中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、b中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告bb在此，我們希望能找準(zhǔn)調(diào)查目標(biāo)。上海、北京及其他一些一線大城市的房?jī)r(jià)在 2009 年漲幅居首，使之成為樓市新政的打擊重點(diǎn)。因此，一線城市的新房交易量已出現(xiàn)暴跌（見圖 1）。鑒于一線城市受到的重點(diǎn)關(guān)注，它們很可能不能代表全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)。畢竟，中國(guó)還有許許多多正在快速發(fā)展的城市，在那里，人們可能仍在忙碌地建造和銷售房屋。如圖 2 所示，二、三線城市的成交量也有所下滑，但降幅小于一線城市（圖中所用數(shù)據(jù)來自 10 個(gè)城市，分別為：天津、重慶、成都、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、大連、南京、蘇州和長(zhǎng)春）。事實(shí)上，在一些城市如浙江省杭州市價(jià)格自 4 月份開始還出現(xiàn)了小幅上漲。因此，我們

2、試圖從那些二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商口中去探尋“真正的”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。bb圖 1: 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)圖 2: 二線城市受到的影響較小重沖擊銷售總面積，平均成交價(jià)（元 / 平米）銷售總面積，平均成交價(jià)（元 / 平米）1,800,0009,0001,600,0008,0002,000,00025,0001,400,0007,0001,800,0001,200,0006,0001,600,00020,0001,000,0005,0001,400,000800,0004,0001,200,00015,000600,0003,0001,000,000400,0002,000800,000

3、10,000200,0001,000600,00000400,0005,000月月月月月月月月月月月月200,00012345678901200111成交量 (2009年)成交量 (2010年)月月月月月月月月月月月月123456789012111平均成交價(jià) (2009年)平均成交價(jià) (2010年 )成交量 (2009年)成交量 (2010年)平均成交價(jià) (2009年)平均成交價(jià) (2010年)來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部全球研究部7 月份，我們對(duì) 6 個(gè)二、三線城市的 30 家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)研，涉及其建設(shè)和銷售計(jì)劃，土地和房屋價(jià)格，買方市

4、場(chǎng)情況以及與地方政府和銀行的關(guān)系。下文中，我們將分5 部分詳述我們的調(diào)研結(jié)果。bb受訪開發(fā)商中，目前在建工程規(guī)模普遍在 2-5 期（開發(fā)商通常將一個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為幾期，每期建設(shè) 1-2 個(gè)街區(qū)后出售這樣，一塊較大的規(guī)劃用地通常需要十年或更長(zhǎng)時(shí)間才被完全開發(fā)）?？偟膩碚f，這些開發(fā)商目前的在建住宅項(xiàng)目面積約2,400 萬平米，相當(dāng)于240,000 套 100 平米的住房。我們向開發(fā)商詢問了其新項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃以及是否推遲了原計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目。在未來 3 個(gè)月內(nèi)，貴公司計(jì)劃新增土地開發(fā)面積有多少？30 家開發(fā)商中的12 家不打算在未來3 個(gè)月內(nèi)新增開發(fā)項(xiàng)目。不過，那些準(zhǔn)備上馬新項(xiàng)目的開發(fā)商計(jì)劃新增土

5、地開發(fā)面積可觀，約相當(dāng)于其在建項(xiàng)目面積的60% 。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前景是一個(gè)積極信號(hào)。貴公司是否推遲了任何在建項(xiàng)目？如圖 3、圖 4 所示，在這 30 家開發(fā)商中，幾乎沒有一家推遲了任何一期在建項(xiàng)目或開盤計(jì)劃。這對(duì)近期的項(xiàng)目建設(shè)和材料需求來說也是一個(gè)好消息。我們還問到，自 4 月份以來開發(fā)商有沒有推遲任何銷售計(jì)劃，得到的答案依然是否定的（ 30 家開發(fā)商中 28 家表示否定）。因此，盡管成交量有所下滑（見圖2），開發(fā)商仍認(rèn)為推出新項(xiàng)目是有利可圖的。圖3: 貴公司是否推遲了任何一期在圖 4: 貴公司是否推遲了任何一期銷建項(xiàng)目？售計(jì)劃？303025252020151510105500否月月月月

6、月否月月月個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)36922-1136947-多-0過多47最1超最來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部bb這就帶來一個(gè)重要的數(shù)據(jù)分析問題：如何最準(zhǔn)確地追蹤中國(guó)的住宅建設(shè)情況？官方公布的“住宅施工面積”數(shù)據(jù)包括了已完工的建設(shè)項(xiàng)目，并不準(zhǔn)確。因此，我們認(rèn)為最好的方法是從“住宅施工面積”數(shù)據(jù)中減去已完工面積，再進(jìn)行季節(jié)調(diào)整（還有人喜歡用同比數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，但我們認(rèn)為同比數(shù)據(jù)波動(dòng)性稍大，趨勢(shì)不夠清晰）。圖 5 展示了我們的數(shù)據(jù)處理結(jié)果，數(shù)據(jù)顯示項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模仍處于高位。圖 5: 準(zhǔn)確的施工面積數(shù)據(jù)已完工，恢復(fù)施工以及新開工，正在施工面積，百萬平米，經(jīng)季節(jié)調(diào)整2002500180160

7、200014012015001008010006040500200344556677889900300000000000000011-nlnlnlnlnlnlnlnlauauauauauauauauJJJJJJJJJJJJJJJJ新開工和恢復(fù)施工面積正在施工面積 (不包括已完工面積 ) (右軸 )來源：渣打銀行全球研究部bbbb有人可能認(rèn)為， 4 月份國(guó)務(wù)院推出的大力調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致中國(guó)土地市場(chǎng)崩潰。 但現(xiàn)實(shí)并非如此。盡管土地銷售量已從峰值開始回落（見圖 6），但開發(fā)商仍在增加自己的土地儲(chǔ)備。今年二季度，月平均土地出售面積達(dá)3,800 平米，仍高于2008 年的水平。圖 6: 土地銷售 , （百

8、萬平米）140120100806040200567890000001000000222222建設(shè)用地銷售面積 , 百萬平米來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部從全國(guó)范圍來看，土地價(jià)格自年初的峰值大幅下跌后似乎已回穩(wěn)（如圖 7 所示）。圖 7: 全國(guó)平均土地價(jià)格（元/平米）3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000567890000001000000222222每平米價(jià)格bb來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部bb地價(jià)下跌主要集中在一線城市。圖8 顯示，今年年初以來上海、北京和杭州等地的地價(jià)大幅下跌。但從圖9 可看出，在其他大多數(shù)城市，價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅

9、波動(dòng)。盡管圖9 中的曲線看起來紛亂繁雜，但我們希望二、三線城市的地價(jià)可以維持當(dāng)前的低位窄幅波動(dòng)，這將是一個(gè)利好因素。也就是說，目前一線城市出現(xiàn)的土地泡沫并沒有影響到二、三線城市的土地市場(chǎng)。圖 8: 一線城市土地價(jià)格 （元/平米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000200520062007200820092010上海北京天津深圳南京杭州來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部圖 9: 二、三線城市土地價(jià)格（元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000020052006200720082009

10、2010武漢重慶成都合肥沈陽揚(yáng)州濟(jì)南長(zhǎng)沙南昌福州bb來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部在此背景下，我們向開發(fā)商們?cè)儐柫讼掳肽晷略鐾恋毓┙o的情況，以及開發(fā)商對(duì)未來土地價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。bb您是否認(rèn)為您所在城市今年的地塊拍賣量將多于去年？如果按照國(guó)土資源部 2010 年的土地銷售計(jì)劃， 按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)計(jì)算， 今年投入市場(chǎng)的土地供給將多于去年，在大量供給的沖擊下，土地價(jià)格將會(huì)下跌（國(guó)土資源部宣布， 2010 年計(jì)劃新增建設(shè)用地供應(yīng)量 180,000 公頃，而 2009 年的新增供應(yīng)量?jī)H為 76,000 公頃）。不過，盡管北京制定了計(jì)劃，卻并不能控制地方一級(jí)的土地拍賣活動(dòng)。因此，我們向開發(fā)商詢問他

11、們是否認(rèn)為今年本市的地塊拍賣量將多于去年。半數(shù)開發(fā)商表示否定，僅有 12 家給出肯定的預(yù)期。地方政府希望保持土地價(jià)值，因此他們將控制土地供給。您是否認(rèn)為您所在城市的地價(jià)自4 月份開始下跌？大部分受訪者（ 19 位）稱，地價(jià)并沒有自 4 月份開始下跌（見圖 10）。5 位受訪者稱地價(jià)下跌 5-10% ，4 位表示跌幅達(dá)到 11-20% 。簡(jiǎn)言之，這說明大部分二、三線城市的土地市場(chǎng)并沒有受到 4 月樓市新政的影響。圖 10: 您是否認(rèn)為您所在城市的地價(jià)圖 11:您是否認(rèn)為您所在城市的地價(jià)自今年 4 月份開始下跌？將繼續(xù)下跌？30202515201510105500否5-10%11-20%否5-10

12、%11-20%21-30%來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您是否認(rèn)為您所在城市的地價(jià)將繼續(xù)下跌？更多數(shù)的受訪者（ 24 位）表示，他們不認(rèn)為地價(jià)將繼續(xù)下跌（見圖 11）。這也是一個(gè)積極的信號(hào)。bb盡管我們?cè)诒疚牡牡诙糠挚吹?，土地價(jià)格和銷售量均有所下滑，但并未出現(xiàn)潰降。因此，如圖 12 所示，在這種情況下地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。從全國(guó)范圍內(nèi)來看， 2010 年 5、6 月的地方政府土地出讓收入高于 2007 年和 2008 年同期水平。 這再次顯示出開發(fā)商仍對(duì)市場(chǎng)前景看好， 并在需求持續(xù)強(qiáng)勁的預(yù)期下不斷增加其土地儲(chǔ)備。圖 12: 全國(guó)報(bào)告土地出讓收入（10 億元）

13、300250200150100500月月月月月月月月月月月月1234567890121112007200820092010來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)， 環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，渣打銀行全球研究部據(jù)您所知，您所在的城市中是否有開發(fā)商在購(gòu)買土地時(shí)存在支付問題？開發(fā)商在土地拍賣時(shí)似乎的確遇到一些支付問題。鑒于近幾個(gè)月土地拍賣量巨大，開發(fā)商出現(xiàn)支付困難也不足為奇。只有 9 家受訪開發(fā)商表示沒有聽說此類問題（見圖 13）。 6 家開發(fā)商稱他們見到 3 家以上本地開發(fā)商面臨支付困難。圖 13: 據(jù)您所知，您坐在的城市中是否有開發(fā)商在購(gòu)買土地時(shí)存在支付問題？bb109876543210無家家家上定234-以確123家不

14、5目數(shù)但，有來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)， 渣打銀行全球研究部bb我們懷疑，其中多數(shù)開發(fā)商的支付問題主要來自于外部融資成本的提高，而非內(nèi)部資金鏈斷裂。理論上，開發(fā)商不得從銀行貸款用于購(gòu)買土地，但我們聽說實(shí)際中并非如此，因此提出了以下問題。據(jù)您所知，您所在的地區(qū)是否有開發(fā)商通過銀行貸款購(gòu)買土地？30 家受訪開發(fā)商中有24 家稱本地開發(fā)商有這種行為。不過，這種方式已變得越來越困難，對(duì)固定資本和流動(dòng)資本貸款的新規(guī)定使用于非法目的的資金轉(zhuǎn)移變得更加困難。因此，由于地方政府面臨開發(fā)商支付壓力（按照國(guó)土資源部的計(jì)劃），我們預(yù)計(jì)小型開發(fā)商將把更多地塊退還當(dāng)?shù)卣?，而大中型開發(fā)商仍將保有其購(gòu)入的土地。圖 14:

15、開發(fā)商是否存在壓力， 對(duì)超過 2圖 15: 您是否預(yù)計(jì)您所在城市今年的年的土地儲(chǔ)備進(jìn)行開發(fā)？土地拍賣量將超過去年？16161414121210108866442200有很大壓力有一定壓力幾乎沒有壓力是否不確定來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您所在城市的開發(fā)商是否受到地方政府的壓力，對(duì)已超過2 年的土地儲(chǔ)備進(jìn)行開發(fā)？按規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)入土地后兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)最近北京也對(duì)各地政府施壓，要求嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)違規(guī)操作的開發(fā)商收回土地。不過，我們對(duì)地方政府是否愿意執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)定表示懷疑。事實(shí)也證明，我們的想法是正確的。在我們調(diào)bb查的 30 家開發(fā)商中，只有5 家對(duì)此表示“有很大壓力”，15

16、家稱“有一定壓力”，而三分之一的受訪開發(fā)商表示“幾乎沒有壓力”（見圖14）。因此，在實(shí)際操作層面上，中央政府仍需找到一個(gè)更好的辦法防止開發(fā)商囤地。bb平均來看，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 15% 的商品房購(gòu)買者全額付款，沒有申請(qǐng)房貸。 60% 的購(gòu)買者為本地居民。 68% 為自住購(gòu)買，其余為投資性購(gòu)買。我們向開發(fā)商詢問了其銷售計(jì)劃地開展時(shí)間。貴公司準(zhǔn)備何時(shí)開始大規(guī)模銷售新建商品房？最大的一批新建商品房似乎將在今年 9-10 月份推向市場(chǎng)，也有相當(dāng)一部分受訪開發(fā)商計(jì)劃在 2011 年 11-12 月和 2011 年一季度開始出售大部分商品房（如圖16 所示）。圖 16: 貴公司打算何時(shí)開始銷售

17、大部圖 17: 您預(yù)計(jì)成交量將從何時(shí)再度回分新建商品房？升？40%1210820%6420%07-8月9-10月11-12月2011年一季度9月10月11月12月明年初其他來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您預(yù)計(jì)成交量將從何時(shí)開始再度回升？對(duì)這個(gè)問題的回答出現(xiàn)很大差異這個(gè)問題旨在了解開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)供需雙方的預(yù)期。三分之一的受訪開發(fā)商認(rèn)為隨著供給增加，成交量將從 9 月份開始回升（見圖 17），而其余大多數(shù)人則認(rèn)為市場(chǎng)要到明年年初才會(huì)恢復(fù)。bb圖 18: 您認(rèn)為與 2009 年相比，今年房圖 19: 從 2009 年年中到 2010 年 3 月份屋銷售面積將提高或降低多少？期間，二手

18、房市場(chǎng)價(jià)格漲幅為多少？10258206154102500不變<10% 11-20% 21-30% 31-40% >50% 上升0-9%10-20%21-30%31-40% 超過 40%來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您認(rèn)為今年的房屋銷售面積將提高或降低多少？對(duì)今年房屋銷售面積的預(yù)期范圍較大。大多數(shù)受訪開發(fā)商認(rèn)為今年的銷售面積將較去年降低 21-30% （如圖 18 所示）。接下來，我們又談到價(jià)格。我們的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的新房?jī)r(jià)格下降，但二、三線城市未受影響（如圖 20、21 所示）。而開發(fā)商們稱，他們所在城市的新房?jī)r(jià)格實(shí)際上有所下滑，預(yù)計(jì)下半年還將繼續(xù)走低。bb圖

19、 20: 一線城市新房?jī)r(jià)格下降平均售價(jià) （元/平米）25,00020,00015,00010,0005,0000JFMAMJJASOND平均售價(jià) (2009年)平均售價(jià) (2009年)圖 21: 二、三線城市新房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定平均售價(jià) （元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000JFMAMJJASONDASP (09)ASP (10)來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部來源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，渣打銀行全球研究部從 2009 年年中到 2010 年 3 月份期間，您所在城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)了多少？大多數(shù)受訪者表示，其所在的二

20、、三線城市二手房?jī)r(jià)格僅上漲了10-20% （見圖19）。這一點(diǎn)很重要。雖然部分一線城市的二手房?jī)r(jià)格在此期間出現(xiàn)驚人漲幅，但正如我們指出的，這并不是一個(gè)全國(guó)性現(xiàn)象，反駁了全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的觀點(diǎn)。在我們看來， 10-20% 的漲幅相對(duì)于增長(zhǎng)速度相似的城鎮(zhèn)收入水平來說是完全合理的。中檔住宅價(jià)格約從2010 年初的高位下降了多少？從目前來看，市場(chǎng)價(jià)格對(duì)4 月份房地產(chǎn)調(diào)控措施的反映較溫和。大多數(shù)受訪者（ 17 位）稱，中檔住宅價(jià)格下降了 10% 或 20% ，而 13 家開發(fā)商稱價(jià)格沒有變動(dòng)，只有少數(shù)地區(qū)價(jià)格降幅超過 20% （見圖 22 ）。在過去四周中，您所在城市的中檔住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲還是下跌？b

21、b我們想通過這個(gè)問題了解 7 月份的價(jià)格走勢(shì)。大多數(shù)受訪開發(fā)商稱，所在城市一手市場(chǎng)住宅交易價(jià)格維持平穩(wěn)。不過，不足三分之一的開發(fā)商稱價(jià)格有所下跌（見圖 23）。圖 22: 中檔住宅價(jià)格自2010 年年初圖 23: 過去四周中，您所在城市的中下跌了多少？檔住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲還是下跌？1420121015810645200Zero<10%<20%<30%維持平穩(wěn)小幅下跌小幅上漲下跌上漲來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部我們還向這些開發(fā)商詢問，他們是否聽說本地有其他開發(fā)商計(jì)劃在今年下半年降價(jià)。三分之一的回答是否定的， 18 人稱“有一小部分” ，僅有 2 人選擇了 “很

22、多”。當(dāng)被問及是否認(rèn)為住宅價(jià)格目前已“見底”時(shí)， 25 家開發(fā)商都表示否定。bb我們理解，自 2009 年底，監(jiān)管者已開始限制銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商放貸。不過，與 2008 年不同，信貸仍在源源不斷的流出。 2010 年上半年，銀行向房地產(chǎn)開放商新增融資規(guī)模 4350 億元（見圖 24），完全不同于 2008 年政府制造的信貸荒。一位從事私募的朋友認(rèn)為這是政府吸取了教訓(xùn)；上次對(duì)開發(fā)商的信貸管制導(dǎo)致所有建設(shè)項(xiàng)目停工，使市場(chǎng)供給不可避免的下滑，此后，當(dāng)需求回升時(shí)，價(jià)格一下沖高。而這次，政府似乎旨在為建設(shè)項(xiàng)目提供充足的信貸支持，同時(shí)打擊土地投機(jī)交易，壓低土地價(jià)格并限制開發(fā)商囤地。我們聽說，中小型開發(fā)商遇

23、到貸款難問題。因此，他們轉(zhuǎn)向信托公司融資渠道。信托公司可通過銀信合作產(chǎn)品募集儲(chǔ)戶資金，從而籌得大筆資金貸放給開發(fā)商，每個(gè)單一信托產(chǎn)品發(fā)放規(guī)?？沙^ 10 億元。不過，這項(xiàng)業(yè)務(wù)已于 7 月底被叫停 ，信托公司現(xiàn)在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產(chǎn)品，發(fā)放產(chǎn)品規(guī)模也僅有2-3 億元。這將對(duì)開發(fā)商融資造成影響更多的中型開發(fā)商將很難從外部融資。信托貸款利率已上升至對(duì)中型開發(fā)商15-20% ，對(duì)大型開發(fā)商10-15% 。在這種環(huán)境下，開發(fā)商規(guī)模至關(guān)重要；一些規(guī)模較大的開發(fā)商也許還樂于看到這種變化。圖 24: 銀行信貸，季度變動(dòng) （10 億元）600500400元 300美億020011000-100666677778888999900000000000000000011-rnpcrnpcrnpcrnpcrnaeaeaeaeaMueDMueDMueDMueDMuJSJSJSJSJ開發(fā)商抵押貸款來源：中國(guó)人民銀行，環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，渣打銀行全球研究部bb貴公司是否申請(qǐng)了銀行貸款？目前申請(qǐng)貸款的難度是否有所增加？我們采訪的開發(fā)商們似乎都擁有十分充裕的資金。當(dāng)被問到是否需要提前銷售期房來為在建項(xiàng)目融資時(shí)，只有8 家開發(fā)商表示采取了這種方式（見圖25）。另外，超過一半的受訪開發(fā)商表示他們?nèi)杂行刨J余