房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議

1、房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn) 開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體 表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用 權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。 由相關單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交 付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。 由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并 按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身 份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合 開發(fā)和合伙自建為主要形式。因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相 比具有“非典型

2、”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在 擴大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支 撐作用也愈顯重要。一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的 趨勢，既有政府主導的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設，也有 企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是 個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)。多元化 開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng) 營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦 理稅務登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之 稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象 較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)

3、營房地產(chǎn)過程中， 為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交 易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代 建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以 各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合 同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā) 交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務。這類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地 產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系， 有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再 轉戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使

4、用權直接辦 理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或 個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律 意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅 款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是 我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主 管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規(guī)定如實申報其應 稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避 稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房 地產(chǎn)開發(fā)過程比較復雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客 觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例 行的帳面檢

5、查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助 長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主 要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于 出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也 難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、 地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無 法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假 繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費 目的。涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之 間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國 土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、 許可與監(jiān)督 由于沒有建立

6、有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房 地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門 之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這 樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān) 督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、 項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事 項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理 水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部 門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難 和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地 產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管

7、理，行政管理部門往往各自為政，甚至 部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務部門從規(guī)劃、建設等 部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和 有效監(jiān)控。稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務機 關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的 稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存 在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各 部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的 協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高， 地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長 莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán) 節(jié)稅源分析對比與稅

8、款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法 進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機 關自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且 多是異地開發(fā)，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注 銷手續(xù)，也不辦理稅款結算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事 實上的稅收流失。二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議開展針對性的稅法宣傳。進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關稅收政策；二是從法律法 規(guī)政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建 房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正 確運用；三是完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機 構。一方面，要加強對房地產(chǎn)價格評估

9、理論和方法的研究， 逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法，為房 地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)；另一方面，要在稅務部門內(nèi) 部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力 度進一步加強農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納 稅行為深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護 稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設服務部、村支兩 委和地方稅務機關組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織， 建立健全村委會負責制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管 理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū) 內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人 員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會

10、制度，定期召開 聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農(nóng)村建 房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進行把 關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收 征管秩序，增加了財政收入。建立基礎性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程 形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發(fā)票時 多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準價格計稅制度，建議政府有 權的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準價格，稅 務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否 明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及

11、時掌握監(jiān)控二手房轉讓的交 易情況4、建立核定征收制度，稅務部門在對當?shù)胤康禺a(chǎn)行 業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應繳的 各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實行“以 票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)企業(yè)財務核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情 況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售 環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施， 堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建 筑施工單位必須提供真實準確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè) 主名單、聯(lián)戶建房施工設計圖紙進行備案，當?shù)囟?/p>

12、務所嚴格 審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設期間，稅收 管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房 單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、 完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土 地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質(zhì)，核對最初報送的聯(lián) 戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同 情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會 計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核 定，制定成本定額標準下限，并實時根據(jù)市場價進行調(diào)整最 低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉 扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關 口，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特 點，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建