房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析(共37頁).ppt

1、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析v房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述v房地產(chǎn)買賣投資分析v房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析v房地產(chǎn)租賃投資分析v房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析11.111.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述 房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類 房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。11.111.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)房地產(chǎn)置業(yè)投資

2、分析的基本指標(biāo) 1投資成本 2投資回收期 3投資利潤(rùn)率 4資本金利潤(rùn)率 5資本金凈利潤(rùn)率 6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 案例案例11-111-1： 某投資者投資了30萬元購(gòu)買一套120住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。 其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2 000元；所得稅率為20%。

3、如何分析這項(xiàng)投資？11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下： 1計(jì)算相應(yīng)指標(biāo) 1）投資成本（購(gòu)買價(jià)）：300 000元 2）銷售手續(xù)費(fèi)：400 0001.5%=6 000元11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 3）有關(guān)稅費(fèi) （1）營(yíng)業(yè)稅：400 0005%=20 000元 （2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20 0001%=200元 （3）印花稅：400 0000.5%=200元 （4）契稅：400 0001.5%=6 000元 （5）城市土地使用稅：0.51203=1 800元 （6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2 000元 （7）所得稅： （銷售價(jià)-購(gòu)

4、買價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）20%=12 760元11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤(rùn)：51 040元（2）投資利潤(rùn)率：63 800300 000=21.27%（3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）： 51 0403300 000=5.67%11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分析 2簡(jiǎn)要分析 如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31 500元，扣除20%的利息稅6 300元，凈收益為25 200元，總投資利潤(rùn)率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.8%。11.211.2房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)買賣投資分

5、析 兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購(gòu)房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 案例案例11-411-4： 某公司以10 000元

6、/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率

7、。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。 試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析解：簡(jiǎn)要分析如下：1相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算 1）寫字樓投資的基本情況: （1）寫字樓購(gòu)買總價(jià)： 27 00010 000=27 000（萬元） （2）購(gòu)買寫字樓的稅費(fèi)：27 0005.3%=1 431（萬元） （3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531

8、（萬元） （4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬元）11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析2）抵押貸款年還本付息額1515(1)7.5%(1 7.5%)189002141.13(1)1(1 7.5%)1nniiAPi萬元）11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 3）寫字樓各年凈經(jīng)營(yíng)收入情況 第1年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬元） 第2年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（萬元） 第3年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601285%（

9、1-28%）=3 172.61（萬元） 第4年及以后各年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（萬元） 本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年 末 0 1 2 34151648股本金投入9 531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86抵押貸款還本付息2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86表表11- 3 11- 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）

10、現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)閕c =14%，故12312333159531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%)(1 14%)3545.86 14% 1-(1 14%) (1 14%)789.81(NPV 萬元）11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 因?yàn)閕1=14%時(shí)，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：1

11、22312333159531284.98 (1 15%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%)(1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%)224.34(NPV 萬元）789.8114%(15%14%)14.78%789.81224.34FIRR 用插入法11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 2結(jié)論 因?yàn)?NPV=789.81萬元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項(xiàng)目可行。11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 案例案例11-511-5：

12、某寫字樓售價(jià)1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等）占貸款額的2%。 該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項(xiàng)目是否值得投資？11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金

13、進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實(shí)際上是想考察該項(xiàng)目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項(xiàng)目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析解：1貸款分期償付計(jì)劃 已知: 該筆貸款年利率 r= 12%，期限n=1512=180個(gè)月，要求按月還本付

14、息，則： （1）每月計(jì)息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月還款系數(shù) : 180180(1)0.01(1 0.01)0.012001680.012(1)1(1 0.01)1nniii11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 （3）月還本付息額 : 15000.012 = 18(萬元) （4）年還本付息額 : 1812 = 216(萬元) （5）年貸款余額 ： () 12() 12(1/12)1/12(1/12)n ton trMrr貸款余額11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的

15、貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：() 12(15 5) 12() 12(15 5) 12(1/12)1(1 12%/12)1181254.79/12(1/12)12%/12(1 12%/12)n ton trMrr 又 某年償還本金 = 上一年貸款余額 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 該年償還本金 各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計(jì)劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本 金利 息 =- 0 216 1 500 1216 1 461.92 38.08 177.92 2216 1 419.02 42.9 173.10 3216 1 370.66 48.

16、36 167.64 4216 1 316.18 54.48 161.52 5216 1 254.79 61.39 154.61 6216 1 188.42 66.37 149.63 7216 1 107.66 80.76 135.24 8216 1 019.82 87.84 128.16 9216 920.83 98.99 117.0110216 809.31 111.52 104.4811216 683.62 125.69 90.3112216 542.01 141.61 73.3913216 382.44 159.57 56.4314216 202.62 179.82 36.1815216

17、 0 202.62 13.38表表11-4 11-4 抵押貸款分期償還計(jì)劃表抵押貸款分期償還計(jì)劃表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 2折舊計(jì)劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 95085%=1 657.5萬元； 則年平均折舊額為：1 657.51/15=110.55（萬元）11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析3稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營(yíng)成本（或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）-年還本付息額。 按題設(shè)已知條件，（1）該項(xiàng)目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù)12

18、個(gè)月（1+ 升幅）（2）該項(xiàng)目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（1+ 升幅）（3）實(shí)際總收入=潛在總收入-空置其他損失11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析（4）經(jīng)營(yíng)成本：第1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的20%，以 后每年按6% 比例遞增，即： 經(jīng)營(yíng)成本=第1年實(shí)際總收入20%（1+ 升幅）（5）凈經(jīng)營(yíng)收入=實(shí)際總收入-經(jīng)營(yíng)成本（6）年還本付息額，見表11-4 欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額 上述計(jì)算結(jié)果見表11-5。年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量 =- =-=-1432.0072.00360.0072

19、.00288.00 216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13 380.30216.00164.30表表11-5 11-5 稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表 單

20、位：萬元單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525

21、.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表續(xù)表11-5 11-5 稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析 4稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅收入綜合稅率 應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營(yíng)收入-利息-折舊-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1 5002%15=2（萬元）； 本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1、18%、9.84%。

22、上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金純收入的30.85%。 上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如表11-6所示。年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸 利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量 = - - -=X1288.00177.92110.552.00-2.47 30.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.81 30.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.48

23、30.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表表11-6 11-6 稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表 單位：萬元單位：萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表續(xù)表11-6 11-6 稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表 單位：萬元單位：萬元11.511.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出