南寧市業(yè)主委員會(huì)選舉辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-865編號(hào)：_南寧市業(yè)主委員會(huì)選舉辦法審核：_時(shí)間：_單位：_南寧市業(yè)主委員會(huì)選舉辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。南寧市業(yè)主委員會(huì)選舉辦法(示范文本)有關(guān)的物業(yè)管理文本，南寧市業(yè)主委員會(huì)選舉辦法(示范文本)第一條根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會(huì)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條在城區(qū)房管部門.南寧市業(yè)

2、主委員會(huì)選舉辦法(示范文本)第一條 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會(huì)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條 在 城區(qū)房管部門(以下簡稱“房管部門”)和 街道辦事處的指導(dǎo)下，由本小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)會(huì)議的籌備工作。第三條 業(yè)主身份的確定。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第六條規(guī)定，業(yè)主是指本小區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人(即房產(chǎn)證或購房發(fā)票、購房合同等產(chǎn)權(quán)證明上名字的人)。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的房屋的合法買受人視為業(yè)主;尚未交付的房屋，其建設(shè)單位視為業(yè)主。第四條 投票權(quán)數(shù)的確定。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第十一條規(guī)定，業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)建筑面積

3、和業(yè)主人數(shù)共同確定。業(yè)主的物業(yè)建筑面積原則上按照每1平方米為一個(gè)計(jì)算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個(gè)產(chǎn)權(quán)的，以一個(gè)業(yè)主計(jì)算。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本小區(qū)業(yè)主擁有的專有部分物業(yè)總建筑面積為 ，業(yè)主總?cè)藬?shù)為 個(gè)。(如在投票過程中，因共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個(gè)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主等原因出現(xiàn)，導(dǎo)致總投票權(quán)數(shù)的數(shù)據(jù)有變化，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)及時(shí)予以修正。)第五條 業(yè)主委員會(huì)選舉實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%。業(yè)主委員會(huì)成員暫定5-15人(單數(shù))組成，其中設(shè)主任1名，副主任1-2名，委員3-12名，符合條件的正式候選人超過5名方能開始

4、正式的選舉。第六條 在報(bào)名時(shí)間截止時(shí)，符合條件的正式候選人不足5名時(shí)，采用以下其中第1或2或3種方式處理(可選擇)：1、在已報(bào)名的候選人基礎(chǔ)上，繼續(xù)公開征集候選人報(bào)名;2、即時(shí)終止業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，籌備組解散;3、其他方式 。第七條 根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第二十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;(二)遵紀(jì)守法;(三)模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等;(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng);(五)具有必要的工作時(shí)間和組織能力;(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職。第八條 業(yè)主委員會(huì)委員

5、候選人的產(chǎn)生采取自薦方式，凡符合第七條規(guī)定條件者均可報(bào)名。第九條 業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)第七條的規(guī)定對報(bào)名的業(yè)主進(jìn)行審核后，報(bào)房管部門復(fù)核，符合條件的，成為業(yè)主委員會(huì)委員的候選人。候選人的名單在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，公示期一般為3-7天(可選擇)。第十條 凡認(rèn)為候選人不符合第七條規(guī)定的均可在公示期內(nèi)以書面形式向本小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組、房管部門或 街道辦事處反映，由其進(jìn)行核實(shí)。第十一條 候選人公示期滿，由業(yè)主大會(huì)籌備組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，會(huì)議的形式為(書面征求業(yè)主意見的形式/集體討論形式)(可選擇)。第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)發(fā)放選票，選票應(yīng)發(fā)放給業(yè)主，如收到選票的是實(shí)際居住者，不是業(yè)主的，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交或

6、告知業(yè)主。第十三條 選票采取以下第1或2或3種方式發(fā)放(可選擇)：1、由業(yè)主大會(huì)籌備組統(tǒng)一派發(fā);2、選票統(tǒng)一放在社區(qū)居委會(huì)，由業(yè)主自行領(lǐng)取;3、 。第十四條 采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主填好選票后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，持有身份證、本人產(chǎn)權(quán)證明(房屋所有權(quán)證或購房發(fā)票、購房合同等)到指定的投票箱投票。逾期投票的，視為棄權(quán)。(采用集體討論的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主填好選票后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，持有身份證、本人產(chǎn)權(quán)證明到指定地點(diǎn)參加業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行現(xiàn)場投票。逾期投票的，視為棄權(quán))。第十五條 業(yè)主因故不能參與業(yè)主大會(huì)的，可書面委托他人代為投票，受委托人須持有委托書、委托人的有效身份證

7、明和產(chǎn)權(quán)證明及本人的有效身份證明。第十六條 投票的時(shí)間為 日(可選擇)。根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第二十條規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)的投票期限一般為10日，1500戶以上的小區(qū)可以延長至15日。第十七條 業(yè)主可以投贊成票，可以投反對票，可以棄權(quán)。第十八條 本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)超過規(guī)定應(yīng)選人數(shù)的作廢，等于或少于應(yīng)選人數(shù)有效。第十九條 投票結(jié)束后，在規(guī)定的時(shí)間，在房管部門或 街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，籌備組負(fù)責(zé)組織開箱驗(yàn)票。利害關(guān)系人不得擔(dān)任驗(yàn)票人、唱票人、計(jì)票人、監(jiān)票人。第二十條 本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)

8、主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，則本小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效召開。第二十一條 統(tǒng)計(jì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果時(shí)，應(yīng)將所有的選票逐一進(jìn)行核對，分別統(tǒng)計(jì)出每個(gè)候選人獲得專有部分物業(yè)建筑面積的總數(shù)(以下稱為“建筑面積數(shù)”)和業(yè)主支持人數(shù)的總數(shù)(以下稱為“業(yè)主人數(shù)”)后，按下列方式確定選舉結(jié)果：(一) 根據(jù)南寧市物業(yè)管理辦法第十五條、十六條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即每個(gè)候選人經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意，才能當(dāng)選。(二) 當(dāng)經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的候選人超過應(yīng)選人數(shù)(即超過5名)時(shí)，按照候選人獲得建

9、筑面積數(shù)從高到低的順序進(jìn)行排列，建筑面積數(shù)高的前 名當(dāng)選。(或者按照業(yè)主人數(shù)從高到低的順序進(jìn)行排列，業(yè)主人數(shù)高的前 名當(dāng)選。)(可選擇)(三) 當(dāng)經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的最后第 名候選人并列時(shí)(即產(chǎn)生兩個(gè)以上的并列第5名)，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定。(四) 當(dāng)經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的候選人少于應(yīng)選人數(shù)(即少于 名)的情形時(shí)，不足部分的 委員名額，根據(jù)差額選舉的要求，按照差額比例不低于20%的比例，在30日內(nèi)另行征集所需候選人報(bào)名，進(jìn)行增選。(五) 當(dāng)經(jīng)1/2以上的建筑面積數(shù)且1/2以上的業(yè)主人數(shù)同意的的候選人為0名的情形時(shí)，本次選舉無

10、結(jié)果。第二十二條 本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他決議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，依法生效。第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果統(tǒng)計(jì)完畢后，驗(yàn)票人、唱票人、計(jì)票人、監(jiān)票人應(yīng)在選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表上簽字。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后3日內(nèi)召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，確定主任1名、副主任1-2名。第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立情況說明、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工及業(yè)主委員會(huì)辦公場所證明文件等材料向城區(qū)房管部門備案。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)自房管部門備案之日起成立，任期為2年。第二十七條 選舉中

11、的未盡事宜的處理以及本辦法的解釋，由本小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)。_(小區(qū)、大廈)業(yè)主大會(huì)籌備組_年_月_日- end -篇2：換屆選舉業(yè)主委員會(huì)工作程序(僅供內(nèi)部使用)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)工作程序(僅供指導(dǎo)單位內(nèi)部使用)一、換屆選舉的前提。業(yè)主委員會(huì)有下列情形的，應(yīng)當(dāng)按要求組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉：1、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。2、業(yè)主委員會(huì)全體委員在任期內(nèi)辭職的，應(yīng)當(dāng)在全體委員正式辭職的30日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。(注：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將組織換屆選舉的情況書面告知所在縣、城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的部門(以下簡稱“房管部門”)。)二

12、、發(fā)出換屆選舉的通知。本屆業(yè)主委員會(huì)發(fā)出換屆選舉的通知(通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)取報(bào)名表的時(shí)間和地點(diǎn)等事項(xiàng)，報(bào)名時(shí)間為一般3-7日)。三、候選人報(bào)名及公示會(huì)議材料。業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名(時(shí)間一般為3-7天)，同時(shí)，公示下列材料：(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)管理規(guī)約;(三)成立業(yè)主大會(huì)、首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法;(四)選票(樣本);(五)業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)(即專有部分物業(yè)總建筑面積和業(yè)主總?cè)藬?shù));(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的材料。四、驗(yàn)核候選人的業(yè)主身份及資格條件。本屆業(yè)主委員會(huì)依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進(jìn)行驗(yàn)核后，應(yīng)將所有候選人的材料原件如實(shí)報(bào)送房

13、管部門進(jìn)行復(fù)核。五、公布候選人名單。本屆業(yè)主委員會(huì)將符合條件候選人的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公布3-7日，如業(yè)主在公布期間提異議的，需再次進(jìn)行驗(yàn)核。異議期滿，產(chǎn)生正式候選人。六、公示正式候選人名單。本屆業(yè)主委員會(huì)將正式候選人的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公示3-7日。七、發(fā)出召開業(yè)主大會(huì)的通知并公告相關(guān)材料。本屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知及以下材料在小區(qū)公告欄或其他顯著位置公告。(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容等;(二)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉辦法、候選人名單及簡歷;(三)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)(專有部分物業(yè)總建筑面積及業(yè)主總?cè)藬?shù))。(四)負(fù)責(zé)開箱驗(yàn)票的監(jiān)票、驗(yàn)

14、票、唱票、計(jì)票的人員名單。八、制作投票箱、發(fā)放表決票。本屆業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開2日前，制作投票箱，將表決票發(fā)放給全體業(yè)主。(注：(一)關(guān)于投票箱的制作。1、根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制作投票箱，每個(gè)投票點(diǎn)設(shè)置一個(gè)投票箱，所有表決票均投入其中;也可以根據(jù)需表決的事項(xiàng)在每個(gè)投票點(diǎn)設(shè)置多個(gè)投票箱。2、原則上在固定的地點(diǎn)設(shè)定投票箱，不設(shè)立流動(dòng)投票箱。3、每個(gè)投票箱只能有一個(gè)投票口，且投票入口不得超過2×5。(二)關(guān)于表決票的發(fā)放。表決票應(yīng)交給業(yè)主，有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業(yè)主信箱內(nèi)、郵寄或其他方式送達(dá)業(yè)主。如收到表決票的是非業(yè)主使用人時(shí)，應(yīng)告知非業(yè)主使用人及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。)

15、九、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。在房管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，本屆業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并組織人員在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、簽收表決票及登記等工作。(注：1、有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)回避，不能擔(dān)任監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票、計(jì)票等工作;2、投票期限一般為10日之內(nèi)，1500戶以上的物業(yè)管理區(qū)域的投票期限可以延長至15日。3、投票的時(shí)間超過一天的，在投票當(dāng)天截止的時(shí)間，在籌備組、業(yè)主代表與縣、區(qū)房管部門三方見證下共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會(huì)辦公室，任何人不得毀損投票箱。4、業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證、身份證的

16、復(fù)印件，書面的委托書及本人合法的有效證件。)十、開箱驗(yàn)票，確定會(huì)議結(jié)果。投票結(jié)束后，在縣、區(qū)房管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，本屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織開箱驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)會(huì)議結(jié)果。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，首次業(yè)主大會(huì)成立。正式的業(yè)主委員會(huì)委員候選人獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的選票，才能當(dāng)選。(注：開箱驗(yàn)票后，將所有的表決票當(dāng)眾密封完畢，并存檔。)十一、公示會(huì)議表決結(jié)果。本屆業(yè)主委員會(huì)于開箱驗(yàn)票的次日將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期一般是7日。十二、召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后3日內(nèi)召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選

17、舉主任1名、副主任1-2名。十三、工作交接。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。十四、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立情況說明、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工及業(yè)主委員會(huì)辦公場所證明文件等材料向城區(qū)房管部門備案。(注：業(yè)主委員會(huì)辦公場所證明由建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供)十五、業(yè)主委員會(huì)成立。業(yè)主委員會(huì)自房管部門備案之日起成立，任期由業(yè)主大會(huì)決定?！咀⒁狻繕I(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以

18、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的名義開展活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)逾期未換屆的，指導(dǎo)部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)換屆工作。業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的印章暫交房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。重新選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí)，參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的規(guī)定選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。篇3：南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（20xx）關(guān)于印發(fā)南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知南房20xx101號(hào)各城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，高新區(qū)、相思湖新區(qū)建設(shè)房產(chǎn)局，經(jīng)開區(qū)建設(shè)發(fā)展局，市各業(yè)主委員會(huì)，駐市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)：為進(jìn)一步規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，我局根據(jù)住建部業(yè)主大會(huì)

19、和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(建房20xx274號(hào))的規(guī)定，對20xx年5月1日起施行的南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則進(jìn)行了修訂，現(xiàn)將于20xx年3月1日起施行新修訂的南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。特此通知南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局二0一一年二月二十三日南寧市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為規(guī)范本市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、南寧市物業(yè)管理辦法、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條各城區(qū)人民政府、南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、南

20、寧市相思湖新區(qū)管理委員會(huì)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。第四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開的程序及作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，該物業(yè)管理區(qū)域所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、人口與計(jì)生部門，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同

21、做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、計(jì)劃生育等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。第二章業(yè)主投票權(quán)的確定和行使第六條依法登記取得或者因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈(zèng)取得物業(yè)專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有物業(yè)專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。建設(shè)單位已建成但尚未交付的房屋，建設(shè)單位為業(yè)主。第七條業(yè)主的投

22、票權(quán)數(shù)，由物業(yè)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同確定。在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，物業(yè)專有部分建筑面積按照每1平方米為一個(gè)計(jì)算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業(yè)主持1張選票，選票中標(biāo)明專有部分物業(yè)建筑面積。共有產(chǎn)權(quán)人或者同一業(yè)主擁有多個(gè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的，以一個(gè)業(yè)主計(jì)算。第八條業(yè)主擁有的物業(yè)專有部分建筑面積按照業(yè)主所持有的房屋權(quán)屬證書上記載的建筑面積來計(jì)算。房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋權(quán)屬證書的，按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。第九條下列物業(yè)的建筑面積不計(jì)入物業(yè)專有部分建筑面積：(一)依法歸全體業(yè)主共有的;(二)權(quán)屬有爭議的。第十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行行使投票權(quán)，業(yè)主

23、因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托他人行使投票權(quán)。業(yè)主不具有完全民事行為能力的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為行使投票權(quán)。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)。第十一條共有物業(yè)的業(yè)主投票時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但其共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。第十二條物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積達(dá)50萬平方米以上的小區(qū)，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，每一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主人數(shù)不得超過15人。由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前15日，就會(huì)議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見，表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。若

24、已授權(quán)的，業(yè)主代表應(yīng)出具授權(quán)書。業(yè)主代表的代表權(quán)限為代其他業(yè)主參加本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)提出意見和建議，向業(yè)主轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主大會(huì)事項(xiàng)，未經(jīng)授權(quán)不得代其他業(yè)主表決事項(xiàng)。推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主大會(huì)第一節(jié)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;(二)房屋建筑物面積清冊;(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用設(shè)施設(shè)備的證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房備案材料;

25、(七)其他有關(guān)文件資料。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的專有部分建筑面積超過建筑物總面積50%時(shí)，經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主書面申請籌備成立業(yè)主大會(huì)的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第十五條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面申請后30日內(nèi)完成以下核實(shí)工作：(一)核實(shí)業(yè)主聯(lián)名簽名情況;(二)確定物業(yè)管理區(qū)域;(三)了解物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況。城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府完成核實(shí)工作后，對符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20個(gè)工作日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組;對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)將

26、申請材料退回業(yè)主，并書面說明理由。第十六條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為715名的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第十七條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)模范履行業(yè)主義務(wù)，遵紀(jì)守法，責(zé)任心強(qiáng)，有一定組織能力，由業(yè)主本人申請，并按照以下方法推薦：(一)應(yīng)當(dāng)由10人以上的業(yè)主聯(lián)名書面推薦;(二)業(yè)主推薦的業(yè)主代表人數(shù)超過預(yù)定人數(shù)的，可以抽簽的方式確定業(yè)主代表。第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書

27、面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核查處理。第十九條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本規(guī)則協(xié)助籌備組開展工作的，應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)不良信用記錄。第二十條籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;(二)參照房產(chǎn)主管部門提供的示范文本，草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;(三)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;(四)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分建筑面積;(五)制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并確定表決票、選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票及計(jì)票的人員名單;(六)制定業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)

28、生辦法，確定業(yè)主委會(huì)委員候選人名單;(七)做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于10日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。第二十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。逾期不組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散。籌備組不接受城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，自行開展工作的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門對其組織選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。第二十二條籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知，通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)

29、取報(bào)名表的時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)，報(bào)名時(shí)間為3-7日。第二十三條籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)，業(yè)主委員會(huì)由自愿報(bào)名的業(yè)主組成，人數(shù)為5-15人的單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間截止，符合條件的報(bào)名人員尚未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，可繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉，延長期限最長為7日。經(jīng)延長報(bào)名期限，報(bào)名人數(shù)仍不達(dá)預(yù)定人數(shù)的，本次業(yè)主大會(huì)籌備工作終止。第二十四條業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，業(yè)主委員會(huì)候選人數(shù)與應(yīng)選人數(shù)差額比例不得低于20%。第二十五條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合以下條件：(一)具有完全民事行為能力，高中以上文化程度;(二)遵紀(jì)守法;(三)遵

30、守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公攤水費(fèi)、電費(fèi)等;(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng);(五)具有必要的工作時(shí)間和組織能力;(六)未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及下屬企業(yè)內(nèi)任職或與該企業(yè)有其他利害關(guān)系。業(yè)主在競選業(yè)主委員會(huì)委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾來為己謀取競選職位。第二十六條籌備組依照規(guī)定對所有業(yè)主委員會(huì)委員候選人的業(yè)主身份和資格條件進(jìn)行驗(yàn)核，經(jīng)半數(shù)以上籌備組成員簽名確認(rèn)后，將所有候選人的材料原件報(bào)送城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門進(jìn)行復(fù)核。第二十七條籌備組將符合業(yè)主委員會(huì)委員候選條件人選的相關(guān)材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日，公告

31、期滿無異議的，產(chǎn)生正式候選人;公告期間有業(yè)主提出異議的，由籌備組再次進(jìn)行核查?；I備組將正式候選人的相關(guān)材料在小區(qū)內(nèi)公告不少于5日。第二十八條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知公告后，將選票、表決票發(fā)放給全體業(yè)主。選票、表決票應(yīng)交給業(yè)主本人，如收到選票、表決票的為非業(yè)主本人時(shí)，籌備組應(yīng)告知其及時(shí)轉(zhuǎn)交業(yè)主本人。第二十九條與業(yè)主委員會(huì)委員正式候選人有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)回避，不能擔(dān)任監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票、計(jì)票等工作。第二節(jié)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開第三十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員;(三)其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。第三十一條城區(qū)

32、、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)指導(dǎo)并監(jiān)督籌備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并組織人員在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、登記選票、表決票等工作。第三十二條籌備組應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上載明的時(shí)間、地點(diǎn)設(shè)立固定的投票箱，一般不得設(shè)立流動(dòng)投票箱上門收取選票或表決票。第三十三條以書面征求意見方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)在投票地點(diǎn)公開對投票箱進(jìn)行封存和開啟。投票箱封存期間由街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)保管。第三十四條業(yè)主應(yīng)持本人的有效身份證件、產(chǎn)權(quán)證明(房屋所有權(quán)證或購房發(fā)票、購房合同等)到指定的投票地點(diǎn)進(jìn)行投票

33、?；I備組應(yīng)當(dāng)組織人員在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、登記投票情況等工作。業(yè)主書面委托代理人代為投票的，代理人須出具業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明、身份證明、書面委托書及證明代理人身份的合法證件。第三十五條涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取選票或表決票填寫。第三十六條投票時(shí)間截止后，不得再采用任何方式收取選票或表決票。第三十七條投票結(jié)束后2個(gè)工作日內(nèi)，籌備組負(fù)責(zé)組織業(yè)主等人員進(jìn)行公開唱票，統(tǒng)計(jì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票結(jié)果。第三十八條業(yè)主委員會(huì)候選人經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意方可當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的候選人數(shù)超過應(yīng)選人數(shù)的，

34、得票高的候選人當(dāng)選;候選人得票相同，不能確定當(dāng)選人的，由并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，也可由籌備組組織業(yè)主對票數(shù)相等的候選人進(jìn)行第二輪投票，得票多的當(dāng)選。經(jīng)專有部分占物業(yè)總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意的候選人少于應(yīng)選人數(shù)時(shí)，可以采用以下方式確定業(yè)主委員會(huì)委員：(一)當(dāng)選的候選人少于5名時(shí)，對不足部分的委員進(jìn)行第二輪增選。經(jīng)一次增選仍不能選舉產(chǎn)生5名以上業(yè)委會(huì)委員的，本次業(yè)主大會(huì)不得再增選;(二)當(dāng)選候選人為5名以上的單數(shù)的，可以由籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，直接確定當(dāng)選的候選人組成業(yè)主委員會(huì)，不再另行選舉;協(xié)商后同意縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，但有兩名

35、以上候選人得票相同不能確定當(dāng)選人的，由得票并列的候選人以抽簽方式?jīng)Q定，或就票數(shù)相等的候選人第二輪投票，得票多的當(dāng)選。(三)經(jīng)協(xié)商確定不縮減業(yè)主委員會(huì)人數(shù)的，對不足部分的委員進(jìn)行第二輪選舉，第二輪選舉根據(jù)在第一次投票時(shí)得票多少的順序，按照差額比例不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)再次確定第二輪候選人名單;(四)所有候選人均未能當(dāng)選，本次選舉失效。經(jīng)籌備組與城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門協(xié)商后確定進(jìn)行第二輪選舉。第三十九條籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果統(tǒng)計(jì)完的次日將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于5日。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公告期間，業(yè)主對該結(jié)果以書面形式提出異議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織人員對投票

36、情況予以復(fù)核。第四十條業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第四十一條業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)報(bào)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。業(yè)主大會(huì)印章遺失的，應(yīng)登報(bào)公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)封存保管業(yè)主大會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)到期未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)封存保管。第四十二條籌備組自業(yè)主大會(huì)成立之日起自行解散，業(yè)主大會(huì)未能成立的，籌備組自公布選舉結(jié)果后自行解

37、散。第三節(jié)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議第四十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第四十四條業(yè)主大會(huì)確定以下事項(xiàng)：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規(guī)規(guī)章或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共

38、同決定的事項(xiàng)。第四十五條業(yè)主大會(huì)作出籌集、使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)作出其他的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第四十六條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。第四十八條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召集。第四十九條有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開

39、業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:(一)有20%以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，非業(yè)主使用人未經(jīng)業(yè)主授權(quán)的提議無效，無法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。第五十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告會(huì)議的議題、時(shí)間、地

40、點(diǎn)、表決的事項(xiàng)等內(nèi)容，公告時(shí)間不少于5日。第五十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請所在地的社區(qū)居民委員會(huì)參加，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。第五十二條業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第五十三條除業(yè)主委員會(huì)、城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居民委員會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。第五十四條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的會(huì)務(wù)準(zhǔn)備、召開、表決等應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行，參照首次業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的組成、產(chǎn)生、任期等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒

41、有規(guī)定，或者規(guī)定不符合法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的，依照本規(guī)則執(zhí)行。第三章業(yè)主委員會(huì)第五十六條業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)管理區(qū)域的名稱保持一致。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)會(huì)議成立情況說明、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)組成名單、內(nèi)部職責(zé)分工及業(yè)主委員會(huì)辦公場所證明文件等材料向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。業(yè)主委員會(huì)自城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案之日起成立。上述備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更情況到城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。第五十七條業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后3日內(nèi)召開第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉主任1名、副主任1-2名。第五十八條城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管

42、部門應(yīng)當(dāng)掌握本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的任期情況，并建立業(yè)主委員會(huì)檔案。第五十九條業(yè)主委員會(huì)成立后憑城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門的備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)報(bào)城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門備案。印章遺失的，應(yīng)登報(bào)公告作廢，重新刻制印章并辦理印章變更備案。第六十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)確定印章保管人，對業(yè)主委員會(huì)形成決議的事項(xiàng)，方可使用業(yè)主委員會(huì)印章，并做好用章記錄。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第六十一條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議

43、，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第六十二條業(yè)主委員會(huì)委員就任后半年內(nèi)應(yīng)當(dāng)至少參加一次業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并在任期內(nèi)定期參加有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和會(huì)議，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律政策。第六十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：(一)工作經(jīng)費(fèi)來源及使用情況。(二

44、)各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;(三)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料;(四)各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料;(五)房屋產(chǎn)權(quán)名冊;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同;(七)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和業(yè)務(wù)往來文件;(八)業(yè)主和使用人的書面意見、建議書;(九)物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況;(十)其他書面和實(shí)物資料。第六十四條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定、經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房管部門街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，

45、由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應(yīng)記錄在案。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請所在地的社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。第六十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上。有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上的委員在公示上簽字：(一)關(guān)于專項(xiàng)維修資金使用的建議;(二)關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議;(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式(招標(biāo)或協(xié)議方式)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作方案;(四)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管