(教案)第四講物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)講解

1、、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)時(shí)應(yīng)提出的意見1 要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工 宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具 用房等）。2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝 滴水管。3設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻凸沿，尤其是高空位置上不可上人的平 臺(tái)、條柱等設(shè)計(jì)都不利于清潔。4高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處 所必的水管接口和洗手池。5水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放 在首層。6信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首 層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)） ，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合

2、要 求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。7小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必 要的費(fèi)用支出。8小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足。9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè) 計(jì)要防攀防鉆，女墻亦要設(shè)計(jì)成防樊越的。10小區(qū)內(nèi)綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要 設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香外，配 制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。11小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）沙池， 秋千轉(zhuǎn)盤，高低杠桿等設(shè)施和器械。12小區(qū)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)也要考慮到易于低成本維護(hù)。13現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給

3、排水之地，所以 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水 用），否則業(yè)主在二次裝修時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引起一系列問題。14低介商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室要預(yù)留窗式空調(diào)口， 預(yù)留空調(diào)可設(shè)計(jì)成既可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)， 又可以安放窗 式空調(diào)機(jī)，不要方便以后維護(hù)，拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口弊端 和遺留問題（滲漏）。15建筑物的可上人平臺(tái)可設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶等；多層屋頂不 上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶， 既可以隔熱， 又可以彌補(bǔ)地面綠 化面積的不足。16現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家電用器容量較大，所以布 線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主次臥房及大廳都應(yīng)預(yù)留電話插座、 寬帶網(wǎng)或局載網(wǎng)電 腦連

4、線插口，電視插座和家庭影院環(huán)繞單響接口。另外，甚至可以考 慮可視對(duì)講門電話、門鈴的配置，在洗手間變可考慮配置（以免在沖 涼、上廁所時(shí)有人來(lái)電來(lái)方時(shí)的尷尬。17樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬） 。18樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖， 樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂弄）19小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不 易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)） 。20小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量 采用高腐蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日 常維修，減少開支）的產(chǎn)品21垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處

5、， 且垃圾房門朝外， 便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)，不影響小區(qū)安寧。22單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān) （以方便手提東西 的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。 ）23一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十幾度電， 故電表 配制要選用最小容量 （以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要 的支出）。24消防水泵、 二次供水等功率大但用電量很少的設(shè)備盡量合用 一個(gè)電表。25由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同， 建議居民用水和 商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表 （以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水 和居民用水比例， 一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定得較高， 無(wú)形中 又會(huì)長(zhǎng)期多了支出費(fèi)用） 。26凡有空

6、調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶 （既利用上了空調(diào)， 又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水造成地面青苔）27各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等 應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。28所有單元住戶門應(yīng)設(shè)計(jì)擋雨棚（防雨水和淋花水） 。29建筑上不要出現(xiàn)死角，如不可上人的平臺(tái)等30重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口 （以免發(fā)生局部損壞 換整條管線，勞民傷財(cái)）31排污管，雨水管在穿越樓板，墻體往往會(huì)因受擠壓而爆裂， 故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)套管以便更換； 小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理， 井 口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可 達(dá)長(zhǎng)度。二、施工階段的物業(yè)介入1 、所有設(shè)施設(shè)備保修期后在

7、當(dāng)?shù)厥欠裼袕S家維保單位。2 、電梯轎廂內(nèi)、自動(dòng)梯口是否裝有探頭？機(jī)房是否有降溫措施？3 、供水容量是否與物業(yè)規(guī)模和消防要求相配備？4 、公共場(chǎng)所、公共設(shè)備的水電使用是否單獨(dú)裝表計(jì)量？5 、沿街經(jīng)營(yíng)戶店招、廣告的設(shè)立是否有統(tǒng)一的尺寸和安排6 、配變電房的設(shè)置是否專變？7 、物業(yè)管理用房是否按國(guó)家規(guī)定配置8 、指示路牌、停車場(chǎng)等標(biāo)示是否統(tǒng)一設(shè)計(jì)、定制？三、銷售階段的介入銷售開盤前應(yīng)注意的事項(xiàng)：1 、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格的確定2 、能耗費(fèi)的確定 A 、自用水、電單價(jià)？ B 、公用部位 分?jǐn)?（ 按實(shí)分?jǐn)?）3 、臨時(shí)泊位費(fèi)確定 （ 地面 ）4 、地下車庫(kù) （ 有產(chǎn)權(quán)車位 ） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的確定5 、

8、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的確定6 、其他有關(guān)部門 代辦項(xiàng)目的費(fèi)用和特約服務(wù)的費(fèi)用7 、如辦理應(yīng)告知業(yè)主就需資料和辦理程序8 、業(yè)主臨時(shí)公約的制定9 、前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂2. 什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理， 是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托， 依據(jù)物業(yè)管 理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi) 生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和養(yǎng)護(hù)，并向 物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。3. 物業(yè)管理的基本內(nèi)容是什么？按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為： 常規(guī)性的公共服務(wù)針對(duì)性的 專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。常規(guī)性的公共服務(wù)包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施 的管理

9、、環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)包括：日常生活中的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)，各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，在文化、 教育、衛(wèi)生、體育等方面開展的各項(xiàng)服務(wù)，金融服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理中介 服務(wù)等。特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的個(gè)別需求受其委托而 提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充。4. 物業(yè)管理的特點(diǎn)和作用是什么？ 社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理最基本的特點(diǎn)是業(yè)主 自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 首先要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守 的業(yè)主公約。 它是所有業(yè)主使用人自律的保證， 也是實(shí)行業(yè)主自治的 前提；

10、其次要成立業(yè)主委員會(huì)， 它對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘 權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。三、基本原則1、權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員 會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確， 物業(yè)管理企業(yè)各部門 的權(quán)利與職責(zé)要分明。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主 大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán) 的基礎(chǔ)，業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè) 管理權(quán)的核心。2、業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與 傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。3、服務(wù)第一原則：所做的每

11、一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持 服務(wù)第一的原則。4、統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè) 物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。5、專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工 作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)， 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)， 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理一并委托給他人。6、收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn) 行約定。 收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符， 物 有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。 物業(yè)管理企業(yè) 可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。7、公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)