房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料1 房屋建筑面積房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。 每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計 算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。2 住宅使用面積 住宅使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的綜合。包括臥室、起居室、 廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。3 居住面積居住面積是指住宅中日常生活起居用的臥室、 起居室等的凈面積的綜合。 當(dāng)分戶門內(nèi)的 廳和過道的面積超過 6 平方米時， 可按其面積的二分之一計算在居住面積內(nèi)。4 套內(nèi)面積套內(nèi)建筑面積由三部分組成：(1) 套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所

2、、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；B,躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；C,不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。(2) 套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。( 3)陽臺建筑面積： A 原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；B，挑臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；C,凹陽臺按其交戰(zhàn)面積(含女兒墻墻體面積)的一半計入建筑面積；D，半

3、挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投 影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。綜上所述，套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。5 什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面 積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法 律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程 序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。6 購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計算

4、出來的根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定， 各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套內(nèi)建筑面積，而 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建 筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除 整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。7 購房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行面積測繪？購房人可在市房產(chǎn)測繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房產(chǎn)測 繪單位為自己進行面積測繪。委托時，購房人應(yīng)當(dāng)依法繳納測繪費用，并與房產(chǎn) 測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測繪項目的基本情

5、況、完成期 限、收費標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。8 什么是共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)？共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（以下簡稱共攤系數(shù)）是房屋共有建筑面積與相關(guān)建筑面積的比值。即:共攤系數(shù) =共有建筑面積 / 相關(guān)建筑面積按照建筑物使用功能的多少，可選擇下列三種分?jǐn)偡椒ㄖ贿M行共有建筑面積的分?jǐn)偅海ㄒ唬┒鄬幼≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偅憾鄬幼≌瑯且源睘閱挝?，一般一幢計算一個共攤系數(shù)。1、計算共攤系數(shù)：K= 5 si/si2、計算各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：5 s1=K S15 s2= K S2上兩式中：K共攤系數(shù)；5 si共有建筑面積之和，就；si 套內(nèi)建筑面積之和，就；5 si、5 s2各套房屋

6、分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e，就；si、S2各套房屋的套內(nèi)建筑面積，就；（二）兩種使用功能的建筑物共有建筑面積分?jǐn)偅合鄬τ诙鄬幼≌瑯嵌裕?兩種使用功能的建筑物由于使用功能的增加， 一次分?jǐn)偛荒苓_(dá)到目的， 因 此需進行二次分?jǐn)偂，F(xiàn)以商住樓為例，首先測算并以確認(rèn)：為全樓服務(wù)的共有建筑面積；為商業(yè)、 住宅區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；商業(yè)、住宅的套內(nèi)建筑面積之和，依照下列順序進行分?jǐn)偅篿 、計算全樓共攤系數(shù)：Kq=5 Sg/（ Sa+5 Sa）+（ Sb+5 Sa）2 、計算商業(yè)住宅從全樓分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：Sqa= Kq （Sa+5 Sa）Sqb= Kq （Sb+5 Sb）3 、計算各功能區(qū)的共攤系數(shù)：K

7、a=( S Sa+Sqa)/SaKb=( S Sb+Sqb)/Sb4、計算各功能區(qū)分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e： Sa= Ka Sa Sb= Kb Sb上四式中：Kq、Ka、Kb分別為全樓、商業(yè)、住宅的共攤系數(shù)；Sa、Sb分別為商業(yè)、住宅的套內(nèi)建筑面積之和，就；Sqa、Sqb分別為商業(yè)、住宅從全樓分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e，就; SaA Sb分別為商業(yè)、住宅分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e就；5、計算商業(yè)、住宅中各套的分?jǐn)偯娣e：按多層住宅樓的方法進行分?jǐn)偂?三) 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅憾喙δ芫C合樓，一般是指在一幢建筑物中有商業(yè)、辦公、住宅等多種功能。其共有建筑面積分?jǐn)傇?理以商住樓相同，由于功能區(qū)多一些

8、，分?jǐn)偛襟E較復(fù)雜。9 什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證時間：2002-11-13 15:21:58 閱讀次中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號 根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法第三十一條規(guī)定，經(jīng)審定,本建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求準(zhǔn)予建設(shè)。特發(fā)此證發(fā)證機關(guān) 日期用地單位用地項目名稱用地位置用地面積附圖及附件名稱遵守事項:、本證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定,許可用地的法律憑證。二、凡未取得本證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效。三、未經(jīng)發(fā)證機關(guān)審核同意，本證的有關(guān)規(guī)定不得變更。四、本證所需附圖與附件由發(fā)證機關(guān)依法確定，與本證具有同等法律效力。建設(shè)用地規(guī)劃許可證附

9、件建設(shè)工程用地單位:市規(guī)地圖幅號:用地單位聯(lián)系人:電話:發(fā)件日期:用地位置:用地項目名稱用地面積（平方米）備注建設(shè)用地=其中代征用地城市道路用地糧田：代征用地城市綠化用地菜地：其它用地其它：合計抄送單位：市、區(qū)（縣）規(guī)劃局、土地局、房管局說明：1. 本附件與建設(shè)用地規(guī)劃許可證具有同等法律效力。2. 遵守事項詳見建設(shè)用地規(guī)劃許可證。注意事項：1. 概略范圍見附圖，準(zhǔn)確位置及座標(biāo)由北京市測繪院釘樁后另行通知。2. 請洽當(dāng)?shù)貐^(qū)（縣）人民政府土地或房管部門按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)。3. 用地時如涉及房屋、綠化、文物古跡、測量標(biāo)志、市政、交通等地上、地下設(shè)施要注意保護，并應(yīng)事先與有關(guān)主管部門聯(lián)系妥善辦理。

10、4. 建設(shè)項目需施工時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，另行辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5. 當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷或部分任務(wù)撤銷后，本建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件相應(yīng)撤銷。用地單位應(yīng)主動向所在區(qū)（縣）主管部門交回土地，不得私自轉(zhuǎn)讓，荒廢或作其它用途。中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法第三十二條規(guī)定，經(jīng)審定,本建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求,準(zhǔn)予建設(shè)。期特發(fā)此證發(fā)證機關(guān)日建設(shè)單位建設(shè)項目名稱建設(shè)位置建設(shè)面積附圖及附件名稱遵守事項:一、本證是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)的法律憑證。二、凡未取得本證或不按本證規(guī)定進行建設(shè)，均屬違法建設(shè)。三、未經(jīng)發(fā)證機關(guān)許可，本證的各項規(guī)定均不得變更。四

11、、建設(shè)工程施工期間，根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求，建設(shè)單位有義務(wù)隨時將本證提交查驗。五、本證所需附圖與附件由發(fā)證機關(guān)依法確定，與本證具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件建設(shè)工程建設(shè)單位：市規(guī)建建設(shè)位置：圖幅號：用地單位聯(lián)系人：電話：發(fā)件日期:服務(wù)項目11 11 1ni i匚11 11 1ni i匚11 11 1ni i匚11 11 1ni i匚抄送單位：市、區(qū)（縣）規(guī)劃局、承建單位說明：1. 本附件與建設(shè)用地規(guī)劃許可證具有同等法律效力。2. 遵守事項見建設(shè)工程規(guī)劃許可證。注意事項：1. 本工程放線完畢，請通知北京市測繪院、區(qū)（縣）規(guī)劃局驗線無 誤后方可施工。2. 有關(guān)消防、綠化、交通、環(huán)

12、保、市政、文物等未盡事宜，應(yīng)由建 設(shè)單位負(fù)責(zé)與有關(guān)主管部門聯(lián)系，妥善解決。3. 設(shè)計責(zé)任由設(shè)計單位負(fù)責(zé)。按規(guī)定允許非正式設(shè)計單位設(shè)計工 程，其設(shè)計責(zé)任由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。4. 本建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更 或因故未建滿兩年者，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件自行失效，需建設(shè)時，應(yīng)向?qū)徟鷻C關(guān)重新申報，經(jīng)審核批準(zhǔn)方可施工。5. 凡屬按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的工程必須按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制有關(guān)規(guī)定編制竣工圖，送城市建設(shè)檔案館。11什么是建設(shè)面積?建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影 面積，不包括代征地的面積。12 什么是建筑紅線 ?建筑紅線是指建

13、筑物的外立面所不能超出的界線。 建筑紅線可與道路紅線重合， 一般 在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后， 以便騰出用地， 改善或美化環(huán)境， 取得良好的 效果。13 什么是城市規(guī)劃，城市規(guī)劃包括哪些類型？答：城市規(guī)劃是指對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及 各項建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理。根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法 第十八條規(guī)定， 城市規(guī)劃一般分為總體規(guī) 劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段。大中城市根據(jù)需要，在總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃間設(shè)置分區(qū)規(guī) 劃階段，詳細(xì)規(guī)劃包括控制詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩個階段。14 什么是城市規(guī)劃區(qū)，城市建成區(qū)？答：城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行

14、政區(qū)域內(nèi)其他因城市建設(shè)和發(fā) 展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市建成區(qū)是指城市行政區(qū)內(nèi)實際已成片開發(fā)建設(shè)、 市政公用設(shè)施和公共設(shè)施 基本具備的地區(qū)。15 什么是城市用地性質(zhì)，可分為哪幾類？ 答：城市用地性質(zhì)是指城市各項用地的土地使用的主要性質(zhì)。城市用地性質(zhì)根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ137 90)可分為10大類、46中類、73小類。其中， 10大類分別為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道 路廣場用地、 市政公用設(shè)施用地、 綠地、 特殊用地、 水域和其他用地。16 什么是規(guī)劃“一書兩證”，其申辦程序如何？答：“一書兩證”指城市建設(shè)項目規(guī)劃許可制度中建設(shè)項目選址意

15、見書、 建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項目選址意見書申辦程序：1）建設(shè)單位或個人向城市規(guī)劃行政主管部門提出書面申請；2）城市規(guī)劃行政主管部門收到申請后，在法定的時限內(nèi)對其申請進行程序性審核和實質(zhì)性 審核；3）城市規(guī)劃行政主管部門在規(guī)定的時限內(nèi)，對選址申請給予答復(fù)。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦程序：1）建設(shè)單位或個人持批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部 門申請定點；2）縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門按城市城市規(guī)劃要求及建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模，并根據(jù)規(guī)定征求有關(guān)行政主管部門的意見后核定用地位置和界限， 向建設(shè)單位或個人提出規(guī) 劃設(shè)計條件；3）建設(shè)單位或個人

16、提交根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件編制的建設(shè)用地平面布置圖，經(jīng)縣級以上人民政 府規(guī)劃行政主管部門審核，確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求的，領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申辦程序：1）建設(shè)單位或個人持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出申請；2）縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃要求，向建設(shè)單位或個人提出建 設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計要求；3）建設(shè)單位或個人提交根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求編制的設(shè)計方案后，經(jīng)征求有關(guān)行政主管部門的 意見，并經(jīng)縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審定后， 進行初步設(shè)計和建設(shè)工程施工 圖設(shè)計；4）建設(shè)單位或個人提交的建設(shè)工程施工圖中有關(guān)城市規(guī)劃的內(nèi)容，經(jīng)縣級以上人民政

17、府城 市規(guī)劃行政主管部門審核， 確認(rèn)符合城市規(guī)劃要求， 并已依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的， 核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。17 什么是道路紅線、建筑紅線，為什么一般建筑紅線要退讓道路紅線？答：道路紅線 : 城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑紅線： 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、 臺階等）靠臨 街面的界線，又稱建筑控制線。考慮管線、 綠化、 停車和出讓交通以及未來道路拓寬等需要， 建筑紅線一般應(yīng)退讓道 路紅線。18 什么是地塊規(guī)劃設(shè)計條件？規(guī)劃設(shè)計條件中有哪些規(guī)定性指標(biāo)和控制性指標(biāo)？ 答：地塊規(guī)劃設(shè)計條件是指根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的地塊設(shè)計技術(shù)控制要求， 作為地塊出讓或開

18、發(fā)建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計條件包括土地使用性質(zhì)、地塊面積、 總建筑面積、建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率、停車和交通出入等規(guī)定性指標(biāo)， 以及建筑風(fēng)格、立面、色彩、景觀環(huán)境和人口密度等控制性指標(biāo)。19 建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)如何理解？建筑密度： 即建筑覆蓋率， 指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地的百分比。 建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比值。綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之百分比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積， 一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的 道路面積、綠地面積、建筑物 （構(gòu)筑物 ）所占面積、戶外場地等等。20 什么是建筑高度？答：建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。21 從規(guī)劃管理角度講， 什么是違法用地和違法建設(shè)， 規(guī)劃行政主管部門可作出哪些處罰？ 答：違法用地：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的行為。違法建設(shè)：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的 規(guī)定進行建設(shè)的行為。21、 什么是住宅日照間距，如何測算？答：日照間距是根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃確定居住建筑間距的