商品房買(mǎi)賣(mài)合同的若干思考

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的若干思考一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題， 最高人民法院關(guān)于審理商 品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解,操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件， 法律和行政法規(guī)未作明 確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí) 踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 （當(dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同 生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條規(guī)定的

2、商品房現(xiàn)售條件不 符。若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要 不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)， 買(mǎi)賣(mài)即為合法有效的合同而受 法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利， 因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律 對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，商品房銷(xiāo)售管理辦法只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我 國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主 張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將商品房銷(xiāo)售管理辦法第七 條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與中華人民共和國(guó)合同法第五十二 條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如 商品房不符合商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi)賣(mài)合同

3、損害社會(huì)公共利益為由，援引中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn) 有法律的漏洞二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)， 對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。 根據(jù)建設(shè)部制定的商品房銷(xiāo)售管理辦法第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商

4、品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人， 并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià) 款的行為。對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理， 筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金， 且該資金必須用于工程建設(shè)預(yù)售是一種特殊的銷(xiāo)售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上 述房產(chǎn)

5、的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。 這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn) 收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念， 和合法與不合法的合同只要種類(lèi)相同即適用相同的法律規(guī)范的 理念。三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定， 現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度， 當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同， 實(shí)踐中卻存在很大分歧。 最高人 民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的 解釋第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用， 買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的， 應(yīng)予支持。該

6、條顯然是對(duì)中 華人民共和國(guó)合同法第九十四條第 （四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條 件，即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能 實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì) 量問(wèn)題到什么程度為嚴(yán)重影響居住使用”該條解釋的可操作性 不強(qiáng)，依賴(lài)于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的 居住使 用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn) 題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn),如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。四、關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)過(guò)程中

7、欺詐行為的認(rèn)定在商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任， 是最高人民法院關(guān)于審理商品 房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法和中華人民共和國(guó) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品 房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用范圍， 防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù) 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定， 實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。 筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐 行為源于中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同 法對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述

8、法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定， 欺詐行為主要可以劃分為兩類(lèi)： 即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。 在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人 舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí) 情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見(jiàn)王教 授所著違約責(zé)任論有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故 意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確 定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。 筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。 但王教授 未對(duì)如何認(rèn)定 故意”發(fā)表意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意 隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的情況

9、。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過(guò)失而隱瞞真實(shí)情況的可能。 這就要求查明當(dāng)事人的主觀 情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況， 結(jié)合法律是否確定其有 告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造 成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。 欺詐行為一般較 難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有 故意”二字，就應(yīng)該如此 理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：1、對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，審理時(shí)把握是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、 因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件

10、是開(kāi)發(fā)商違約但 不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問(wèn)題、面積存在少量誤差等，這 種房屋質(zhì)量問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)時(shí)， 多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房 屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開(kāi)發(fā) 商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和 秩序。2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中， 預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引 起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人引起的，等等。 對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合 同。

11、在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu) 方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面， 在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款， 則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的， 則可以解除合同，退還房款并 承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款 的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。 在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任， 并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。3、.抓爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，當(dāng)事人會(huì)有 幾種乃至十幾