湛江市某住宅小區(qū)項目策劃書

1、湛江市怡和花園住宅小區(qū)項目策劃書一、項目總論二、湛江市怡和花園住宅小區(qū)是某開發(fā)公司在湛江市人民大道中18 號開發(fā)的普通商品房項目，小區(qū)總用地面積15000 平方米，總建筑面積48000 平方米，是住宅及配套商業(yè)完善的小區(qū)。該小區(qū)由本公司獨立開發(fā)，項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售， 商鋪和車位部分或租或售。本項目總投資 7300萬元，自有資金 3500 萬元 ,向銀行貸款 3000 萬元，其他資金 800 萬元。 項目總開發(fā)成本 7312 萬元 ,總銷售收入 9164 萬元，上繳稅收及其他行政收費 1000 萬元，總開發(fā)價值 8614 萬元，開發(fā)商利潤 1300 萬元，開發(fā)商成本利潤率17.8

2、%。三、二、項目概況湛江市怡和花園住宅小區(qū)位于湛江市人民大道中 18 號，西臨人民大道，南邊是規(guī)劃路， 東面是規(guī)劃的大型住宅區(qū)， 北邊是原萬里汽車公司的銷售展場。 交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，是良好的商住用地。四、項目市場研究五、1、一般因素六、湛江市 ,一個美麗的海濱城市，位于南海之濱，中國大陸的最南端，廣東省的西南部。 湛江市有著優(yōu)越的地緣區(qū)位優(yōu)勢。 湛江市地處廣東、 廣西、海南三省區(qū)的交匯處，背靠中國華南和西南腹地，是中國西南各省區(qū)通往國外的主要出?？冢嗍侵袊箨懲ㄍ鶘|南亞、非洲、歐洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈中具有極其重要的戰(zhàn)略地位。湛江市戶籍總?cè)丝?693.4

3、5 萬人，市轄區(qū)人口 142 萬人。本市作為區(qū)域性中心城市， 有優(yōu)美的環(huán)境、完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的教育及醫(yī)療條件等，必將吸引市內(nèi)外更多的居民進(jìn)入市區(qū)投資、置業(yè)、居住，從而加大對房地產(chǎn)的需求。近年來市政府實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略，盤活城市的有形和無形資產(chǎn)，廣泛吸引國內(nèi)外客商投資開發(fā)和經(jīng)營本市基礎(chǔ)設(shè)施，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將使商業(yè)營業(yè)性物業(yè)開發(fā)加快。 同時，通過政府搭臺、 企業(yè)唱戲，舉辦各類經(jīng)貿(mào)博覽會、房地產(chǎn)洽談會展銷會等，提高城市品位和知名度，促使一大批投資項目的簽訂，外資、內(nèi)聯(lián)企業(yè)在湛江投資增多，必將增加對房地產(chǎn)的需求，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?；浐ｈF路、廣湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛鐵路以及即將

4、動工的海灣大橋等大型區(qū)域性 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本市作為中心城市的作用將大大增強，對周邊市縣的影響擴(kuò)大，特別是海灣大橋的建成，將使湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的交通狀況大為改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，必然帶動該區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 湛江市創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市已通過國家驗收組驗收，目前又啟動創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市，努力打造“南方港城，南國風(fēng)光”的城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市的生機(jī)活力和美好形象。七、2、區(qū)域位置因素八、隨著湛江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)位重新定位，作為湛江未來的城市中心，湛江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的地理位置十分優(yōu)越，是金融、商業(yè)、文教、居住理想的黃金寶地。湛江市怡和花園住宅小

5、區(qū)位于湛江市人民大道中18 號，是我市繁華的金融中心及住宅新城區(qū)。對面是金碧花園、海關(guān)宿舍小區(qū)、泉莊農(nóng)貿(mào)市場、南面緊靠霞山區(qū)，北面臨近金融中心、市政中心，東面是規(guī)劃的大型住宅區(qū)。八層往宅可觀覽海景，環(huán)境雅靜，附近有政府機(jī)關(guān)、銀行、海關(guān)、郵電、學(xué)校、幼兒園、市場、醫(yī)院、高級酒店、大型娛樂場所、民航機(jī)場等。并已經(jīng)省、市有關(guān)部門特許批準(zhǔn)開發(fā)具有約700 多米的地下溫泉，是目前湛江市唯一具有地下溫泉的居住區(qū)，也是較大的花園住宅小區(qū)。所以本小區(qū)擬商業(yè)用房與住宅用房為主，爭取未來五年至十年內(nèi)成為新的城市商業(yè)中心。九、3、基礎(chǔ)設(shè)施情況十、（1）供水 :市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。十一、

6、（2）排水 : 區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨水、污水合流。十二、（3）供電 : 區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。十三、（4）通訊 :區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。十四、十五、項目總體規(guī)劃方案十六、 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建成以“綠色生態(tài)健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合“南方港城，南國風(fēng)光”的城市品牌，展現(xiàn)作為區(qū)域中心城市的生機(jī)活力和美好形象。所以，我們的目標(biāo)客戶就鎖定是收入較高的白領(lǐng)階層。十七、本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階

7、層，這些人需要一個好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色家園” 、“生態(tài)家園”、“健康家園”等口號（這是以本小區(qū)確實是綠色、生態(tài)、健康為前提的）。同時，本小區(qū)也要適應(yīng)社會的潮流，進(jìn)行“智能化”的設(shè)計，使得其具備現(xiàn)代化。當(dāng)然，上述的這些概念并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是被社會上的人所接受，但他們并沒有說是過時了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。十八、湛江市怡和花園住宅小區(qū)項目建設(shè)擬定以多層、小高層為主，擬興建五幢商住樓，全部采用電梯垂直交通方式。 建筑面積為 48000m2,形成低建筑密度、低容積率、綠化率高、配套設(shè)施完備的新型小區(qū)。其中：十九、1、總用土地面積 15000 平方米。二十、2、建筑

8、占地面積 6400 平方米。二十一、3、總建筑面積 48000 平方米，建筑面積密度3.2 萬平方米 /公頃。二十二、4、綠地面積 6000 平方米 ,綠地率 40%。二十三、5、 商場面積： 4800 平方米；二十四、住宅面積： 38200 平方米；二十五、地下室面積： 5000 平方米二十六、把小區(qū)的目標(biāo)表現(xiàn)得更加具體一點：1、規(guī)劃超前化。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置， 而且這種智能化設(shè)施在 510 年內(nèi)不落后；第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識的超前化，；包括物業(yè)管理的前期介入， 小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都

9、要從“更好地為日后的住戶著想” 為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識。2、戶型合理化。 本小區(qū)的戶型設(shè)置雖然說不上像有的開發(fā)商提出的所謂 “無缺陷設(shè)計 ”（這是不切實際的提法） ，但是，本小區(qū)的戶型絕對是合理、實用的。3、建筑藝術(shù)化。在小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計本身和整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計。4、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購房者提出 “三項承諾 ”的信心標(biāo)志。5、建材環(huán)?；?。對于這個標(biāo)準(zhǔn)，不僅是本小區(qū)追求的一個目標(biāo)，同時也是其他發(fā)展商想方設(shè)法要達(dá)到的目標(biāo)?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。6、環(huán)境公園化。對于本小區(qū)，綠化率達(dá)到40%以上，再加上底層架空做成綠化休閑場所，所以實際上本樓盤的綠化率很高。本小區(qū)的中心花園面積超過4000平方米，本小區(qū)的住宅就像坐落在公園里一樣