體戰(zhàn)略從商業(yè)銷售的角度來說，根據(jù)以往的任務(wù)閱歷，我司以為，工程應(yīng)先招商，待整個商業(yè)條件成熟之后，再進展出賣。特別是本工程周邊商業(yè)環(huán)境有待成熟，需求經(jīng)過3年左右的市場培育期，因此工程首先需求的是將商業(yè)做熟做旺，這不僅有利于提升工程的商業(yè)價值，同時又降低了工程提早銷售的風(fēng)險。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題五、市場推行戰(zhàn)略問題五、市場推行戰(zhàn)略前期經(jīng)過商戶意向溝通，明確商家的需求，力爭為商戶量身定做；經(jīng)過招商手冊、DM、短信、戶外推行

10、如：路旗、條幅等、海報等平臺向市場傳送工程信息；招商任務(wù)與市場推行活動嚴密相連，根據(jù)招商進展制定相應(yīng)的市場推行方案；由于工程周邊商業(yè)環(huán)境有待提升，工程暫時處于不利情況，因此在推行階段，應(yīng)該大力弘揚工程的賣點，改動工程不利位置。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題六、運營管理戰(zhàn)略問題六、運營管理戰(zhàn)略為了保證工程后期銷售價值的提升，工程前期運營管理非常關(guān)鍵，特別是一個運營成熟的商業(yè)環(huán)境，對于銷售商業(yè)附加值的提升至關(guān)重要。因此，工程為了能有一個質(zhì)的提升，我司以為：開放商應(yīng)成立本人的運營管理機構(gòu)，一致管理，維護各方運營商戶的利益，只需工程運營勝利，做強做旺之后，鋪位的銷售才干獲得更大的商業(yè)價值。

11、地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你問題七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系問題七、商業(yè)人流與住宅人流的關(guān)系流行服裝品牌專賣店流行服裝品牌專賣店流行飾品、精品、香熏等流行飾品、精品、香熏等質(zhì)量餐飲及休閑文娛質(zhì)量餐飲及休閑文娛1F商業(yè)人流商業(yè)人流住宅人流住宅人流商業(yè)人流：商業(yè)人流：1、商業(yè)外廣場位于兩大交通、商業(yè)外廣場位于兩大交通干道交匯處，造勢面大，因此干道交匯處，造勢面大，因此商業(yè)主入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)外廣商業(yè)主入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)外廣場處；場處；2、商業(yè)人流將根據(jù)不同的需、商業(yè)人流將根據(jù)不同的需求在商業(yè)外廣場進展分流，分求在商業(yè)外廣場進展分流，分別前往別前往B區(qū)和區(qū)和C區(qū)。區(qū)。運動休閑品牌專賣店運動休閑品牌

12、專賣店C區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)住宅人流：住宅人流：1、住宅人流相對穩(wěn)定，因此、住宅人流相對穩(wěn)定，因此需求動靜區(qū)分，社區(qū)的主入口需求動靜區(qū)分，社區(qū)的主入口應(yīng)設(shè)置在較為安靜的規(guī)劃路上；應(yīng)設(shè)置在較為安靜的規(guī)劃路上；2、住宅人流需求人車分流，、住宅人流需求人車分流，經(jīng)過人車分流，營造溫馨、平經(jīng)過人車分流，營造溫馨、平安的社區(qū)生活；安的社區(qū)生活；3、由于住宅社區(qū)生活配套的、由于住宅社區(qū)生活配套的要求，應(yīng)在接近商業(yè)區(qū)增設(shè)便要求，應(yīng)在接近商業(yè)區(qū)增設(shè)便利購物通道，經(jīng)過智能化系統(tǒng)利購物通道，經(jīng)過智能化系統(tǒng)加以管理。加以管理。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研新一佳信義店，檔次低劣，滿新

13、一佳信義店，檔次低劣，滿足中低端消費者日常生活需求。足中低端消費者日常生活需求。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研瑞豐園購物商場，內(nèi)設(shè)超市及瑞豐園購物商場，內(nèi)設(shè)超市及服裝、服飾、珠寶、皮具等，百貨服裝、服飾、珠寶、皮具等，百貨區(qū)域缺乏品牌。區(qū)域缺乏品牌。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研華潤、民潤等社區(qū)型超市，規(guī)華潤、民潤等社區(qū)型超市，規(guī)模小，產(chǎn)品單一，僅滿足消費者日模小，產(chǎn)品單一，僅滿足消費者日常生活便利需求。常生活便利需求。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研滿庭芳麗人購物廣場，

14、含苞待放！滿庭芳麗人購物廣場，含苞待放！ 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研整體商業(yè)環(huán)境較為成熟！整體商業(yè)環(huán)境較為成熟！ 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研80后街的商業(yè)，未來將是工程后街的商業(yè)，未來將是工程的競爭者，也是工程的有力補充。的競爭者，也是工程的有力補充。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你附錄：工程市場調(diào)研附錄：工程市場調(diào)研工程周邊商業(yè)環(huán)境臟亂差，有工程周邊商業(yè)環(huán)境臟亂差，有待提升。待提升。 地地產(chǎn)產(chǎn)服服務(wù)務(wù),專專注注為為你你任務(wù)匯報補充闡明任務(wù)匯報補充闡明1、本次任務(wù)匯報在于對工程的整體把握，我司以為海軒廣場需求從未來、本次任務(wù)匯報在于對工程的整體把握，我司以為海軒廣場需求從未來的角度把握當前的現(xiàn)狀；的角度把握當前的現(xiàn)狀；2、本次任務(wù)匯報著重于工程的謀