工程維修服務(wù)手冊及管理制度

1、工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)

2、，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。1.3.10 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。1.3.11 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家

3、內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。2.1.4 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2 工作內(nèi)容2.2.1 全面管理工程部事務(wù)。2.2.2 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。2.2.3 負責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防

4、措施。2.2.4 負責(zé)對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責(zé)具體的技術(shù)性檢查。2.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。2.2.8 定期對本部門員工進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。2.2.9 負責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。2.2.10 建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國特種操作許可證

5、3.1.2 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2 具體負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓(xùn)。3.2.3 負責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證4

6、.1.2 熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4.2.2 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。5.1.2 中級以上技術(shù)等級。5.1.3 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。5.2 工作內(nèi)容5.2.1

7、 機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。5.2.3 所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤

8、滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。5.2.7 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗。6.1.3 有中級以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。6.2.2 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作

9、。6.2.5 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責(zé)人反映。8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。8.3.4 認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和工程部值班交接班記錄

10、表及其它相關(guān)記錄。8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。8.3.6 嚴(yán)禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

11、8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7 附表:8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO：FM-RW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2

12、適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失/損壞申請表，工程主任查實后填表補回。9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍

13、，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計表。9.4 附表：9.4.1 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失/損壞申報表9.4.3 鑰匙月庫存統(tǒng)計表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：FM-RW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報單NO：FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO：FM-RW306序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚?審核：二、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一

14、起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。1.2 服務(wù)承諾1.2.1 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準(zhǔn)確判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。1.2.3. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責(zé)賠償。1.2.4 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。1.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。1.

15、2.7 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2.工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.2 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內(nèi)容：2.3.1 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2.3.2 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。2.3.3 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有

16、特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)

17、務(wù)水平。2.3.9 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。2.3.10 團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見工程部抽查表。2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等），將當(dāng)天工作安排下去。2.3.13 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。2.3.14 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，

18、回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見維修單。2.3.15 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。2.3.16 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.17 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。2.4 附表2.4.1 工程部抽查表工程部抽查表年 月 日 NO：FM-RW310位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維

19、保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計、所需人工費用及施工開始日期等。3.4 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。3.5 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須

20、按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。3.6 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，工程主任應(yīng)定時巡查，對施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目的 規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。4.2 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。4.

21、3 內(nèi)容4.3.1 工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。4.3.2 由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。4.3.3 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上門快捷為原則。4.3.4 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。4.3.5 上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。4.3.6 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按維修項目收費標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上注明各項

22、費用金額，并請客戶簽名認可。4.3.7 維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。4.3.8 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫工程部有償服務(wù)登記表，并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。4.4 工程部報修處理程序（見下頁程序圖）4.5 附表4.5.1 維修單4.5.2 有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.3 工程部有償服務(wù)登記表4.5.4 零修及時率統(tǒng)計表維修單日期： 年 月 日 NO：FM-RW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況維修負責(zé)人

23、接單時間完成時間業(yè)主意見簽名： 日期：備注工程部報修處理程序客 戶 報 修辦公登記、預(yù)約時間 工程部主任派工維修員現(xiàn)場勘查無 償 維 修現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作有 償 維 修有 償 維 修組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記回訪或復(fù)查工程部有償服務(wù)登記表NO：FM-RW313序號時間位置維修內(nèi)容維修材料及人工費用維修人零修及時率統(tǒng)計表NO：FM

24、-RW314月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數(shù)維修及時的單據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計人注: 零修及時率 =X100% 維修及時的單據(jù)數(shù) 實際零修項目報修總數(shù)零修合格率 = X100% 維修合格的單據(jù)數(shù) 實施維修的單據(jù)數(shù)5公共維修5.1 目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內(nèi)容5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。5.3.2 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報

25、經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。5.3.4 維修過程須認真負責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。5.3.5 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。 5.3.6 維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。5.3.7 一定時間內(nèi)復(fù)查。5.4 附表5.4.1 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO：FM-RW315序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。6.2 適用范圍各管理處工程部機電設(shè)備設(shè)

26、施維修人員。6.3 內(nèi)容6.3.1 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準(zhǔn)確。6.3.2 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。6.3.3 機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報機電設(shè)備設(shè)施維修報批表，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4 參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行，24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表

27、6.4.1 設(shè)備情況登記表6.6.2 機電設(shè)備設(shè)施維修報批表設(shè)備情況登記表類別 NO：FM-RW316序號設(shè)備名稱型號規(guī)格設(shè)備編號安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機電設(shè)備設(shè)施維修報批表NO：FM-RW318時間地點維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經(jīng)理:7. 工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。7.3 內(nèi)容7.3.1 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)

28、碳等。7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4 機房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。7.3.5 確保輔助設(shè)備運行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括：8.3.1 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等

29、）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。8.5 本體維修基金遵循“專款專用”的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8

30、.7 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。8.8 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、

31、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1 房屋完好率統(tǒng)計表8.11.2 房屋設(shè)施零星小修記錄表8.11.3 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表8.11.4 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表8.11.5 房屋中(大)修工程計劃表8.11.6 房屋本體維修基金使用情況匯報表8.11.7 房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統(tǒng)計表NO：FM-RW319統(tǒng)計時間（月）123456789101112總建筑面積（）基本完好房面積（）一般損壞房面積（）嚴(yán)重損壞房面積（）危險房面積（）房屋完好率（%）統(tǒng)計結(jié)果統(tǒng)計人簽名完好房屋面積+基本完好面積注：

32、 房屋完好率 ×%總建筑面積制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日 NO：FM-RW320年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護單位（人）確認擬制： 核準(zhǔn)： 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表NO：FM-RW321序號維保時間維保項目維保情況維保人備注制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表NO：FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設(shè)施制表: 審核: 批準(zhǔn):房屋中(大)修工程計劃表NO：FM-RW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內(nèi)容(包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等)工程主任

33、意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO：FM-RW324類別數(shù)目備注收取基金總面積（）基金收取額度（元/）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表： 審核： 批準(zhǔn)：房屋本體維修基金臺帳 NO：FM-RW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表： 審核： 批準(zhǔn)：三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配

34、電設(shè)備設(shè)施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護。 3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。 4）當(dāng)高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動應(yīng)急發(fā)電機確保應(yīng)急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。1.3.2 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 3)按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。 4)停電后進行驗電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作

35、步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 4)在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫配電房運行巡查記錄表。 2)變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等。 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細記錄在配電設(shè)備運行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1)運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應(yīng)迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不