中國房地產調研報告

1、b中國房地產調研報告bb在此，我們希望能找準調查目標。上海、北京及其他一些一線大城市的房價在 2009 年漲幅居首，使之成為樓市新政的打擊重點。因此，一線城市的新房交易量已出現暴跌（見圖 1）。鑒于一線城市受到的重點關注，它們很可能不能代表全國房地產市場的整體形勢。畢竟，中國還有許許多多正在快速發(fā)展的城市，在那里，人們可能仍在忙碌地建造和銷售房屋。如圖 2 所示，二、三線城市的成交量也有所下滑，但降幅小于一線城市（圖中所用數據來自 10 個城市，分別為：天津、重慶、成都、合肥、武漢、長沙、大連、南京、蘇州和長春）。事實上，在一些城市如浙江省杭州市價格自 4 月份開始還出現了小幅上漲。因此，我們

2、試圖從那些二、三線城市的房地產開發(fā)商口中去探尋“真正的”中國房地產市場形勢。bb圖 1: 一線城市的房地產市場受到嚴圖 2: 二線城市受到的影響較小重沖擊銷售總面積，平均成交價（元 / 平米）銷售總面積，平均成交價（元 / 平米）1,800,0009,0001,600,0008,0002,000,00025,0001,400,0007,0001,800,0001,200,0006,0001,600,00020,0001,000,0005,0001,400,000800,0004,0001,200,00015,000600,0003,0001,000,000400,0002,000800,000

3、10,000200,0001,000600,00000400,0005,000月月月月月月月月月月月月200,00012345678901200111成交量 (2009年)成交量 (2010年)月月月月月月月月月月月月123456789012111平均成交價 (2009年)平均成交價 (2010年 )成交量 (2009年)成交量 (2010年)平均成交價 (2009年)平均成交價 (2010年)來源：中國房地產信息集團，渣打銀行來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部全球研究部7 月份，我們對 6 個二、三線城市的 30 家房地產開發(fā)商進行調研，涉及其建設和銷售計劃，土地和房屋價格，買方市

4、場情況以及與地方政府和銀行的關系。下文中，我們將分5 部分詳述我們的調研結果。bb受訪開發(fā)商中，目前在建工程規(guī)模普遍在 2-5 期（開發(fā)商通常將一個大型房地產開發(fā)項目分為幾期，每期建設 1-2 個街區(qū)后出售這樣，一塊較大的規(guī)劃用地通常需要十年或更長時間才被完全開發(fā)）。總的來說，這些開發(fā)商目前的在建住宅項目面積約2,400 萬平米，相當于240,000 套 100 平米的住房。我們向開發(fā)商詢問了其新項目建設計劃以及是否推遲了原計劃開發(fā)項目。在未來 3 個月內，貴公司計劃新增土地開發(fā)面積有多少？30 家開發(fā)商中的12 家不打算在未來3 個月內新增開發(fā)項目。不過，那些準備上馬新項目的開發(fā)商計劃新增土

5、地開發(fā)面積可觀，約相當于其在建項目面積的60% 。這對房地產開發(fā)活動的前景是一個積極信號。貴公司是否推遲了任何在建項目？如圖 3、圖 4 所示，在這 30 家開發(fā)商中，幾乎沒有一家推遲了任何一期在建項目或開盤計劃。這對近期的項目建設和材料需求來說也是一個好消息。我們還問到，自 4 月份以來開發(fā)商有沒有推遲任何銷售計劃，得到的答案依然是否定的（ 30 家開發(fā)商中 28 家表示否定）。因此，盡管成交量有所下滑（見圖2），開發(fā)商仍認為推出新項目是有利可圖的。圖3: 貴公司是否推遲了任何一期在圖 4: 貴公司是否推遲了任何一期銷建項目？售計劃？303025252020151510105500否月月月月

6、月否月月月個個個個個個個個36922-1136947-多-0過多47最1超最來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部bb這就帶來一個重要的數據分析問題：如何最準確地追蹤中國的住宅建設情況？官方公布的“住宅施工面積”數據包括了已完工的建設項目，并不準確。因此，我們認為最好的方法是從“住宅施工面積”數據中減去已完工面積，再進行季節(jié)調整（還有人喜歡用同比數據進行分析，但我們認為同比數據波動性稍大，趨勢不夠清晰）。圖 5 展示了我們的數據處理結果，數據顯示項目建設規(guī)模仍處于高位。圖 5: 準確的施工面積數據已完工，恢復施工以及新開工，正在施工面積，百萬平米，經季節(jié)調整2002500180160

7、200014012015001008010006040500200344556677889900300000000000000011-nlnlnlnlnlnlnlnlauauauauauauauauJJJJJJJJJJJJJJJJ新開工和恢復施工面積正在施工面積 (不包括已完工面積 ) (右軸 )來源：渣打銀行全球研究部bbbb有人可能認為， 4 月份國務院推出的大力調控政策會導致中國土地市場崩潰。 但現實并非如此。盡管土地銷售量已從峰值開始回落（見圖 6），但開發(fā)商仍在增加自己的土地儲備。今年二季度，月平均土地出售面積達3,800 平米，仍高于2008 年的水平。圖 6: 土地銷售 , （百

8、萬平米）140120100806040200567890000001000000222222建設用地銷售面積 , 百萬平米來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部從全國范圍來看，土地價格自年初的峰值大幅下跌后似乎已回穩(wěn)（如圖 7 所示）。圖 7: 全國平均土地價格（元/平米）3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000567890000001000000222222每平米價格bb來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部bb地價下跌主要集中在一線城市。圖8 顯示，今年年初以來上海、北京和杭州等地的地價大幅下跌。但從圖9 可看出，在其他大多數城市，價格并沒有出現大幅

9、波動。盡管圖9 中的曲線看起來紛亂繁雜，但我們希望二、三線城市的地價可以維持當前的低位窄幅波動，這將是一個利好因素。也就是說，目前一線城市出現的土地泡沫并沒有影響到二、三線城市的土地市場。圖 8: 一線城市土地價格 （元/平米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000200520062007200820092010上海北京天津深圳南京杭州來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部圖 9: 二、三線城市土地價格（元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000020052006200720082009

10、2010武漢重慶成都合肥沈陽揚州濟南長沙南昌福州bb來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部在此背景下，我們向開發(fā)商們詢問了下半年新增土地供給的情況，以及開發(fā)商對未來土地價格走勢的預期。bb您是否認為您所在城市今年的地塊拍賣量將多于去年？如果按照國土資源部 2010 年的土地銷售計劃， 按市場現價計算， 今年投入市場的土地供給將多于去年，在大量供給的沖擊下，土地價格將會下跌（國土資源部宣布， 2010 年計劃新增建設用地供應量 180,000 公頃，而 2009 年的新增供應量僅為 76,000 公頃）。不過，盡管北京制定了計劃，卻并不能控制地方一級的土地拍賣活動。因此，我們向開發(fā)商詢問他

11、們是否認為今年本市的地塊拍賣量將多于去年。半數開發(fā)商表示否定，僅有 12 家給出肯定的預期。地方政府希望保持土地價值，因此他們將控制土地供給。您是否認為您所在城市的地價自4 月份開始下跌？大部分受訪者（ 19 位）稱，地價并沒有自 4 月份開始下跌（見圖 10）。5 位受訪者稱地價下跌 5-10% ，4 位表示跌幅達到 11-20% 。簡言之，這說明大部分二、三線城市的土地市場并沒有受到 4 月樓市新政的影響。圖 10: 您是否認為您所在城市的地價圖 11:您是否認為您所在城市的地價自今年 4 月份開始下跌？將繼續(xù)下跌？30202515201510105500否5-10%11-20%否5-10

12、%11-20%21-30%來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您是否認為您所在城市的地價將繼續(xù)下跌？更多數的受訪者（ 24 位）表示，他們不認為地價將繼續(xù)下跌（見圖 11）。這也是一個積極的信號。bb盡管我們在本文的第二部分看到，土地價格和銷售量均有所下滑，但并未出現潰降。因此，如圖 12 所示，在這種情況下地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。從全國范圍內來看， 2010 年 5、6 月的地方政府土地出讓收入高于 2007 年和 2008 年同期水平。 這再次顯示出開發(fā)商仍對市場前景看好， 并在需求持續(xù)強勁的預期下不斷增加其土地儲備。圖 12: 全國報告土地出讓收入（10 億元）

13、300250200150100500月月月月月月月月月月月月1234567890121112007200820092010來源：中國房地產信息集團， 環(huán)亞經濟數據，渣打銀行全球研究部據您所知，您所在的城市中是否有開發(fā)商在購買土地時存在支付問題？開發(fā)商在土地拍賣時似乎的確遇到一些支付問題。鑒于近幾個月土地拍賣量巨大，開發(fā)商出現支付困難也不足為奇。只有 9 家受訪開發(fā)商表示沒有聽說此類問題（見圖 13）。 6 家開發(fā)商稱他們見到 3 家以上本地開發(fā)商面臨支付困難。圖 13: 據您所知，您坐在的城市中是否有開發(fā)商在購買土地時存在支付問題？bb109876543210無家家家上定234-以確123家不

14、5目數但，有來源：中國房地產信息集團， 渣打銀行全球研究部bb我們懷疑，其中多數開發(fā)商的支付問題主要來自于外部融資成本的提高，而非內部資金鏈斷裂。理論上，開發(fā)商不得從銀行貸款用于購買土地，但我們聽說實際中并非如此，因此提出了以下問題。據您所知，您所在的地區(qū)是否有開發(fā)商通過銀行貸款購買土地？30 家受訪開發(fā)商中有24 家稱本地開發(fā)商有這種行為。不過，這種方式已變得越來越困難，對固定資本和流動資本貸款的新規(guī)定使用于非法目的的資金轉移變得更加困難。因此，由于地方政府面臨開發(fā)商支付壓力（按照國土資源部的計劃），我們預計小型開發(fā)商將把更多地塊退還當地政府，而大中型開發(fā)商仍將保有其購入的土地。圖 14:

15、開發(fā)商是否存在壓力， 對超過 2圖 15: 您是否預計您所在城市今年的年的土地儲備進行開發(fā)？土地拍賣量將超過去年？16161414121210108866442200有很大壓力有一定壓力幾乎沒有壓力是否不確定來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您所在城市的開發(fā)商是否受到地方政府的壓力，對已超過2 年的土地儲備進行開發(fā)？按規(guī)定，開發(fā)商應在購入土地后兩年內進行開發(fā)最近北京也對各地政府施壓，要求嚴格把關，對違規(guī)操作的開發(fā)商收回土地。不過，我們對地方政府是否愿意執(zhí)行這項規(guī)定表示懷疑。事實也證明，我們的想法是正確的。在我們調bb查的 30 家開發(fā)商中，只有5 家對此表示“有很大壓力”，15

16、家稱“有一定壓力”，而三分之一的受訪開發(fā)商表示“幾乎沒有壓力”（見圖14）。因此，在實際操作層面上，中央政府仍需找到一個更好的辦法防止開發(fā)商囤地。bb平均來看，調查數據顯示， 2009 年 15% 的商品房購買者全額付款，沒有申請房貸。 60% 的購買者為本地居民。 68% 為自住購買，其余為投資性購買。我們向開發(fā)商詢問了其銷售計劃地開展時間。貴公司準備何時開始大規(guī)模銷售新建商品房？最大的一批新建商品房似乎將在今年 9-10 月份推向市場，也有相當一部分受訪開發(fā)商計劃在 2011 年 11-12 月和 2011 年一季度開始出售大部分商品房（如圖16 所示）。圖 16: 貴公司打算何時開始銷售

17、大部圖 17: 您預計成交量將從何時再度回分新建商品房？升？40%1210820%6420%07-8月9-10月11-12月2011年一季度9月10月11月12月明年初其他來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您預計成交量將從何時開始再度回升？對這個問題的回答出現很大差異這個問題旨在了解開發(fā)商對市場供需雙方的預期。三分之一的受訪開發(fā)商認為隨著供給增加，成交量將從 9 月份開始回升（見圖 17），而其余大多數人則認為市場要到明年年初才會恢復。bb圖 18: 您認為與 2009 年相比，今年房圖 19: 從 2009 年年中到 2010 年 3 月份屋銷售面積將提高或降低多少？期間，二手

18、房市場價格漲幅為多少？10258206154102500不變<10% 11-20% 21-30% 31-40% >50% 上升0-9%10-20%21-30%31-40% 超過 40%來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部您認為今年的房屋銷售面積將提高或降低多少？對今年房屋銷售面積的預期范圍較大。大多數受訪開發(fā)商認為今年的銷售面積將較去年降低 21-30% （如圖 18 所示）。接下來，我們又談到價格。我們的數據顯示，一線城市的新房價格下降，但二、三線城市未受影響（如圖 20、21 所示）。而開發(fā)商們稱，他們所在城市的新房價格實際上有所下滑，預計下半年還將繼續(xù)走低。bb圖

19、 20: 一線城市新房價格下降平均售價 （元/平米）25,00020,00015,00010,0005,0000JFMAMJJASOND平均售價 (2009年)平均售價 (2009年)圖 21: 二、三線城市新房價格保持穩(wěn)定平均售價 （元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000JFMAMJJASONDASP (09)ASP (10)來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部來源：中國房地產信息集團，渣打銀行全球研究部從 2009 年年中到 2010 年 3 月份期間，您所在城市的二手房市場價格增長了多少？大多數受訪者表示，其所在的二

20、、三線城市二手房價格僅上漲了10-20% （見圖19）。這一點很重要。雖然部分一線城市的二手房價格在此期間出現驚人漲幅，但正如我們指出的，這并不是一個全國性現象，反駁了全國出現房地產泡沫的觀點。在我們看來， 10-20% 的漲幅相對于增長速度相似的城鎮(zhèn)收入水平來說是完全合理的。中檔住宅價格約從2010 年初的高位下降了多少？從目前來看，市場價格對4 月份房地產調控措施的反映較溫和。大多數受訪者（ 17 位）稱，中檔住宅價格下降了 10% 或 20% ，而 13 家開發(fā)商稱價格沒有變動，只有少數地區(qū)價格降幅超過 20% （見圖 22 ）。在過去四周中，您所在城市的中檔住宅價格出現上漲還是下跌？b

21、b我們想通過這個問題了解 7 月份的價格走勢。大多數受訪開發(fā)商稱，所在城市一手市場住宅交易價格維持平穩(wěn)。不過，不足三分之一的開發(fā)商稱價格有所下跌（見圖 23）。圖 22: 中檔住宅價格自2010 年年初圖 23: 過去四周中，您所在城市的中下跌了多少？檔住宅價格出現上漲還是下跌？1420121015810645200Zero<10%<20%<30%維持平穩(wěn)小幅下跌小幅上漲下跌上漲來源：渣打銀行全球研究部來源：渣打銀行全球研究部我們還向這些開發(fā)商詢問，他們是否聽說本地有其他開發(fā)商計劃在今年下半年降價。三分之一的回答是否定的， 18 人稱“有一小部分” ，僅有 2 人選擇了 “很

22、多”。當被問及是否認為住宅價格目前已“見底”時， 25 家開發(fā)商都表示否定。bb我們理解，自 2009 年底，監(jiān)管者已開始限制銀行對房地產開發(fā)商放貸。不過，與 2008 年不同，信貸仍在源源不斷的流出。 2010 年上半年，銀行向房地產開放商新增融資規(guī)模 4350 億元（見圖 24），完全不同于 2008 年政府制造的信貸荒。一位從事私募的朋友認為這是政府吸取了教訓；上次對開發(fā)商的信貸管制導致所有建設項目停工，使市場供給不可避免的下滑，此后，當需求回升時，價格一下沖高。而這次，政府似乎旨在為建設項目提供充足的信貸支持，同時打擊土地投機交易，壓低土地價格并限制開發(fā)商囤地。我們聽說，中小型開發(fā)商遇

23、到貸款難問題。因此，他們轉向信托公司融資渠道。信托公司可通過銀信合作產品募集儲戶資金，從而籌得大筆資金貸放給開發(fā)商，每個單一信托產品發(fā)放規(guī)?？沙^ 10 億元。不過，這項業(yè)務已于 7 月底被叫停 ，信托公司現在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產品，發(fā)放產品規(guī)模也僅有2-3 億元。這將對開發(fā)商融資造成影響更多的中型開發(fā)商將很難從外部融資。信托貸款利率已上升至對中型開發(fā)商15-20% ，對大型開發(fā)商10-15% 。在這種環(huán)境下，開發(fā)商規(guī)模至關重要；一些規(guī)模較大的開發(fā)商也許還樂于看到這種變化。圖 24: 銀行信貸，季度變動 （10 億元）600500400元 300美億020011000-100666677778888999900000000000000000011-rnpcrnpcrnpcrnpcrnaeaeaeaeaMueDMueDMueDMueDMuJSJSJSJSJ開發(fā)商抵押貸款來源：中國人民銀行，環(huán)亞經濟數據，渣打銀行全球研究部bb貴公司是否申請了銀行貸款？目前申請貸款的難度是否有所增加？我們采訪的開發(fā)商們似乎都擁有十分充裕的資金。當被問到是否需要提前銷售期房來為在建項目融資時，只有8 家開發(fā)商表示采取了這種方式（見圖25）。另外，超過一半的受訪開發(fā)商表示他們仍有信貸余