現(xiàn)代房產(chǎn)稅法分析

1、第十章房產(chǎn)稅法房產(chǎn)稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋這種不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)余值或租金向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅，屬于財(cái)產(chǎn)類稅。第十章房產(chǎn)稅法歷年分值分布年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題綜合題合計(jì)2001 年1分1分1分2分5分2002年1分1分1分1分4分2003年1分1分1分3分本章變化內(nèi)容：1、征稅對(duì)象中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房的房產(chǎn)稅規(guī)定。P2002、在稅率中將原 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房”改為現(xiàn)在的 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅”。P2023、 新增了四項(xiàng)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。P204-205? 一、納稅人、征稅對(duì)

2、象、征收范圍? 1 、納稅人? 凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)稅。?產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；?產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；? 產(chǎn)權(quán)所有人承典人不在房產(chǎn)所在地的， 或者產(chǎn)權(quán)未確定及典租糾紛 未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。? 納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、 免稅單位及納稅單位的房 產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。2、征稅對(duì)象：房產(chǎn)（有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在出售前不征收房產(chǎn)稅； 但對(duì)出售前已使用或出租、 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （新增內(nèi)容）3、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、

3、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。例：農(nóng)民王某， 1998年將他在本村價(jià)值 20萬元的樓房出租，取得租金收入3000元。按照房產(chǎn)稅從租計(jì)征的規(guī)定計(jì)算，王某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅360元。解：（ 1）上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。（2）房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村房屋，因此，王某不要繳納房產(chǎn)稅。二、計(jì)稅依據(jù)與稅率 P201-2021、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)余值或租金。 從價(jià)計(jì)征時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%- 30%后的 余值。減除幅度由省級(jí)人民政府確定。房產(chǎn)原值： 納稅人按會(huì)計(jì)制度規(guī)定， 在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載 的房屋原價(jià)； 應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì) 算價(jià)值的配套設(shè)施；納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建

4、、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地 增加房屋原值。從價(jià)計(jì)征還應(yīng)注意的問題： 第一、投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的以房產(chǎn)余值計(jì)稅；收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的按租金收入計(jì)稅。第二，融資租賃按房產(chǎn)余值計(jì)稅，納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)椐實(shí)確定。第三，新建房屋中央空調(diào)應(yīng)視是否包括在房產(chǎn)原值中確定房產(chǎn)原值，舊房安裝空調(diào)設(shè)備不計(jì)入房產(chǎn)原值 從租計(jì)征時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)是租金2、稅率：房產(chǎn)稅適用 比例稅率，計(jì)稅依據(jù)不同，適用的稅率不同。 經(jīng)營、自用房，按房產(chǎn)余值計(jì)算，從價(jià)計(jì)征，稅率1.2% 出租房屋， 按房產(chǎn)租金計(jì)算，從租計(jì)征，稅率 12% 個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房， 用于居住的， 可暫減按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。三、應(yīng)納稅

5、額的計(jì)算（一）從價(jià)計(jì)征年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X （1- 一次性減除率）X 1.2%例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為 5000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除 30%后計(jì)稅，適用稅率為 1.2%，其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=5000X （1-30% X 1.2%=42 （萬元）（ 二）從租計(jì)征年應(yīng)納稅額=全年房產(chǎn)租金收入X 12%例如：某公司出租房屋三間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%，其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=30000 X 12% =3600 （元）綜合舉例如下：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%于 對(duì)外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固

6、定利潤(rùn)分紅50萬元，不承擔(dān)投 資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20% 該企業(yè)1999年度應(yīng)納 房產(chǎn)稅為多少？解：（1）納稅人以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入 的，房產(chǎn)稅應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳。（2）未投資的房產(chǎn)仍按房產(chǎn)余值計(jì)繳房產(chǎn)稅。（3）本年應(yīng)納房產(chǎn)稅=50"2%+2500域70%（ 1-20% 沃 1.2%=6+16.8=22.8 （萬元）四、稅收優(yōu)惠1、下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅:（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；（4）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。以及經(jīng)?。ㄊ?、自治區(qū)）確

7、定的免稅 房產(chǎn)。（5）中國人民銀行總行（含國家外匯管理局所屬分支機(jī)構(gòu)）自用的房 產(chǎn)。（6） 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。P203-204共12條注意：免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不 屬于免稅范圍。例如：某省政府機(jī)關(guān)有辦公用房一幢， 房產(chǎn)價(jià)值5000萬元。2002年將其中的四 分之一對(duì)外出租，取得租金收入100萬元。已知該省統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算房 產(chǎn)余值時(shí)的減除幅度為 20%該省政府機(jī)關(guān)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多 少？解：省政府機(jī)關(guān)辦公用房免稅出租部分應(yīng)以租金交稅，應(yīng)納稅額為： 應(yīng)納房產(chǎn)稅=100 12%=12（萬元）五、征收管理與納稅申報(bào)? 1、納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間：? 原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；? 納稅人自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅；? 納稅人委托施工企業(yè)建房的，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅；以下是新增內(nèi)容? 納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用次月起繳納房產(chǎn)稅。? 納稅人購置存量房地產(chǎn)，自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起繳納房產(chǎn)稅。? 納稅人出租、出借房產(chǎn)，自出租、出借次月起繳納房產(chǎn)稅。? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房產(chǎn)使用或交付次月起