《房地產(chǎn)投資分析》綜合測試題5-5

1、精品word文檔值得下載值得擁有東南大學遠程教育房地產(chǎn)投資分析綜合測試題5一、簡答題（共10題，每題5分，共50分）1 .簡述房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本與一般工業(yè)生產(chǎn)活動的差異對于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā) 成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念 較為相似。2、簡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序1. 提出問題，確定調(diào)查的目的2 .決定收集資料的方法資料分為第一手資料和第二手資料。3 .設(shè)計調(diào)查表4 .選樣5 .數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6 .提出調(diào)查報告3、簡述政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場

2、管理政府在房地產(chǎn)開發(fā)中進行的市場管理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:1 .資質(zhì)審查2 .產(chǎn)權(quán)登記3 .建立房地產(chǎn)價格評估制度4 .交易程序的規(guī)范化4、簡述居住項目項目對區(qū)位的要求居住用地的區(qū)位選擇，一般應(yīng)考慮以下主要因素:1. 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2. 公共交通便捷程度。3. 環(huán)境因素。4. 居民人口與收入。5. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費 用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管 理費用、財務(wù)費用、銷

3、售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。6、簡述土地增值稅的稅率50% （包括本比例數(shù)，下同） 50%，但未超過扣除項目金額 100%，但未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60% 。土地增值實行四級超率累進稅率，從30%-60%。的部分，稅率為30% ；100%的部分，稅率為 40% ；200%的部分，稅率為50% ；1. 增值額未超過扣除項目金額2. 增值額超過扣除項目金額3. 增值額超過扣除項目金額4. 增值額超過扣除項目金額7、簡述財務(wù)分析的基本程序1 .收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料2 .編制基本財務(wù)報表3 .財

4、務(wù)分析指標的計算與評價4 進行不確定性分析5 由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論8、簡述敏感性分析的含義和作用敏感性分析是研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變 動的敏感程度的一種分析方法。敏感性分析的目的和作用一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的 風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策， 最終使投資風險減少，提高決策的可靠性；二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項目經(jīng)濟效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條

5、件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行；三是通 過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承 受風險能力強、可靠性大的項目或方案。9、簡述投資主體按對風險所采取的態(tài)度不同的分類及普通型投資者的特點按對風險所采取的態(tài)度不同，可將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1. 在確定的預(yù)期風險下，投資者希望得到更高的回報；2. 而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風險；3. 在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔額外的風險。10、簡述房地產(chǎn)投資決策的準則1 .確定型決策準則就是

6、各類方案的評價指標。2 .風險型決策準則要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。以同時考慮方 案的損益及其發(fā)生的概率的期望值作為決策準則。3 .不確定型決策準則包括：1 ）悲觀準則；2）樂觀準則；3）折衷準則；4）后悔值準則；5 ）機會均等準則。二、論述題（共2題，每題10分，共20分）1、試述房地產(chǎn)市場的特征1 .房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2 .房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強房地產(chǎn)市場區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場 供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。3

7、.房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標準化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。4 地產(chǎn)市場的壟斷性我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進 入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。5 .房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重 新界定，2、試述房地產(chǎn)投資風險的主要類型1.自然風險與意外風險自然風險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2 .財務(wù)風險財務(wù)風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既

8、擴大了投資的利潤范圍，同時也 增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。3 經(jīng)營風險，造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能經(jīng)營風險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性） 性。4 .市場風險市場風險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。5 .政策風險政策風險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6 社會與政治風險社會風險與政治風險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心 理狀態(tài)等方面原因造成的投資風險。三、計算題（共3題，每題10分，共30分）1、已知某房地產(chǎn)項目銷售面積20000平方米，銷

9、售均價 10000元。土地成本：6000萬元；建安成本5%、3%、2% ;銷售費用為銷售收4000萬元；前期工程費用、管理費用、其他費用分別為建安成本的入的5% ;財務(wù)費用1000萬。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅率 6%，其他扣除項目為開發(fā)成本的20%。計算該項目的土地增值稅。解：列表計算如下：序號項目計算基礎(chǔ)計算結(jié)果（萬元）1銷售收入銷售面積X銷售單價20000.002扣除項目金以下四項之和15656.002.1額土地成本+建安成本+前期工程費用+其他費用10280.002.2開發(fā)成本管理費用+銷售費用+財務(wù)費用2120.002.3開發(fā)費用銷售收入X6%1200.002.4轉(zhuǎn)讓稅2.1 項X 20%205

10、6.00其他扣除項目3增值額(1)-(2)4344.004增值率(3)十(2)27.75%5適用增值稅率(4)<50%30%6增值稅(3) X (5)1303.202、某開發(fā)公司年計劃銷量為300000m 2,單價10000元，年銷售收入30億元，固定成本10億元，單位變動成本3000元，銷售稅率6%,求銷量臨界點和允許降低的最大幅度。解：用公式計算精品word文檔值得下載值得擁有Cf1000000000Q。=一 =156250P(1 -r) -Cv 10000(1-6%) -3000n Q-Q300000-156250 “cc/ 心心 = x100% =X100% =47.92%Q Q

11、300000計算結(jié)果表明：計劃銷量為300000m 2,保本銷量為156250 m 2,即意味著項目保本情況下，銷量允許降低的最大幅度為47.92%,也就是說，如果市場不好，銷量可從300000m 2減少到156250m 2,項目不虧本，說明項目有較強的適應(yīng)市場需求量變化的能力。3、某房地產(chǎn)有三個使用功能相同的方案，相關(guān)數(shù)據(jù)如下表,ic=10% ，試用費用現(xiàn)值法和等額年費用對年份支出項目方案a方案B方案C0初始投資2000150010001-10年經(jīng)營費值回收1308050方案進行比選。解：(1 )用費用現(xiàn)值法求nPCa =送(C -B)t(1+ic)4 =3000+150%t=Q(計0%)91吏口00 =2871.5610%(1+10%)9 (1+10%)10PCb9= 1500+220咒。十10%)-110%(1+10%)X%r2820-96PCc= 1000+ 300%(仆10%)T0=2824.0910%(1 +10%)9 (1+10%