某國(guó)際商務(wù)花園招商報(bào)告

1、上海華盛國(guó)際商務(wù)花園招商報(bào)告市場(chǎng)篇上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀和趨勢(shì)2002 年的申城樓市在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間落下帷幕后，上海樓市依然呈現(xiàn)出一路上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)法則告訴我們，供求是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要依據(jù)。8 月份，浦東價(jià)格頂部繼續(xù)向上，而且高、低價(jià)位盤呈全面活躍態(tài)勢(shì)；中心城區(qū)中，盧灣北部太平橋地區(qū)新添高價(jià)盤；北部各區(qū)，中低價(jià)盤房?jī)r(jià)普漲，個(gè)別低價(jià)盤初遇價(jià)格阻力線。去年以來，隨著上海土地使用權(quán)出讓方式由協(xié)議改為招投標(biāo)和商品房實(shí)施內(nèi)外銷并軌以及我國(guó)加入WTO的重大利好，人們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展充滿著預(yù)期。因此，上海掀起了一股聲勢(shì)不小的圈地運(yùn)動(dòng)。在上海的松江、 青浦等郊區(qū)， 已經(jīng)很少有土地可供出讓，

2、而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅驚人，幾乎翻一倍。 去年松江大學(xué)城附近的地價(jià)為40 萬元一畝，而如今已經(jīng)達(dá)到80 萬元一畝。又如閔行在浦東地區(qū)的浦江鎮(zhèn)，是“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)的重點(diǎn)鎮(zhèn)，隨著盧浦大橋建設(shè)和浦江兩岸開發(fā)的利好推動(dòng)， 使得這個(gè)鎮(zhèn)的土地價(jià)格猛漲。不僅上海本地開發(fā)商， 全國(guó)各地開發(fā)商也紛紛涌入上海，甚至不少實(shí)力非凡的海外房地產(chǎn)巨子也開始搶灘上海，不惜在上海市中心繁華地段重金圈地。尤其是申辦2010 年世界博覽會(huì)和浦江兩岸開發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，使中外各地投資者更是涌動(dòng)。從宏觀上看， 2002 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上暖風(fēng)頻吹：浦江兩岸綜合開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)、 央行第八次降息、 十大軌道的建設(shè)引發(fā)新一輪

3、房產(chǎn)投資熱；從政策上看，取消藍(lán)印戶口政策并沒有對(duì)市場(chǎng)造成太大的沖擊；從市場(chǎng)上看，100 萬平方米的重點(diǎn)工程配套商品房的正式啟動(dòng)，指導(dǎo)性房?jī)r(jià)控制在每平方米3500 元左右，最近新成立上海地產(chǎn) ( 集團(tuán) ) 有限公司和上海大盛資產(chǎn)有限公司對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營(yíng)， 建立政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，這些都表明了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道。在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，預(yù)計(jì)2003 年將是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年，目前外資房地產(chǎn)企業(yè)加快了進(jìn)軍上海的步伐，來自上海市工商局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明在2002年上半年，注冊(cè)資金超過3000 萬美元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了15 家，由和黃地產(chǎn)、新世界、新

4、鴻基、瑞安地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的 “投資潮”將再度上演“升級(jí)版”，同時(shí)，據(jù)摩根斯坦利公布的海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)研究顯示：在未來 2-3 年中間，將有 3-10 億美元的海外資金進(jìn)入上海市場(chǎng)，他們憑借著雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的物業(yè)管理模式、 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、 人性化的服務(wù)理念逐鹿市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐步弱化、 勢(shì)必需要走聯(lián)合之路，擴(kuò)大融資渠道、更新經(jīng)營(yíng)理念，重新打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。桃浦區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)上海市政府已將發(fā)展現(xiàn)代化作為上海今后四大新興產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)“十五”上海城市交通發(fā)展規(guī)劃， 從市有關(guān)部門了解到， 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)將建成西北綜合物

5、流中心和工業(yè)園區(qū)。 這個(gè)中心規(guī)劃用地4.2 平方公里，在建設(shè)實(shí)施中采取 “自由起步，盡快升級(jí)，有點(diǎn)到線，形成街市，縱深推進(jìn)，形成園區(qū)”的步驟。今年5月前主要完成基礎(chǔ)建設(shè)部分，即貨運(yùn)交易所、中心停車場(chǎng)、公用型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、配載一條街的建設(shè)以及網(wǎng)上貨運(yùn)交易系統(tǒng)等。位于真南路的華星汽車廣場(chǎng)續(xù)建工程在2002 年 11 月份開工，內(nèi)部設(shè)有菲亞特汽車展示廳、菲亞特汽車修理廠、露天停車場(chǎng)。桃浦鎮(zhèn)的永匯新苑，是去年6 月上市的新盤， 10、11 月售價(jià)隨即上調(diào)了5090 元/ 平米，雖然調(diào)價(jià)，但3、4 樓“高價(jià)位”房源目前還有剩余；和永匯新苑相似，寶山呼蘭路、虎林路上的富浩花園，沿馬路的低價(jià)房和比較經(jīng)濟(jì)的兩房、

6、三房基本部售罄， 所剩房源售價(jià)多在 29003600 元/ 平米。在真南路上還有一些獨(dú)體、三聯(lián)、四聯(lián)別墅，但是社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施簡(jiǎn)單，綠化率低。桃浦區(qū)域廠房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)上海市都市型工業(yè)基地的前身是市屬上海市桃浦工業(yè)區(qū)，是上海市最早的市級(jí)工業(yè)區(qū)之一，從 20 世紀(jì) 50 年代發(fā)展至今， 成為上海市基礎(chǔ)設(shè)施最完善、配套最齊全的工業(yè)區(qū)。 90 年代末期，在全市率先進(jìn)行市區(qū)聯(lián)手，發(fā)展都市型工業(yè)。桃浦位于普陀區(qū)西北角，314 國(guó)道橫貫其中，距內(nèi)環(huán)線3 公里，兩側(cè)為外環(huán)線，距滬寧高速 2 公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)約 6 公里，沿著外環(huán)線南可達(dá)滬杭高速、浦東新區(qū)，北可達(dá)吳淞集裝箱碼頭、張華浜集裝箱基地。優(yōu)越的地理

7、位置，吸引中外客商紛至踏來，使基地成為展示上海都市型工業(yè)的窗口。從鎮(zhèn)政府經(jīng)外環(huán)線至虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需10 分鐘。至吳淞集裝箱碼頭僅20 分鐘。目前，真南路拓寬工程已結(jié)束， 55 米寬的祁連山路延伸段工程即將付諸實(shí)施。搭乘62 、 117 、 832、213 等 7 條公交線均可從市內(nèi)各個(gè)角落趕赴鎮(zhèn)內(nèi)。鐵路滬寧線、 滬杭環(huán)圍線、 南河支線穿越本鎮(zhèn)，上海西站、南翔站、桃浦站均在鎮(zhèn)區(qū)域邊緣。桃浦成為上海市區(qū)西北部陸、海、空交通的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)。桃浦工業(yè)園區(qū)北靠滬嘉高速，東倚祁連山路，南至真南路，西傍外環(huán)線，占地面積 4.2 平方公里，地理位置極其優(yōu)越， 成為上海市環(huán)保型精細(xì)化工的基地和都市型工業(yè)的基地。桃

8、浦的水、電、氣、通訊、道路、排污等基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，上海長(zhǎng)橋水廠與桃浦水廠可提供充足的生活用水和生產(chǎn)用水、 在建的大場(chǎng)水廠竣工在即；污水由南大陸南側(cè)九號(hào)支管排污， 進(jìn)入桃浦污水廠進(jìn)行處理； 區(qū)域內(nèi)建有一個(gè) 22 萬伏、三個(gè) 3.5 萬伏的變電站，供電余量很大；六萬門電話局和郵電支局的建設(shè)是桃浦的市政配套條件更加完善。園區(qū)內(nèi)擁有國(guó)家投資近10 億元形成的雄厚的基礎(chǔ)設(shè)施，在園區(qū)敦煌路西側(cè)1.8平方公里內(nèi)可主導(dǎo)發(fā)展醫(yī)藥加工產(chǎn)業(yè)，先后引進(jìn)了上海方大制藥有限公司、上海中藥二廠、上海制藥六廠、 上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海大眾制藥廠等醫(yī)藥加工企業(yè)，形成了醫(yī)藥加工的集中地， 在 十五 期間將建設(shè)成為上海的

9、 小藥谷 ，歡迎海內(nèi)外醫(yī)藥投資者投資落戶。在敦煌路東側(cè) 1.7 平方公里，區(qū)域現(xiàn)已利用市屬存量空地、空房建造了 12 萬平方公里的標(biāo)準(zhǔn)廠房， 引進(jìn)了近百家各類科技型、都市型工業(yè)企業(yè)，今后還將建造40 萬平方米各類標(biāo)準(zhǔn)、房型合理，規(guī)格齊全的廠房?，F(xiàn)有上海英雄金筆股份有限公司、上海 APW通訊設(shè)備有限公司、 上?？饲阱a克拜迪油墨有陰公司、 上海拜爾染料有限公司、 上海獸業(yè)三維制藥有限公司、上海西北物流園區(qū)、上海北方停車場(chǎng)等各類企業(yè)。 集中住宿的公寓和相關(guān)生活配套設(shè)施，可為投資者解決一切后勤保障之憂。同等區(qū)域個(gè)案分析上海外高橋廠房地址：上海外高橋保稅區(qū)廠房面積： 1000 平方米樓層：4米，第 3層

10、樓層承重量： 0.50 噸/ 平方米配電容量： 50KVA價(jià)格： 0.60 元/ 天?平方米全隆實(shí)業(yè)廠房地址：浦東北蔡、蓮園路交通狀況：臨近滬南公路、十余條公交線廠房面積： 2500 平方米樓層： 3 米，第二層車間面積： 1200 平方米建筑結(jié)構(gòu)：框架樓層承重： 2 噸/ 平方米柱網(wǎng)跨度： 4.5 米樓層承重： 2 噸/ 平方米配電容量： 200KVA水/ 氣：通價(jià)格： 0.70 元/ 天?平方米其他配套設(shè)施：廠區(qū)環(huán)境優(yōu)美，廠房整齊，大院可停20 輛小車，有獨(dú)立辦公小樓。二樓 1200 平方米車間可供出租，新瓷磚裝修，鋁合金窗，特別適合食品、工廠電子行業(yè)生產(chǎn)。上海電子有限公司廠房地址：浦東金

11、橋地區(qū)交通狀況： 573、581 等十余條公交線路廠房面積： 1396 平方米樓層： 4.5 米，四層柱網(wǎng)跨度： 10m10m樓層承重： 2 噸/ 平方米配電容量： 200KVA水/ 電：通價(jià)格： 0.90 元/ 天?平方米其他配套設(shè)施： 1、全裝修，配套空調(diào)（柜機(jī)，掛機(jī)，吸頂式）；2、部分鋁合金隔斷，礦面板吊頂，高2.8 米；3、環(huán)氧地坪和塑料防靜電地坪；可適用辦公、電子、工廠類加工企業(yè)。東升企業(yè)：廠房地址：普陀區(qū)廠房面積： 1300 平方米廠房占地面積： 10000 平方米車間面積： 1300 平方米空余場(chǎng)地： 1500 平方米樓層： 6.5 米，單層柱網(wǎng)跨度： 20 米樓層承重： 5 噸/ 平方米配電容量： 1500KVA水/ 電：通價(jià)格： 0.70 元/ 天?平方米其他配套設(shè)施：本廠房是新廠房，適合用于印刷、機(jī)械五金加工、電線電纜等生產(chǎn)設(shè)備的安放，更適合精密儀器的生產(chǎn)。上海普陀區(qū)政府海外聯(lián)誼會(huì)廠房地址：普陀區(qū)真南路交通狀況：十余條公交線路到達(dá)市中心廠房面積： 80000 平方米車間面積： 80000 平方米廠房占地面積： 120 畝樓層： 6 米，三層柱網(wǎng)跨度： 24 米樓層承重： 1 噸/ 平方米價(jià)格： 0.45 元/ 天