動(dòng)物園物業(yè)管理技術(shù)方案.doc

1、東營(yíng)黃河三角洲動(dòng)物園物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目基本情況1、水面：平方米；鋪裝：平方米；綠化：平方米。2、大門(mén)：個(gè)；公共廁所：處建筑面積：平方米。3、路燈：盞； 景觀燈：盞；垃圾桶：個(gè)；坐凳：處；雕塑處。4、防腐木護(hù)欄、棧道： 158 平方米，排隊(duì)區(qū)不銹鋼護(hù)欄13 處，共 420 米5、化糞池 2 處；雨污管道 2100 米，檢查井 78 個(gè)。6、娛樂(lè)場(chǎng)辦公樓：平方米。智能化設(shè)備消防圍墻二、服務(wù)內(nèi)容1、規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、場(chǎng)地、公廁的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。）2、園區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)、 消防管理、 公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的環(huán)境衛(wèi)生清

2、潔、綠化消殺、垃圾收集和清運(yùn)及辦公樓日常物業(yè)管理 。三、物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)1、動(dòng)物園作為面向社會(huì)一個(gè)旅游、休閑的景區(qū)，保證各種配套設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行是關(guān)鍵。 我們選拔綜合素質(zhì)好、 技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)娛樂(lè)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理、維護(hù)，保證娛樂(lè)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2、營(yíng)造賞心悅目的環(huán)境是基礎(chǔ)，環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好清潔工作的同時(shí)， 我們側(cè)重抓好園區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、 環(huán)境綠化及花卉工作，確保園內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生整潔、花草樹(shù)生長(zhǎng)茂盛，布局合理。3、良好的公共秩序和安全環(huán)境是正常運(yùn)行的基本保障，營(yíng)造安全溫馨的工作環(huán)境，保障 消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無(wú)重大治安案件。四、實(shí)施方案（一）公共

3、設(shè)施維修管理方案1、全面掌握?qǐng)@區(qū)內(nèi)各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備種類(lèi)、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、 維修保養(yǎng)要求等情況， 建立健全設(shè)施維護(hù)檔案及時(shí)將維修養(yǎng)1 / 8護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。2、加強(qiáng)日常維修養(yǎng)護(hù)工作（ 1) 、通過(guò)落實(shí)巡回檢查制度， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類(lèi)設(shè)施日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開(kāi)關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況。 根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)， 分輕重緩急，合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。（ 2) 、遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理。（ 3) 、健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，

4、 抓好維修質(zhì)量管理。 明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。(二) 設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案1、供電系統(tǒng)管理方案。(1) 做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)處理上報(bào)。(2) 做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。2、消防系統(tǒng)管理方案。(1) 制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。(2) 每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng) / 設(shè)備功能是否正常運(yùn)行。(3) 每年一次全面檢查所有滅火器材，按不同類(lèi)型做好更換工作。3、給排水系統(tǒng)管理做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。 每月對(duì)供排水設(shè)

5、備、 管道、閥門(mén)等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門(mén)和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無(wú)阻塞外溢。 若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過(guò)后， 及時(shí)檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。（三）公共秩序的維護(hù)實(shí)施方案1、安全防范管理方案（1）保安隊(duì)伍的建立 : 從所服務(wù)項(xiàng)目中， 選派有工作經(jīng)驗(yàn)， 熟悉各類(lèi)治安管理操作的保安骨干派駐該項(xiàng)目， 新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤(pán)實(shí)習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安班長(zhǎng)、巡邏員崗( 班長(zhǎng)2 / 8兼 ) ，互相配合。（2）24 小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)， 3 班運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安班長(zhǎng)日檢、現(xiàn)場(chǎng)主管周檢、月?lián)?/p>

6、的常規(guī)檢查，結(jié)合專(zhuān)題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。（3）制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。（4）制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。2、消防管理（1）對(duì)秩序維護(hù)員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉娛樂(lè)場(chǎng)自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。（2）定期進(jìn)行消防安全檢查，每天巡視娛樂(lè)場(chǎng)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材、 消防設(shè)施的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查娛樂(lè)場(chǎng)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)娛樂(lè)場(chǎng)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試

7、，并做好記錄。（3）在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案， 以備一旦發(fā)生火災(zāi)， 能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度，每年進(jìn)行 12 次實(shí)地消防方案預(yù)演。3、人員管理隊(duì)員必須精神飽滿(mǎn)、著裝整齊、動(dòng)作規(guī)范，對(duì)客戶(hù)禮貌、熱情。每天必須按時(shí)到崗，維護(hù)好執(zhí)勤區(qū)域治安秩序；執(zhí)勤期間不得在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)吸煙、喝酒、會(huì)客，非因工作需要不得進(jìn)入辦公場(chǎng)所，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物；嚴(yán)格執(zhí)行客戶(hù)單位的工作要求。（工作日期間）早班 08:00 16:002人中班 16:00 00:002人夜班 00:0008:002人（節(jié)假日期間）早班 08:0016:

8、002人中班 16:0000:002人夜班 00:0008:002人（1）按規(guī)定路線、時(shí)間進(jìn)行巡查。3 / 8（2）維護(hù)治安、通行秩序。（3）在巡查過(guò)程中注意防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故。（4）巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)可疑物品，聽(tīng)到異常響聲， 聞到異常氣味要立即觀察，正確處理。（5）發(fā)現(xiàn)損壞公共設(shè)施設(shè)備或擾亂他人正常工作生活秩序的不良行為須立即制止。（6）發(fā)現(xiàn)已損壞的公共設(shè)施設(shè)備須及時(shí)報(bào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行修復(fù)，重大安全隱患及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并須設(shè)立警示標(biāo)識(shí)。（7）發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為要立即制止并報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公安相關(guān)，在確保安全的前提下將嫌疑人扭送公安相關(guān)。（四）環(huán)境衛(wèi)生實(shí)施方案1、工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7

9、：30-12:30 下午 14:30-17 ：30。2、保潔范圍娛樂(lè)場(chǎng)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、綠地、水面、公廁、座椅、不銹鋼護(hù)欄、雕塑、雨污井、化糞池等。3、保潔標(biāo)準(zhǔn)（1）目視地面干凈無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙、煙蒂、痰跡。（2）雕塑、標(biāo)識(shí)牌、座椅、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；（3）不銹鋼護(hù)欄表面無(wú)污跡。（4）垃圾桶清倒及時(shí)，無(wú)異味。（5）公共衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。（6）湖面無(wú)垃圾及漂浮物。（7）雨水井內(nèi)目視干凈無(wú)雜物，排水暢通無(wú)堵塞、異味。（8）化糞池清洗及時(shí)無(wú)堵塞。4、保潔措施及考核（1）保潔人員的安排正常工作日配備保潔人員3 名，其中 1 人負(fù)責(zé)公廁及待客區(qū)護(hù)欄衛(wèi)生保潔； 1 人負(fù)責(zé)道

10、路、鋪裝保潔及垃圾桶清理；1 人負(fù)責(zé)園內(nèi)綠地，水面保潔及公共區(qū)域衛(wèi)生消殺。周末及節(jié)假日增加保潔人員2 名。4 / 8（2）保潔措施及考核推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔， 建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、 操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行 7 小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國(guó)示范標(biāo)準(zhǔn)。保持垃圾桶清潔無(wú)異味， 減少二次污染。 實(shí)行垃圾袋裝化， 每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車(chē)輛車(chē)容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清。落實(shí)有效措施，保持環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度，做好園區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場(chǎng)所依照規(guī)范消毒

11、殺菌，周?chē)麧崯o(wú)蠅蛆，給游客創(chuàng)造良好的游覽環(huán)境。（3）清掃時(shí)間 : 實(shí)行 7 小時(shí)保潔制，首次清掃，在 9:00 前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。 垃圾清運(yùn)首次在 8:30 左右，下午 6:00 左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。（4）積極配合動(dòng)物園公司對(duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作， 使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門(mén)營(yíng)業(yè)，無(wú)亂貼、亂畫(huà)、亂丟垃圾。（五）管理人員配備及物資的配備1、人員配備崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)娛樂(lè)場(chǎng)的管理保潔班長(zhǎng)1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理環(huán)境保潔保潔員1娛樂(lè)場(chǎng)道路、水域 樓道清掃等保潔員1水面維護(hù)班長(zhǎng)3管理班組工作秩序維護(hù)秩

12、序員3負(fù)責(zé)園區(qū)公共秩序維護(hù)合 計(jì)102、物資配備5 / 8序號(hào)物品名稱(chēng)單位數(shù)量備 注1辦公桌椅套12辦公電腦臺(tái)13辦公打印機(jī)臺(tái)14雙門(mén)資料柜個(gè)35辦公空調(diào)臺(tái)16辦公椅子把67維修水電工工具套18維修小推車(chē)輛19保潔三輪車(chē)輛210保潔日常低值易耗品批111保安對(duì)講機(jī)部312保潔巡邏車(chē)輛3人力自行車(chē)13巡邏手電筒個(gè)614警示、路障指示牌批1（七）娛樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用測(cè)算表序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)數(shù)量計(jì)算公式年合價(jià)一人員工資及其它1項(xiàng)目經(jīng)理350013500元/ 人月× 1 人月× 12420002秩序維護(hù)員350063500元/ 人月× 6人月× 122520003保潔

13、員320033200元/ 人月× 3人月× 121152004節(jié)假日保潔員320023200元/ 人月× 2人月× 4.5288005管理人員 1 人， 742.5元/ 人月× 128910社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)操作人員 10 人， 180 元 / 人年6 / 86派遣費(fèi)4 人， 30 元/ 人月× 127福利4 人× 600 元（不含除秩序維護(hù)員）小計(jì)二清潔衛(wèi)生費(fèi)用1衛(wèi)生清潔費(fèi)1503150 元 / 人月× 3 人月× 122衛(wèi)生消殺費(fèi)6009600 元/ 月× 93垃圾清運(yùn)費(fèi)2000122000 元/

14、月× 12小計(jì)三辦公費(fèi)用管理人員： 1 人， 500.00500 元 / 套人年× 1 人× 2 套1夏裝 1套秋裝 1套；操作人員： 9 人， 300.00300 元 / 套人年× 9 人× 2 套夏裝 1 套，秋裝 12通訊費(fèi)300.00300 元/ 月× 12 月3交通雜費(fèi)6000.00綜合測(cè)算4辦公用水電費(fèi)5000.00綜合測(cè)算小計(jì)四公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用1化糞池及雨污管線15000綜合測(cè)算2公共設(shè)施維護(hù)檢10000綜合測(cè)算3日常土建零星維修10000綜合測(cè)算小計(jì)五秩序維護(hù)費(fèi)1秩序維護(hù)器材維護(hù)3600綜合測(cè)算小計(jì)六公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用1公眾責(zé)任險(xiǎn)（一 - 五）之和× 1七利潤(rùn)1利潤(rùn)（一 -