淺析房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原則與措施

1、淺析房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原那么與措施 淺析房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原那么與措施 摘要：近年來，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、住房供給結(jié)構(gòu)不合理、住房價格上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序比擬混亂等問題，我國陸續(xù)出臺了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來說，均是法律層次較低的標(biāo)準(zhǔn)性文件，但對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康開展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的根本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的根本原那么與措施。 關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性 一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控 宏觀調(diào)控的概念與特征 宏觀調(diào)控的實質(zhì)，實際上是政府針對市場情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場客服缺陷和市場調(diào)整的失靈

2、為目的，以調(diào)整社會總需求和總供給之間的平衡為手段，對經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康開展，實現(xiàn)社會穩(wěn)定、持續(xù)增長的最終目標(biāo)。 從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性、間接性的特點。其中，宏觀調(diào)控的對象具有整體性的特征，它關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)總體活動、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對社會經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來說，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長、開展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會經(jīng)濟(jì)全局。 間接性是指宏觀調(diào)控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場主體的行為，政府等監(jiān)管部門不會直接干預(yù)市場主體的個別經(jīng)濟(jì)活動。間接手段主要是指能夠影響社會經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財政

3、手段、稅收手段、金融手段等財政經(jīng)濟(jì)政策。國家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動社會眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動。 政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的職能定位 依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的理念，市場實際是范對國家的管制的，而房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，拋開結(jié)果，其實質(zhì)是加強了國家對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，最終實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會開展到現(xiàn)在，國家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實體存在在市場經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國家獨立與市場之外。這就決定了國家權(quán)力的運用必然會對經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因為國家掌握了大量的資源和權(quán)力，而如何有效的標(biāo)準(zhǔn)國家行為，讓國家和市場在法制標(biāo)準(zhǔn)中有效運行，有利于整個社會的開展，這是當(dāng)前迫切

4、需要關(guān)注的問題。 在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法根本精神，更多地對市場進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對房地產(chǎn)市場調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場競爭秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的開展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。 二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的原那么與措施 整體性原那么 做為社會整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會整體利益的收益對象必須具備非特定性，不能是某個指定的個體。其次，在利益設(shè)定上，不會排斥涵蓋整個社會的商業(yè)目的，更不會排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個體為意志為轉(zhuǎn)移實現(xiàn)，而必須通過特定的法定程序來實現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法根本原那么

5、要求宏觀調(diào)控要著眼于社會經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運行，影響對象的范圍是社會經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對象的選擇上，必須將穩(wěn)定房價，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場運行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對象。 間接性原那么 宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的根底上進(jìn)行的，政府通過方案、財政、金融、稅收、物價等方面的法律化的政策作用于市場，而后者通過市場引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。 我國對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控向來具有較強的政策性，這些政策對宏觀調(diào)控法的

6、制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實。反過來，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。 經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運行的調(diào)整，主要是通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對市場進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)與調(diào)整，實現(xiàn)國家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。 比擬以上三種手段

7、，決策手段主要包括貨幣、財政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過程中最標(biāo)準(zhǔn)、最主要的手段。 三、結(jié)語 嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展而出臺的引導(dǎo)意見，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)?憲法?和?立法法?而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的?城市房地產(chǎn)管理法?，還是保護(hù)民事權(quán)利的實體立法?物權(quán)法?，均沒有關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的態(tài)勢。 政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，必須防止調(diào)控行為與措施過度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅持宏觀調(diào)控法的根本原那么，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控立法。 參考文獻(xiàn)： 【1】參見徐孟洲：?耦合經(jīng)濟(jì)法論?，中國人民大學(xué)出版社2021 年版，第208 頁209 頁。 【2】參見聶飛舟：?我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思?，載于?中國房地產(chǎn)?，2021年10月，總第346期。 【3】參見黃珊珊：?經(jīng)濟(jì)法