R30鹿園度假村

1、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海南辦事處部分不良資產(chǎn)組合處置項(xiàng)目抵債資產(chǎn)價(jià)值咨詢案例（ R30- 鹿園度假村）抵債資產(chǎn)形成概況海南嘉均達(dá)物業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉均達(dá)”）于 1992至 1993年間先后 向建行海南省分行（以下簡(jiǎn)稱“海南建行”）簽訂兩筆借款合同，借款本金總 額為 5000萬(wàn)元。后嘉均達(dá)只歸還了 200 萬(wàn)元貸款本金及部分利息， 其余貸款部 分未履行還款義務(wù)。 1997 年海南建行進(jìn)行了訴前保全并起訴嘉均達(dá)，法院查封 了嘉均達(dá)位于三亞市鹿回頭開(kāi)發(fā)區(qū) 228 畝土地使用權(quán)，海南建行獲勝訴。經(jīng)海 南建行向海南省高院申請(qǐng)執(zhí)行， （1998）瓊高法執(zhí)字第 57-5 號(hào)民事裁定書作出 如下裁定：將已查

2、封且拍賣未果的嘉均達(dá)全資子公司海南海達(dá)物業(yè)總公司三亞 公司位于三亞市的“鹿園度假村 ”房地產(chǎn)按評(píng)估值 8650 萬(wàn)元抵償給海南建行。1999年 11月 22 日，海南建行將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海 口辦事處（以下簡(jiǎn)稱“海南信達(dá)”）承繼，相應(yīng)抵債資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移給海南信達(dá)。抵債資產(chǎn)目前狀況根據(jù)海南信達(dá)有關(guān)人員的介紹，以及中華財(cái)務(wù)工作人員的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，抵債 資產(chǎn)目前的基本狀況如下：抵債資產(chǎn)位于三亞市南部鹿回頭半島，依鹿回頭山嶺，地勢(shì)呈東北高，西 南低緩坡?tīng)?，北鄰鹿回頭公園，西南鄰鹿回頭賓館。鹿鄰路穿過(guò)該度假村中部。 抵債資產(chǎn)的地理位置為三亞市重點(diǎn)規(guī)劃的觀光風(fēng)景區(qū)之一，鹿回頭公園是區(qū)域 內(nèi)建成完

3、善的景區(qū)，鹿回頭山嶺北麓沿干線兩側(cè)旅游酒店等商業(yè)設(shè)施較密集南 麓則尚未形成旅游設(shè)施規(guī)模。區(qū)域內(nèi)道路等大市政配套設(shè)施已基本完善，無(wú)交 通車輛通行。抵債資產(chǎn)為規(guī)劃建設(shè)居住及營(yíng)業(yè)性別墅群，沿鹿嶺路分為東西兩個(gè)小區(qū)， 東側(cè)小區(qū)較小，西側(cè)小區(qū)較大，用地總面積約 228 畝，其中裁定抵債并轉(zhuǎn)讓給 海南信達(dá)的共計(jì) 217 畝；鹿園度假村別墅區(qū)總規(guī)劃建筑面積 41911.84平米，停 緩建的別墅建筑物共計(jì) 56棟，其中裁定抵債并轉(zhuǎn)讓給海南信達(dá)的有 46 棟，建 筑平米 28878.88 平米。別墅為框架結(jié)構(gòu)，樓層為 4-5層，共有 7 種類型，面積不一，造型各異。 其中部分別墅的主體已經(jīng)完工， 36 棟別墅已

4、主體完工，少數(shù)別墅已完成內(nèi)墻粉 刷和外墻、屋頂裝修，尚有 8 棟別墅為框架完工， 2 棟至± 0。別墅區(qū)整體狀況 為停緩建，由于工程質(zhì)量差且停建時(shí)間較長(zhǎng)，建筑物基本上都較破舊，保養(yǎng)情 況不佳。使用狀況為空置 （少數(shù)幾棟被當(dāng)?shù)厝苏甲。?。別墅區(qū)內(nèi)除在建的別墅建 筑群以外，無(wú)其他配套設(shè)施或構(gòu)筑物。資產(chǎn)權(quán)利狀況217 畝別墅區(qū)占地為國(guó)有出讓住宅用地， 地號(hào)為 14-（10）-1、14-（10）-2、 14-（10）-3、14-（10）-4、14-（10）-5，土地使用權(quán)利人為嘉均達(dá)，土地?zé)o欠 費(fèi)。停緩建的別墅建筑群已經(jīng)取得規(guī)劃報(bào)建審批手續(xù)，但海南信達(dá)的有關(guān)資料 反映，該項(xiàng)目拖欠施工單位工程

5、款共計(jì) 1000 萬(wàn)左右。資產(chǎn)測(cè)算方法和過(guò)程測(cè)算方法：分別采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法測(cè)算抵債資產(chǎn)價(jià)值。測(cè)算過(guò)程：1、經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)堪察，鹿園度假村內(nèi) 42 棟未完工別墅結(jié)構(gòu)老化，且保養(yǎng)情況較 差，面積過(guò)大，外觀也比較陳舊，市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值基本為0。但土地位于旅游區(qū)，面積大，坡度適中，較適用于別墅物業(yè)建設(shè)，因此采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，假設(shè) 在土地上開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的情況下，測(cè)算抵債土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并為測(cè)算設(shè)定以下假 設(shè)：1）根據(jù)海南省國(guó)土管理部門和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定，以及別墅建筑的基 本土地容積率要求，設(shè)定本次測(cè)算的土地容積率為 0.3；2）根據(jù)我們對(duì)三亞、?？诘鹊貏e墅售價(jià)平均水平的調(diào)查，設(shè)定本次測(cè)算 的別墅平米銷售價(jià)格

6、為2800元;3）根據(jù)我們對(duì)目前三亞地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)查，以及對(duì)別墅類房產(chǎn) 交易案例的考察，設(shè)定本次測(cè)算的銷售率為 60%;4）根據(jù)海南省別墅類房產(chǎn)平均單方造價(jià)信息，設(shè)定本次測(cè)算的擬建別墅 單方建筑成本為1000元；5）設(shè)計(jì)費(fèi)率、管理費(fèi)率、銷售費(fèi)用率和利潤(rùn)率按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均水 平，分別設(shè)定為3%, 3%、3%和8%;6）銷售稅金率為5.53%;7）建設(shè)周期設(shè)定為12個(gè)月，利息支出按一年期銀行貸款利率計(jì)算。在以上假設(shè)前提下，土地的價(jià)值測(cè)算過(guò)程如下：擬開(kāi)發(fā)房產(chǎn)估價(jià)土地面積144,745.55平米可銷售建筑面積43,423.67平米銷售單價(jià)2,800.00元總售價(jià)121,586,262.00

7、元銷售率60.00%銷售收入72,951,757.20元需扣除的利潤(rùn)與成本建筑成本43,423,665.00元設(shè)計(jì)費(fèi)1,302,709.95元管理費(fèi)1,302,709.95元利潤(rùn)5,836,140.58元建設(shè)期12月利息1,222,072.20元銷售費(fèi)用2,188,552.72元銷售稅金4,034,232.17元總利潤(rùn)加成本59,310,082.57元土地股價(jià)結(jié)果土地價(jià)值13,600,000.00元地面地價(jià)62,638.97元/畝地面地價(jià)93.96元/平方米樓面地價(jià)313.19元/平方米扣減工程隊(duì)欠款，實(shí)際可實(shí)現(xiàn)減值為 1360-1000= 360萬(wàn)元2、假設(shè)不對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而直接轉(zhuǎn)讓，米

8、用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。土地面積144,745.55m2基準(zhǔn)地價(jià)650元/m2基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)30%修正至市場(chǎng)價(jià)格28,225,382.25元每畝估價(jià)123,795.54元扣減工程隊(duì)欠款，實(shí)際可實(shí)現(xiàn)減值為2822.54-1000= 1822.54萬(wàn)元資產(chǎn)的測(cè)算結(jié)果通過(guò)以上對(duì)抵債資產(chǎn)兩種方法的分別測(cè)算，該抵債資產(chǎn)總的價(jià)值咨詢結(jié)果 為：假設(shè)開(kāi)發(fā)抵債土地，價(jià)值咨詢結(jié)果為 360萬(wàn)元。假設(shè)直接轉(zhuǎn)讓抵土地，價(jià)值咨詢結(jié)果為 1822.54萬(wàn)元。重大事項(xiàng)說(shuō)明2001年6月27日三亞市規(guī)劃局以市規(guī)罰字（2002） 01號(hào)行政處罰決定書， 作出行政處罰決定，要求海南信達(dá)在決定書送達(dá)7日內(nèi)拆除鹿園度假村停緩建工程項(xiàng)

9、目地所有建筑物。經(jīng)海南信達(dá)提起行政復(fù)議，海南省建設(shè)廳2002年5月 9日瓊建復(fù)字（2002）第03號(hào)行政復(fù)議決定書決定，維持三亞市規(guī)劃局原行政 處罰決定。本報(bào)告之限定因素在本委托抵債資產(chǎn)的調(diào)查與咨詢過(guò)程中，我們已盡力搜集并分析可能對(duì)委 托抵債資產(chǎn)的可變現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素，但如下因素存在將可能會(huì)對(duì)委托抵 債資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生影響：1、本報(bào)告所稱之可變現(xiàn)價(jià)值指假設(shè)信達(dá)在基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行該等資產(chǎn)的變現(xiàn)程 序，可獲取之貨幣金額。我們未考慮在變現(xiàn)過(guò)程中為使該等資產(chǎn)達(dá)到可用于市 場(chǎng)變現(xiàn)之目的而必須繳納予國(guó)家或地方政府之稅費(fèi)（如需補(bǔ)交之征地補(bǔ)償費(fèi)、 欠費(fèi)等項(xiàng)目）。除非另有說(shuō)明，本報(bào)告中我們未考慮交易達(dá)成后（無(wú)論是否收到貨幣資金或其等價(jià)物）所需繳納之相關(guān)稅費(fèi)，以及清償過(guò)程中所需要支付的 清償費(fèi)用。2、我們所搜集的關(guān)于抵債資產(chǎn)的資料來(lái)源于海南信達(dá)相關(guān)資料中的記載，