長(zhǎng)春國(guó)際花城開盤方案(最終版)

1、中國(guó)鐵建·國(guó)際花園三期開盤方案中國(guó)鐵建·國(guó)際花園三期位于項(xiàng)目北側(cè)緊臨長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)汽車廣場(chǎng)，南側(cè)、東側(cè)分別與項(xiàng)目一、二期開發(fā)產(chǎn)品相臨，三期整體呈環(huán)狀分布，總面積121581.9(產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積)。項(xiàng)目三期產(chǎn)品由底部相連的4棟百米高層商住樓組成，住宅部分樓號(hào)分別為61#、62#、63#、64#，由二梯五戶或二梯四戶共8個(gè)單元組成，最高層為29層或33層，戶型全部為60-90產(chǎn)品，共計(jì)1128套房源，總面積87400.44(產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積)；商業(yè)部分面積為16212.64(產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積)。項(xiàng)目三期于2013年6月正式開工，預(yù)計(jì)2013年9月末可具備預(yù)售條件?？紤]到“金九銀十”的

2、關(guān)系，我公司擬于9月底或10月中旬擇機(jī)開盤。項(xiàng)目銷售蓄水工作已于7月底開始正式進(jìn)行，目前蓄水工作正按計(jì)劃推進(jìn)。結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，本次先后推出62#、61#兩棟共計(jì)678套住宅產(chǎn)品進(jìn)行銷售。一、前期開盤回顧長(zhǎng)春中國(guó)鐵建·國(guó)際花園項(xiàng)目分四期開發(fā)，截止到2013年8月31日，項(xiàng)目一、二期住宅銷售簽約率分別94%和88%，所剩房源多為面積偏大的房源。下面就項(xiàng)目一、二期的銷售情況進(jìn)行簡(jiǎn)要的回顧。（一）一期銷售回顧中國(guó)鐵建國(guó)際花園一期共32棟住宅樓，1406套，總面積161297，由7棟洋房、20棟多層和5棟高層住宅組成。1、住宅（1）銷售情況一期于2009年5月30日首次開盤銷售，截至20

3、13年8月31日實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)1336套，15.15萬平方米，銷售均價(jià)4547元/。時(shí)間開盤時(shí)間棟號(hào)供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)認(rèn)購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)套數(shù)簽約套數(shù)認(rèn)購(gòu)金額認(rèn)購(gòu)率簽約率均價(jià)09年2009-5-3039926.881009643.5197973348568197%97%3472 2009-5-3077841.51807841.51808026913797100%100%3432 2009-5-30103856.86323856.86323214501891100%100%3760 2009-5-30113861.36423861.36424214436755100%100%3739 2009-5-301543

4、13.59283829.6725252022597389%89%5281 2009-7-584108.69343959.3833321638938797%94%4139 2009-7-593236.89243089.1723211393393496%88%4511 2009-7-5124591.6384591.6383818362535100%100%3999 2009-8-8110748.2811010748.2811011041124791100%100%3826 2009-9-12175082.41425082.48424221417236100%100%4214 2009-9-1218

5、3861.36423861.36424215124480100%100%3917 2009-9-26194132.44344132.44343417970771100%100%4349 2009-10-166974.77726974.77727227738389100%100%3977 2009-10-142588.72282588.72282810680690100%100%4126 2009-11-7255082.41424933.9741412143417898%98%4344 小計(jì)80207.7774878995.0873973631374048899%98%3972 10年2010-

6、1-6212880.9113012500.161271275368940498%98%4295 2010-3-26315082.41425082.48424224485890100%100%4818 2010-3-26323861.36423861.36424218447030100%100%4777 2010-4-10163363.23242134.2715141232087263%58%5773 2010-4-10265028.09424582.5339382260580493%90%4933 2010-5-2245082.41425082.48424225454575100%100%50

7、08 2010-5-2275431.78425431.78424127375952100%98%5040 2010-6-18133790.34283643.3427261978245996%93%5430 2010-8-28145096.62424147.2835352370198883%83%5715 2010-9-27293790.34283790.34282720524356100%96%5415 2010-10-10283790.34283643.3127251946753396%89%5343 2010-11-553790.34282610.8120181417535471%64%5

8、429 2010-11-5303790.34283370.9825251881559489%89%5582 2010-11-5223922.56283493.6625241987305189%86%5688 小計(jì)68701.0757463374.7853652632071986293%92%5061 11年2011-3-19233855.22283473.0325242034562989%86%5858 2011-6-24214311.58283449.0422212116428979%75%6136 2011-8-22204215.04282198.5814101281955350%36%5

9、831 小計(jì)12381.84849120.6561555432947173%65%5957 總計(jì)161290.681406151490.511336131768878982195%94%4547 （2）庫(kù)存情況截至2013年8月31日庫(kù)存住宅70套，0.98萬平方米，其中77%為130以上的大戶型產(chǎn)品。 樓棟號(hào)產(chǎn)品類型庫(kù)存面積庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存產(chǎn)品分布（套）90以下90-110110-130130以上2高層380.75300213292.67303005多層1179.53800088149.31100019147.721000113147.031000126445.563000328147.0310

10、00130419.363001214洋房947.267000715480.5330003161367.85100217202016.46140041021862.546002422426.043000323379.3430102合計(jì)9788.98700610542、商業(yè)：（1）銷售情況中國(guó)鐵建國(guó)際花園一期商業(yè)共計(jì)21套，總面積4016.97平方米，于2010年10月17日開始銷售，截至2013年8月31日除3套物業(yè)服務(wù)用房外其余18套已全部售出，共計(jì)銷售面積3662.31平方米，銷售均價(jià)7715元/平方米。時(shí)間開盤時(shí)間棟號(hào)供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)認(rèn)購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)套數(shù)簽約套數(shù)認(rèn)購(gòu)金額認(rèn)購(gòu)率簽約率均價(jià)10年2

11、010-10-172805.666805.66666344598100%100%7875 2010-10-173758.953758.09335992753100%100%7905 2010-10-17761424.7351424.735510626661100%100%7459 2010-10-173-2820.666466.8633368117250%50%7885 2010-10-171206.971206.97111610227100%100%7780 總計(jì)4016.97213662.3118182825541186%86%7715 （2）庫(kù)存情況截至2013年8月31日庫(kù)存住宅3套，

12、萬平方米，為物業(yè)服務(wù)用房。 樓棟號(hào)產(chǎn)品類型庫(kù)存面積庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存產(chǎn)品分布（套）90以下90-110110-130130以上3-2商業(yè)353.830030合計(jì)353.830030（二）二期銷售回顧中國(guó)鐵建國(guó)際花園二期住宅共23棟住宅樓，1234套，總面積127893平方米，由14棟多層、9棟高組成。1、住宅（1）銷售情況二期住宅于2011年6月12日開盤銷售，截至2013年8月31日實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)1101套，10.85萬平方米，銷售均價(jià)6054元/。認(rèn)購(gòu)率及簽約率分別為89%、88%。時(shí)間開盤時(shí)間棟號(hào)供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)認(rèn)購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)套數(shù)簽約套數(shù)認(rèn)購(gòu)金額認(rèn)購(gòu)率簽約率均價(jià)11年2011.6.12342267.5

13、5201774.68171711,093,010 85.00%85.00%6,251 2011.6.12353200.73282268222213,957,020 78.57%78.57%6,154 2011.6.12376038.73424702.32353429,220,098 83.33%80.95%6,214 2011.6.12466209.18565729.36525233,780,191 92.86%92.86%5,896 2011.6.12484549.39423707.76373722,941,271 88.10%88.10%6,187 2011.6.12494789.2642

14、3077.4313119,011,045 73.81%73.81%6,178 2011.6.12577142.52846552.9787838,528,899 92.86%92.86%5,880 2011.6.12597153.42805930.75707034,372,060 87.50%87.50%5,796 2011.6.12603803.34443630.15424221,699,305 95.45%95.45%5,978 2011.6.25394549.39423707.76373723,375,314 88.10%88.10%6,304 2011.6.25587142.528161

15、15.48727235,950,644 88.89%88.89%5,879 2011.7.2513197.19282549.69242215,472,329 85.71%78.57%6,068 2011.7.12364788.54423705.83353222,711,860 83.33%76.19%6,129 2011.8.13504787.53423883.09363623,564,288 85.71%85.71%6,068 2011.8.20524785.94424352.13393826,457,608 92.86%90.48%6,079 2011.9.17534549.3942370

16、7.76373723,904,028 88.10%88.10%6,447 2011.10.16568479.891017939.35969647,966,264 95.05%95.05%6,042 2011.10.16558479.881028093.64989849,329,663 96.08%96.08%6,095 小計(jì)95914.3996081428.05858851493,334,897 89.38%88.65%6,059 12年2012.4.21402656.84242154.06212013,473,933 87.50%83.33%6,255 2012.7.11339655.768

17、69006.09807852,516,102 93.02%90.70%5,831 2012.5.24543971.92363128.5313119,744,312 86.11%86.11%6,311 2012.7.11386038.5423719.22303023,447,021 71.43%71.43%6,304 小計(jì)22323.0218818007.87162159109,181,368 86.17%84.57%6,063 13年2013.3.26479655.76869072.5817854,443,530 94.19%90.70%6,001 小計(jì)9655.76869072.581785

18、4,443,530 94.19%90.70%6,001 總計(jì)127893.171234108508.421101108865695979589.22%88.17%6,054 （2）庫(kù)存截止2013年8月31日項(xiàng)目二期庫(kù)存產(chǎn)品共計(jì)133套，1.94萬平方米，其中130平方米以上大戶型產(chǎn)品占67%。樓棟號(hào)產(chǎn)品類型庫(kù)存面積庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存產(chǎn)品分布（套）90以下90-110110-130130以上34多層492.873000335多層932.736000637多層1336.417000746小高層479.824004048多層841.635000549多層1711.86110001157高層589.626

19、060059高層1222.6710042460小高層173.192200039多層841.635000558高層1027.049043251多層647.54000436多層1082.717000750多層904.446000652多層433.813000353多層841.635000556高層540.545040155高層386.244040040多層502.783000333高層649.676105054多層843.425000538多層2319.28120001247高層583.2650140合計(jì)19384.7513332318892、商業(yè)：（1）銷售情況：中國(guó)鐵建國(guó)際花園二期商業(yè)共計(jì)19

20、套，總面積4241.81平方米，于2012年12月28日開始銷售，截至2013年8月31日僅售出2套，銷售面積384.16平方米，銷售均價(jià)10630元/。時(shí)間開盤時(shí)間棟號(hào)供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)認(rèn)購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)套數(shù)簽約套數(shù)認(rèn)購(gòu)金額認(rèn)購(gòu)率簽約率均價(jià)12年2012-12-28571147.79500000%0%無成交2012-12-28581125.075164.8211143723020%20%8720 2012-12-28591968.959219.3411264633711%11%12065 總計(jì)4241.8119384.1622408356711%11%10630 （2）庫(kù)存截止2013年8月31日二

21、期商業(yè)庫(kù)存17套，1749平方米，其中14套為內(nèi)街商業(yè)，占總庫(kù)存82%。樓棟號(hào)產(chǎn)品類型庫(kù)存面積庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存產(chǎn)品分布（套）90以下90-110110-130130以上57商業(yè)1147.795000558商業(yè)960.254000459商業(yè)1749.6180008合計(jì)1749.611700017二、項(xiàng)目所在城市和區(qū)域分析（一）項(xiàng)目所在城市分析：近18個(gè)月以來各月的住宅產(chǎn)品供銷情況1、城市住宅產(chǎn)品供求關(guān)系 近18個(gè)月長(zhǎng)春市住宅供應(yīng)面積為895萬平方米，去化面積為1024萬平方米，去化率為114%，去化大于供應(yīng)。2、城市住宅產(chǎn)品均價(jià)走勢(shì) 長(zhǎng)春市18個(gè)月住宅產(chǎn)品均價(jià)走勢(shì)可以看出，住宅產(chǎn)品成交價(jià)格整體上有小

22、幅上升，成交均價(jià)在2013年6月達(dá)到高峰6488元/，7月份有所回落6309元/。3、近一年房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策時(shí)間事件具體政策2012-6-7央行3年半首次降息人民銀行宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。2012-6-7存貸款利率浮動(dòng)上下限調(diào)整上線為基準(zhǔn)利率1.1倍，下限位基準(zhǔn)利率0.8倍。2012-6-7住房公積金利率下調(diào)貸款利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.9%調(diào)整至4.7%2012-6-18兩部委發(fā)布禁止用地目錄別墅類房產(chǎn)首次列入2012-7-1閑置土地處理辦法于7月1日施行強(qiáng)化閑置土地預(yù)防和監(jiān)管，明確閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2012-7-66日起下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)下限調(diào)

23、整為基準(zhǔn)利率的0.7倍2012-11-15四部委：嚴(yán)控土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模四部委聯(lián)合發(fā)布加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知2013-3-1"新國(guó)五條"樓市調(diào)控"新國(guó)五條"征稅20%打擊炒房力度升級(jí)2013-3-5國(guó)稅局下發(fā)關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征個(gè)稅的通知個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓整售20%的個(gè)稅2012年國(guó)家主要通過金融信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。長(zhǎng)春市目前各銀行執(zhí)行比較遲緩。 2013年國(guó)家最新出臺(tái)國(guó)五條主要調(diào)控內(nèi)容不太明確，對(duì)此長(zhǎng)春市除繼續(xù)執(zhí)行2012年政策外無新政出臺(tái)。（二）項(xiàng)目所在區(qū)域分析1、區(qū)域住宅產(chǎn)品供求情況上圖所示自2012年2月至2013年7月，西新

24、區(qū)住宅供應(yīng)面積86.6萬平方米，去化52.3萬平方米，去化率為61%。2、區(qū)域住宅產(chǎn)品均價(jià)走勢(shì)上圖所示自2012年2月至2013年7月，西新區(qū)住宅銷售均價(jià)整體有小幅度上升，在2013年二月達(dá)到最高峰6533元/，之后波段下行，七月份下跌到5786元/，表明了區(qū)域需求仍以剛性需求為主。3、項(xiàng)目周邊土地成交情況2012年至今西新區(qū)住宅用地成交統(tǒng)計(jì)土地名稱土地屬性土地地址總用地面積()出讓時(shí)間長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)201324號(hào)西新區(qū)220106009204GB00057號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;西新開發(fā)區(qū)東至：丙十八街南至：乙三路西至：乙三街北至：東風(fēng)大街923502013-4-18長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)

25、201310號(hào)西新區(qū)220104010278GB00085號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;西新開發(fā)區(qū)（棚戶區(qū)）東至：省外貿(mào)進(jìn)出口公司南至：圍墻西至：省孤兒學(xué)校教學(xué)區(qū)北至：長(zhǎng)沈路105282013-2-28長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)20137 號(hào)西新區(qū)220106007225GB00003、4、5號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;長(zhǎng)春西新開發(fā)區(qū)東至：西湖大路南至：乙五路西至：丙十一路北至：東風(fēng)大街1824152013-2-28長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)2012163號(hào)西新區(qū)220106007226GB00030號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;（西新開發(fā)區(qū)）東至：丙三十三街南至：騰飛大路西至：西湖大路

26、北至：林蔭大道496062013-2-1長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)2012117號(hào)西新區(qū)220106009204GB00035號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;西新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 東至甲二街南至空地西至丙四十五街北至丙二十四路491542012-10-25長(zhǎng)國(guó)土公發(fā)2012117號(hào)西新區(qū)220106009204GB00036號(hào)地塊住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施）;商業(yè)（商服）;西新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東至空地南至空地西至乙二街北至丙二十四路217252012-10-25三、競(jìng)品項(xiàng)目分析（一）競(jìng)品項(xiàng)目與本案位置圖中國(guó)鐵建國(guó)際花園保利拉菲公館遠(yuǎn)創(chuàng)樾府恒大名都龍翔苑君地天城騰飛時(shí)代西湖一號(hào)（二）競(jìng)品詳情1、遠(yuǎn)創(chuàng)樾府項(xiàng)目名稱已

27、供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)遠(yuǎn)創(chuàng)樾府20.09228416.08202865272011年5月21日現(xiàn)狀： 遠(yuǎn)創(chuàng)樾府沿長(zhǎng)沈路分布，共計(jì)住宅2284套，總面積為20萬。自2011年5月開盤以來，共計(jì)銷售2028套，16萬平方米。 目前遠(yuǎn)創(chuàng)樾府部分產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，去化率90%，基本進(jìn)入尾盤銷售階段。2、君地天城項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)君地天城26.1209722.18189141932009年6月28日經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 君地天城位于丙三十三街與騰飛大路交匯處，已供應(yīng)量為26.1萬，共計(jì)2097套，自2009年6月開始

28、銷售，目前銷售1891套，22.18萬平方米；目前部分產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，去化率90%，基本進(jìn)入尾盤銷售階段。3、東方之珠·龍翔苑項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)東方之珠龍翔苑12.6615068.75112153702011年9月25日經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 東方之珠龍翔苑位于長(zhǎng)沈路以東與南四環(huán)高架橋交匯處東南300米，已供應(yīng)量為12.66萬，共計(jì)1506套，自2011年9月開始銷售，目前銷售1121套，8.75萬平方米；目前產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，去化率75%。 4、東皇君園項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)東皇君園3

29、1.137899.2120942632010年11月20日現(xiàn)狀： 東皇君園位于騰飛路與西湖大路交會(huì)處，已供應(yīng)量為31.1萬，共計(jì)3789套，自2010年11月開始銷售，目前銷售1209套，9.2萬平方米；由于大部分產(chǎn)品屬于集資建房，導(dǎo)致目前很大一部分房源由于無預(yù)售證無法簽約。目前產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，簽約去化率32%。 5、騰飛時(shí)代項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)騰飛時(shí)代6.46534.245249202012年9月29日現(xiàn)狀： 騰飛時(shí)代位于騰飛大路與長(zhǎng)沈路交會(huì)處,北臨永春河，已供應(yīng)量為6.4萬，共計(jì)653套，自2012年9月開始銷售，目前銷售452套，4

30、.2萬平方米；目前部分產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，簽約去化率69%。6、保利拉菲公館項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)保利拉菲公館12.66918431585382012年11月25日保利拉菲公館位于振興路以東、現(xiàn)狀住宅以南、西環(huán)城路以西、紅領(lǐng)巾路以北，已供應(yīng)量為12.66萬，共計(jì)918套，自2012年11月開始銷售，目前銷售315套，4萬平方米；目前部分產(chǎn)品處于現(xiàn)房階段，簽約去化率34%。7、恒大名都項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)恒大名都23.91188412.97115765892012年8月26日現(xiàn)狀： 恒大名都位

31、于東至高新儲(chǔ)備中心用地,南至102國(guó)道,西至開運(yùn)街,北至富裕河，已供應(yīng)量為23.91萬，共計(jì)1884套，自2012年8月開始銷售，目前銷售1157套，12.97萬平方米；目前產(chǎn)品處于期房階段，簽約去化率61%。8、西湖一號(hào)項(xiàng)目名稱已供應(yīng)銷售情況銷售時(shí)間面積（萬）套數(shù)（套）面積（萬）套數(shù)（套）均價(jià)西湖一號(hào)6.537082.3825154452012年10月28日現(xiàn)狀： 西湖一號(hào)位于西湖大路與騰飛南路交會(huì)處，已供應(yīng)量為6.53萬，共計(jì)708套，自2012年10月開始銷售，目前銷售251套，2.38萬平方米；目前產(chǎn)品處于期房階段，簽約去化率35%。（三）競(jìng)品項(xiàng)目在售產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱戶型面積 建筑形態(tài)

32、銷售率成交均價(jià)(元/m2)成交面積（m2）成交金額（萬元）遠(yuǎn)創(chuàng)樾府一居50-70，二居80-100，三居100-1303棟21-22層高層;13棟13-18層小高層;7棟6層多層88.79%6,527160820104,961.64君地天城一居53-63，二居80-111，三居93-155，四居170-175 15棟19-24層高層;20棟11-18層小高層90.18%4,19321430589,862.43東皇君園一居40-70，二居60-120，三居100-12030棟11-18層小高層;28棟6層多層31.91%4,2639197839,206.02騰飛時(shí)代一居40-50，二居90-10

33、0，三居80-140 15棟6層多層;9棟15層小高層;69.22%4,9204172620,528.80保利拉菲公館一居40-90，90-110，三居90-160，四居140-16020棟5-7層多層;20棟8-18層小高層; 34.31%8,5384031934,422.60東方之珠龍翔苑二居50-110 7棟6層多層;13棟11層小高層; 74.44%5,3708361644,905.08豪邦緹香公館二居70-90，三居120-1307棟18層小高層;9棟6-7層多層; 0.00%000恒大名都二居90-100，三居120-1608棟33層高層61.41%6,58912966185,42

34、9.93西湖一號(hào)一居40-75，二居70-100，三居100-1102棟4-7層多層;17棟11-17層小高層; 35.45%5,4452380912,962.87（四）小結(jié)從戶型面積來看，各競(jìng)品都與本案待推新品面積區(qū)間雷同（除恒大名都外），說明區(qū)域市場(chǎng)小戶型需求量較大，同時(shí)也可以看到區(qū)間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈；從建筑形態(tài)來看，除恒大名都與本案較為接近，其余各家建筑產(chǎn)品較有優(yōu)勢(shì)，高層產(chǎn)品均在18-24F之間，本案33F高層產(chǎn)品，將會(huì)有較大市場(chǎng)抗性；從銷售率來看，區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目已推產(chǎn)品已基本去化完成，但是各項(xiàng)目仍有后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，未來市場(chǎng)客源將進(jìn)一步分化；從成交均價(jià)來看，區(qū)域內(nèi)各競(jìng)品價(jià)格差距較大，其

35、原因受地段、景觀、產(chǎn)品等多方面因素制約影響，而本案未來銷售均價(jià)將處于各競(jìng)品中上游，將有較大市場(chǎng)抗性。從區(qū)域市場(chǎng)來看，本案及各競(jìng)品所在位置遠(yuǎn)離區(qū)域的中心位置，且周邊配套設(shè)施不完善，致使區(qū)域內(nèi)整體住宅產(chǎn)品價(jià)格較低。 四、蓄客情況 中國(guó)鐵建國(guó)際花園三期自2013年7月末正式啟動(dòng)蓄水工作，截至八月底，共接待443組有效到訪客戶,轉(zhuǎn)“中國(guó)鐵建國(guó)際花園菁英QQ會(huì)”客戶100余組，預(yù)計(jì)在開盤前可積累有效客戶300組以上。（1）意向客戶年齡調(diào)查顯示：意向客戶年齡段集中在20-30歲之間，占比56%；（2）意向客戶職業(yè)調(diào)查顯示：意向客戶職業(yè)多屬于一汽技術(shù)工人及企業(yè)一般雇員，分別占比25%及22%；（3）意向客戶

36、居住區(qū)域調(diào)查顯示：意向客戶55%居住于汽開區(qū)；（4）意向客戶置業(yè)目的調(diào)查顯示：意向客戶置業(yè)目的以首次置業(yè)及婚房為主，分別占比37%及22%；（5）意向客戶家庭人口組成調(diào)查顯示，意向客戶以單身為主占比40%；（6）意向客戶認(rèn)知途徑調(diào)查顯示：意向客戶認(rèn)知途徑主要為老業(yè)主介紹，占比50%；（7）意向客戶戶型需求分析對(duì)比顯示：需求戶型集中在70-80平方米，占比49%；（8）意向客戶心理價(jià)位分析顯示：意向客戶心理價(jià)位集中在5000-6000元/平米，占比68%。五、開盤信息（一）三期產(chǎn)品分布中國(guó)鐵建國(guó)際花園三期位于一期北側(cè)，沿汽車廣場(chǎng)呈扇形分布，占地2.17萬，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃住宅4棟。戶型

37、面積以60-90剛需產(chǎn)品為主。 1、三期產(chǎn)品分布圖項(xiàng)目三期項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期63#62#61#64#2、三期產(chǎn)品戶型分布樓棟單元ABCDEFGHI85-86（）74-76（）77-78（）92（）85-86（）61-62（）86（）87（）86（）64130303030306323162626332929292929624275454625272727272761654546172958586183131313131合計(jì)87117204542612913054303、三期產(chǎn)品面積配比樓棟單元60-70平方米70-80平方米80-90平方米90平方米以上6413060600632623162063

38、329585806245427540625275454061600545461758295806183162620合計(jì)29132146254（二）各樓基本信息1、61#8單元：61#8單元房號(hào)039038037036035面積85.59 75.16 77.62 61.92 85.33 樓層3-333-333-333-333-33戶型ABCFE2、61#7單元61#7單元房號(hào)034033032031030面積86.20 62.44 78.26 62.44 86.07 樓層3-313-313-313-313-31戶型EFCFE3、61#6單元61#6單元房號(hào)029028027026面積86.71

39、92.37 92.37 87.27 樓層3-293-293-293-29戶型DHHD4、62#5單元62#5單元房號(hào)025024023022021面積85.37 74.97 77.42 61.77 85.06 樓層3-293-293-293-293-29戶型ABCFE5、62#4單元62#4單元房號(hào)020019018017016面積86.33 62.53 78.38 62.60 86.26 樓層3-293-293-293-293-29戶型EFCFE6、63#3單元63#3單元房號(hào) 1514131211面積 85.5175.0977.5461.8785.41樓層3-313-313-313-313

40、-31戶型ABCFE7、63#2單元63#2單元房號(hào) 109876面積 85.6862.2177.9862.2885.82樓層3-333-333-333-333-33戶型EFCFE8、64#1單元64#1單元房號(hào) 54321面積 86.1175.1377.6161.9284.78樓層4-334-334-334-334-33戶型IBCFG（三）開盤信息由于項(xiàng)目三期單元戶數(shù)較多，接下來將按照單元計(jì)算推盤次序1、擬推盤次序擬上市時(shí)間推盤樓棟推盤均價(jià)2013年9月28日62#4單元、5單元5,4862013年10月61#7單元5,4732013年11月61#8單元5,4792013年12月61#6單元

41、5,5722014年2月63#3單元5,4902014年4月63#2單元5,5502014年6月64#1單元5,500全盤均價(jià)5,5042、首次開盤原因簡(jiǎn)述：（1）62#為三期綜合評(píng)定最優(yōu)質(zhì)樓棟，首開優(yōu)質(zhì)房源對(duì)客戶進(jìn)行吸引，使客戶熱度升溫，帶動(dòng)后續(xù)其他房源去化；（2）推出61#為承接由62#所帶起的客戶熱度，形成快速去化。（3）64#位置相比其它樓棟略偏，加之交房時(shí)間較晚，目前市場(chǎng)接受抗性較大，需待其它樓棟銷售帶熱地段，客戶會(huì)降低對(duì)位置抗性后，再行出售。62#63#64#61#3、首次開盤房源基礎(chǔ)信息如下表：樓棟單元房號(hào)層數(shù)建筑面積套內(nèi)面積使用率6180393-3385.5966.2277.3

42、7%6180383-3375.1658.1577.37%6180373-3377.6260.0577.36%6180363-3361.9247.9177.37%6180353-3385.3366.0277.37%6170343-3186.266.1476.73%6170333-3162.4447.9176.73%6170323-3178.2660.0576.73%6170313-3162.4447.9176.73%6170303-3186.0766.0476.73%6160293-2986.7165.8675.95%6160283-2992.3770.1675.96%6160273-2992.

43、3770.1675.96%6160263-2987.2766.2975.96%6250253-2985.3766.2277.57%6250243-2974.9758.1577.56%6250233-2977.4260.0577.56%6250223-2961.7747.9177.56%6250213-2985.0665.9877.57%6240203-2986.3366.1476.61%6240193-2962.5347.9176.62%6240183-2978.3860.0576.61%6240173-2962.647.9676.61%6240163-2986.2666.0976.62%4、

44、開盤時(shí)間：2013年9月28日10月15日間擇機(jī)開盤工程進(jìn)度及現(xiàn)狀：基礎(chǔ)施工正在進(jìn)行。5、銷售許可證獲取情況：2013年9月28日10月15日六、開盤價(jià)格1、定價(jià)原則：（1）根據(jù)樓棟位置分布進(jìn)行定價(jià)（2）根據(jù)開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)（3）根據(jù)朝向因素進(jìn)行定價(jià)（4）根據(jù)景觀資源進(jìn)行定價(jià)2、SWOT分析：S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)剛需小戶型產(chǎn)品；品牌效應(yīng)；南側(cè)為多層產(chǎn)品，視野開闊；雙電梯，擔(dān)架電梯配備。得房率偏低；超高層市場(chǎng)抗性大；交房時(shí)間較晚。0機(jī)會(huì)T威脅市場(chǎng)剛需主流對(duì)產(chǎn)品的需求；區(qū)域基礎(chǔ)配套日趨完善；汽開區(qū)人口持續(xù)增長(zhǎng)帶來的新增消費(fèi)能力。競(jìng)盤對(duì)項(xiàng)目的客群分流；周邊普遍采用低首付；3、市場(chǎng)比較法測(cè)算本案價(jià)格項(xiàng)目名稱本