辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序

1、一、收到收樓通知書時應(yīng)考慮到開發(fā)商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準(zhǔn)備的資料。在出門前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請盡量準(zhǔn)備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電 筆（或其他即插型小電器 卜數(shù)碼相機(jī)或 DV、小錘子、礦泉水等?！咎貏e提示：DV或者數(shù)碼相機(jī)最好具有日期顯示功能，以便拍下有問題之處作為憑證。紙筆，則是用來記錄 發(fā)現(xiàn)的問題。易貼便條用來寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。試電筆，檢查 電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺、陽臺、瓷片等，如果

2、敲擊的聲音有少許回響， 則是有點問題了，沉悶的聲音則表示過關(guān)。 而礦泉水的用處在于瓶子， 待所有各項都驗完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是否平整，去水坡度做得夠不夠。】接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。買家應(yīng)在收樓通知單上注明的時間（通常是3。天左右） 內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等）到指定單位（樓盤現(xiàn)場）辦理收樓入住手續(xù)?！咎貏e提示：1 .要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。2 .收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超

3、過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3 .有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定 時間，并以書面形式確認(rèn)。4 .若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際 將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費】通常開發(fā)商會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費通知單，辦理入住應(yīng)交納的各項費用都有詳細(xì)說明。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費房屋的公共維修基金是您應(yīng)該繳納的費用。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識到，這占到總房款 2%的公共維修基金只是開發(fā)商替

4、政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會后交給咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。 還有，在入住以前，您必須先交納13個月的物業(yè)管理費（也可以看做是物業(yè)管理押金 ），讓物業(yè)管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的 這幾個月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費用。交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備。契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán) 證的時候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國家有關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng) 向政府交納總房款 1.5%的契稅（2008年十一月份以后），開發(fā)商有權(quán)代收代繳。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗收備案表一一最重要房屋建筑工程和

5、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工 15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗收備案表中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗收備 案表對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一 項的話，這個樓盤就是 黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房 合同具有同等的效力。

6、所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。4. 建筑工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證6. 實測面積測繪報告【特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工驗收備案表是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，一定還要

7、仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任確認(rèn)函 ” 。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)?！咳?、房屋檢驗收房

8、過程中必須要掌握一個原則： “先驗后收 ”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房后繳費，按交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗樓房狀況，之后才繳納入住前的相應(yīng)費用，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。先驗后收 ” 不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款， 就履行了合同的義務(wù)， 開發(fā)商就應(yīng)該交房。 而在房屋交付以前， 業(yè)主有權(quán)先驗收房屋。如果發(fā)展商非要簽字后才讓收樓， 則可采取變通方法， 在收樓文件中注明 “房內(nèi)情況未看”或 “屋內(nèi)情況未明 ”或 “未驗房 ”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質(zhì)量的保修期限，在了解到各種項

9、目的保修期后，最好能與收樓時發(fā)展商交付的 住宅質(zhì)量保證書 的各項內(nèi)容逐一對照， 并根據(jù)建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。1 . 檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具 實測面積測繪報告 ， 根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出 3% ，可以中止收房。2 .檢驗房屋質(zhì)量：購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）安裝管道、管件、門窗質(zhì)量。【特別提示：1. 一

10、定要掌握 “先驗后收 ” 的原則。2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函 ”后中止辦理手續(xù)。3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以 “未繳納相關(guān)費用 ”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板

11、間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。 】四、新房驗收的最終結(jié)果1 、 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫驗房交接表等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮?“暫不清楚 ” 、 “無法認(rèn)定 ”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。2 、 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在驗房交接表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3 . 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30 天）。4 . 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實

12、屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！?特別提示：1. 驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件?！课?、收樓程序1開發(fā)商應(yīng)首先出示建筑工程竣工驗收備

13、案表，向住戶發(fā)放住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書及各種相關(guān)驗收表格，如住戶驗房交接表 （房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）；2買家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗樓房狀況；3依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗樓；4驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗房交接表中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如開發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。5根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦

14、法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收 時間，一般不應(yīng)超過3。天；6如買家對樓房基本滿意，應(yīng)在住戶驗房交接表上簽字認(rèn)可。7 辦理入住手續(xù)1）換發(fā)票、繳交各項入住相關(guān)費用；2 ）填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書等表格；3 ）領(lǐng)取住戶手冊、服務(wù)指南等各種入住手冊及贈送物品。驗房過程從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。 （記得拿那些工具哦）開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時喜歡 “無證可依 ” ！購房者在辦理入住手續(xù)時要加倍小心， 不要草草看房， 輕易簽字， 以致裝修入住后發(fā)現(xiàn)問題時開

15、發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：I） 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）A 、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補(bǔ)后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫， 若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。 最后看承重墻是否有裂縫， 若裂縫貫穿整個墻面且穿到背

16、后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。B 、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。

17、還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。墻壁：環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否平整潔凈,注意相關(guān)位置要留有空調(diào)管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察。基本檢驗程序是一看二敲三鑿.【提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。】3）、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。 但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固

18、這一點來證實。 陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。門窗：用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴(yán)密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關(guān)上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外墻10 分鐘或以上，然后看窗臺上會否出現(xiàn)水漬。此外，還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。4）仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況?！咎崾荆喝缬锌展?，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3 項可用工具小榔頭和

19、塞尺。地板：看看地板是否起翹，聽聽地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊也不容忽視，尤其角位及近門位置，宜多加留意。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽聽有無 “吱咯吱咯 ”的響聲?！?）、驗地平其實驗收這個， 對于普遍用戶是有一定難度的。 驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方， 根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。 那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。 測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門口離

20、地面0.5米或 1 米處畫一個標(biāo)志。 然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度， 并找個人固定在這個位置。 然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標(biāo)志。然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2 厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到 7 厘米的， 測量后我還以為我測量錯了呢。 以上工作是有點煩瑣的， 如果你有朋友擁有激光掃平儀（當(dāng)然，這個一定要大型專業(yè)公司才有的設(shè)備了）這個問題就好解決多了。6）

21、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。 提示您：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會影響電視的收看效果（這一點經(jīng)常被忽略 ） 。驗電線， 除了看看是否通了電外， 主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。 再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方， 空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方， 否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當(dāng)然

22、，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。7）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。廚房：在安裝洗菜池的管口里反復(fù)地裝水、檢驗水管是否無異物堵塞。檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用?！咎崾荆鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）?！? ）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺

23、就行了 （約高 2cm） 。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。衛(wèi)生間：檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗，看看排水效果，如有 “咕咚 ” 的聲音則是正常，另外坐便器與地面應(yīng)有膨脹螺栓固定并用硅酮膠密封（不得用水泥密封） ?！咎崾荆?在全部用完水后， 應(yīng)再打開水表， 看清楚水表數(shù)字， 記錄下來， 同時要記錄電表數(shù)字。 還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。 為什么排污管需要這種彎

24、頭， 因為彎頭會蓄水， 這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。 而沒有彎頭的話， 洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。 也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的?！?）測量一下樓宇的層高，用5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。建筑層高為 2.8 米，實際高度不宜低于2.6 米，層高 3 米的實際高度不宜低于2.75 米，住宅層高不

25、能低于 2.8米。10）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符,落實相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修工作歸誰作,明確這些權(quán)限?！咎崾荆和ǔＴ谶@方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。】II） 房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時，必須經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定，得出實測面積。 因此， 自己驗收時， 只要將這個實測面積與合同中約定的面積進(jìn)行核對， 即可得知面積有無誤差。誤差較大的，應(yīng)及時向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行

26、交涉了。若驗收合格，購房者須在房屋驗收交接單上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和住戶手冊等資料，同時須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費用。若驗收不合格，購房者也應(yīng)將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時間由雙方另行約定?！掘灧孔詡涔ぞ摺? ） 1 只塑料洗臉盆（通水）-用于驗收下水管道是否堵塞,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力2 ） 1 只小榔頭或小鋼球（輕敲或滾動）-用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3 ） 1 只塞尺-用于測裂縫的寬度4 ） 1 只 5 米卷尺-用于測量房子的凈高5 ） 1 只萬用表-用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6 ） 1 只計算器-用于計算數(shù)據(jù)7 ） 1

27、 只筆-用于簽字8 ） 1 把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9 ） 2 只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩- 用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。10）一本信簽紙 隨時就收樓過程中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行書面登記,并有雙方簽字確認(rèn).六、物業(yè)繳費1 ，當(dāng)月管理費。2 ，其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉(zhuǎn)金）等等。3 ， 而業(yè)主在簽合同的同時， 還要支付一筆一次性的管理費用， 但千萬要記住， 這些管理費用中是不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）設(shè)備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)明確記錄在案，督促建設(shè)施工單位修整改進(jìn)。注 1 ：標(biāo)價牌上

28、未列示的收費項目，業(yè)主可拒付并向有關(guān)部門投訴。注 2 ：契稅、印花稅、交易管理費、房屋測繪費、辦證綜合費、契證工本費，以及物業(yè)管理的動（靜）態(tài)維修基金、水費周轉(zhuǎn)金、管道煤氣報裝費、有線電視初裝費及維護(hù)費、物業(yè)管理費、公攤電費等，應(yīng)按照國土房管部門、物價局的相關(guān)文件或批文為依據(jù)收費。附件 A ：商品住宅質(zhì)量保證書1 、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2 、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3 、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；4 、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。住宅使用說明書1 、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2 、結(jié)構(gòu)類型；3 、裝修、裝

29、飾注意事項；4 、水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5 、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6 、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；7 、其他須說明的問題。附件 B ：住宅用電標(biāo)準(zhǔn)住宅中 “用電設(shè)施 " ”是否達(dá)到使用要求，要依據(jù)國家對住宅電氣的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)加以判別。 1996 年 6 月 1 日，建設(shè)部頒布了新的國家標(biāo)準(zhǔn)，不過，該標(biāo)準(zhǔn)只是一個最低要求，下面列舉一些重要配電項目的國家標(biāo)準(zhǔn)，以便購房者參考。一般兩居室 （及兩居室以上）住宅的設(shè)計用電負(fù)荷最小為4 0Kw ，電表規(guī)格為 10（40）A 。住宅供電系統(tǒng)的設(shè)計，應(yīng)符合下列基本安全要求：1 、 電氣

30、線路應(yīng)采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方法配線，導(dǎo)線應(yīng)采用銅線；每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于10 平方米毫米。2 、 每套住宅的空調(diào)電源插座、 電源插座與照明應(yīng)分路設(shè)計； 廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜設(shè)置獨立回路。3 、除空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。4 、每套住宅應(yīng)設(shè)總的斷路器。5 、衛(wèi)生間應(yīng)作局部等電位聯(lián)結(jié)。附件C ：怎樣自測房屋面積近年來，關(guān)于商品房面積的糾紛愈來愈多，歸根到底是一些不法開發(fā)商 “玩弄面積貓兒膩”所致。因為，我們在買房時，一般是由房產(chǎn)商提供現(xiàn)成的房屋面積數(shù)據(jù)。那么如何做到 “心中有數(shù)？為此，向大家介紹自測商品房面積的方法。工具：普通皮尺、計算器。注意：測

31、算是指測量和計算兩個不同步驟。測量：主要是量取住宅的實際尺寸。步驟一：獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測量和計算才能方便而準(zhǔn)確。 平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有： 各房間的軸線尺寸 （即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測量和計算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層，則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積，可以不對全樓的面積進(jìn)行測算。步驟二：測量和計算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。使用面積的測算。 對房間內(nèi)部測量所得到的尺寸， 是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，

32、不能作為面積中的尺寸。 也就是說， 根據(jù)這個尺寸算出的面積并非是使用面積。 使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計算的。一般來說，承重墻體是磚墻時，結(jié)構(gòu)厚 24cm,寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來說，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各為半個墻厚。白灰抹面厚度一般為23cm （具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注）。如果誤差接近或超過20cm 則可能有問題。測量出房間兩個方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。各房間（包括：門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、陽臺等非固定結(jié)構(gòu)圍成的

33、空間）使用面積之和為住宅總使用面積。住宅內(nèi)建筑面積的測算， 將自家住宅與別家、 公共部分的相接處沿軸線分開， 自家軸線之間的總面積為住宅內(nèi)的總建筑面積。 其計算方法， 一種是將總使用面積再加上各段墻體的結(jié)構(gòu)面積； 一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。 但住宅內(nèi)的總建筑面積在圖紙中一般不標(biāo)注， 沒有實質(zhì)意義， 僅供下一步計算整套住宅建筑面積使用。附件： D 銷售面積如何計算一、根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 （試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的建筑面積計算規(guī)則按國家經(jīng)委建筑面積計算規(guī)則進(jìn)行計算。三、商品房按 “套 ”或 “單元

34、”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。（一）套內(nèi)的使用面積住宅套內(nèi)的使用面積，按住宅建設(shè)設(shè)計規(guī)范（GBJ9686）第2. 5. 2條建設(shè)部住宅建筑設(shè)計規(guī)范的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。（二）套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體， 分為共用墻及非共用墻兩種。 共用墻系指商品房各套之間分隔墻、 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻） 。 共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻

35、體面積。非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進(jìn)行計算。1 .封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2 .挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3 .凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4 .半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。（一） 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?每套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各

36、套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（三） 公用建筑面積分?jǐn)偤螅?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位， 任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星 . 電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專

37、用設(shè)備用房。（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。七、不應(yīng)計入的公用建筑空間。（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。（二）售房單位自營、自用的房屋。八、其它購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積X用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積一套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e十、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（

38、預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。十一、 建筑項目部分竣工， 售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計算， 因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積， 在建設(shè)項目全部竣工后， 與房屋土地管理部門最終實測的結(jié)果相比， 面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。十二、 商品房如按整層或整樓門銷售， 其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的， 不參加其他樓層 （樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅?其公用建筑面積亦

39、不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?其他公用建筑面積的分?jǐn)偅?按本規(guī)定執(zhí)行。任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。十三、樓房按套計算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。十四、商品房銷售面積的測繪，按北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定執(zhí)行北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定。十五、本規(guī)定由市房屋土地管理局解釋。十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實行。關(guān)于我市銷售商品房有關(guān)測繪口徑的通知同時廢止。入住驗收如何看待樓板和墻體裂縫裂縫問題一直是業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的因素之一，一般情況下裂縫從產(chǎn)生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從

40、裂縫產(chǎn)生的原因又分為沉降、溫度應(yīng)力、建筑材料、混凝土配合比、設(shè)計不完善、未認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等幾種。 那么作為業(yè)主怎么看待裂縫問題， 房屋出現(xiàn)裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢？目前大多數(shù)業(yè)主在簽署商品房買賣合同時都會把開發(fā)商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。 筆者認(rèn)為如果開發(fā)商已取得北京市建筑工程竣工驗收備案表，說明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購房人對該表的內(nèi)容有異議的話， 可以申請有關(guān)部門對該表的內(nèi)容作出解釋， 必要時可以提出行政訴訟。 但以此為理由不接收房屋， 一般情況下即使打官司業(yè)主也會敗訴的。 那么是不是出現(xiàn)了這種情況業(yè)主就只能認(rèn)倒霉了，

41、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條的規(guī)定： “因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)， 出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。同時根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十二條： 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng) 核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償 責(zé)任。

42、”商品房銷售管理辦法第三十五條：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受 人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！笨梢娂词箻I(yè)主與開發(fā)商之間完成了房屋交付使用行為，業(yè)主依然有權(quán)利根據(jù)房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商提出維修及索賠要求。那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴(yán)重的質(zhì)量問題呢？業(yè)主應(yīng)當(dāng)將著眼點放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的觀感，完全可以通過二次裝修采取有針對性的技術(shù)措施予以解決。因此入住驗收時，業(yè)主重點應(yīng)該.檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）。.承重墻是否有

43、裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。.承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。.檢查樓板（地面和頂板）是否有對穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 第，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范允許范圍（0.3mm）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。但裂縫對結(jié)構(gòu)的耐久性有不利影響。.檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面，或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等， 這種裂縫往往不對穿， 形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全

44、和耐久性都有影響，是需要業(yè)主認(rèn)真對待的。.陽臺、雨蓬等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚魇覂?nèi)情況尚 不清楚或樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進(jìn)行驗收主要應(yīng)注意以下幾點：第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等

45、部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求 開發(fā)商簽字、蓋章。索要兩書一表向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作

46、出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè) 在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要 是竣工驗收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展 商的過失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗收單在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底

47、由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋 土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的竣工實測表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗收單了。接到開發(fā)商的入住通知單（也叫入伙通知單），就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開始。入住通知單，一般會將收樓的時間、 地點、需要帶的資料以及該交的費用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續(xù)，那么您必 須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書。一般來

48、講，您有一些買房的費用是在入住的時候需要交納的，通常開發(fā)商也會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費通知單，辦理入住應(yīng)交納的各項費用都有詳細(xì)說明。例如您剩余的房款，這時候您一定要帶上，否則開發(fā)商會按照合同計算您的違約金（一般是每天總房款的萬分之二，如果超時更多，將會變成萬分之五）。為了 避免這些損失，您還是盡量帶好該交納的各種費用。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費既然是買房，那么您必須要履行您該盡的義務(wù)。其中，房屋的公共維修基金就是您應(yīng)該繳納的費用。您在未來居住生活中可能會遇到房屋的大型維修， 如果不繳納這筆費用， 您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。 即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識到，這占到總房款2

49、% 的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會后交給咱們業(yè)主自己支配的， 開發(fā)商根本無權(quán)動用。 但是如果您不交納這筆費用的話，今后您在日常生活當(dāng)中會遇到各種各樣的困難。還有，任何一個小區(qū)，在入住以前，它已經(jīng)聘請了為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，為了讓小區(qū)能夠順利地交到物業(yè)管理公司手里，您必須先交納13個月的物業(yè)管理費（也可以看做是物業(yè)管理押金），讓物業(yè)管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費用。認(rèn)真檢查您的房產(chǎn)，別放過任何紕漏其實這步工作是您在早些時候便應(yīng)該進(jìn)行的， 但往往開發(fā)商在簽訂合同時回避這個問題。 當(dāng)您交納了房屋尾款、 公共維修基金和先期物業(yè)管理費用后， 就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。 這時候您最應(yīng)該注意的就是在質(zhì)量上以及面積上的問題，如果您發(fā)現(xiàn)有什么明顯的紕漏，比如房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開發(fā)商在建設(shè)過程中可以避免的問題但還是出現(xiàn)的失誤， 您完全可以在入住驗收單上拒絕簽字。 但如果屬于因為氣候、 溫差等原因發(fā)生的墻皮開裂等現(xiàn)象，您可以責(zé)成開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。您檢查房屋的質(zhì)量等問題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo)準(zhǔn)，您不應(yīng)該得過且過，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。不僅如此，還要向開發(fā)商索要您該得到的違約金（一般