出臺政策法規(guī)避免房產(chǎn)泡沫論文

1、編號：時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第5頁共5頁出臺政策法規(guī)避免房產(chǎn)泡沫論文編者按：本文主要從基于指標(biāo)法的泡沫分析；基于指標(biāo)法的實(shí)證分析； 結(jié)論和建議進(jìn)行論述。其中，主要包括：根據(jù)某個特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市 場是否存在泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重、一般國際公認(rèn) 的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%、房價收入比、 房價收入比衡量居民購房承受能力的指標(biāo)、在對房地產(chǎn)價格及收入這兩個關(guān)鍵指 標(biāo)的選取上、房價與物價指數(shù)比、房價與居民消費(fèi)價格指數(shù)之比反映了貨幣供給 更多地流入到哪些經(jīng)濟(jì)部門、四個指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的

2、泡沫、 蘇州城市居民人均可支配收入實(shí)際情況要小于統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)等，具體請?jiān)斠姟Ｕ罕疚耐ㄟ^計(jì)算20032008年蘇州的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，結(jié)果表 明：蘇州房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫且有增長趨勢，已給居民帶來了較大負(fù)擔(dān)，政府應(yīng) 該防微杜漸，提前規(guī)劃，出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，已避免房地產(chǎn)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造 成較大的破壞。今年來蘇州房地產(chǎn)獲得較快發(fā)展，但同時也帶來了房價不斷攀升， 居民出現(xiàn)購房難問題，房價是否存在泡沫引發(fā)爭議。關(guān)鍵詞：蘇州房地產(chǎn)泡沫蘇州市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？是否也存在著泡沫的成分? 本文首先運(yùn)用指標(biāo)分析法對蘇州市房地產(chǎn)泡沫做出初步判斷，希望本文的研究成 果能盡可能反映市場的真實(shí)狀況，

3、并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策 起到一定的借鑒作用。一、基于指標(biāo)法的泡沫分析指標(biāo)法，即根據(jù)某個特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。該方法計(jì)算簡單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的 可獲得性，本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重、房價收入比、 房價與物價指數(shù)比和個人中長期消費(fèi)貸款與居民儲蓄存款比四個指標(biāo)來對蘇州 市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步判斷。二、基于指標(biāo)法的實(shí)證分析1 .房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重該指標(biāo)直接反映了全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，是反映房地產(chǎn) 投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改

4、造 和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，會擠占基本建設(shè)、更新改造資金， 從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。一般國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投 資比重的警戒水平為10%0但是，無論是固定資產(chǎn)還是房地產(chǎn)開發(fā)投資,在發(fā)展 中國家都會明顯高于發(fā)達(dá)國家，因?yàn)橥顿Y對于發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重 要的作用，它和內(nèi)需、外貿(mào)被稱為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車。所以，國際上的 警戒線并不適用我國，只作為參考。從表1可以看出，2003年2008年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固 定資產(chǎn)投資的比重從2003年的17%穩(wěn)步上升到2008年的28%,年平均增長率達(dá) 到19.88%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會固定資產(chǎn)投資的年平均

5、增長率10.83%,同時房地產(chǎn) 開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的警戒線。因此蘇州在房 地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)過熱情況，這必然會對其他投資產(chǎn)出相應(yīng)的擠出效應(yīng)，對整個 社會經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定的消極影響。2 .房價收入比第2頁共5頁編號：時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第5頁共5頁判斷房價是否正常，最常用的指標(biāo)就是房價收入比，它是衡量居民購 房承受能力的指標(biāo)。所謂房價收入比就是指每套住房平均價格與居民家庭平均年 收入之比，反映了居民家庭對住房的支付能力。通俗一點(diǎn)講，就是居民家庭要用 多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收

6、人才能買到同樣的房子，反映房價偏高，居民的支付能力降低了。通過對數(shù)十個 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，聯(lián)合國人居中心得出 合理的住房價格的房價收入比應(yīng)該為3-6 （世界銀行專家的說法為4-6）。即房 價的合理的價格水平，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。在對房地產(chǎn)價格及收入這兩個關(guān)鍵指標(biāo)的選取上。目前的算法歸納起 來有兩種：一種為某一國家一套平均水平的商品住房的銷售價格（商品房的面積 和價格都為平均值）與居民平均家庭年可支配收入的比值；另一利為“居住單元的 中等自由市場價格（中位數(shù)）與中等家庭年收入之比值。由于第二種算法所需數(shù)據(jù) 在我國不可獲取，故我國采用第一種算法

7、。房價收入比的計(jì)算公式為：房價收入比=每套住房平均價格總額/居民 家庭平均年收入=商品住房均價x人均住房面積x平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入x平均家庭人口數(shù)=商品住房均價x人均住房面積/居民人均可支配收 入。文中人均住房面積按照江蘇城鎮(zhèn)人均住房面積進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)來源于江蘇統(tǒng) 計(jì)局網(wǎng)站；商品住房均價和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng) 和蘇州統(tǒng)計(jì)信息公眾網(wǎng)。從表2計(jì)算結(jié)果可以看出，2003年2008年蘇州市房 價收入比一直在警戒線之上；簡單對房價收入比做兩年平均，可以看出蘇州房價 收入比趨勢不斷升高，特別是2007年達(dá)到最高值為9.86,從這一指標(biāo)的變化可 以看出蘇州市居民

8、買房變得越來越困難，應(yīng)該引起重視。3 .房價與物價指數(shù)比房價與居民消費(fèi)價格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟(jì) 部門，如果貨幣供給沒有被實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門吸收，而是流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門，那么 將造成房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的上升,而其他商品的價格保持較為穩(wěn)定的水平。如果 指數(shù)之比大于1,就說明房價的上漲幅度超過了居民消費(fèi)價格指數(shù)增長的幅度，說 明貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),市場泡沫因素加大。從表3可以看出,住宅銷售價格指數(shù)與CPI之比始終大于1,說明我國房 價的上漲始終快于CPI的上漲，貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè)，這必然會對其他的 行業(yè)造成一定的擠出效應(yīng)，不利于整個經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從長期來看，房價泡沫

9、 不斷攀升，也為以后帶來隱患。三、結(jié)論和建議由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的住有所居目標(biāo)， 要切實(shí)實(shí)現(xiàn)人民群眾的根本利益，就要切實(shí)地解決我國人民的住房問題，而根據(jù) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看到房價存在相當(dāng)?shù)呐菽煞?，房價泡沫不僅不利于白姓的正 常生活，同時房地產(chǎn)的大量資金占用，也對經(jīng)濟(jì)的其他成分構(gòu)成擠出效應(yīng)，如不 利于其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，百姓由于背負(fù)房貸也不敢消費(fèi)，也易造成經(jīng)濟(jì)的不均 衡發(fā)展。這要求政府要從實(shí)際出發(fā)，出臺相應(yīng)政策規(guī)定解決好這個問題。通過對以上四個指標(biāo)的計(jì)算，四個指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在 一定的泡沫，網(wǎng)上進(jìn)行的民意調(diào)查反應(yīng)的居民購房困難情況，以及現(xiàn)實(shí)生活中一 對年輕人購

10、房過程中，年輕人雙方父母提供相當(dāng)數(shù)額資金的情況也與本文數(shù)據(jù)所 顯示的問題相一致。另外我們也要注意到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在的缺陷，例如城鎮(zhèn)人均可支配收入 的統(tǒng)計(jì)，國家統(tǒng)計(jì)局人口就業(yè)司司長馮乃林明確針對一些網(wǎng)友反映的收入“被增 長情況進(jìn)行解釋時說，城鎮(zhèn)單位在崗職工工資統(tǒng)計(jì)的范圍包括城鎮(zhèn)國有單位、 集體單位和股份合作、聯(lián)營、有限責(zé)任公司、股份有限公司、外資和港澳臺商投 資單位。不包括私營單位、個體工商戶和靈活就業(yè)人員?，F(xiàn)有各類人員約三億人， 統(tǒng)計(jì)的僅為一點(diǎn)三億。從中可以看出，蘇州城市居民人均可支配收入實(shí)際情況要 小于統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，這必然導(dǎo)致房價收入比要比現(xiàn)在計(jì)算的要高，也說明了 居民購房的困難加大。此外，我國居民收入之間的距離不斷擴(kuò)大，這也導(dǎo)致大部