物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理指南

1、/1111物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1.1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備1物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施潑備，以及相關(guān)的場地。2物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備：是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部 分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。4. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：強(qiáng)電系統(tǒng)電梯升降系統(tǒng)（3）空調(diào)系統(tǒng)（4）給排水系統(tǒng)（5）消防系統(tǒng)（6）弱電系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）（7）房屋與設(shè)

2、施1.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理：是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、 設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，為業(yè)主創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益房屋物業(yè)增值。2. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)（1）用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)。具體為：1）保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足使用功能；2）確保物業(yè)及使用人的安全；3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。（2）衡量物業(yè)

3、設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個指標(biāo)：1）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率（ ）=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）+房屋總建筑面積X%2）危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率（% ）=危險房屋的建筑面積+房屋總建筑面積X%3）設(shè)備完好率：是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。即：設(shè)備設(shè)施完好率（% ）=完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量+設(shè)施設(shè)備總數(shù)量X%（3）物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為：1）零部件完整齊全；2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；3）設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；4）設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；5）防凍、保

4、溫、防腐等措施完整有效。2. 1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的接管驗收物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的、物業(yè)主體結(jié) 構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。 它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展 的首要環(huán)節(jié)。1 物業(yè)接管驗收的目的和意義是：(1) 明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各自的合法權(quán)益。(2) 促使施工單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和 使用功能。2 物業(yè)接管驗收的原則：

5、物業(yè)接管驗收是一個復(fù)雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術(shù)，人文景觀，而且還涉 及到許多法律法規(guī)，常常岀現(xiàn)實(shí)際與理論或條文不一致的地方，所以在實(shí)際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基 本原則：(1) 原則性與靈活性相結(jié)合的原則所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持原則、實(shí)事求是，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，做到鐵面無私，特別 是要防止為個人利益放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗收中查岀的各種問題做岀詳細(xì)的記錄， 該返工的要責(zé)成施工單位返工。返工達(dá)不到要求，不予驗收簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析，對于難免岀現(xiàn)的一些非原則性的不盡人意 之處，接管驗收人員不必拘泥

6、于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施，通過協(xié)商或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，力爭圓滿的解決 接管驗收中存在的非原則問題。(2) 細(xì)致人微與整體把握的原則工程質(zhì)量問題對物業(yè)使用不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的影響也是巨大的。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)接管驗收時必須細(xì)致入微，對質(zhì)量的任何一點(diǎn)疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難也將損害業(yè) 主的利益。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設(shè)備運(yùn)行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)認(rèn)真檢查驗收，甚至室 內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認(rèn)真細(xì)查。整體上的把握是從更高層次上去驗收。如：土地規(guī)劃使用情況，市政公共設(shè)施的連接，公共配套設(shè)施是否 完善，產(chǎn)權(quán)是否明晰，有無法

7、律、經(jīng)濟(jì)糾紛等綜合性項目的驗收。3 .物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位4.物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)：(1) 建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)(2) 物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計及引用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。(3) 企業(yè)合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。3. 1以供電系統(tǒng)工程的接管驗收為例作講述 接管驗收依據(jù)：國家和地方有關(guān)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范1. 電氣裝置安裝工程.電氣設(shè)備交接試驗標(biāo)準(zhǔn)(GB50150)2. 電氣裝置安裝工程.電纜線路施工及驗收規(guī)范(GB50168)3. 電氣裝置安裝工程.接地裝置施工及驗收規(guī)范(GB50169)4. 智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB5031

8、4)5. 通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范(GB50055)6. 3-110KV高壓配電裝置設(shè)計規(guī)范(GB50060)7. 電力裝置的繼電保護(hù)和自動裝置設(shè)計規(guī)范(GB50062)8. 電力裝置的電氣測量儀表裝置設(shè)計規(guī)范(GBJ63)9. 工業(yè)與民用電力裝置的過電壓保護(hù)設(shè)計規(guī)范(GBJ64)10. 工業(yè)與民用電力裝置的接地設(shè)計規(guī)范(GBJ65)11. 電氣裝置安裝工程高壓電器施工及驗收規(guī)范(GBJ147)(GBJ148)(GB50171)12. 電氣裝置安裝工程電力變壓器油浸電抗器互感器施工及驗收規(guī)范13.13. 電氣裝置安裝工程母線裝置施工及驗收規(guī)范（GBJI49）14.14. 電氣裝置安裝工程電氣設(shè)

9、備交接試驗標(biāo)準(zhǔn)（GB50150）15. 電氣裝置安裝工程盤、柜及二次回路結(jié)線施工及驗收規(guī)范16. 電氣裝置安裝工程蓄電池施工及驗收規(guī)范（GB50172）17. 電氣裝置安裝 35KV及以下架空電力線路施工及驗收規(guī)范（GB50173）18. 電力工程電纜設(shè)計規(guī)范（GB50217）19. 電力設(shè)施抗震設(shè)計規(guī)范（GB50260）20. 鋼制電纜橋架工程設(shè)計規(guī)范（CECS3I : 91）21. 域市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法3.2設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的安裝要求及產(chǎn)品技術(shù)說明書，包含組成變配電系統(tǒng)所有設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料。3.3竣工圖紙、資料由開發(fā)商提供的有“竣工”印記的變配電系統(tǒng)竣工圖紙、設(shè)計變更說明、施

10、工方提交開發(fā)商的設(shè)備試驗數(shù)據(jù)等持術(shù)資料。3.4 接管驗收范圍物業(yè)基礎(chǔ)資料、竣工圖紙資料和設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件：1. 高壓變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。2. 高壓部分電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。3. 高玉變配電設(shè)備明細(xì)表、設(shè)備廠家資料及產(chǎn)品合格證。4. 供電主管部門驗收報告。5. 各種高壓設(shè)備檢測報告和預(yù)防性試驗報告。6. 與供電企業(yè)簽訂的供用電合同、電費(fèi)繳納協(xié)議、供電方案、投入批準(zhǔn)書。7. 高壓配電室的全部設(shè)備及工具、備品備件，高壓防護(hù)用品等。8. 高壓側(cè)法定計量表表底確認(rèn)。9. 模擬屏及其各種標(biāo)牌。3.5 接管驗收的程序1接管驗收的準(zhǔn)備1. 安排技術(shù)人員提前進(jìn)駐現(xiàn)場，收集資料、

11、熟悉圖紙，觀摩設(shè)備的安裝調(diào)試，確定接管驗收的技術(shù)方案，根據(jù) 驗收的項目內(nèi)容配備必要的驗收工具和儀器。2. 召開“接管驗收協(xié)調(diào)會”將物業(yè)接管驗收要點(diǎn)通報各方。1）參加單位有：開發(fā)商或業(yè)主方（作為召集人）、物業(yè)工程部、開發(fā)商或業(yè)主方聘請的工程監(jiān)理公司、總包施工單位負(fù)責(zé)人。2）會議議題：移交方和接管方確認(rèn)以下項目：A 移交范圍；B 驗收時間和進(jìn)度安排；C 參與驗收人員的分組及配置；D .驗收標(biāo)準(zhǔn)；E. 驗收方式；F. 驗收中發(fā)現(xiàn)問題的確認(rèn)（各方確認(rèn)驗收表格形式及內(nèi)容，確定參與的有關(guān)各方專業(yè)負(fù)責(zé)人，確定授權(quán)簽 字人）；G. 確認(rèn)整改單匯總移交的方式（每日匯總后移交，雙方簽收 ）；H .確定接管方對施工

12、單位維修遺留問題的配合方案及成品保護(hù)方案；I. 遺留問題整改期限要求及再次驗收的程序；丄會議后物業(yè)管理處提供書面“備忘錄”抄送各方參與人員安排執(zhí)行。工程遺留問題整改時間表.xls3 .各方人員配合要求：1）開發(fā)商或業(yè)主方：協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)接管方與總包/工程監(jiān)理公司之問的關(guān)系，專業(yè)工程師從技術(shù)角度對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行確認(rèn)。2）監(jiān)理公司：從專業(yè)角度岀發(fā)，檢查施工中有無違反相關(guān)規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)的問題，交物業(yè)公司匯總后由總包方安 排整改。3）總包單位：按照接管方安排，配合接管驗收的檢查工作，跟進(jìn)整改工作。4 人員配備：根據(jù)物業(yè)基本情況和方案要求，配備符合要求的技術(shù)骨干。5. 工具準(zhǔn)備：配置基本個人工具及萬用

13、表、噪聲計、照度計、溫度測量設(shè)備、數(shù)碼相機(jī)等。6 熟悉現(xiàn)場：了解現(xiàn)場主要系統(tǒng)設(shè)計運(yùn)行原理，熟悉現(xiàn)場環(huán)境、機(jī)房位置、主要設(shè)備安裝地點(diǎn)，初步清點(diǎn)設(shè)備 （如有條件）。7 做好接收表格，驗收工具的準(zhǔn)備等。3. 6接管驗收工作的具體實(shí)施1. 開發(fā)商或業(yè)主、總包以及開發(fā)商或業(yè)主聘請的工程監(jiān)理公司會同接管方按照預(yù)定方案和標(biāo)準(zhǔn)開始接管驗收工 作，在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題接管方逐項記錄并由有關(guān)各方簽字確認(rèn)，每天結(jié)束后匯總當(dāng)日驗收資料，并將需整改 的內(nèi)容交給移交方。2 無論狀態(tài)是否合格，接管方均接收該區(qū)域/機(jī)房的鑰匙，并立即進(jìn)行封閉管理。移交方人員欲再進(jìn)入該區(qū)域，需 嚴(yán)格按照接管方的規(guī)定進(jìn)行登記并領(lǐng)取施工出入證。3：全

14、部驗收結(jié)束后，接管方匯總最終文件，參與驗收各方代表簽字，驗收完成。對沿未完成的整改工作，應(yīng)在驗收文 件逐項注明，接管方配合施工單位整改消項，在約定的時間內(nèi)完成。3.7主要崗位的工作職責(zé)1 技術(shù)總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織設(shè)備設(shè)施的接管工作，包括以下幾方面：1）負(fù)責(zé)安排各系統(tǒng)工程師對所屬系統(tǒng)設(shè)備開展清點(diǎn)（數(shù)量）驗收 ；2）負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商或業(yè)主方、施工單位、物業(yè)管理方和相關(guān)部門，組織聯(lián)合檢查、培訓(xùn)、驗收，協(xié)調(diào)控制 各系統(tǒng)工程師的工作質(zhì)量與進(jìn)度；3）傳達(dá)各種驗收接管要求，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施；4）負(fù)責(zé)收集各系統(tǒng)的檢查記錄，對設(shè)備設(shè)施接管進(jìn)行整體評估，編寫綜合評估報告，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決 所發(fā)現(xiàn)的問題；5）負(fù)

15、責(zé)對設(shè)備設(shè)施接管工作的效果進(jìn)行評估，并考核各系統(tǒng)工程師的工作績效；6）針對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的影響物業(yè)后期管理運(yùn)行的問題進(jìn)行評估，在全部驗收完成后向業(yè)主提交關(guān)于系統(tǒng) 設(shè)備設(shè)施方面的建議。2 專業(yè)工程師負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的設(shè)備接管工作，包括以下幾個方面：1）按照公司統(tǒng)一要求，合理安排時問進(jìn)行現(xiàn)場設(shè)備檢查、登記、清點(diǎn)工作；2）接受原設(shè)備生產(chǎn)、安裝、調(diào)試、管理單位的培訓(xùn)，掌握本系統(tǒng)設(shè)備的操作、運(yùn)行方法并指導(dǎo)下屬工程部技工 接管、操作設(shè)備；3）負(fù)責(zé)編寫本系統(tǒng)的評估報告，并提岀解決方案。3. 8 交接遺留問題的處理 工程遺留問題整改時間表.xls1. 接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題要及時上報開發(fā)商（或業(yè)主方），并積極跟進(jìn)整改

16、情況。2. 接管驗收中未能發(fā)現(xiàn)的施工遺留問題，應(yīng)在接管后的設(shè)備檢查中注意收集，集中呈報開發(fā)商（或業(yè)方）并跟進(jìn)處 理情況。3. 設(shè)備保修期內(nèi)岀現(xiàn)的問題，均屬后續(xù)問題，應(yīng)及時與設(shè)備供應(yīng)商溝通、處理。3. 9 登記建檔3. 2. 4. 1整理設(shè)備原始資料并分類歸檔3. 2. 4. 2根據(jù)設(shè)備銘牌、安裝位置建立設(shè)備檔案3. 2. 4. 3制定維護(hù)保養(yǎng)要求，建立維護(hù)保養(yǎng)記錄卡3. 2. 4.4設(shè)備檔案主要內(nèi)容包括：序號、專業(yè)、制表人、設(shè)備名稱、型號、岀廠編號、安裝位置、設(shè)備編號、圖紙名稱、購買日 期、價格、使用壽命、計劃維修頻率、圖紙編號、額定電壓、額定電流、額定功率、安裝時問、投入使用時間、 廠家資料

17、（包括名稱、聯(lián)系人、電話、地址等）、供應(yīng)商資料名（包含名稱、聯(lián)系人、電話、地址等）、備注及主要維修記錄。3. 10物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制 性文件，以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理、改造的運(yùn)行管理檔案。其目的在于：實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據(jù)。設(shè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的。它主要包括：設(shè)備登記卡、設(shè)備清單備臺帳、設(shè)備卡等。表3 1設(shè)備登記卡管理處：NO :名稱編號出廠時間型號號碼啟用時間生產(chǎn)廠家安裝 地點(diǎn)主 要 技 術(shù) 規(guī) 格附 屬 設(shè) 備隨 機(jī) 資 料裝箱單圖紙其他

18、說明書合格證價格隨 機(jī) 附 件 專 用 工 具1.重 大 變 更 記 錄1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.8.8.9.9.10.10.11.11.12.12.填表人：填表時間:表32設(shè)備臺帳登記卡部門：設(shè)備系統(tǒng)：NO:電子編號設(shè)備名稱照片設(shè)備編號設(shè)備型號出廠編號使用部門制造廠家安裝地點(diǎn)制造年限主要用途啟用時間電機(jī)功率設(shè)備現(xiàn)狀主要參數(shù)設(shè)備年檢、修理、改造記錄序號項目內(nèi)容日期報告單編號實(shí)施人填表/審核1234567891011121314151617181920212223填表人：填表時間：設(shè)備登記卡（臺帳）.xls設(shè)備設(shè)施清單.xls1. 設(shè)施設(shè)備使用管理檔案1）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維

19、護(hù)檔案設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為 3至5年，可定期處理。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、 系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃、實(shí)施合同、實(shí)施報 告、驗收報告等。3）設(shè)施、設(shè)備報廢檔案設(shè)施、設(shè)備報廢檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施的報廢申請、評估、報廢記錄等。2. 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶岀資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要

20、求與檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：(1) 明確設(shè)備檔案管理責(zé)任人 ；(2) 明確設(shè)備檔案的歸檔路線 ，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記等；(3) 明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人：(4) 明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞：(5) 明確重點(diǎn)設(shè)備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。4. 1實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理1 標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段，制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等。2. 規(guī)章制度的建立：主要包括：責(zé)

21、任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。(1) 制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三 大類：1) 工程技術(shù)規(guī)程方面的制度A 物業(yè)設(shè)備接管驗收制度B 物業(yè)設(shè)備安全操作規(guī)程C 物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程2) 管理工作方面的制度A 物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度B 設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。C 物料、工具領(lǐng)用保管制度3) 責(zé)任方面的制度A各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度B. 值班制度C. 交接班制度D. 報告記錄制度3

22、. 人力資員管理。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行、維修人員一定要 具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)；二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。(1) 物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)1) 機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。2) 崗位職責(zé)A工程部經(jīng)理：是對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的主要負(fù)責(zé)人。B各專業(yè)技術(shù)主管(工程師或技術(shù)員)：負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。3) 物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)A維修人員(技術(shù)工人)B保管員

23、c資料統(tǒng)計員5. 1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)1 .設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理(1) 設(shè)備的運(yùn)行應(yīng)處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求：針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí) 可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。(2) 運(yùn)行成本管理1) 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算2) 操作人員的配置3) 維修費(fèi)用的管理2 合理使用設(shè)備(1) 合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學(xué)配置。(2) 合理配置人員： 根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。(3) 為設(shè)備提供良好的工作條件，女口：機(jī)房、操作問、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。(4) 建立健全管理制度，如：責(zé)任制

24、、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。3. 設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作(1) 管理制度、技術(shù)資料的編制；(2) 管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；能源、安全裝置齊全；(4) 備件、附件、工具齊全；(5) 全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；(6) 清理現(xiàn)場環(huán)境。4. 設(shè)備使用守則(1) 定人、定崗、定機(jī)，憑證上崗操作；(2) 建立交接班制度，制定各項規(guī)程；5. 2 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理1設(shè)施設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè) 備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。(1) 維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防

25、腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理， 以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。(2) 內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。(3) 設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。如周檢、月檢、季檢、年檢。設(shè)備的三級保養(yǎng)制度：1) 日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2) 一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；3) 二級保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；(5) 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。(6) 特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，確保其安全、正常運(yùn)行和使用。2. 設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)備檢查

26、表.jpg(1) 設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常 清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常岀現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。(2) 設(shè)備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄沒備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、 部件及修理時間；安排檢修計劃。(3) 物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修性維修保養(yǎng)。維修保養(yǎng)計劃見下表

27、。年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃表l.jpg部門：計劃有效期限：年 月曰至月曰NO:序號設(shè)備名稱維修保養(yǎng)內(nèi)容實(shí)施單位實(shí)施月份預(yù)算費(fèi)用備注12345678910111213編制人：編制日期：審核：審批:根據(jù)年計劃再制定月度維保計劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù) （記錄）單，歸檔保存。按計劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達(dá)人：下達(dá)時間：受理人：NO:時間進(jìn)度要求工作地點(diǎn)維修保養(yǎng)內(nèi)容123456789維修保養(yǎng)記錄：維修保養(yǎng)人員：日期：驗收意見：驗收負(fù)責(zé)人：日期：通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持

28、設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài) ，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行、提高設(shè)備的運(yùn)行效率 最大限度地滿足用戶需求 ：還可以有效延長設(shè)備大、中修周期 ，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備 壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。6.物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定6. 1設(shè)備完好分類1, 完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)（得分超95分）為完好設(shè)施設(shè)備。2 基本完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有一項達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或有23項比較小的隱患（得分在86-95分），但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。3. 不完好設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項及以上達(dá)

29、不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備（得分在85分及以下）為不完好設(shè)施設(shè)備。6. 2設(shè)施設(shè)備完好率評定方法1. 物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查和完好率進(jìn)行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填人 設(shè)備完好率評定表， 并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：設(shè)施設(shè)備完好率=（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù) ）/管理處設(shè)施設(shè)備總臺數(shù)X100 %2. 公司工程部每季度或半年對所有管理處的設(shè)施設(shè)備完好率進(jìn)行抽查，其完好率作為對管理處設(shè)施設(shè)備管 理目標(biāo)責(zé)任的考核依據(jù)。6. 3設(shè)施設(shè)備完好的評價項目、內(nèi)容、檢查方法和計分參考1.強(qiáng)電系統(tǒng)：A.高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)是指用于電力系統(tǒng)發(fā)電、輸電、配

30、電、電能轉(zhuǎn)換和消耗中起通斷、控制或保護(hù)等作用，民用電壓等級通常采用10kV的電器產(chǎn)品，主要包括 高壓斷路器、高壓隔離開關(guān)與 接地開關(guān)、高壓負(fù)荷開關(guān)、高壓自動重合 與分段器，高壓操作機(jī)構(gòu)、高壓防爆配電裝置和高壓開關(guān)柜等幾大類。高壓開關(guān)柜 是一種柜式的成套配電設(shè)備，它是按一定的接線方案將有關(guān)一、二次設(shè)備組成成套的高壓配電裝置，在變電所中作為控制和保護(hù)電力變壓器和高壓線路之用，也可作為大型高壓交流電動機(jī) 的啟動和保護(hù)之用。高壓開關(guān)柜中安裝有1匯流排；2高壓隔離開關(guān)；3高壓斷路器；4電流互感器；5 高壓隔離開關(guān)；6電纜頭；7檢修門；8 觀察窗；9操作 面板；10 高壓斷路器操作機(jī)構(gòu)；11 高壓隔離開關(guān)

31、操作機(jī)構(gòu)；12儀表、繼電器板（兼檢修門）、母線和絕緣子等。干式變壓器箱式變壓器環(huán)網(wǎng)柜干式變壓器 相對于油式變壓器，干式變壓器因沒有油，也就沒有火災(zāi)、爆炸、污染等問題，故電氣規(guī)范、規(guī) 程等均不要求干式變壓器置于單獨(dú)房間內(nèi)。特別是新的系列，損耗和噪聲降到了新的水平，更為變壓器與低壓 屏置于同一配電室內(nèi)創(chuàng)造了條件。箱式變壓器將干式變壓器、高壓受電部分的負(fù)荷開關(guān)及保護(hù)裝置、低壓配電裝置、低壓計量系統(tǒng)和無功補(bǔ) 償裝置組合在一起的成套變配電設(shè)備，具有體積小、重量輕、低噪聲、低損耗、高可靠性組合式變壓器。主要 特點(diǎn)： 全密封、全絕緣、結(jié)構(gòu)緊湊、外形美觀、無須配電房，可直接安放在室內(nèi)或室外，也可安放在街道上。

32、環(huán)網(wǎng)柜 是指環(huán)形 配電網(wǎng)，即供電干線形成一個閉合的環(huán)形，供電電源向這個環(huán)形干線供電，從干線上再一 路一路地通過高壓開關(guān)向外配電。這樣的好處是，每一個配電支路既可以同它的左側(cè)干線取電源，又可以由它 右側(cè)干線取電源。當(dāng)左側(cè)干線岀了故障，它就從右側(cè)干線繼續(xù)得到供電，而當(dāng)右側(cè)干線岀了故障，它就從左側(cè) 干線繼續(xù)得到供電，這樣以來，盡管總電源是單路供電的，但從每一個配電支路來說卻得到類似于雙路供電的 實(shí)惠，從而提高了供電的可靠性。1、干式變壓器的溫度控制系統(tǒng)干式變壓器的安全運(yùn)行和使用壽命，很大程度上取決于變壓器繞組絕緣的安全可靠。繞組溫度超過絕緣耐受溫度使絕緣破壞，是導(dǎo)致變壓器不能正常工作的主要原因之一，

33、因此對變壓器的運(yùn)行溫度的監(jiān)測及其報 警控制是十分重要的。2、干式變壓器的防護(hù)方式根據(jù)使用環(huán)境特征及防護(hù)要求，干式變壓器可選擇不同的外殼。通常選用IP23防護(hù)外殼，可防止直徑大于12mm的固體異物及鼠、蛇、貓、雀等小動物進(jìn)入，造成短路停電等惡性故障，為帶電部分提供安全屏障。若須將變壓器安裝在戶外，則可選用IP23防護(hù)外殼，除上述IP20防護(hù)功能外，更可防止與垂直線成60。角以內(nèi)的水滴入。但I(xiàn)P23外殼會使變壓器冷卻能力下降，選用時要注意其運(yùn)行容量的降低。3、干式變壓器的冷卻方式干式變壓器冷卻方式分為自然空氣冷卻 （AN）和強(qiáng)迫空氣冷卻（AF）。自然空冷時，變壓器可在額定容量 下長期連續(xù)運(yùn)行。強(qiáng)迫

34、風(fēng)冷時，變壓器輸出容量可提高 50%。適用于斷續(xù)過負(fù)荷運(yùn)行，或應(yīng)急事故過負(fù)荷運(yùn)行; 由于過負(fù)荷時負(fù)載損耗和阻抗電壓增幅較大，處于非經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，故不應(yīng)使其處于長時間連續(xù)過負(fù)荷運(yùn)行。4、干式變壓器的過載能力干式變壓器的過載能力與環(huán)境溫度、過載前的負(fù)載情況（起始負(fù)載）、變壓器的絕緣散熱情況和發(fā)熱時間 常數(shù)等有關(guān)，干式變壓器的 過載能力比油浸式 變壓器的過載能力低。C.低壓開關(guān)柜低壓開關(guān)柜雙電源開關(guān)儲能開關(guān)（1）高、低壓配電箱完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1接地線接觸良好、不松動手感目測15分5分/項2箱體內(nèi)外清潔、無雜物目測10分5分/項3配電箱的固定牢固手感10分10分/

35、項4配電箱門把手、螺絲齊全、關(guān)閉嚴(yán)密手感目測10分5分/項5指示燈儀表完整，指示正確目測10分5分/只6線路整齊，有標(biāo)志目測10分5分/處7連接點(diǎn)及接線螺絲無過熱、變色無氧化現(xiàn)象目測15分5分/只8滅弧罩齊全，完整目測10分5分/只9設(shè)備編號及標(biāo)牌明確、完整目測10分5分/項（2）電力變壓器完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1變壓器聲響無雜音，無放電聲耳聽10分5分/項2變壓器外殼清潔，無積塵和雜物目測10分5分/項3變壓器油位油位正常目測5分5分/項4有無漏油不形成油滴目測10分5分/項5高低壓套管無破損、裂紋目測10分5分/只6線路高低壓線連 接點(diǎn)無過熱、變色，無氧化現(xiàn)

36、象目測10分5分/處7防爆筒的防爆膜完整目測10分5分/只8變壓器溫度計完整、指示正確目測10分5分/只9變壓器呼吸器完好干燥劑潮解不超過1/2目測10分5分/只10地線接觸良好不松動手感目測10分5分/只11設(shè)備編號及標(biāo)牌明確、完整目測10分5分/項(3)高壓配電裝置完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1斷路器或互感器 油位在油位線之間目測5分5分/項2絕緣瓷件無破損、裂紋目測10分5分/項3母線油漆相序正確，無脫落現(xiàn)象目測5分5分/項4隔離開關(guān)刀口接觸良好，位置正確目測10分5分/項5斷路器互感器是 否漏油不漏油目測10分5分/項6二次線路排列整齊，線號清晰目測10分5分

37、/處7指示燈、儀表及繼 電器完好，指示正確目測10分5分/只8連接點(diǎn)及接線螺 絲無過熱、變色無氧化現(xiàn)象目測10分5分/處9聯(lián)鎖裝置齊全，可靠目測10分5分/項10設(shè)備編號及標(biāo)牌明確目測10分5分/項11操作機(jī)構(gòu)分、合閘標(biāo)示牌正確目測5分5分/項12接地線接觸良好，不松手感目測5分5鐘/項(4)低壓配電柜完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1接地線接觸良好，不松動手感目測15分5分/項2母線油漆相序正確，無脫落現(xiàn)象目測10分5分/項3操作手柄完整目測10分10分/項4刀開關(guān)觸電接觸良好，位置正確目測10分5分/項5指示燈儀表完整，指示正確目測10分5分/只6線路整齊，有標(biāo)志目測

38、10分5分/處7連接點(diǎn)及接線螺絲無過熱、變色無氧化現(xiàn)象目測15分5分/只8滅弧罩齊全，完整目測10分5分/只n9設(shè)備編號及標(biāo)牌明確、完整目測10分5分/項(5)電力電容器完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1外殼不滲油，無積塵無嚴(yán)重膨脹現(xiàn)目測15分5分/處2絕緣無破損、裂紋目測15分5分/處3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象目測20分10分/處4放電裝置完好目測15分5分/項5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分/處6熔斷器完好，無熔斷者目測15分5分/處(6)電力電纜完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1有無滲油、漏膠不滲油、漏膠，光潔，無損傷， 無嚴(yán)

39、重膨脹現(xiàn)象目測25分5分/處2瓷套管無破損、裂紋目測15分5分/只3接線螺絲無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象目測20分10分/處4直埋式電纜路標(biāo)明確目測10分5分/條5接地線接觸良好，不松動目測手感20分5分/條6電纜線編號明確目測10分5分/條(7)電動機(jī)完好標(biāo)準(zhǔn)序號檢查項目技術(shù)要求檢查方法考核定分不合格扣分1接線盒完整無缺，固定牢固手感目測15分5分/項2風(fēng)扇罩完整無缺，固定牢固手感目測15分5分/項3電線軟管牢固，無破損脫落現(xiàn)象手感目測20分10分/項4地腳螺絲齊全，緊固手感目測15分5分/項5接地線接觸良好，不松動手感目測20分5分/項6銘牌和編號牌齊全，清楚目測15分5分/處(8) 柴油發(fā)電

40、機(jī)組完好標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1發(fā)電機(jī)組主要參數(shù)達(dá)到設(shè)計要求，各部位運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異聲、無劇烈震動與超溫現(xiàn)象。205分/項2原動機(jī)負(fù)荷調(diào)節(jié)器動作可靠，緊急保安裝置靈敏可靠， 各輔機(jī)配件齊全。165分/項3勵磁調(diào)壓、滅磁裝置、繼電器保護(hù)及配電裝置齊全，動作靈敏可 靠。165分/項4電氣系統(tǒng)絕緣及接地裝置良好，達(dá)到技術(shù)要求。125分/項5潤滑裝置齊全，油標(biāo)明亮，油壓正常，油質(zhì)符合要求，潤滑良好， 濾清器的濾芯按時更換清洗，無泄漏現(xiàn)象。冷卻裝置齊全，排水溫度不超過規(guī)定,無泄漏現(xiàn)象。163分/項6供油裝置齊全，油質(zhì)、油壓、油耗及排放廢氣等符合要求。73分/項7表計齊全、靈敏可靠，指示正確，

41、防護(hù)裝置齊全完整。73分/項8整機(jī)內(nèi)外清潔，管線安裝合理整齊，色標(biāo)明顯正確，無漏水、漏 油現(xiàn)象。62分/項(9)公共照明系統(tǒng)序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1碧燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持在98 %以上的亮燈率。305分/項2泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈的外觀進(jìn)行檢查，并保持98% 以上的亮燈率。305分/項3照明配電柜完好、整潔，開關(guān)靈活，控制有效。205分/項4所有照明燈具、開關(guān)、控制柜外觀整潔，無銹蝕、脫漆現(xiàn)象。105分/項5各種燈具、標(biāo)識齊全、有效。10s分/項(10)避雷系統(tǒng)序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層

42、的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。接地電阻小于或等于4歐姆。155分/項2樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等設(shè)備完好，接地有 效，油漆完好。接地電阻小于或等于 4歐姆，且經(jīng)專業(yè)檢驗合格。3010分/項3樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置完好。弱電設(shè)備接地電阻：小于 或等于1歐姆。205分/項4變配電室設(shè)備的接地帶完好，焊接牢固，油漆完好。2010分/項5重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地完好，保證所有機(jī)電設(shè)備、 管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。155分/項2 電梯及升降系統(tǒng)(1 )電梯及自動扶梯序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1保證辦公樓至少一臺電梯24小時運(yùn)行，電梯和自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘坐舒適，電梯準(zhǔn)確啟動運(yùn)

43、行，停層準(zhǔn)確。2010分/項2矯箱內(nèi)、外按鈕、燈具、排風(fēng)扇和裝飾等配件保證完好，轎箱整 潔。105分/項3電梯和自動扶梯應(yīng)具有資格的檢測機(jī)構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。2010分/項4電梯機(jī)房的動力、照明、空調(diào)降溫設(shè)施和消防器材完好、有效， 門、鎖完整牢固，無漏風(fēng)、雨隱患，室內(nèi)清潔，標(biāo)識齊全。205分/項5有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行和機(jī)房進(jìn)行管 理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。105分/項6電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時處

44、理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。2010分/項(2)高空作業(yè)設(shè)備序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢驗機(jī)構(gòu)檢驗合格，保證安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。1510分/項2設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載。1010分/項3設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查和運(yùn)行狀態(tài)確認(rèn)。1010分/項4設(shè)備各部件完好，組裝符合要求，整機(jī)平穩(wěn)、牢固，工作正常； 升降系統(tǒng)良好；吊藍(lán)運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜。2510分/項5設(shè)備各儀表準(zhǔn)確，各類開關(guān)動作靈活，控制與通訊設(shè)備正常。105分/項6在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置。1010分/項7

45、設(shè)備使用完后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規(guī) 疋方法丁以鎖疋。應(yīng)有專業(yè)人貝對設(shè)備進(jìn)行管理、記錄。105分/項8應(yīng)定期對設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試，清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。105分/項(3)升降設(shè)備序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1設(shè)備各部件完好，裝配間隙符合要求，整體完好。3010分/項2設(shè)備升降平穩(wěn)、正常。3010分/項3電氣、控制系統(tǒng)完好，安全裝置完好有效。2010分/項4設(shè)備外觀清潔、無銹蝕、污漬，油漆完好。105分/項5有專人管理，使用有記錄，檢驗有報告。105分/項3空調(diào)系統(tǒng)(1)冷(溫)水機(jī)組序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1機(jī)組

46、安裝平穩(wěn)牢固，各部裝配間隙符合標(biāo)準(zhǔn)，各種螺絲無松動， 潤滑良好，無漏水、漏油、漏氣；機(jī)體無銹蝕、 脫漆，保溫良好， 無明顯油、污漬，表面整潔。205分/項2電動機(jī)接線正確、牢固，降溫及防護(hù)部件完整牢固，表面整潔。85分/項3控制柜部件完整， 各種控制元件齊全有效，工作正常，表面整潔。85分/項4各類顯示儀表齊全、顯示正常，并有校驗記錄。63分/項5各類閥門完整且靈活可靠，開關(guān)正常，表面整潔。63分/項6管道及附件符合技術(shù)要求，各類設(shè)備標(biāo)識完整、符合標(biāo)準(zhǔn)。42分/項7機(jī)組運(yùn)行時各部參數(shù)(工作壓力、溫度、流量、電流、聲響)和液位、油位符合標(biāo)準(zhǔn)，無異常振動、無超溫現(xiàn)象。工質(zhì)無污染。205分/項8制冷

47、量基本達(dá)到設(shè)計要求或滿足用戶需求。2015分/項9潤滑性系統(tǒng)工作正常， 油標(biāo)醒目，油質(zhì)符合要求，冷卻系統(tǒng)齊全， 運(yùn)行正常。85分/項(2)冷媒(卻)水系統(tǒng)序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1分、集水器及各種管道完好，閥件和儀表齊全，無跑、冒、滴、 漏，無明顯銹蝕、脫漆，保溫完好，表面清潔。306分/項2水處理設(shè)備齊全，運(yùn)行良好，水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。258分/項3每半年對系統(tǒng)放水、排污、沖洗一次，保證系統(tǒng)內(nèi)無明顯積存雜 物或泥污沉淀及有害菌類發(fā)生。258分/項4各種標(biāo)識完整、清晰，符合規(guī)定。206分/項(3)冷卻塔序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1冷卻塔完整，各部裝配符合標(biāo)準(zhǔn)，金屬構(gòu)件及管道、閥門、

48、儀表 齊全，顯示正確，無明顯銹蝕、脫漆，表面整潔。255分/項2風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無超標(biāo)準(zhǔn)振動和噪聲。205分/項3配水器和噴淋工作良好，檔水板完整、無堵塞，冷卻水無超標(biāo)準(zhǔn) 飄逸、外泄。205分/項4冷卻水進(jìn)、出溫差基本達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足制冷需求。2510分/項5塔內(nèi)、外清潔，無雜務(wù)堆積和軍團(tuán)菌孳生。105分/項序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1機(jī)組安裝平穩(wěn)、牢固，部件完好，運(yùn)行平穩(wěn)，無超標(biāo)噪聲，工作 參數(shù)達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，滿足房間空調(diào)需求。255分/項2空氣漉網(wǎng)和管道過濾器及表冷器表面清潔暢通，風(fēng)閥開、關(guān)靈活、嚴(yán)密，積水盤、凝水管清潔、暢通、無積水，機(jī)組各部無有害菌 發(fā)生，無跑、冒、滴、漏。205分/項3要保證空調(diào)房間的新風(fēng)量，在滿足衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，保證房間氣流正壓，以減少外界干擾。205分/項4自動裝置運(yùn)行可靠，各儀表指示數(shù)值正確，并定期進(jìn)行校驗205分/項5設(shè)備外表清潔，油漆明亮，保溫完好。155分/項（5）真空泵序號內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)考核定分不合格扣分1主要技術(shù)性能（真空度等）達(dá)到設(shè)計要求或滿足工藝需要，附屬設(shè) 備齊全，運(yùn)行平穩(wěn)，聲響正常，無過熱現(xiàn)象，封閉良好。155分/項2設(shè)備潤滑良好，潤滑油符合規(guī)定，并定期進(jìn)行檢查、更換。105分/項3各種儀表（如真空表等）指示正確，并定期進(jìn)行校驗。各閥門密封 良好，無泄漏現(xiàn)象，管道無泄漏，并定期檢查。3010分/項4設(shè)備冷卻系統(tǒng)運(yùn)行正常，冷卻裝