簽訂施工合同關鍵要點

1、簽訂施工合同關鍵要點工程能不能干好、能否掙錢！合同是首要關鍵要素，所以對合同核心內(nèi)容予以重點審查是非常必要和重要的！1、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國 際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。（2）關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋：將五種合同 依法認定為無效：（一）承包人未取得建設施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；（二） 沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設工程必須進 行招標而未進行招標或者中標無效的；（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設工程的；（五） 承包人違法分包建設工程的。因此，對于

2、承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問題。 實務操作中，律師 修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段， 但仍需要從具體合 同特點角度予以分析。2、注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等。3、注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準 （開工令等證實）；施工許可證日期和實際施

3、工日期不一致：以施工許可證日期為準。4、注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一 致。5、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權限的設置對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令， 可以約 定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。 明確工程師授權范圍；對于超越工程師授權范圍的，由發(fā)包方確認。6注意審查對安全文明施工的約定一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如： 因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。7、注意審查對于工期順延的約定 工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因

4、工程內(nèi)容變更、工期增加、設計 變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定 標準作為認定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)； 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內(nèi)，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可。 可以增加“視為”條款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復的，視為認 可。）8、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序 程序：“按照國家、省、市、縣有關規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間 驗收前，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位 的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。”等。 通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等

5、主要節(jié)點的驗 收要求。9、注意審查合同價款的確定方式一般有以下三種方式。采用固定價格合同。注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（8%）”。注意風險費用的計算方法，如：合同約定工程總價款包含全部 工程量內(nèi)容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結(jié)算時， 只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新 核對。 采用可調(diào)價格合同。合同價款調(diào)整方法：招標范圍以內(nèi)的工程量按實計算， 定 額計價，稅前總價下浮。設計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、 發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認 可，施工期間工程

6、變更或簽證調(diào)整單項 XXX元以內(nèi)不予計取，XXX元以上單項的 變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應下 浮率下浮。 采用成本加酬金合同。這種方式采用不多。10、注意審查工程進度款支付方式 方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。 按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜 合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入 的持續(xù)和科學等。11、注意審查關于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更； 承包方原則不作變更；但實務 上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后

7、，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準， 書面報告經(jīng) 發(fā)包人確認并加蓋公章后，方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證，在工程結(jié)算時支 付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發(fā)包人發(fā) 出的或發(fā)包人委托設計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調(diào)整單項，XXX元以內(nèi)不予計取，XXX元以上單項的變更于竣工決 算時調(diào)整。12、注意審查關于竣工驗收和結(jié)算的約定此階段的程序設置： 驗收過程（四主體加質(zhì)檢站）； 工程交付； 資料交付（視為條款、移交資料明細）； 竣工結(jié)算（時間、視為條款）。重點是關于驗收的主體資格、質(zhì)量不合格情況

8、下的整改措施和責任承擔、結(jié)算資 料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在 約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結(jié)算資料。13、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點 對于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失 效時間、保證金退還的時間及利息約定。 對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。 對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按 照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。 對于優(yōu)先受償權的約定。 對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人

9、工程結(jié)算發(fā)生的任何異議， 應當 通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何， 都不能成為承包 人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述 爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任 （留置權）。 對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設置和認定。 證明責任的承擔 和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。 對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。 對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。 關于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分 包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權立即解除合同。 承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應處罰條款承擔全部責任外， 應當承擔工程總 標價10%勺違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。但 本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。 對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。14、關于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。15、關于爭議解決途徑、地點的約定審查訴訟和仲裁的選擇；工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所 在地、第三方。16、其他注意點