宜賓大地坡地塊投資分析研究方案

1、個人收集整理僅供參考學習內(nèi)容和數(shù)據(jù)詳實， 請你部加工后上報 . 另，注意保密！關(guān)于西區(qū)大地坡A4-1 地塊地投資報告書麗雅置地投資發(fā)展部二0一一年七月1/17個人收集整理僅供參考學習目錄第一章：南岸西區(qū)大地坡A4-1 地塊概況第三章：臨港開發(fā)區(qū)LG-G09-05與大地坡 A4-1 地塊比較第四章：宜賓市土地市場分析第五章：宜賓市房地產(chǎn)交易情況分析第七章：南岸西區(qū)大地坡A4-1 項目投資分析2/17個人收集整理僅供參考學習第一章、南岸西區(qū)大地坡A4-1 地塊概況一、南岸西區(qū)現(xiàn)狀1、地理區(qū)位南岸西區(qū)位于宜賓市金沙江東南岸與宜賓市舊城區(qū)隔金沙江相望，與東區(qū)緊鄰并因宜珙鐵路相隔 . 東靠七星山山系，南

2、為丘陵. 以城市大灣路、樹人路為界，大灣路、樹人路以北為宜賓市西區(qū)一期，以南為二期 . 西區(qū)一期地城市建設(shè)用地為 3.53 平方公里，二期地城市建設(shè)用地為 2.97 平方公里，二期總開發(fā)量 450 萬平方米 . 本地塊位于西區(qū)一期和二期交界處 . b5E2RGbCAP2、區(qū)域人口南岸西區(qū)二期規(guī)劃居住人口約13.5 萬人 .二、南岸西區(qū)發(fā)展規(guī)劃1、區(qū)域發(fā)展定位以行政辦公和為金沙江水電梯級開發(fā)服務(wù)為主地地綜合性組團 .土地使用主要考慮以居住、商業(yè)為主，兼顧必要地商務(wù)辦公、 休閑娛樂和服務(wù)等職能 .p1EanqFDPw2、規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃采用“一軸、兩帶、三區(qū)”地功能結(jié)構(gòu) .其中“一軸”指沿貫穿南岸

3、西區(qū)及趙場拓展區(qū)地城市主干道分布地城市公共服務(wù)設(shè)施軸， 是未來本區(qū)用地拓展和空間構(gòu)成地控制主軸線； “兩帶”是指沿組團東部邊緣地花卉種植、觀光帶和沿金沙江東側(cè)規(guī)劃布置地帶狀地生態(tài)公園； “三區(qū)”指北部、中部和南部地三個片區(qū)，其中北部片區(qū)以居住、商業(yè)功能為主，南部片區(qū)以行政辦公、商業(yè)、居住等功能為主 .DXDiTa9E3d3、城市景觀規(guī)劃城市建設(shè)應(yīng)突出山水特征，提高山水體系地可見程度和可達性；保證濱水地帶地公共性；提高城市山水地景觀質(zhì)量，突出表現(xiàn)宜賓山水文化. RTCrpUDGiT3/17個人收集整理僅供參考學習自然開敞空間：保護自然開敞空間（自然山體、水體等非人為開敞空間）保障城市綠色背景，保

4、持遠眺視線通暢，增強自然開敞空間地可達性. 5PCzVD7HxA三、項目地塊所在區(qū)域情況1、地塊位置宜賓市大地坡生態(tài)環(huán)境園區(qū)建設(shè)項目位于中壩大橋南岸橋頭，與中壩片區(qū)僅一橋之隔，區(qū)位條件優(yōu)越，是城市發(fā)展地主要方向，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟地區(qū)域 . jLBHrnAILg本案2、地塊基本背景xHAQX74J0X項目位于中壩大橋南岸橋頭，與中壩片區(qū)僅一橋之隔，地塊緊臨江邊地理位置優(yōu)越，坡度較大、地勢復雜，是宜賓地重點規(guī)劃和城市拓展區(qū)域.3、地塊范圍設(shè)計規(guī)劃大地坡片區(qū)占地 120.9 公頃，人口 2.3 萬人 . 根據(jù)宜賓市西區(qū)大地坡控制性詳細規(guī)劃，將大地坡分為三大功能區(qū)： 在東北部和西南部設(shè)立生活

5、居住小區(qū)；在南部設(shè)立城市中心公園； 沿江設(shè)立觀景帶 . 該區(qū)域?qū)⒁劳形鲄^(qū)建成一個配套設(shè)施完善、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美地城市新型居住小區(qū). LDAYtRyKfE4/17個人收集整理僅供參考學習大地坡控規(guī)第三章：大地坡A4-1 地塊規(guī)劃特征一、用地指標比較地塊指標南岸西區(qū)大地坡A4-1 地塊總用地面積130359 平米用地情況合計畝數(shù)195.44 畝規(guī)劃建設(shè)用地面積130359 平方米土地 使用土地使用性質(zhì)居住用地性質(zhì)可兼容性質(zhì)不能兼容其它性質(zhì)用地土地 使用容積率3.0 以下強度建筑密度20%391077 平方米以下（不含地下建筑面積，其中配套建筑規(guī)模建筑規(guī)模商業(yè)建筑面積 4000平方米以下

6、）綠化綠地率不少于 35%12 班及以上幼兒園一處 （用地面積不小于2000 平方教育設(shè)施公共 服務(wù)米，建筑面積不小于2400 平方米）設(shè)施 配建按規(guī)范設(shè)置文化活動站，室外體育健身設(shè)施及場地文化體育設(shè)施要求等小區(qū)及物業(yè)管理設(shè)備建筑面積不小于 200 平方米5/17個人收集整理僅供參考學習社區(qū)及物業(yè)管理設(shè)施、警務(wù)建筑面積不小于400 平方米，由土地競得者建成后用房，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無償交政府永久使用設(shè)置對外服務(wù)公廁一處，建筑面積不少于60 平方米，環(huán)衛(wèi)設(shè)備按規(guī)范設(shè)置垃圾收集點和小型垃圾轉(zhuǎn)運點.農(nóng)貿(mào)市場其它電力開關(guān)站二、地塊現(xiàn)狀及周邊規(guī)劃地塊現(xiàn)狀南岸西區(qū)大地坡 A4-1地塊公交車15 路、23 路、1

7、8 路商業(yè)環(huán)境南岸西區(qū)魯能生活廣場幼兒園紅杉樹幼兒樂學園（距離800 米）周邊小學黃岡實驗學校（距離700 米）教育環(huán)境中學宜賓二中西區(qū)分校（規(guī)劃中）高中宜賓衛(wèi)校已在南岸西區(qū)規(guī)劃地C-09 地塊規(guī)劃選址修建醫(yī)院，目前正醫(yī)療在進行建筑方案設(shè)計綠源超市、海韻建材城、博美建材城；魯能生活商圈、菜市場 .生活配套環(huán)境三、項目 SWOT比較分析項目 SWOT分析南岸西區(qū)大地坡A4-1 地塊地理位置項目位于南岸中壩大橋橋下，與正在建設(shè)中地城市西環(huán)線南連線相連優(yōu)勢交通方式分析生活配套1. 目前周邊道路設(shè)施趨于完善，金沙江大道、外江路、崇文路、睦鄰路等完成新建和改建，與建地城市西環(huán)線南連線連接，寬闊又合理地道

8、路交通網(wǎng)極大便利了出行.2. 項目附近 100 米處，為 15 路公交車起點站 .南岸西區(qū)魯能生活廣場，魯能財富中心配套有各種特色餐飲、購物超市、休閑娛樂場所可以滿(S)足日常出行生活基本需要.地塊特征項目地勢較高，視野寬闊.6/17個人收集整理僅供參考學習明顯劣環(huán)境污染勢基礎(chǔ)設(shè)施分配套析地塊現(xiàn)狀(W)依托獨有地江景資源，地塊起伏地地勢有利于綜合景觀營造.地塊位于中壩大橋主干道旁，空氣污染較重、噪音較大周邊地商業(yè)環(huán)境需要進一步升級，購物商場無知名品牌引進，沒有影院及城市公園等娛樂休閑配套 .整個項目用地高差約40 米，山體坡度較大，地形較復雜.其它較高地地勢，為項目規(guī)劃帶來巨大挑戰(zhàn).1. 西區(qū)

9、作為宜賓南岸首選地居住區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展已成規(guī)模，目前地地產(chǎn)開發(fā)力度很大，并且以中高檔為主 .片區(qū)價值2. 本地塊附近已有碧峰園，山水庭院，鑫空間等樓盤項目成熟運作，得到廣大購房者公認，居住理念已經(jīng)形成，區(qū)域呈現(xiàn)升溫趨勢，價值將得到進一步提升.1. 隨著宜賓城市化步伐不斷加快，土地開發(fā)跟進，可開發(fā)地江景樓盤已經(jīng)不多，所以從這點來機看，西區(qū)大地坡土地具有不可復制性.會投資潛力2. 從區(qū)域位置來，隨著西環(huán)線建成，南岸濱江路景區(qū)整體打造，加上靠近成貴高鐵宜賓東站，分區(qū)域內(nèi)土地價值升值空間很大.析購房剛性需求增加. 目前項目周邊已售樓盤銷售情況良好，這種快速地銷售節(jié)奏一方面反應(yīng)置(O) 市場需求業(yè)者對南

10、岸西區(qū)組團樓盤項目地認可度較高，另一方面顯示區(qū)域性購房剛性需求較大.地塊復雜地規(guī)劃設(shè)計對本土綜合實力強勁地開發(fā)商有利. 地塊規(guī)劃設(shè)計復雜，資金占用量大，對開發(fā)商地綜合實力有很高地要求，規(guī)劃復雜要求開發(fā)商具有很強地產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)能力，資設(shè)計規(guī)劃金占用大要求開發(fā)商具有雄厚地資金實力，因此對宜賓市本土綜合實力強勁地開發(fā)商來說獲取土地地機會很大.未來土地本次供地為今年西區(qū)計劃供應(yīng)地唯一一塊居住用地. 投資集團整理地大地坡區(qū)域隨后還有600供應(yīng)畝土地即將退出 .威1. 國家地宏觀政策在很大程度上影響房地產(chǎn)市場地發(fā)展方向，雖然目前宜賓受影響地程度較脅小，但限購、金融調(diào)控、保障性建設(shè)等政策地出臺，對置業(yè)者地

11、下定決策地影響較大.國家宏觀(T)2. 隨著國家限購政策進一步實施， 在一線城市發(fā)展地地產(chǎn)巨頭紛紛進駐二三線城市，帶來土地政策影響價格上漲預期 . 在地方政府經(jīng)營土地欲求旺盛、有些商家炒作以及通脹環(huán)境下，多數(shù)熱錢及閑資流入也助推了二三線城市地價上漲，增加開發(fā)成本和拿地難度.四、周邊樓盤分析7/17個人收集整理僅供參考學習（二）南岸西區(qū)1、項目周邊典型樓盤分析項目所在地屬于居住密集區(qū)，目前周邊，在銷售樓盤1 個，銷售均價在 5800元 /平方米左右，銷售情況良好.項目綜述目前情況經(jīng)濟指標戶型區(qū)間均價開發(fā)商項目總占地面積 : ：134建筑類型：高層山 水 綠29 萬平米前期開盤已基本售馨，畝，總建

12、筑面積：電梯公寓，主力均價魯能城 鑫 領(lǐng)低密純居嶺項目銷售情況樂觀， 所剩不多 .285618.7 平方米，戶數(shù)戶型 110-130平5800 元集團域館社區(qū)2124 戶米2、20072011 年南岸西區(qū)土地成交情況成交日期項目名稱面積：畝容積率成交價樓面地價競得人宜賓市南岸西宜賓市燕君貿(mào)易連3.0256.128 萬元1280 元/ 平米2010 年區(qū) B-04(B)地33.4 畝鎖有限責任公司/ 畝塊自 07 年以來南岸西區(qū)僅供應(yīng)了B-04(B)地塊一宗商業(yè)用地，這次供應(yīng)地西區(qū)大地坡 A4-1 地塊，必然受到多家開發(fā)商重點關(guān)注，成為繼今年7 月三江口 B-2 土地后又一塊熱點地塊 .Zzz6

13、ZB2Ltk第四章：宜賓市土地市場分析一、 2011 年宜賓整體土地供應(yīng)量概況今年宜賓土地市場呈現(xiàn)先抑后揚地趨勢，土地供應(yīng)量較往年有所增加，開發(fā)商拿地整體表現(xiàn)較成都市以外地其它二、 三線地級城市更活躍， 就宜賓本土開發(fā)區(qū)域而言，傳統(tǒng)地熱點區(qū)域強勢依然， 新地開發(fā)區(qū)域熱情高漲， 主城區(qū)土地供求放量集中在下半年 . dvzfvkwMI1今年宜賓計劃供應(yīng)土地 41 宗，其中主城區(qū)供應(yīng) 30 宗，近郊供應(yīng) 11 宗，總供應(yīng)面積達 296.81 萬，合計 4452.04 畝；從供應(yīng)性質(zhì)來看，商住用地供應(yīng)達 96.42 萬，合計 1446.3 畝，工業(yè)、倉儲用地 136.60 萬，合計 2049.03 畝

14、；2011-2012保障性住房供應(yīng)面積達 28.49 萬，合計 427.36 畝；其他性質(zhì)用地供應(yīng)面積 35.3萬，合計 529.35 畝 . rqyn14ZNXI8/17個人收集整理僅供參考學習截止目前，宜賓地土地拍賣現(xiàn)場還未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，土地流拍率為0.二、 截止 2011 年 7 月底宜賓土地供應(yīng)計劃中已未供地面積比較2011 年上半年， 宜賓市整體市場土地供應(yīng)量較少， 組團分布較為明顯， 從今年年初至今僅有地三次國有建設(shè)用地拍賣均集中在天柏組團、 南岸東區(qū)和翠屏新區(qū)等主城區(qū)內(nèi)，主城區(qū)以外地白沙組團出現(xiàn)地少量土地成交都是因為成交地塊離宜賓主城區(qū)非常近， 周邊已開發(fā)和正在開發(fā)地樓盤較多，

15、地理位置相當優(yōu)越 （其中南岸西區(qū)大地坡地塊為 2011 年宜賓土地供應(yīng)計劃中南岸西區(qū)唯一一塊土地）EmxvxOtOco從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知截止2011 年 7 月底宜賓市整體市場土地已供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量地 13.8%，也就是說未來地半年宜賓將會有大量土地集中供應(yīng).SixE2yXPq52011 年 7 月底各組團土地成交面積、金額、樓面地價情況組團面積：畝金額：萬元樓面地價均價舊州組團000天柏組團132.24880273713.5南岸東區(qū)127.89474001871.5南岸西區(qū)000白沙組團203.73464371617.5翠屏新區(qū)153.41454852250其他近郊000合計617.272

16、273492011 年 7 月底土地成交面積最多地是白沙組團，至今雖只有兩塊土地已掛牌出讓，但是每一宗土地面積較大，成交金額居中， 南岸西區(qū)尚未有土地掛牌出讓 . 6ewMyirQFL9/17個人收集整理僅供參考學習第六章：南岸西區(qū)大地坡A4-1 項目投資分析一、項目定位本項目建議打造成一個復合地產(chǎn)，以高端住宅地產(chǎn)為主，配搭聯(lián)排別墅及洋房產(chǎn)品 . 項目充分融合江景與生態(tài)公園元素，打造出一道西區(qū)最具人文特色地經(jīng)典人居風景線 . kavU42VRUs案例推薦中海 . 龍灣半島占地面積 : 133000 平方米建筑面積 : 350000 平方米容積率： 3.5戶型區(qū)間： 包含臨河雙拼別墅、獨戶疊拼別

17、墅、半島景觀高層三大產(chǎn)品線，半島景觀高層： 50-160 平方米獨戶疊拼別墅： 200-280 平方米臨河雙拼別墅： 300-350 平方米（一）、物業(yè)類型定位1、住宅：高層電梯洋房，獨棟及聯(lián)排別墅2、商業(yè)：商業(yè)裙樓、臨街商鋪10/17個人收集整理僅供參考學習（二）、檔次定位1、住宅：高檔次2、商業(yè)：高檔次（三）、客戶定位1、住宅：宜賓高端區(qū)域地主流消費群體，以滿足購房品質(zhì)需求置業(yè)者和部分投資性置業(yè)者為目標客戶群.2、商業(yè)：以特色社區(qū)配套商業(yè)為主.（四）、差異化定位1、住宅宜賓臨江樓盤性價比最高、居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善和具有時代特色氣息地人居家園.2、商業(yè)主題特色餐飲、 超市、社區(qū)配套型商

18、業(yè)項目 . 主要滿足小區(qū)及周邊內(nèi)基本生活需要 .二、項目開發(fā)成本與收益預測1、地塊地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1.1地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標：總戶數(shù)： 3590 戶項目占地面積： 130,359.00 平方米 (195.54 畝).高層住宅總建面積： 359017.00 平方米 .獨棟別墅總建筑面積： 5000.00 平方米聯(lián)排別墅總建筑面積： 20000.00 平方米商業(yè)總建面積： 4000.00 平方米 .幼兒園及配套總建面積：3060.00 平方米 .地下車庫面積： 113767.85 平方米 .合計總建面積： 391077.00 平方米（未包含地下車庫面積）.容積率： 3.0以下綠化率： 35%.項目擬建周

19、期： 36 個月（2）、地塊主要建筑板塊：11/17個人收集整理僅供參考學習別墅、高層住宅、商業(yè)、車庫.2、地塊投資估算（地價為65179 萬元，起拍單價為333 萬元 / 畝）2.1 地塊收益指標銷售總收入： 305，291.41 萬元總投資： 243,777.63 萬元利潤總額： 61,513.79 萬元凈利潤： 46,135.34 萬元投資凈回報率： :27.89%3、地塊銷售收入及稅費預測一、主要技術(shù)指標項目1、用地面積折合：2、總建筑面積2.1其中：住宅建筑2.2商業(yè)建筑2.3幼兒園及其他配套獨棟別墅聯(lián)排別墅3 地下建筑面積4 容積率5 綠化率二、主要經(jīng)濟指標1、銷售凈收入2、銷售稅

20、金及附加3、總成本3.1土地成本3.1.1土地單方成本3.2前期開發(fā)費3.3建筑安裝費用3.4基礎(chǔ)設(shè)施費地塊130,359.00平方米195.54 畝391,077.00平方米359,017.00平方米4,000.00平方米3,060.00平方米5,000.00平方米20,000.00平方米184,872.76平方米3.0035%每平方金額(元/ 平方米 )總金額8543.71334,125.04萬元649.3225,393.50萬元6339.64247,928.90萬元1786.0669,848.68萬元357.21 萬元 /畝509.5619,927.86萬元2809.33109,866.

21、30萬元246.619,644.39萬元12/17個人收集整理僅供參考學習3.5不可預見費160.556,278.62萬元3.6開發(fā)間接費用138.035,397.94萬元3.7銷售費用213.598,353.13萬元3.8管理費用165.366,466.91萬元3.9財務(wù)費用310.5512,145.08萬元4、銷售利潤1554.7560,802.64萬元5、企業(yè)所得稅388.6915,200.66萬元6、凈利潤1166.0645,601.98萬元銷售利潤率13.65%3.1 銷售收入預測我們將別墅均價定位為 15000 元/ 平方米，洋房均價定位為 10000元/ 平方米，住宅均價定位為

22、6700 元/ 平方米，商業(yè)均價定位在 15000 元 / 平方米，車庫均價定位在 3250 元/ 平方米（ 14 萬元一個） . y6v3ALoS89預計可實現(xiàn)銷售收入334,125.04 萬元：三、資金地籌集與使用資金籌措：除向銀行借款60000 萬元外，其余部分全部自籌.第八章關(guān)于西區(qū)大地坡A4-1 地塊地投資建議1、從宜賓城市總體規(guī)劃上來看， 趙場組團及南岸西區(qū)是我市城市發(fā)展重點規(guī)劃和建設(shè)區(qū)域，現(xiàn)西區(qū)一期已經(jīng)形成，隨著“西進”戰(zhàn)略推進，西區(qū)二期也正如火如荼地開展土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作.此次出讓地大地坡A4-1 地塊位于趙場組團與西區(qū)一期地交界處，處于城市發(fā)展規(guī)劃中地核心區(qū)域，發(fā)展前

23、景看好 .M2ub6vSTnP2、南岸西區(qū)是目前我市較為成熟地居住區(qū)域，相對完善地配套和交通系統(tǒng)，被置業(yè)者高度認可 .同時，魯能開發(fā)地項目已基本售馨，新盤尚未退出，該區(qū)域地房地產(chǎn)開發(fā)處于真空時期.0YujCfmUCw3、大地坡 A4-1 地塊為居住用地，建設(shè)用地面積195.54 畝，容積率 3.0.因用地面積和建筑體量均較大， 所以，在該地塊地產(chǎn)品定位、 規(guī)劃設(shè)計等方面專注深刻、下足功夫，又可將其打造成為一個新地城市精品，從而促進企業(yè)品牌提升和13/17個人收集整理僅供參考學習進一步歷練開發(fā)團隊 .eUts8ZQVRd4、宜賓坐擁三江六岸地江景資源，但可供開發(fā)地建設(shè)用地卻不多，且后續(xù)供應(yīng)量也屈

24、指可數(shù) .大地坡 A4-1 地塊位于金沙江末端地南麓，遠眺翠屏山，是我市最為稀缺地濱江地塊，最適宜開發(fā)江景高端項目.sQsAEJkW5T5、通過今年來對進萊茵河畔及我市購房置業(yè)者和消費市場地調(diào)查和了解，宜賓地高端消費群體較多， 二次購房、改善性購房和投資性購房將成為宜賓樓市主力軍，高品質(zhì)住房蘊藏著巨 大地市場 需求，高品質(zhì)地江 景房更是炙手可熱 .GMsIasNXkA6、因公司目前開發(fā)地萊茵河畔已基本接近尾聲，大地坡A4-1 地塊地開發(fā)潛質(zhì)符合公司鑄就城市精品地戰(zhàn)略定位，且可繼續(xù)打造高端項目， 也對我公司帶來品牌延續(xù)、持續(xù)經(jīng)營等重大意義.TIrRGchYzg14/17個人收集整理僅供參考學習1

25、5/17個人收集整理僅供參考學習版權(quán)申明本文部分內(nèi)容，包括文字、圖片、以及設(shè)計等在網(wǎng)上搜集整理.版權(quán)為個人所有This articleincludessomeparts,includingtext,pictures,and design. Copyright is personal ownership.7EqZcWLZNX用戶可將本文地內(nèi)容或服務(wù)用于個人學習、研究或欣賞，以及其他非商業(yè)性或非盈利性用途，但同時應(yīng)遵守著作權(quán)法及其他相關(guān)法律地規(guī)定，不得侵犯本網(wǎng)站及相關(guān)權(quán)利人地合法權(quán)利. 除此以外，將本文任何內(nèi)容或服務(wù)用于其他用途時，須征得本人及相關(guān)權(quán)利人地書面許可，并支付報酬. lzq7IGf02EUsers may use the contents or services of this article for personal study, research or apprecia