開發(fā)建設階段會計實務

1、第七節(jié) 借款及應付款項的核算一、短期借款的核算（一）短期借款概述短期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機構等借入的期限在 1年以下（含 1 年）的各種借 款。它一般是企業(yè)為了滿足正常生產經營的需要或者是為抵償某項債務而借入的款項。無論因何目的借入款項， 企業(yè)均需要向債權人按期償還借款的本金和利息， 并及時反映 款項的借入、利息的結算和本息的償還情況。（二）短期借款的核算方法為了核算和監(jiān)督短期借款的取得和歸還情況， 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “短期借款” 科目。 它屬于負債類科目。 貸方登記企業(yè)取得的短期借款本金數額； 借方登記企業(yè)償還的短期借款 本金數額； 期末貸方余額反映企業(yè)尚未償還的短期借款本金數額

2、。 本科目可按借款種類、 貸 款人和幣種進行明細核算。短期借款的核算主要包括以下三個方面的內容：（ 1）取得短期借款的處理。 企業(yè)從銀行或其他金融機構借入的各種短期借款， 借記“銀 行存款”科目，貸記“短期借款”科目。（2）短期借款利息的處理。短期借款的利息屬于籌資費用，應當直接計入當期“財務 費用”科目。資產負債表日，企業(yè)應按計算確定的短期借款利息費用，借記“財務費用”科 目，貸記“銀行存款”或“應付利息”科目。（3）歸還短期借款的處理。企業(yè)到期歸還短期借款本金時，借記“短期借款”科目， 貸記“銀行存款”科目?！纠?-52】某房地產開發(fā)企業(yè)于 2X 11年1月1日向銀行借入款項150 000

3、元，期限6 個月，年利率 8%，該借款到期后一次歸還本金，利息分月預提，按季支付。其賬務處理方 法如下：（1）1 月 1 日借入款項時：借：銀行存款 150 000 貸：短期借款 150 000（2） 1月末預提當月應計利息1 000元（150 000 X 8畑12）時：借：財務費用 1 000 貸：應付利息 1 0002 月末預提當月利息的賬務處理與 1 月份相同。（3）3 月末支付一季度借款利息時：借：應付利息 2 000財務費用 1 000貸：銀行存款 3 0004 月、 5 月預提利息的賬務處理與 1 月、 2 月相同。（ 4）6 月末償還短期借款本金及支付未付利息時：借：短期借款 1

4、50 000應付利息 2 000財務費用 1 000貸：銀行存款 153 000二、應付及預付款項的核算（一）應付票據的核算1. 應付票據概述應付票據是指企業(yè)購買材料、 商品和接受勞務供應等而開出、 承兌的商業(yè)匯票， 包括商 業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。 其中， 使用銀行承兌匯票辦理結算， 出票人應按票面金額的萬 分之五向承兌銀行支付承兌手續(xù)費。 銀行承兌匯票的出票人于匯票到期日未能足額交存票款 時，承兌銀行除憑票向持票人無條件付款外， 對出票人尚未支付的匯票金額按照每天萬分之 五計收利息。在我國，商業(yè)匯票的付款期限由交易雙方協商確定，但最長不得超過 6 個月。2. 應付票據的核算方法為了核算和

5、監(jiān)督應付票據的出票、 承兌和支付情況， 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “應付票據” 科目。 它屬于負債類科目。 貸方登記企業(yè)開出并承兌商業(yè)匯票的票面金額； 借方登記企業(yè)支 付到期票據的票面金額； 期末貸方余額反映企業(yè)尚未到期的商業(yè)匯票的票面金額。 本科目可 按債權人進行明細核算。企業(yè)應當設置 “應付票據備查簿” ，詳細登記每一筆應付票據的種類、 號數、 簽發(fā)日期、 到期日、票面金額、 交易合同號、收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。 應付 票據到期結清時，應在備查簿內逐筆注銷。應付票據的核算主要包括簽發(fā)或承兌商業(yè)匯票、票據到期償付票款等內容?！纠?-53】某房地產開發(fā)企業(yè) 2 X 11年12

6、月1日購入建筑材料一批，增值稅專用發(fā)票 上注明的材料價款為 20 000 元，增值稅額為 3 400 元，同時開出并承兌一張面值為 23 400 元、期限為 3 個月的商業(yè)承兌匯票。其賬務處理方法如下：（1）2X11 年 12月 1 日購入材料時：借：材料采購 23 400貸：應付票據 23 400（2）2X 12年3月1日到期時：借：應付票據 23 400貸：銀行存款 23 400（ 3）假設上述票據到期時該房地產開發(fā)企業(yè)無力支付票款：借：應付票據 23 400貸：應付賬款 23 400如果上例中的商業(yè)匯票為銀行承兌匯票， 該房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請承兌時， 支付承 兌手續(xù)費 20 元：借：

7、財務費用 20貸：銀行存款 20銀行承兌匯票到期，企業(yè)無力支付票款時：借：應付票據 23 400貸：短期借款 23 400（二）應付賬款的核算1. 應付賬款概述應付賬款是指企業(yè)因購買材料、 商品或接受勞務供應等應支付給供應單位的款項， 以及 因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。 它是買賣雙方在購銷活動中由于取得貨物或接 受勞務與支付貨款或勞務價款在時間上不一致而產生的負債。 應付賬款與應付票據不同， 兩 者雖然都是由于交易而產生的負債， 都屬于流動負債的性質， 但應付賬款是尚未結清的債務， 而應付票據是一種期票， 是延期付款的證明， 有承諾付款的票據作為憑據。 應付賬款入賬時 間的確定，

8、應以與所購買物資所有權有關的風險和報酬已經轉移或勞務已經接受為標志。 應 付賬款一般按應付金額入賬， 而不按到期應付金額的現值入賬。 如果購入的資產附有現金折 扣條件的， 根據我國企業(yè)會計準則的規(guī)定， 應付賬款應按發(fā)票上記載的應付金額的總額 （即 不扣除現金折扣）入賬。2. 應付賬款的核算方法為了核算和監(jiān)督應付賬款的形成及其償還情況， 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “應付賬款” 科 目。它屬于負債類科目。 貸方登記企業(yè)因購買材料、 商品和接受勞務供應以及與工程承包單 位結算工程價款等形成的應付賬款； 借方登記企業(yè)實際支付的應付賬款， 或開出商業(yè)匯票抵 付的應付賬款，或沖銷無法支付的應付賬款；期末貸方余

9、額反映企業(yè)尚未支付的應付賬款。 本科目可按應付賬款的類別設置“應付購貨款”、 “應付工程款”等明細科目，并按債權人 進行明細核算。企業(yè)因債權人撤銷等原因確實無法支付的應付賬款， 應直接轉入營業(yè)外收入， 借記“應 付賬款”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目?！纠?3-55 】某房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)小區(qū)內的商品房1 號樓工程出包給京海建筑公司施工。2X 11年9月30日，企業(yè)收到京海建筑公司交來的“工程價款結算賬單”，要求結 算本月已完工程價款 1 680 000 元，按合同規(guī)定，應扣回預付工程款 70 000 元，余款以銀 行存款支付。其賬務處理方法如下：（ 1 ）確認應付賬款時：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)

10、（ 1 號樓） 1 680 000貸：應付賬款應付工程款（京海建筑公司） 1 680 000（2）扣回預付工程款時：70 000借：應付賬款應付工程款（京海建筑公司）貸：預付賬款預付承包單位款（京海建筑公司） 70 000（ 3）支付余款時：借：應付賬款應付工程款（京海建筑公司） 98 000貸：銀行存款 98 000（三）預付賬款的核算1. 預付賬款概述 預付賬款是指房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款， 以 及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。2. 預付賬款的核算方法為了核算和監(jiān)督預付賬款的增減變動及結余情況，房地產開發(fā)企業(yè)應設置“預付賬款” 科目。 它屬于資

11、產類科目。預付賬款業(yè)務不多的企業(yè)，也可以將預付的款項直接記入“應付 賬款”科目的借方，不設置本科目。但在編制財務報表時，仍然要將“預付賬款”和“應付 賬款”的金額分開列示。【例3-57】某房地產開發(fā)企業(yè)于 2X 11年3月15日向承包本企業(yè)開發(fā)工程建設的長城 建筑公司預付工程進度款 500 000元；2X 11年3月31日，企業(yè)與長城建筑公司結算工程 價款 900 000 元，按合同規(guī)定扣回預付的工程款 500 000元，并簽發(fā)轉賬支票一張支付余款 400 000 元。其賬務處理方法如下：（1）預付工程進度款時： 借：預付賬款長城建筑公司 500 000貸：銀行存款 500 000（2）結算工

12、程價款時：借：開發(fā)成本 900 000貸：預付賬款長城建筑公司 500 000銀行存款 400 000【例3-58】某房地產開發(fā)企業(yè)于 2X 11年8月6日向A公司訂購材料一批，按合同規(guī) 定預付貨款50 000元，以銀行存款支付。9月28日，材料到貨并驗收入庫，并收到 A公司 的增值稅專用發(fā)票，注明材料價款為 100 000 元，增值稅額為 17 000 元，企業(yè)以銀行存款 補付剩余的貨款。其賬務處理方法如下：（1）預付貨款時：借：預付賬款一一 A公司 50 000貸：銀行存款 50 000（2）材料驗收入庫時：借：原材料 117 000貸：預付賬款 A公司 117 000（3）補付剩余的貨款

13、時：借：預付賬款一一 A公司67 000貸：銀行存款 67 000三、長期借款的核算（一）長期借款概述 長期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機構借入的期限在 1 年以上 （不含 1 年）的各種借款。房地產開發(fā)企業(yè)向銀行或其他金融機構借入長期借款， 必須首先提出借款申請， 說明借 款用途、借款期限、 使用計劃和還款計劃等， 經審查同意后， 即可與貸款銀行或其他金融機 構簽訂借款合同；借款合同簽訂后，企業(yè)應按合同規(guī)定和用款計劃使用借款；借款到期時， 企業(yè)應及時償還借款本金和利息。（二）長期借款的核算方法為了核算和監(jiān)督長期借款的借入和償還情況， 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “長期借款” 科目。 它屬于負債類科

14、目。 貸方登記企業(yè)借入的長期借款； 借方登記企業(yè)償還的長期借款； 期末貸 方余額反映企業(yè)尚未償還的長期借款。 本科目可按貸款單位和貸款種類， 分別“本金” 、“利 息調整”等進行明細核算。長期借款的核算主要包括取得長期借款、 長期借款利息的計算以及歸還長期借款本息的 會計處理等內容。其具體賬務處理方法如下：（1）企業(yè)從銀行或其他金融機構借入長期借款時，按實際收到的款項，借記“銀行存 款”科目，按借款本金，貸記“長期借款本金”科目；如果存在差額，還應借記“長期 借款利息調整”科目。（2）資產負債表日，應按攤余成本和實際利率計算確定的長期借款的利息費用，借記 “財務費用”、“開發(fā)間接費用”、“在建

15、工程”、“研發(fā)支出”等科目，按借款本金和合 同利率計算確定的應付未付利息，貸記“應付利息”科目，按其差額，貸記“長期借款 利息調整”科目。實際利率與合同利率差異較小的，也可以采用合同利率計算確定利息費用。（3）歸還長期借款本金時，借記“長期借款本金”科目，貸記“銀行存款”科目。 同時， 存在利息調整余額的， 應將其轉銷， 借記或貸記 “開發(fā)間接費用” “財務費用” 、“在 建工程”、“研發(fā)支出”等科目，貸記或借記“長期借款利息調整”科目?！纠?-60】某房地產開發(fā)企業(yè)采用發(fā)包方式開發(fā)商品房，于2X 11年1月1日從工商銀行借入款項 2 000 萬元，借款期限為 2 年，年利率為 8%，款項已存

16、入銀行。合同中規(guī)定每年年末付息，本金于到期日一次償還。該企業(yè)2X 11年共支付工程款1 200萬元，2X 12年共支付工程款 800萬元。該商品房的建造期為1年零6個月，于2X 12年6月30日達到 預定可銷售狀態(tài)，假定該商品房的全部開發(fā)成本為 3 500 萬元。其賬務處理方法如下：(1) 2X 11年1月1日取得借款時：借：銀行存款 20 000 000貸：長期借款 20 000 000(2) 2X 11年支付工程款 1 200萬元時： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 12 000 000貸：銀行存款 12 000 000(3) 2X 11年12月31日計算應付利息時：應計入存貨成本的利息= 20 0

17、00 000 X 8%= 1 600 000(元)借：開發(fā)間接費用 1 600 000貸：應付利息 1 600 000( 4) 2X 11 年 12 月 31 日支付利息時：借：應付利息 1 600 000貸：銀行存款 1 600 000( 5) 2X 12 年支付工程款 800 萬元時： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 8 000 000貸：銀行存款 8 000 000( 6) 2X 12 年 6 月 30 日計算應付利息時：應計入存貨成本的利息= 20 000 000 X 8%X 6- 12= 800 000 (元) 借：開發(fā)間接費用 800 000貸：應付利息 800 0003 500(7)2 X

18、 12年6月30日建造的商品房已達到預定可銷售狀態(tài)， 結轉其全部開發(fā)成本 萬元時：借：開發(fā)產品房屋 35 000 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā) 35 000 000( 8) 2X 12 年 12 月 31 日計算應付利息時：應計入當年損益的利息= 20 000 000 X 8%X 6- 12= 800 000 (元) 借：財務費用 800 000貸：應付利息 800 000( 9) 2X 13 年 1 月 1 日借款到期，歸還長期借款本金時：借：應付利息 1 600 000貸：銀行存款 1 600 000 借：長期借款 20 000 000貸：銀行存款 20 000 000四、應付債券的核算應付

19、債券是指企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的期限在 1 年以上（不含 1 年）上的債券。 企 業(yè)通過發(fā)行債券取得資金是以將來履行歸還購買債券者的本金和利息的義務作為保證的。 發(fā) 行債券是企業(yè)籌集長期資金的重要方式， 與長期借款相比， 它具有籌資范圍廣、 流動性大和 風險小等特點。五、長期應付款的核算 長期應付款是指企業(yè)除長期借款和應付債券以外的其他各種長期應付款項， 包括應付融 資租入固定資產的租賃費、以分期付款方式購入固定資產等發(fā)生的應付款項等。六、交易性金融負債的核算七、其他應付款項的核算（一）應付股利的核算（二）應付利息的核算（三）其他應付款的核算 其他應付款是指企業(yè)除應付票據、應付賬款、預收賬款

20、、應付職工薪酬、應付利息、應 付股利、 應交稅費等以外應付、 暫收其他單位或個人的款項， 包括應付經營租入固定資產和 包裝物的租金，職工未按期領取的工資，存入保證金（如收入包裝物押金等），應付、暫收 所屬單位、個人的款項，其他應付、暫收的款項。為了核算和監(jiān)督其他應付款的增減變動情況， 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “其他應付款” 科 目。它屬于負債類科目。 貸方登記企業(yè)發(fā)生的各種其他應付款； 借方登記企業(yè)實際支付或轉 銷的各種其他應付款； 期末貸方余額反映企業(yè)應付未付的其他應付款項。 本科目可按其他應 付款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算。第八節(jié) 職工薪酬的核算 第九節(jié) 開發(fā)產品的核算一、開發(fā)產

21、品概述（一）開發(fā)產品及組成內容開發(fā)產品是指房地產開發(fā)企業(yè)已經完成全部開發(fā)工程， 并合乎設計標準已驗收合格， 可 以按照合同規(guī)定的條件移交購買單位， 或者可以作為商品對外銷售的產品， 包括已開發(fā)完成 的土地、房屋、配套設施和代建工程等。1. 作為開發(fā)產品的土地 作為開發(fā)產品的土地，指房地產開發(fā)企業(yè)為有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。注意： 企業(yè)為建房而開發(fā)的建設場地， 可將其土地開發(fā)成本直接轉入房屋開發(fā)成本， 而不作為開發(fā) 產品核算。但建設土地近期不使用，應將其列入開發(fā)產品進行核算。2. 作為開發(fā)產品的房屋作為開發(fā)產品的房屋， 指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準備銷售的商品房以及受其他單位委 托而開發(fā)的房

22、屋等。注意： 為安置被拆遷居民而建設的周轉房，在作為周轉房使用前， 也列為開發(fā)產品，待 開始周轉使用后，要從開發(fā)產品轉出，作為“周轉房”單獨核算。另外企業(yè)開發(fā)的已出租的 房地產應作為投資性房地產單獨進行核算。投資性房地產將在本書第五章專門進行介紹。3. 作為開發(fā)產品的配套設施 作為開發(fā)產品的配套設施，指屬于城市建設規(guī)劃中的大型配套設施，包括： （1）開發(fā)項目外為居民服務的排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路； （2）開發(fā)項目內的營業(yè)性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等；（3）開發(fā)項目內非營業(yè)性公共配套設施，如中小學、醫(yī)院等。已出租的配套設施作為 投資性房地產進行核算。4. 作為開發(fā)產品

23、的代建工程 作為開發(fā)產品的代建工程， 是指企業(yè)接受其他單位委托， 代為開發(fā)建設的各項工程， 包 括建設場地、房屋及其他工程等。（二）發(fā)出開發(fā)產品企業(yè)已發(fā)出， 但不具備銷售收入確認條件的開發(fā)商品， 包括分期收款發(fā)出開發(fā)產品， 由 于所有權沒有正真轉移， 所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。 但屬于特殊的存貨， 應單獨進行 核算和反映。（三）周轉房 周轉房是指房地產開發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉使用的、產權歸本企業(yè)所有的各種房屋。 企業(yè)開發(fā)的房屋產品一經作為周轉房使用， 也屬于特殊的開發(fā)產品， 需要單獨設置賬戶， 單 獨進行核算。此外，企業(yè)為安置拆遷居民而建設的臨時性簡易房屋，也屬于周轉房，在“周 轉房”科目

24、進行核算。二、開發(fā)產品的核算方法（一）開發(fā)產品的核算這里的開發(fā)產品專指已開發(fā)完畢待轉讓、 銷售的土地、 房屋、 配套設施及作為開發(fā)產品 的代建工程。房地產開發(fā)企業(yè)為了核算開發(fā)產品， 要設置“開發(fā)產品” 賬戶。該賬戶借方登記竣工驗 收開發(fā)產品的實際成本， 貸方登記已結轉的對外轉讓、 銷售和結算開發(fā)產品的實際成本。 期末借方余額反映的是尚未轉讓、 銷售和結算的開發(fā)產品的實際成本。 該賬戶應按土地、 房屋、 配套設施、代建工程等設置明細賬戶，進行明細核算。例 3-77 】某房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務：1）5 月 12 日，甲土地已開發(fā)完工，驗收合格，共開發(fā)建設場地10 000 平方米，總成本 105

25、 萬元。分錄如下：借：開發(fā)產品土地（甲土地）1 050 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（甲土地）1 050 0002） 5 月 30 日，企業(yè)將開發(fā)的甲土地全部賣出，取得銷售收入180 萬元。款項以存入貸：主營業(yè)務收入土地轉讓收入1 800 000銀行。分錄如下：1 800 000借：銀行存款同時結轉土地成本：借：主營業(yè)務成本土地銷售成本1 050 000貸：開發(fā)產品土地（甲土地）1 050 000（3）6月3日，企業(yè)開發(fā)建設的 A小區(qū)住宅已竣工驗收，實際總成本800萬元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產品一一房屋（A小區(qū)）8 000 000貸：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)（ A小區(qū)）8 000 000（4）

26、企業(yè)開發(fā)建設的 A小區(qū)能夠對外銷售的配套工程已竣工驗收，實際成本為150萬 元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產品配套設施1 500 000貸：開發(fā)成本配套設施1 500 000（5）A小區(qū)住宅已經全部銷售，結轉其銷售成本。做如下會計分錄：借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本8 000 000貸：開發(fā)產品房屋8 000 000（ 6）企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施銀行，作為本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房投入使 用，實際成本 60 萬元。作如下會計分錄：借：固定資產600 000貸：開發(fā)產品配套設施600 000（二）分期收款開發(fā)產品的核算分期收款銷售， 是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后， 分期收回款項， 并分期按收款比例結轉成