潛在物業(yè)責任風險規(guī)避

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-787編號：_潛在物業(yè)責任風險規(guī)避審核：_時間：_單位：_潛在物業(yè)責任風險規(guī)避用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。潛在物業(yè)責任風險規(guī)避在日常工作中，開發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對一些潛在的風險因素導致的各類糾紛束手無策，如開發(fā)商設(shè)計規(guī)劃時存在的缺陷所引發(fā)的事故、小區(qū)物業(yè)服務過程中沒能及時消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒有盡到安全警示義務導致承擔

2、相應的責任、業(yè)主人身及財產(chǎn)出現(xiàn)問題后的責任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風險因素？筆者根據(jù)在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結(jié)出如下幾點預防措施，供物業(yè)同仁參考，希望給物業(yè)企業(yè)以警示。開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃中存在的風險及排除開發(fā)單位在設(shè)計規(guī)劃時一定要對房屋、公共設(shè)施設(shè)備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。1、娛樂設(shè)施設(shè)計小區(qū)內(nèi)娛樂設(shè)施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設(shè)施和器械。目前娛樂設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒

3、業(yè)主正確使用，同時物業(yè)服務企業(yè)要定時檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應保證此公共設(shè)施不危及人身財產(chǎn)安全，對此公共設(shè)施負有監(jiān)督管理的責任；如果公共設(shè)施在設(shè)計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照民法通則的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔相應的責任。2、小品設(shè)計（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，

4、不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護欄或其他安全防護設(shè)施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；（4）拱橋的設(shè)置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實際情況進行有效的整體規(guī)劃（關(guān)鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；（6）其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。3、房屋設(shè)計（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，車庫的凈高應符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定（北京豐臺區(qū)和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和

5、單元進出門門檻過高，導致業(yè)主受傷的案件，最終判決開發(fā)單位敗訴）；（2）外墻盡量不要設(shè)置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；（4）女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執(zhí)

6、行國家建設(shè)標準），防止兒童從間隙處墜落；（6）樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象（深圳“好來居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；（9）電梯的設(shè)計及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問題時的處理方案，必

7、要時應請通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現(xiàn)故障，導致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。4、路面、地面設(shè)計（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；（2）路燈設(shè)置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區(qū)

8、，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來安全隱患；（4）設(shè)計有路邊停車位的道路，應在設(shè)計時充分考慮后期物業(yè)管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計時達到如下標準：兩側(cè)停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對規(guī)劃無停車位的道路， 建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；（5）排污、市政等各類井蓋的設(shè)計盡量不要出現(xiàn)在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；（6）從設(shè)計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；（7）道路設(shè)計避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設(shè)計有廣角鏡。5、綠化

9、設(shè)計（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設(shè)計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物；（2）盡量避免在陽臺上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產(chǎn)生的糾紛；（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設(shè)置防護設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全

10、缺陷。如果設(shè)置和管理不當，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。7、管井設(shè)計排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設(shè)置護欄或其他安全防護設(shè)施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產(chǎn)損失.物業(yè)企業(yè)日常服務過程存在的風險及排除如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保

11、持高度的預見性，盡量排除現(xiàn)有的責任風險。目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責任，相關(guān)的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：1、對秩序維護工作要嚴格按照物業(yè)服務合同約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。2、在簽訂物業(yè)服務合同時一定

12、要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定；3、如果對停車進行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”；4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設(shè)置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區(qū)；5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司

13、機發(fā)現(xiàn)，造成傷害；6、在一些容易出現(xiàn)責任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務設(shè)置提示標語進行安全提醒，根據(jù)中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法通則第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止

14、停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設(shè)施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案（浙江省

15、永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業(yè)公司承擔15%的賠償責任）；8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進行排除，不能 拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況

16、給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經(jīng)送達。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償）；10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門；11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車；12、避雷設(shè)施要時常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應定期對防雷設(shè)施進行維護，因為有的防雷設(shè)施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設(shè)施的維護和檢測是很有必要的；13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發(fā)生相關(guān)事故；14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；15、消防設(shè)施要時常檢查，如果發(fā)生火災，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔相應的