前期開(kāi)發(fā)部管理制度

1、前期開(kāi)發(fā)部管理制度一級(jí)職能土地儲(chǔ)備第一部前期開(kāi)發(fā)部職能、崗位編制與職責(zé)二級(jí)職能土地投資三級(jí)職能對(duì)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)及全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)情況建立信-可編輯修改與開(kāi)發(fā)，所有項(xiàng)目全土地政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的跟蹤掌握;程開(kāi)發(fā)跟項(xiàng)目開(kāi)拓信息收集、跟蹤、分析和報(bào)告;息跟蹤機(jī)制; 開(kāi)發(fā)條件踏勘調(diào)查; 土地權(quán)屬、規(guī)劃調(diào)查; 項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告; 土地出讓合同簽訂； 土地儲(chǔ)備，包括招拍掛、一級(jí)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)。一級(jí)開(kāi)發(fā)以京津地區(qū)為主的： 一級(jí)開(kāi)發(fā)政策的跟蹤掌握； 一級(jí)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)關(guān)系的建立;一級(jí)開(kāi)發(fā)中報(bào)弁跟蹤審批;一級(jí)開(kāi)發(fā)的投標(biāo);一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制（委托、自行等）開(kāi)發(fā)手續(xù)負(fù)責(zé)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整和修建性詳細(xì)

2、規(guī)劃的申報(bào)審批；北京項(xiàng)目： 土地出讓金交納、土地證辦理； 工程規(guī)劃許可證辦理 及該階段之前所有相關(guān)專(zhuān)業(yè)口咨詢(xún)、中報(bào)與審批；市政工程條件 調(diào)研組織與報(bào)告；參與方案設(shè)計(jì)審核；主協(xié)調(diào)規(guī)委、國(guó)土局、發(fā) 改委、建委及各專(zhuān)業(yè)口等政府部門(mén)的關(guān)系；外地項(xiàng)目：負(fù)責(zé)指導(dǎo)審定方案或用地規(guī)劃許可證之前相關(guān)手續(xù), 之后協(xié)調(diào)監(jiān)督、辦理及監(jiān)管開(kāi)發(fā)進(jìn)度,全程跟蹤控制:、鹵位設(shè)置與編制定編5人鹵位名稱(chēng)鹵位編制1、經(jīng)理2 土地開(kāi)發(fā)崗2人3、土地儲(chǔ)備崗2人三、崗位職責(zé)部門(mén)經(jīng)理 根據(jù)集團(tuán)總體計(jì)劃，制定本部門(mén)工作計(jì)劃，全面負(fù)責(zé)前期開(kāi)發(fā)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作； 負(fù)責(zé)全面跟蹤反饋房地產(chǎn)相關(guān)新政策法規(guī)，并組織學(xué)習(xí)研討； 對(duì)京津兩地的土地開(kāi)發(fā)情況及供

3、應(yīng)建立明確的信息跟蹤機(jī)制； 根據(jù)集團(tuán)發(fā)展需要，儲(chǔ)備、洽談新項(xiàng)目； 會(huì)同投資發(fā)展部對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，出具部門(mén)的可行性意見(jiàn)； 與投資發(fā)展部組織各類(lèi)新項(xiàng)目合作協(xié)議的草擬及審核，協(xié)調(diào)相關(guān)其他部門(mén)與合作方接洽； 制定一級(jí)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)策略，指導(dǎo)部門(mén)辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各類(lèi)手續(xù)； 編制一級(jí)開(kāi)發(fā)招拍掛競(jìng)標(biāo)文件，負(fù)責(zé)土地上市交易全過(guò)程手續(xù)辦理； 指導(dǎo)部門(mén)人員辦理控制性詳細(xì)規(guī)劃研究工作及相關(guān)手續(xù)； 協(xié)調(diào)投資發(fā)展部組織項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的制定； 協(xié)調(diào)維護(hù)各委辦局良好的業(yè)務(wù)關(guān)系； 協(xié)調(diào)與其他職能部門(mén)業(yè)務(wù)工作； 組織辦理用地規(guī)劃許可證之前以及方案審批各項(xiàng)相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)。在京項(xiàng)目負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前的各項(xiàng)相關(guān)

4、開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理，組織編制市政工程條件調(diào)研報(bào)告（指導(dǎo)協(xié)調(diào)包括開(kāi)工證、銷(xiāo)售證、竣工備案等后期全部手續(xù)辦理工作）； 外地項(xiàng)目：負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督，用地許可證之前的各項(xiàng)手續(xù)辦理。了解當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)程序、相關(guān)政策、審核開(kāi)發(fā)計(jì)劃、分析節(jié)點(diǎn)問(wèn)題、審核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。指導(dǎo)、監(jiān)督包括用地規(guī)證、工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、銷(xiāo)售證及竣工備案的全部手續(xù)辦理工作； 組織集團(tuán)前期開(kāi)發(fā)工作向項(xiàng)目公司的移交對(duì)接，并指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)控各項(xiàng)目公司后續(xù)開(kāi)發(fā)工作；土地儲(chǔ)備崗 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)工作過(guò)程中的工作協(xié)調(diào)； 組織土地權(quán)屬，規(guī)劃狀況，開(kāi)發(fā)條件調(diào)查； 編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)手續(xù)的總體協(xié)調(diào)； 組織實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，協(xié)調(diào)驗(yàn)收上市

5、； 辦理項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)方案審查、規(guī)劃用地證、工程規(guī)劃許可證等 在項(xiàng)目報(bào)建階段，負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計(jì)院及審圖單位對(duì)接工作 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行新項(xiàng)目信息收集 根據(jù)部門(mén)要求負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)對(duì)接業(yè)務(wù) 部門(mén)經(jīng)理不在時(shí)，代理部門(mén)經(jīng)理職責(zé) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作土地開(kāi)發(fā)崗 負(fù)責(zé)某一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)手續(xù) 參與地盤(pán)接收、關(guān)系接洽 負(fù)責(zé)環(huán)評(píng)、交評(píng)的審批工作 負(fù)責(zé)文物、園林、環(huán)保等專(zhuān)業(yè)性審批工作 負(fù)責(zé)人防、消防、地震等行業(yè)管理部門(mén)的審批工作 負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)的定線、測(cè)繪等相關(guān)工作 負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)、開(kāi)工計(jì)劃審批工作和工程檔案登記 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)具體工作 根據(jù)部門(mén)要求指導(dǎo)各項(xiàng)目公

6、司辦理規(guī)證以后的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù) 做好所屬工作范圍內(nèi)資料的整理和歸檔工作 負(fù)責(zé)項(xiàng)目周邊市政源口條件的資料調(diào)查、分析（上水、雨污水、燃?xì)?、電力、熱力、電信、道路交通組織等） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目紅線內(nèi)基礎(chǔ)資料的調(diào)查與匯總（現(xiàn)狀、地下管網(wǎng)、規(guī)劃中的管網(wǎng)、地上物情況統(tǒng)計(jì)等） 負(fù)責(zé)編制市政工程條件調(diào)研報(bào)告 負(fù)責(zé)對(duì)接項(xiàng)目公司并參與審查紅線內(nèi)外市政工程設(shè)計(jì)方案，就其規(guī)范性、合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析并提交相關(guān)報(bào)告 負(fù)責(zé)市政工作所有相關(guān)手續(xù)的辦理 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司對(duì)接有關(guān)市政問(wèn)題的業(yè)務(wù)。 負(fù)責(zé)對(duì)接項(xiàng)目公司做好各項(xiàng)目市政工程接通、移交工作（含技術(shù)資料） 做好所屬工作范圍內(nèi)資料的整理與存檔工作 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作-可編輯修改第二

7、部分前期開(kāi)發(fā)部管理制度第一章 項(xiàng)目取得階段管理辦法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得有以下幾個(gè)途徑：收購(gòu)項(xiàng)目公司、實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)并參加國(guó)土部門(mén)組織的公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、法院的公開(kāi)拍賣(mài)等方式。 在項(xiàng)目未能簽訂土地出讓合同、交納出讓金并辦理國(guó)有土地使用權(quán)證時(shí)都視同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未能取得，在此階段，無(wú)論不論土地以何種途徑獲取，必須完成前期可行性研究，并 提 交股東進(jìn)行投資決策。在項(xiàng)目的投資決策獲得集團(tuán)批準(zhǔn)后，開(kāi)展各項(xiàng)工作，使得項(xiàng)目在已經(jīng)編制的計(jì)劃內(nèi)取得，簽訂出讓合同，交納出讓金并取得國(guó)有土地使用證。一、可行性研究與投資決策1、參與集團(tuán)項(xiàng)目初期調(diào)研，了解項(xiàng)目的土地權(quán)屬關(guān)系，盡力收集整理所有信息 資料；2、 了解分析項(xiàng)目（

8、或土地）的歷史沿革及政策背景，進(jìn)行政策手續(xù)節(jié)點(diǎn)分析；3、通過(guò)審批部門(mén)咨詢(xún)項(xiàng)目（土地）的相應(yīng)開(kāi)發(fā)政策，提出開(kāi)發(fā)審批工作節(jié)點(diǎn)分析，對(duì)開(kāi)發(fā)工作做出合理評(píng)價(jià)；4、 了解原開(kāi)發(fā)投資方股權(quán)（或投資）結(jié)構(gòu)，深入了解所有的債權(quán)債務(wù)狀況及相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題；深入了解新項(xiàng)目（土地）權(quán)屬（糾紛）狀況及拆遷等相 關(guān)問(wèn)題;了解新項(xiàng)目市政、 交通、5、實(shí)地踏勘，收集清理新項(xiàng)目已辦理的所有審批手續(xù),環(huán)保、文物、消防、人防、園林等各行業(yè)主管部門(mén)相關(guān)政策和意見(jiàn)；6、 了解控制性詳規(guī)及審批部門(mén)的意見(jiàn)，提出開(kāi)發(fā)階段性計(jì)劃方案；7、協(xié)助投資開(kāi)發(fā)部，匯同項(xiàng)目管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部結(jié)合開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行項(xiàng)目成 本估算、經(jīng)濟(jì)論證；(1) 協(xié)同投資

9、發(fā)展部進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析，價(jià)格估計(jì)與銷(xiāo)售期分析；(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品技術(shù)特征調(diào)查，項(xiàng)目概念方案與工期估計(jì)；(3) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部成本估算、投資估算以及經(jīng)濟(jì)效益分析；(4) 人力法務(wù)部匯同法律顧問(wèn)提供法律審核意見(jiàn)；8、匯齊所有基礎(chǔ)資料，協(xié)助投資發(fā)展部按照項(xiàng)目前期可研性研究報(bào)告的模 板標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目前期可研性研究報(bào)告。10、參與項(xiàng)目協(xié)議的談判，直至相關(guān)協(xié)議簽訂。:、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)1、取得一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地合作或者以股權(quán)收購(gòu)方式取得一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，首先應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目的各類(lèi)測(cè)繪，同時(shí)，取得村鎮(zhèn)兩級(jí)政府同意進(jìn)行一級(jí) 開(kāi)發(fā)的函；2、在項(xiàng)目沒(méi)有控制性規(guī)劃的情況下，委托相關(guān)設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制性規(guī)劃

10、的編制；3、在項(xiàng)目的控制性規(guī)劃編制完成后，協(xié)調(diào)規(guī)劃管理部門(mén)，使得項(xiàng)目的控制性規(guī)劃通過(guò)批準(zhǔn)；4、為編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案準(zhǔn)備各項(xiàng)基礎(chǔ)資料；5、向國(guó)土管理部門(mén)提出正式的一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；6、根據(jù)集團(tuán)公司的要求，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，并使得 方案得到國(guó)土管理部門(mén)的批準(zhǔn)；7、協(xié)調(diào)項(xiàng)目參加國(guó)土管理部門(mén)召開(kāi)的一級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議，通過(guò)直接授權(quán)或間接授權(quán)取得項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)利；8、取得項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要，并根據(jù)紀(jì)要，與相關(guān)部門(mén)配合，委托專(zhuān)業(yè)公司完成項(xiàng)目交通、環(huán)保、文物等前期咨詢(xún)工作；9、完成以上工作后，依據(jù)會(huì)議紀(jì)要編制可行性研究文件，向發(fā)展改革管理部門(mén)提出項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)，并獲得項(xiàng)目的立項(xiàng)

11、批準(zhǔn)文件；10、根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃條件，并取得規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件；11、與國(guó)土管理部門(mén)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，實(shí)施項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，在其他部門(mén)的配合下組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)：(1)與規(guī)劃設(shè)計(jì)部配合，組織大市政工程設(shè)計(jì)；(2)向拆遷批準(zhǔn)管理部門(mén)申請(qǐng)拆遷許可證，自行或委托相關(guān)拆遷服務(wù)單位 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行拆遷方案的編制并進(jìn)行拆遷實(shí)施，直至項(xiàng)目達(dá)到宗地紅線內(nèi) 場(chǎng)地平整；(3)配合項(xiàng)目管理部，對(duì)項(xiàng)目的大市政進(jìn)行建設(shè)，并達(dá)到規(guī)定的項(xiàng)目市政條 件；12、在項(xiàng)目到達(dá)要求的項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收條件后，協(xié)調(diào)國(guó)土管理部門(mén)組織一級(jí) 開(kāi)發(fā)驗(yàn)收并通過(guò)驗(yàn)收使得項(xiàng)目進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)；13、從土地經(jīng)營(yíng)角度審

12、視項(xiàng)目(土地) ，利用一級(jí)開(kāi)發(fā)、控規(guī)調(diào)整，上市交易過(guò)程中的政策空間，結(jié)合集團(tuán)資金狀況,使土地加快增值同時(shí)，發(fā)揮規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理等集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步增大土地附加值，為再上市交易或搭建資金平臺(tái)做好基礎(chǔ) 工作。三、股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目1、配合投資發(fā)展部組織項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)談判，在人力法務(wù)部的支持配合下草擬股權(quán)收購(gòu)合同；2、審核項(xiàng)目所取得的各類(lèi)協(xié)議、批準(zhǔn)、核準(zhǔn)文件和其他各類(lèi)項(xiàng)目資料的完整性、有效性；并協(xié)調(diào)人力法務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部，審核行政、財(cái)務(wù)資料的完整性、有效性，并向總經(jīng)理及董事會(huì)提出收購(gòu)建議；3、董事會(huì)批準(zhǔn)收購(gòu)后，組織進(jìn)行合同的簽訂，并實(shí)施公司交接：(1) 組織項(xiàng)目公司控制性印章、證照、審批文件等資料的交接；(2

13、) 組織有效合同，業(yè)務(wù)關(guān)系的交接；(3) 負(fù)責(zé)宗地交接；(4) 人力法務(wù)部進(jìn)行工商登記變更；(5) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部配合轉(zhuǎn)讓款的支付。4、在項(xiàng)目交接完成后，如項(xiàng)目必須進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)程序，則按照一級(jí)開(kāi)發(fā)程序推 進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行，如項(xiàng)目已經(jīng)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)，則按照二級(jí)開(kāi)發(fā)的程序推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行。四、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1、配合投資發(fā)展部組織項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓談判，在人力法務(wù)部的支持配合下草擬股權(quán)收購(gòu)合同；2、審核項(xiàng)目所取得的各類(lèi)協(xié)議、 批準(zhǔn)、核準(zhǔn)文件和其他各類(lèi)項(xiàng)目資料的完整性、有效性；并協(xié)調(diào)人力法務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部，審核行政、財(cái)務(wù)資料的完整性、有效性，并向總經(jīng)理及董事會(huì)提出項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收購(gòu)建議；3、董事會(huì)批準(zhǔn)收購(gòu)后，組織進(jìn)行合同的簽訂，并實(shí)施公司

14、交接：(1)組織項(xiàng)目公司控制性印章、證照、審批文件等資料的交接；(2)組織有效合同，業(yè)務(wù)關(guān)系的交接；(3)負(fù)責(zé)宗地交接；(4)計(jì)劃財(cái)務(wù)部配合轉(zhuǎn)讓款的支付。4、編制或委托編制項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告，報(bào)國(guó)土管理部門(mén)進(jìn)行審核并批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓行為，取得項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記表；5、依照政府規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格交納相應(yīng)契稅及政府規(guī)定的其他各類(lèi)費(fèi)用；6、重新為項(xiàng)目辦理國(guó)有土地使用證；7、重新為項(xiàng)目辦理規(guī)劃意見(jiàn)變更；8、重新為項(xiàng)目辦理立項(xiàng)變更；9、變更其他政府要求變更的各類(lèi)政府核準(zhǔn)或備案文件；10、按照公司的項(xiàng)目規(guī)劃，重新辦理或變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證。后續(xù)工作參照其他章節(jié)的相關(guān)管理辦法。五、法院拍賣(mài)1、審核項(xiàng)目所取得的各類(lèi)協(xié)議、批準(zhǔn)、

15、核準(zhǔn)文件和其他各類(lèi)項(xiàng)目資料的完整性、有效性；并協(xié)調(diào)人力法務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部，審核行政、財(cái)務(wù)資料的完整性、有效性，并向總經(jīng)理及董事會(huì)提出拍買(mǎi)建議；2、董事會(huì)批準(zhǔn)后，協(xié)調(diào)項(xiàng)目拍賣(mài)公司對(duì)項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)，直至取得項(xiàng)目；3、在可能的條件下，爭(zhēng)取有利條件，取得項(xiàng)目協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；4、在項(xiàng)目交接完成后，如項(xiàng)目必須進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)程序，則按照一級(jí)開(kāi)發(fā)程序推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行，如項(xiàng)目已經(jīng)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)， 則按照二級(jí)開(kāi)發(fā)的程序推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行。六、土地招拍掛建立良好的搜集招標(biāo)掛牌拍賣(mài)項(xiàng)目的信息情況，及時(shí)反饋京津兩地的信息，在得到良好的項(xiàng)目信息的情況下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，每月出具分析報(bào)告；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初審，對(duì)符合公司發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)研究，并提

16、交管理層；協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況；準(zhǔn)備各種招標(biāo)掛牌拍賣(mài)所需要的資料，匯同財(cái)務(wù)部門(mén)，對(duì)所需資金做出明確計(jì)劃，并報(bào)請(qǐng)實(shí)施；向國(guó)土管理部門(mén)提出投標(biāo)申請(qǐng)，交納保證金及政府要求的其他資料，取得招標(biāo)掛牌拍賣(mài)文件；對(duì)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)文件進(jìn)行研究，擬定出招牌掛計(jì)劃并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；按照公司已經(jīng)擬定的項(xiàng)目招牌掛計(jì)劃參與招牌掛，直至取得項(xiàng)目；取得項(xiàng)目后，按照經(jīng)擬定的項(xiàng)目招牌掛計(jì)劃，交納出讓金，為項(xiàng)目辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。第二章項(xiàng)目建設(shè)階段管理辦法在項(xiàng)目與國(guó)土管理部門(mén)簽訂了土地出讓合同后，項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)階段。該階段主要是配合規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)產(chǎn)品按照公司的計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理相應(yīng)規(guī)劃批準(zhǔn)文件,并著手施工前準(zhǔn)

17、備工作，直至項(xiàng)目施工開(kāi)始直至項(xiàng)目施工完成，委托物業(yè)，辦理入住，分割產(chǎn)權(quán)等過(guò)程。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段原則上，在建設(shè)工程規(guī)劃許可之前的各項(xiàng)手續(xù)，以前期開(kāi)發(fā)部主導(dǎo)辦理，規(guī)證以后手續(xù)前期開(kāi)發(fā)部做指導(dǎo)監(jiān)督，控制性辦理。集團(tuán)與項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)工作銜接，由分管前期開(kāi)發(fā)部總裁助理與項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)接。1、簽訂土地出讓合同，分析土地出讓金及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)構(gòu)成，提出合理繳納方案。對(duì)處理過(guò)程遺留問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目公司做出合理安排。辦理土地使用權(quán)證過(guò)程中，對(duì)所有技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查。結(jié)合集團(tuán)貸款抵押等方面的具體要求做出處理。2、按照集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的定位，分析控制性詳細(xì)規(guī)劃中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，確定控規(guī)調(diào)整方案，過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注市政、道路、

18、河湖、配套、文物等，對(duì)方案產(chǎn)生重大影響因素。在控規(guī)調(diào)整過(guò)程中，充分利用集團(tuán)內(nèi)、外部資源降低運(yùn)作成本，按時(shí)達(dá)到集團(tuán)及股東對(duì)項(xiàng)目的基本要求。3、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證過(guò)程中，及時(shí)做好測(cè)繪、勘探、釘樁、放線驗(yàn)線等項(xiàng)（準(zhǔn)備）工作，不應(yīng)由于前置工作不到位而影響各類(lèi)規(guī)劃批準(zhǔn)文件的辦理。4、按照集團(tuán)控制成本的要求，在人防、消防、園林及計(jì)劃等行業(yè)審批環(huán)節(jié)，充分利用集團(tuán)內(nèi)、外部資源，發(fā)揮開(kāi)發(fā)部門(mén)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合理、合規(guī)、省錢(qián)、省時(shí)的目標(biāo)。不得擅自接受各種合作單位的推薦，遇事及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。5、外地項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)為開(kāi)發(fā)工作總協(xié)調(diào)人，集團(tuán)前期開(kāi)發(fā)部有權(quán)向總經(jīng)理提出建議、反映問(wèn)題，并有權(quán)通過(guò)其了解

19、處理結(jié)果?？傮w上講，審定方案之后的工作是指導(dǎo)、參與、監(jiān)督辦理，并關(guān)注各階段的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，審查監(jiān)督開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況，協(xié)助指導(dǎo)關(guān)注節(jié)點(diǎn)問(wèn)題的解決，了解跟蹤相關(guān)各方面工作，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。(1)前期開(kāi)發(fā)部組織項(xiàng)目管理部，規(guī)劃設(shè)計(jì)部等部門(mén)制定分析、論證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃條件，提出控規(guī)調(diào)整階段性計(jì)劃，及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)問(wèn)題分析和建議。(2)參與外地項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整工作。實(shí)施過(guò)程監(jiān)督其是否符合集團(tuán)及股東利益，及合法性、合規(guī)性；監(jiān)督其相應(yīng)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況。(3)意見(jiàn)書(shū)及審定方案階段(或相對(duì)應(yīng)階段)，要求項(xiàng)目公司及時(shí)上報(bào)審批前后的意見(jiàn)書(shū)及審定方案，審查其是否符合集團(tuán)及股東利益及項(xiàng)目定位，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合要求

20、。對(duì)方案的道路、交通、消防、市政、生活配套、園林合理性、經(jīng)濟(jì)性、合規(guī)性組織論證并提交報(bào)告。(4) 督促指導(dǎo)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)人員制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及開(kāi)發(fā)流程。了解開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)情況及解決方案，參與制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(5)用地許可證及規(guī)劃許可證階段，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況。對(duì)比意見(jiàn)書(shū)及審定方案許可證中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，及設(shè)計(jì)有無(wú)調(diào)整及調(diào)整幅 度，了解調(diào)整原因并對(duì)結(jié)果做出評(píng)價(jià)。（6）竣工驗(yàn)收及入住階段。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，了解當(dāng)?shù)乜⒐を?yàn)收相關(guān)政 策法規(guī)，督促項(xiàng)目公司提前啟動(dòng)竣工驗(yàn)收各項(xiàng)手續(xù)辦理工作。（7）指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目公司，按照集團(tuán)檔案管理規(guī)定，及時(shí)建立開(kāi)發(fā)技術(shù)檔案并組織檢查落實(shí)情況。二、工程建

21、設(shè)與銷(xiāo)售階段1、對(duì)項(xiàng)目公司做好工作移交工作。安排好于項(xiàng)目公司的對(duì)接工作。做到“送一程”，明確對(duì)接人及未盡事宜辦法，實(shí)行“無(wú)縫對(duì)接”。1 ）按照集團(tuán)職責(zé)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，根據(jù)集團(tuán)總體安排項(xiàng)目公司進(jìn)行交接、配合。2 ）將所有建設(shè)工程規(guī)劃許可證前的開(kāi)發(fā)資料復(fù)印件匯總成檔，填寫(xiě)資料交接清單，與項(xiàng)目公司進(jìn)行資料交接，雙方簽字認(rèn)可。 （見(jiàn)開(kāi)發(fā)資料交接 確認(rèn)單）。3 ）組織項(xiàng)目公司有關(guān)人員在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行宗地交接，告知項(xiàng)目公司四至范圍及樁點(diǎn)位置、地上物建筑情況，雙方辦理宗地交接手續(xù)。（見(jiàn)宗地交接確認(rèn)單）。4 ）配合項(xiàng)目公司召開(kāi)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，雙方就項(xiàng)目情況進(jìn)行前期業(yè)務(wù)交流告知項(xiàng)目規(guī)證前的辦理情況，解疑

22、答惑。5 ）開(kāi)發(fā)工作所涉及的外部關(guān)系的對(duì)接，開(kāi)發(fā)工作計(jì)劃的對(duì)接。6 ）銜接過(guò)程中要求不留死角，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。2、協(xié)助監(jiān)督項(xiàng)目公司辦理施工許可證，根據(jù)集團(tuán)要求，關(guān)注開(kāi)竣工時(shí)間等技術(shù)指標(biāo)。協(xié)助項(xiàng)目公司辦理招投標(biāo)手續(xù)，對(duì)招投標(biāo)文件相關(guān)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行審查。督促項(xiàng)目公司做好開(kāi)工范圍的拆除清理工作。3、按照集團(tuán)要求， 協(xié)助項(xiàng)目公司按時(shí)辦理預(yù)售手續(xù)。指導(dǎo)督促項(xiàng)目公司處理好預(yù)售手續(xù)辦理過(guò)程出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，重點(diǎn)關(guān)注測(cè)繪、預(yù)售面積等直接影響集團(tuán)利益的方面。4、項(xiàng)目施工階段，前期開(kāi)發(fā)部主管人員應(yīng)了解現(xiàn)場(chǎng)工程測(cè)繪內(nèi)容，指導(dǎo)、協(xié)助解決項(xiàng)目公司遇到的開(kāi)發(fā)相關(guān)問(wèn)題（如測(cè)繪、驗(yàn)線等）5、市政規(guī)劃及行業(yè)管理部門(mén)審批手續(xù)報(bào)批工作，應(yīng)按計(jì)劃要求按時(shí)、按質(zhì)完成。對(duì)市政方案及外線源方案等，一些影響成本較大項(xiàng)目，需組織項(xiàng)目公司及集團(tuán)相關(guān)部門(mén)做專(zhuān)題論證。 市政設(shè)計(jì)階段， 需參與規(guī)劃設(shè)計(jì)部及項(xiàng)目管理部的市政方案論證會(huì)。小市政綜合設(shè)計(jì)階段在考慮降低成本同時(shí)，做到合規(guī)性與可實(shí)施性并重。協(xié)助項(xiàng)目公司做好竣工驗(yàn)收接通工作。6、對(duì)于外地項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司辦理施工許可證及預(yù)售