設備管理手冊-李翼

1、設備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 1/4 編號標 題頁碼版號/狀態(tài)001設備管理組織機構圖1A/0002工程維修主管職責1A/0003工程維修領班職責1A/0004維修技工職責1A/0005設備管理規(guī)程12A/0006設備保修期管理辦法1A/0007水電過戶審批制度2A/0008配電房管理制度1A/0009發(fā)電機房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空調制冷設備房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013電氣維修規(guī)定1A/0014臨時用電管理規(guī)定1A/0015用水、供水管理規(guī)定1A/0016電梯管理規(guī)定1A/0017測量設備管理規(guī)定2A/

2、O018供配電設備設施安全操作規(guī)定1A/0019供配電設備設施運行管理規(guī)定2A/0020供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0021給排水設備設施操作規(guī)定1A/O022給排水設備設施運行管理規(guī)定2A/O023給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)定3A/0024二次供水管理規(guī)定2A/O025柴油發(fā)電機操作規(guī)定1A/O026柴油發(fā)電機運行管理規(guī)定2A/O027柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0028電梯運行管理規(guī)定2A/O設備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 2/4編號標 題頁碼版號/狀態(tài)029電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)定3A/O030電梯故障維修規(guī)定2A/O031電梯困人救援規(guī)定1A/O032中央空調

3、操作規(guī)定1A/O033中央空調運行管理規(guī)定2A/O034中央空調維修保養(yǎng)規(guī)定3A/0035消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定2A/O036弱電系統(tǒng)維修規(guī)定2A/O037現(xiàn)場安裝/維修規(guī)定5A/0038公共設備大的故障維修程序1A/O039設備更新、技術改造程序1A/O040風機維修保養(yǎng)規(guī)定1A/O041車庫收費系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定1A/0042庫房管理制度1A/0QR-001SB故障轉呈單1A/OQR-002SB外委維修保養(yǎng)申請表1A/OQR-003SB設備停用/封存/報廢申請表1A/O QR-004SB設備維修記錄1A/OQR-005SB操作票1A/OQR-006SB采購設備驗收表1A/OQR-007SB低壓配電

4、設備設施例保記錄表1A/OQR-007SB-1低壓配電設備設施一級保記錄表1A/OQR-007SB-2低壓配電設備設施二級保記錄表1A/OQR-008SB測量設備限制使用記錄1A/OQR-009SB測量設備統(tǒng)計表1A/OQR-010SB測量設備校準動態(tài)記錄1A/OQR-011SB配電房運行記錄1A/OQR-012SB給排水設備設施例保記錄表2A/OQR-012SB-1給排水設備設施一級保記錄表3A/OQR-012SB-2給排水設備設施二級保記錄表3A/OQR-013SB中央空調維修例保記錄表2A/OQR-013SB1中央空調維修一級保養(yǎng)記錄表3A/O設備管理手冊目錄 WI/SB000Fanta

5、sia A/0 3/4編號標 題頁碼版號/狀態(tài)QR-013SB2中央空調維修二級保養(yǎng)記錄表3A/OQR-014SB水泵房巡查記錄1A/OQR-015SB-事故報告1A/OQR-016SB-年電梯周檢查表1A/0QR-016SB-1-年扶梯周檢查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒記錄表1A/OQR-018SB發(fā)電機運行記錄表1A/0QR-019SB電梯運行記錄1A/OQR-020SB中央空調系統(tǒng)運行記錄1A/OQR-021SB值班記錄1A/0QR-022SB車庫收費系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-1車庫收費系統(tǒng)一級保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-2車庫收費系統(tǒng)二級保養(yǎng)記錄

6、表1A/OQR-023SB消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-024SB消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-025SB用戶維修服務單1A/OQR-026SB公共維修派工單1A/OQR-027SB柴油發(fā)電機月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-028SBIII級設備保養(yǎng)檢查記錄表1A/OQR-029SB機電設備統(tǒng)計表1A/OQR-030SB設備年度保養(yǎng)計劃1A/OQR-031SB水池（箱）加藥記錄表1A/OQR-032SB( )年用水分布情況表1A/0QR-033SB（ ）年用電分布情況布表1A/0QR-034SB維修供方監(jiān)控評價表2A/OQR-035SB設備完好率統(tǒng)計表1A/OQR-036SB年

7、用水分析圖表1A/OQR-036SB-1年用電分析圖表1A/OQR-037SB風機例保記錄表1A/OQR-037SB-1風機一級保記錄表1A/O設備管理手冊目錄 WI/SB000Fantasia A/0 4/4編號標 題頁碼版號/狀態(tài)QR-037SB-2風機二級保記錄表1A/OQR-038SB監(jiān)控設備月保養(yǎng)記錄表1A/0QR-039SB 消防水泵例保記錄表2A/0QR-039SB-1 消防水泵一級保養(yǎng)記錄表3A/0QR-039SB-2 消防水泵二級保養(yǎng)記錄表3A/0QR-040SB機電設備評價表1A/0QR-041SB柜式空調機組保養(yǎng)記錄1A/0QR-042SB公共機電設備驗收單1A/0QR-

8、043SB計量器具檢定計劃1A/0設備管理組織機構 WI/SB001 Fantasia A/0 1/1公司總經理供方公司分公司經理工程維修主管工程維修領班 維修技工工程維修主管職責 WI/SB002Fantasia A/0 1/11、在分公司經理領導下，負責機電安裝、維修工程的全面管理工作。2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機電設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。3、 執(zhí)行政府部門制定的有關行業(yè)安全法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故。4、 對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的正常運行。5、 負責組織制定設施、設備維修保養(yǎng)計劃和方

9、案，并組織檢查和落實。6、負責組織對分公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。7、 負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。8、 分析水、電的使用分布情況，降低資源的消耗，并將分析統(tǒng)計情況分別記錄于-年用水分析圖表、-年用電分析圖表、（ ）年用水分布情況表、（ ）年用電分布情況表中。9、 按時、按質、按量完成上級領導交辦的其它工作。10、 相關文件與記錄QR-036SB -年用水分析圖表QR-036SB-1 -年用電分析圖表 QR-032SB ( )年用水分布情況表 QR-033SB ( )年用電分布情況表工程維修領班職責 WI/SB003Fantasia A/0 1/

10、1 1、承上啟下，團結組織全班員工操作維修所轄樓宇內全部建筑、機電設備。2、每天具體布置安排班內員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作。3、以身作則，技術精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動全班人員共同克服工作中的困難，解決問題。4、制定維修材料月采購計劃/月工作計劃，報維修主管審核，分公司審批。5、收集、整理、保存設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，督查每人完整地作好各項記錄。6、作好全班員工的思想工作，提倡“無私奉獻”的工作精神。7、遵章守紀，認真負責，嚴把質量關。8、做好維修保養(yǎng)計劃并監(jiān)督檢查實施，確保設備處于良好狀態(tài)。9、督促維修技工做好維修服務工作，填好各種表格。不斷提高維修服務滿意率。工程維修技工職責 W

11、I/SB004Fantasia A/0 1/11、 直接向工程部領班負責，確保整個轄區(qū)供水、供電正常。2、 參加供水、供電公司抄表。3、 熟悉強弱電設備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。4、 每日巡視供電、供水系統(tǒng)的運行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向相關人員匯報并及時處理。5、 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關、斷路器、電表等用電設備是否正常運行。6、 負責公共設施設備及水、電維修。7、 參加抄客戶水、電表。8、 嚴格遵守安全技術操作規(guī)定并按有關制度辦事。9、 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯報。10、 負責處理業(yè)主（業(yè)主及客戶）水電報修項目。11、 按照公

12、司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作。每月對公共用水、用電量進行統(tǒng)計，如有異常，進行分析并進行解決。12、 每天作好值班記錄并填寫于值班記錄中，準確認真填好各種有關表格。13、 按時、按質、按量完成上級領導交辦的其它工作。14、 相關文件與記錄QR-021SB 值班記錄 設備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 1/1210 目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。20 適用范圍 公司管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備（含強電主線路）、電子設備（含弱電線路）、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。30 定義31 日常維護保養(yǎng) 指經常性的保養(yǎng)工作。

13、包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。32 一級保養(yǎng) 對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。33 二級保養(yǎng) 對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線

14、、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34 中修工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。35 大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。 設備管理規(guī)程 WI/SB-005Fantasia A/0 2/1236 設備更新和技術改造是指

15、設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。37 事后維修（故障維修） 設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。38 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。40 設備分類 根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）： 級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。 級設備：風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅

16、火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。 級設備：除、級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。50 設備管理模式 采用計劃預修制（三級保養(yǎng)-日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。51 對于符合磨損規(guī)律的、級設備（電梯、水泵、風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表設備保養(yǎng)、中修、大修

17、周期。52 對于、級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。53 對于級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在級設備保養(yǎng)、檢查記錄表內。60 職責 61 分公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定。 設備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 3/12維修技工的調配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責公共機電設備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核

18、，辦理合同會簽手續(xù)。 62 人力資源與行政部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。63 分公司負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設備維修保養(yǎng)合同確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。70 設備前期管理71 前期介入 設備選型、安裝要求等由分公司對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，分公司應參與。72 設備的接管驗收7.2.1 設備的接管驗收由分公司代表公司，組織專家及相關分公司技術技工組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明

19、書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證由分公司對地產商辦理（驗收單接收人處簽字蓋分公司公章）。、級設備由分公司組織專家及分公司技工一同檢驗，級設備由分公司檢驗，填寫驗收單報人力資源與行政部復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、分公司各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由分公司向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由分公司代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在人力資源與行政部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由分公司專人保管。 7.2.2 當供電設備、供水設備驗收合格接管

20、后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，分公司須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司人力資源與行政部審核。審核通過后，由分公司具體辦理過戶、抄表到戶事宜，分公司負責辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/1 4/1273 設備的編號 設備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設備的類別：用數(shù)字表示；第二部分表示單位的名稱：用分公司前兩字的第一個字母表示。 第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字.表示； 第四部分表示設備

21、的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示； 例： 03 XN 1 () 電梯 喜年中心 1號梯 級管理設備74 設備的建帳 分公司給所管物業(yè)的全部設備編號，并填寫機電設備統(tǒng)計表。75 設備質量缺陷整改 新入伙的分公司，機電設備接管后，由分公司委托專業(yè)公司對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到企業(yè)標準后，由公司組織驗收，通過后，再與供方簽訂公共機電設備維修保養(yǎng)合同。76 設備標識管理7.6.1 設備標牌 未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè)，分公司可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。7.6.2 設備的顏色設備的顏色由各分公司自行統(tǒng)一。7.6.

22、3 設備狀態(tài)標識重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。7.6.4 設備標識牌由公司統(tǒng)一設計。80 設備使用管理81 物業(yè)公共設備的操作使用權歸分公司，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得分公司同意。82 分公司維修技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本分公司 設備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 5/12管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好 運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。83 分公司維修技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄

23、表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調整。84 重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經分公司經理批準。90 設備維修保養(yǎng)管理91 計劃9.1.1 維修保養(yǎng)計劃9.1.1.1供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報分公司，保養(yǎng)周期、級 別應符合本文設備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。分公司審核、調整后，與分公司保養(yǎng)范圍內的設備年度保養(yǎng)計劃匯總，于每年12月下旬報公司相關領導審批，審批后的設備保養(yǎng)計劃分公司、專業(yè)公司各保留一份。 9.1.1.2 設備中修、大修、更新改造計劃由分公司制定，并審查確定方案，編制或審查預算。報

24、總經理審批。9.1.2檢定計劃9.1.2.1 電梯檢定計劃由分公司制定。9.1.2.2 計量器具檢定計劃由分公司制定。92 實施9.2.1 有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍內的設備維修保養(yǎng)，可采用供方手冊的表格作記錄，分公司維修技工負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。 9.2.2 發(fā)現(xiàn)設備故障（不屬于維修技工負責維修范圍內的故障維修），維修技工應用故 障轉呈單立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作日內給分公司答復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給分公司書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，分公司應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、

25、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責人應先填寫外委維修申請表，維修費用在兩千元以下的，由分公司經理批準維修；維修費用在兩千元以上的，經分公司經理同意，呈報總經理批準后，再進行修理。若公司進行發(fā)包，由分公司填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 6/12 關鍵設備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。分公司首先應電話通知總經理，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)定序補辦審批手續(xù)。 9.2.3 設備中修、

26、大修、更新改造工程由分公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由分公司組織有關技工（相關分公司技術技工、分公司工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。93 檢查9.3.1 維修保養(yǎng)檢查9.3.1.1 維修技工日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備（、級設備）“日常維護保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由分公司經理檢查。9.3.1.2 設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬、級設備由人力資源與行政部組織檢定并備案； 屬級設備由分公司檢定，所有設備檢定記錄分公司都應備案。9.3.1.3 設備中修

27、、大修、更新改造工程竣工驗收由人力資源與行政部組織驗收。9.3.2 設備的檢定 9.3.2.1 對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。9.3.2.2 有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，分公司須保護好計量表、柜上的鉛封。100 設備安全管理10. 1 持證上崗與安全檢查 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司人力資源與行政部每季度對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。102 安全事故處理程序 當分公司發(fā)生設備安全事故后，須立即通知人力資源與行政部。

28、在調查技工未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄象。分公司須組織技工搶修，保證對業(yè)主的 設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 7/12服務。事后分公司須向人力資源與行政部提交設備安全事故報告，人力資源與行政部根據(jù)分公司的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查報告，并提出處理意見。110 設備封存及報廢管理111 設備封存 擬封存的、級設備由分公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。分公司應定期檢查。封存的設備， 應貼封存標記，重新啟用時預先保養(yǎng)一次。112 設備報廢 對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由維修技工填寫設備停

29、用/封存/報廢審批表，價值在五百元以下的，由分公司經理批準報廢；價值在五百元以上的，經分公司經理同意后，報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備維修記錄上寫明。報廢的設備及報廢件，分公司應妥善保管，并統(tǒng)一填寫設備停用/封存/報廢審批表。 120 組織對供方的控制121 供方的選取： 類 提供零星設備維修的維修方 類 提供設備設施大中修、更新改造工程承包商122 新供方評價 零星維修及日常養(yǎng)護須外委由分公司按供方初審記錄初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入分公司合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造

30、、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由分公司組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。分公司組織評標小組，負責開標、評標。凡符合供方初審記錄初審內容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經理審批通過后，列入合格供方名單。123 供方選擇 工程/采購價款在2000元以下的，由分公司選定。 設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 8/12工程/采購價款在2000元以上的，由分公司從合格供方中初選23家符合條件者報人力資源與行政部審核，人力資源與行政部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續(xù)。 中修、大修更新改造等工程由分公司組織公開招標，選定2

31、名擬中標單位報總經理決策，確定中標單位。124 供方的評價供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方由分公司進行評價，人力資源與行政部審核，評審結果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按維修供方監(jiān)控評價表進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入合格供方名單，以備再選用。評價結果為不合格的分包方，經總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。125 供方檔案 分公司應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內容包括：評審記錄、資質證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。分公司建立例

32、保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。126 工程質量監(jiān)督及驗收 對類供方的日常檢查、監(jiān)督，由分公司進行。分公司應按合同或約定及有關維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業(yè)公司標準，檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。分公司的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質量問題，在檢查表中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、分公司、公司共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合，是

33、否滿足實際使用功能要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級；按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后，由三方在公共機電設備驗收單簽字蓋章后，憑工程結算協(xié)議書才能結清工程款。設備管理規(guī)程WI/SB005Fantasia A/0 9/12130 設備技術檔案資料管理131 設備技術資料 設備技術資料管理按本文7.2條執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。132 質量記錄13.2.1 設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由分公司填寫保存。分公司實施保養(yǎng)、維修的設 備，由分公司

34、維修技工填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。分公司維修技工對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。140 設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳 141 申請 根據(jù)小區(qū)正常運作或維修需要，由分公司填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的，由分公司經理批準購買；購置總價在五百元以上的，經分公司經理同意后，報分公司審核并轉交有關技術工程師提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報總經理批準購置。購置的設備，分公司均應建檔。142 采購 采購技工應對所采購設備的用途、基本要求、

35、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。143 驗證 對設備（機具）購進后，在合同規(guī)定期內，由分公司維修技工會同有關技術技工驗證，填寫采購設備驗收表；分公司方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。 144 對于臨時和緊急維修所需物品的采購，維修技工必須做到先驗證后使用，加強現(xiàn)場驗證，以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填，填寫的采購日期為實際發(fā)生日期，并按要求的標識標明。145 入庫建帳：建帳規(guī)定同7.4。 150 設備完好率 設備完好率=完好

36、設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)*100% 設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 10/12公式中的設備均指、級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由分公司維修技工對所管設備進行一次檢查，填寫機電設備評價表對檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算，并將設備完好率統(tǒng)計表于12月15日之前報分公司。151 維修及時率 用戶維修服務及時維修宗數(shù) 維修及時率= ×100 用戶維修服務總宗數(shù)每年年底分公司匯總統(tǒng)計用戶維修服務單計算維修及時率，分公司審查核實。用戶維修服務單中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價，若業(yè)主評價為不滿意，則該宗維修視為不及時。152 維修

37、合格率 用戶維修服務合格維修宗數(shù)維修合格率= ×100 用戶維修服務總宗數(shù)上門維修結束后須由客戶在用戶維修服務單上對維修服務合格簽名認可，若業(yè)主對維修服務質量的評價為不滿意，則該宗維修視為不合格。160 相關文件及記錄QR001SB故障轉呈單QR-040SB 機電設備評價表QR002SB外委維修申請表 QR035SB 設備完好率統(tǒng)計表QR004SB設備維修記錄QR003SB設備停用/封存/報廢審批表 QR006SB采購設備驗收表 QR028SB級設備保養(yǎng)、檢查記錄表 QR029SB機電設備統(tǒng)計表 QR030SB設備保養(yǎng)計劃表 QR011FW工程竣工驗收證明QR012FW工程結算協(xié)議書

38、QR034SB維修供方監(jiān)控評價表設備管理規(guī)程 WI/SB005Fantasia A/0 11/12設備代碼及分類代碼設備類別名稱01水泵02風機03電梯04發(fā)電機05變壓器06空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、新風空調等)07消防設備(包括控制聯(lián)動柜.報警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)11食堂設備12清潔設備13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)14保安通訊設備(包括

39、手持式對講機)15辦公設備16自動抄表系統(tǒng)17BA系統(tǒng)設備管理規(guī)程 WI/SB005 Fantasia A/0 12/12物業(yè)代碼及分類小區(qū)代碼喜年中心字母符號XN設備保養(yǎng)、中修、大修周期序號設備類別名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風機每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機組半月每半年每年三年六年0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年/0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年/1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每

40、年/1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年/1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年/1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年/1409低壓配電柜半月半年每年/1509高壓開關柜每月每年/1617BA系統(tǒng)每月每季每年/ 注:逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。 對級設備，采用事后維修,每年進行一次保養(yǎng)。設備保修期管理辦法 WI/SB006Fantasia A/0 1/110 國務院建設工程質量管理條例規(guī)定建設工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。 保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。20 物業(yè)設備接管時，分公司、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，分公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到企業(yè)標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內容需分公司自己（或委托專業(yè)公司）做，書面協(xié)議有助于解決矛