物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-574編號(hào)：_物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程審核：_時(shí)間：_單位：_物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障。可通過(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程（1）一、土建部分的維修（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層）1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)樱蒙凹埓蚰ゲ⑶謇砀蓛?，露出基層。b.用蟲(chóng)膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層

2、涂料。2、修補(bǔ)一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫）a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見(jiàn)原裂縫，清除粉散顆料。b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤(rùn)后，涂刷水泥結(jié)合層。c.準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時(shí)使用。d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。e.在補(bǔ)縫材料干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料?、修補(bǔ)小孔、小洞對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)印Π寤一蚱渌线m的填充材料進(jìn)行填塞。a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b.填塞孔洞后，需經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運(yùn)

3、動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。4、修補(bǔ)大的孔洞a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。b.為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。c.清水濕潤(rùn)基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻祝珊笥蒙白哟蚰?，分別噴刷二道表面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺疂駶?rùn)。2、涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木

4、錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補(bǔ)工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6、對(duì)于外門(mén)窗周圍瓷磚的修補(bǔ)， 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除（含結(jié)合層），在門(mén)窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補(bǔ)程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。2、將塵土沖洗干凈，修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層（水泥加107膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。5、粘貼約小時(shí)后，用刷子沾水將馬賽克

5、表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。（四）、地下室墻體堵漏1、堵塞不漏水的孔洞a.超過(guò)1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。b. 將裂縫用水浸濕。c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時(shí)，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。d. 填補(bǔ)材料要保持濕潤(rùn)，并養(yǎng)護(hù)三天。e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹(shù)脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說(shuō)明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開(kāi)始硬化時(shí)(一般在搓成后的

6、幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。（五）、修補(bǔ)損壞的人行道和車道1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕（但不能太濕）。d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實(shí)下沉。e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面

7、抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。b.浸濕要澆搗的裂縫。c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。d. 養(yǎng)護(hù)天。注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ)；如果裂縫或破損面積較大時(shí)，必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。（六）、開(kāi)裂墻體和地面修補(bǔ)1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開(kāi)1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護(hù)天。4、修補(bǔ)地面同墻體，養(yǎng)護(hù)4

8、8小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。（七）、修補(bǔ)損壞的踏步1、將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。3、用水將露出部分浸濕。4、如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5、用水泥漿涂抹形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護(hù)天。（八）、修補(bǔ)抹灰層1、修補(bǔ)抹灰層裂縫a.用小刀或刮 刀插入裂縫，以探測(cè)需用灰膏深度。 b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏"固定住"。c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。e. 如果裂縫通過(guò)

9、抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。f. 每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù)，持續(xù)三天。2、修補(bǔ)大面積的抹灰層a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進(jìn)行全面沖洗；對(duì)于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。c. 將抹灰基層用水潤(rùn)濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。d. 在第一遍抹灰開(kāi)始凝固，但尚未硬化時(shí)， 就要進(jìn)行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結(jié)合。e. 待第一遍抹

10、灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí)，即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水，直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止；在進(jìn)行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開(kāi)始硬化時(shí)，再用抹子細(xì)壓一遍，抹灰完后，隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。（九）、維修滲水外墻1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，勾成斜縫。2、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1c

11、m左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。3、外墻滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。4、墻、板接縫處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開(kāi)鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)即用水

12、泥砂漿找平，再粉刷面層。（十）、維修屋面水池(或水箱)1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。（十一）、屋面修漏（剛性屋面）1、用膠泥或油膏修理屋面分倉(cāng)縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水。2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。（十二）做砂漿面層1、整理、夯

13、實(shí)基礎(chǔ)。2、首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后加水拌到顏色一致。3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí)，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。4、如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木塊搓平壓光（不宜撒干水泥）。5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。（十三）貼地面磚1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。2、基層處理：對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。3、做灰餅、做標(biāo)筋：從墻面+500mm水平線下返，在房間四周彈磚面上平線做灰餅，灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度；根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)

14、筋房間較大時(shí)，應(yīng)每隔11.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間，標(biāo)盤(pán)應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在2030mm。4、抹線平面：根據(jù)標(biāo)筋高度用1：2或11：9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高，然后拍實(shí)并刮平，使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水（坡度）要求，如不行則重新刮平。5、規(guī)方、彈線、拉線：測(cè)量房間縱橫方向的尺寸，考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí)，可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處；當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí)，可用調(diào)整磚縫間的方法來(lái)解決；根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線，然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。6、鋪貼地磚：從房間里面向

15、門(mén)口方向鋪貼；在找平面澆水泥漿并掃平，面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰；磚背面抹滿、抹勻1：2粘漿的磚，準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上，磚的上楞要跟拉線找平，隨時(shí)注意橫平豎直；用木錘敲實(shí)、找平，貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。7、勾縫：用白水泥漿勾縫或擦縫，勾縫應(yīng)密實(shí)，縫內(nèi)要平整光滑；如縫隙很?。?mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿，用水壺灑適量的水，并用木拍拍實(shí)縫隙。水泥砂漿凝固后，用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡，清潔地磚地面。8、養(yǎng)護(hù)：地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水，24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。（十四）坐廁安裝1、將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈，取下臨時(shí)管堵，清除排污管內(nèi)的臟物。2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正，承接口上抹上玻璃膠，放在坐便器，并調(diào)整 好坐廁位置。 4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光，白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。5、將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊，找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔，插入810mm螺栓，套上膠墊和墊圈，擰至適當(dāng)緊度。6、連接好水箱進(jìn)水軟管。（十五）立柱式洗面器安裝1、按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫(huà)好豎線。2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正，將洗面器放在立柱上，使洗面器