201x商業(yè)用地的價(jià)值判別與整體發(fā)展定位教程培訓(xùn)75p (2)

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。商業(yè)用地的價(jià)值判別與整體發(fā)展定位、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、分析及商業(yè)用地的價(jià)值判別與整體發(fā)展定位、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、分析及客戶定位、項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位客戶定位、項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位地產(chǎn)大學(xué)堂課件地產(chǎn)大學(xué)堂課件工商鋪工商鋪 鄧明昌鄧明昌201420144 42424Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Part 1地塊價(jià)

2、值分析地塊價(jià)值分析Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010看商圈地段、地段還是地段.處于萬(wàn)江商圈，很難賣(mài)出東城的價(jià)格處于萬(wàn)江商圈，很難賣(mài)出東城的價(jià)格Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010看區(qū)域未來(lái)的城市規(guī)劃區(qū)域定位、交通等Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010看區(qū)域人口數(shù)量、人口組成、人口職業(yè)結(jié)構(gòu)Code of this report | 6 Copyright Centaline

3、Group, 2010看區(qū)域周邊的商業(yè)氛圍為什么會(huì)形成這樣的商業(yè)氛圍？Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010看項(xiàng)目展示性：臨街面Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010地塊形狀：開(kāi)間、進(jìn)深、是否方正等Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)模、容積率：決定了規(guī)模效應(yīng)，項(xiàng)目的輻射度；建筑密度：決定單層面積；限高；Code of this report | 10 Copyrigh

4、t Centaline Group, 2010其他競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)：如厚街市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)來(lái)了，萬(wàn)科尷尬了。供給情況：大供應(yīng)量下，常平住宅難去貨等。.Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010Part 2項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010規(guī)模定位Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010形態(tài)定位賣(mài)的部分不能影響到后期整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；否則開(kāi)發(fā)商持有的部分未來(lái)也只是雞肋

5、。零售商業(yè)Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)既要符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)水平，同步要兼顧未來(lái)銷(xiāo)售難度。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010屬性定位萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)等凱德廣場(chǎng)、海岸城、花園城等左鄰、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)萊蒙商業(yè)城、紫荊城、潮匯星城等Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010檔次定位全客層中高端高端Code of this report | 17 Copyright Centa

6、line Group, 2010Part 3目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、分析目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查、分析Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010常規(guī)的捷徑每個(gè)策劃起碼都該有2-3個(gè)商家朋友；每個(gè)策劃都應(yīng)該主動(dòng)去承擔(dān)主力店的招商工作，不懂招商的策劃無(wú)法成為好的策劃人員。商家是能最直接告訴你市場(chǎng)的人。做提案的時(shí)候，最NICE!Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)人口數(shù)量達(dá)萬(wàn)人（不含連升片區(qū)公里范圍內(nèi)人口數(shù)量達(dá)萬(wàn)人（不含連升片區(qū)),),項(xiàng)目主要輻射片區(qū)為

7、白沙、新聯(lián)、龍眼三大片區(qū)！項(xiàng)目主要輻射片區(qū)為白沙、新聯(lián)、龍眼三大片區(qū)！北柵、村頭片區(qū)北柵、村頭片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 萬(wàn)距離距離： 車(chē)行15分鐘懷德片區(qū)懷德片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：7萬(wàn)距離距離： 車(chē)行20分鐘居歧片區(qū)居歧片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：2萬(wàn)距離距離： 車(chē)行20分鐘大寧片區(qū)大寧片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：萬(wàn)距離距離： 步行15分鐘九門(mén)寨片區(qū)九門(mén)寨片區(qū)車(chē)程：車(chē)程：20分鐘分鐘連升片區(qū)連升片區(qū)車(chē)程：車(chē)程：10分鐘分鐘黃河片區(qū)黃河片區(qū)車(chē)程：車(chē)程：10分鐘分鐘4公里2公里2公里2公里5公里4公里2公里項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)：萬(wàn)人公里范圍內(nèi)：萬(wàn)人項(xiàng)目項(xiàng)目4 4公里范圍內(nèi)：萬(wàn)人公里范圍內(nèi)：萬(wàn)人本案本

8、案龍眼、大村片區(qū)龍眼、大村片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 萬(wàn)距離距離： 車(chē)行10分鐘新聯(lián)片區(qū)新聯(lián)片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 萬(wàn)距離距離： 步行15分鐘白沙片區(qū)白沙片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 萬(wàn)距離距離： 步行10分鐘王屋片區(qū)王屋片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：萬(wàn)距離距離： 車(chē)行15分鐘項(xiàng)目商業(yè)輻射群體分析項(xiàng)目商業(yè)輻射群體分析1、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20101公里范圍內(nèi)商務(wù)消費(fèi)群體公里范圍內(nèi)商務(wù)消費(fèi)群體項(xiàng)目面積預(yù)計(jì)人口(100:1)虎門(mén)富民布料輔料市場(chǎng)2萬(wàn)m200虎門(mén)國(guó)際布料交易中心15萬(wàn)m150

9、0虎門(mén)富民布料大市場(chǎng)2萬(wàn)m200財(cái)富布料市場(chǎng)1萬(wàn)m100金香江布料市場(chǎng)0.8萬(wàn)m80興裕布料輔料市場(chǎng)2萬(wàn)m200總計(jì)22.8萬(wàn)m22800按按10/人標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算人標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算緊鄰本項(xiàng)目的布輔料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)從事商貿(mào)的高端消費(fèi)群體約萬(wàn)人緊鄰本項(xiàng)目的布輔料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)從事商貿(mào)的高端消費(fèi)群體約萬(wàn)人1、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010虎門(mén)國(guó)際公館旺角33京士柏豪庭外灘一品龍泉君御華閣金色家園柏景豪庭中信商貿(mào)城周邊以虎門(mén)國(guó)際公館、豐泰東海城堡為典型的小區(qū)業(yè)主達(dá)約萬(wàn)人（按周邊以虎門(mén)國(guó)際公館、豐泰東海城堡為典型

10、的小區(qū)業(yè)主達(dá)約萬(wàn)人（按3人人/戶標(biāo)準(zhǔn)計(jì)）戶標(biāo)準(zhǔn)計(jì)）豐泰華園山莊別墅豐泰東海山莊樓盤(pán)名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）戶數(shù)虎門(mén)國(guó)際公館501681豐泰東海山莊201500京仕柏豪庭6234豐泰華園山莊352500旺角333.3218虎門(mén)地標(biāo)181569虎門(mén)1號(hào)12500虎門(mén)地標(biāo)廣場(chǎng)321298中聯(lián)大廈191486金色家園7337外灘一品4.1256柏景豪庭14876佳兆業(yè)項(xiàng)目8298中信商貿(mào)城9457中信君匯港6309總計(jì)243.4萬(wàn)平米13519戶鄰近本項(xiàng)目的小區(qū)業(yè)主消費(fèi)群體約萬(wàn)人鄰近本項(xiàng)目的小區(qū)業(yè)主消費(fèi)群體約萬(wàn)人本項(xiàng)目一級(jí)輻射小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人；二級(jí)輻射小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人；本項(xiàng)目一級(jí)輻射小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人；二級(jí)輻射

11、小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人；1、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010本項(xiàng)目商業(yè)可輻射高端消費(fèi)群體達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)可輻射高端消費(fèi)群體達(dá)25萬(wàn)人萬(wàn)人鄰近項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人鄰近項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主約萬(wàn)人周邊村委原居住民周邊村委原居住民21萬(wàn)人萬(wàn)人布輔料商貿(mào)人群約萬(wàn)人布輔料商貿(mào)人群約萬(wàn)人本項(xiàng)目商業(yè)一級(jí)可輻射的高本項(xiàng)目商業(yè)一級(jí)可輻射的高端消費(fèi)群體約端消費(fèi)群體約25萬(wàn)人，足以萬(wàn)人，足以支撐萬(wàn)商業(yè)體量的消費(fèi)群支撐萬(wàn)商業(yè)體量的消費(fèi)群體需求體需求1、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模、客戶群體市場(chǎng)規(guī)模Code of this report |

12、23 Copyright Centaline Group, 2010高端消費(fèi)者調(diào)研高端消費(fèi)者調(diào)研項(xiàng)目公里內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查顯示，有50%的抽樣受訪者選擇每周外出就餐次數(shù)每周外出就餐次數(shù)3-5次次，有28%的抽樣受訪者會(huì)選擇餐飲較多的商圈消費(fèi)選擇餐飲較多的商圈消費(fèi)。餐飲在虎門(mén)人日常消費(fèi)支出中占據(jù)較大比例?；㈤T(mén)人愛(ài)吃，外出就餐頻次較高，傾向于中、高檔餐飲街區(qū)消費(fèi)虎門(mén)人愛(ài)吃，外出就餐頻次較高，傾向于中、高檔餐飲街區(qū)消費(fèi)、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目公里內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查顯示，虎門(mén)人急

13、需有特色的商業(yè)出現(xiàn)虎門(mén)人急需有特色的商業(yè)出現(xiàn)，希望能一站式完成購(gòu)物體驗(yàn)，82%的受訪者希望興建中、高檔吃喝玩樂(lè)型的商業(yè)街區(qū)興建中、高檔吃喝玩樂(lè)型的商業(yè)街區(qū)。希望有中、高端特色街區(qū)，能夠一站式完成購(gòu)物體驗(yàn)希望有中、高端特色街區(qū)，能夠一站式完成購(gòu)物體驗(yàn)高端消費(fèi)者調(diào)研高端消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010購(gòu)物購(gòu)物娛樂(lè)娛樂(lè)消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)研研業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)表表高端消費(fèi)者調(diào)研高端消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report

14、| 26 Copyright Centaline Group, 2010大瑩東方國(guó)際：何經(jīng)理虎門(mén)地一大道：李經(jīng)理虎門(mén)名購(gòu)城：彭經(jīng)理古遠(yuǎn)品牌老板：陳老板周末出去喝喝茶，吃吃飯，平時(shí)出去消費(fèi)都是花在吃喝上。我經(jīng)常去深圳、香港買(mǎi)東西，虎門(mén)的品牌還是不能滿足我的需求。基本上我都是去有餐飲的商業(yè)吃飯，這樣就可以逛逛街，吃吃飯，休閑娛樂(lè)一下。我希望虎門(mén)能出現(xiàn)有特色的商業(yè)，能樹(shù)立大品牌、大地標(biāo)，這樣能夠吸引我去消費(fèi)。高端消費(fèi)者調(diào)研高端消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)者

15、特征消費(fèi)者特征個(gè)人基本情況（性別、年齡、受教育程度、收入情況）個(gè)人基本情況（性別、年齡、受教育程度、收入情況）針對(duì)本項(xiàng)目具體展開(kāi)，樣本量：300本次調(diào)查樣本，女性比男性稍多，年齡主要集中在2445歲，個(gè)人收入以30015000元/月居多。 此次受訪樣本的受教育程度以“高中/中專(zhuān)/職高/技校/大專(zhuān)”為主。初中及以下初中及以下 高中高中/中專(zhuān)中專(zhuān)/職高職高/技校技校 大專(zhuān)大專(zhuān) 本科及以上本科及以上性別/收入年齡教育程度18-24歲歲25-30歲歲31-35歲歲36-45歲歲46歲及以上歲及以上普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this re

16、port | 28 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的期望對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的期望從消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)的需求方面來(lái)看，能滿足“一站式購(gòu)物中心需求、交通便捷及距離家或工作地點(diǎn)近”三個(gè)因素消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所最為關(guān)注的；其次商場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性，購(gòu)物環(huán)境，商品種類(lèi)多也是消費(fèi)者較為關(guān)注的；這充分表明，受訪者對(duì)商業(yè)的需求具有較強(qiáng)的共性認(rèn)知交通便捷的一站式購(gòu)物場(chǎng)所。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求

17、特征消費(fèi)需求特征對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇 就消費(fèi)者消費(fèi)場(chǎng)所選擇而言，一站式購(gòu)物中心及商業(yè)街兩種商業(yè)形態(tài)人群選擇達(dá)到80%；就本項(xiàng)目而言，與我們的期望有較大契合度。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征對(duì)虎門(mén)商業(yè)發(fā)展的評(píng)價(jià)對(duì)虎門(mén)商業(yè)發(fā)展的評(píng)價(jià) 從消費(fèi)者訪談結(jié)果來(lái)看，普遍認(rèn)為虎門(mén)商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，與其它商業(yè)發(fā)達(dá)城市相比商業(yè)氛圍不夠濃厚，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)基本平衡但商業(yè)還有待發(fā)展。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分

18、析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征當(dāng)前需要加強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施的類(lèi)型當(dāng)前需要加強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施的類(lèi)型 從受訪者對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)商業(yè)設(shè)施需求來(lái)看，“百貨/購(gòu)物中心，專(zhuān)業(yè)健身、休閑娛樂(lè)中心”是大家認(rèn)為現(xiàn)階段市場(chǎng)需要加強(qiáng)的普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)行為特征消費(fèi)行為特征休閑娛樂(lè)方式，消費(fèi)頻次及支出情況休閑娛樂(lè)方式，消費(fèi)頻次及支出情

19、況 從受訪者休閑娛樂(lè)方式來(lái)看，歌廳KTV，電影院以及美容美發(fā)SPA是休閑娛樂(lè)類(lèi)需求較為常見(jiàn)的方式，且受訪者中平均每月休閑娛樂(lè)次數(shù)在1-2次的占到受訪者的58%，2-3次的有37%；受訪者月均在休閑娛樂(lè)上的支出200-500的占到42%，支出在500以上的也有近20%，休閑娛樂(lè)市場(chǎng)潛力較大。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)行為特征消費(fèi)行為特征餐飲場(chǎng)所選擇餐飲場(chǎng)所選擇 從受訪者開(kāi)放問(wèn)答中可以看出：餐飲主要在不夜天和黃河附近區(qū)域解決為主，其中

20、在黃河附近解決的主要原因是就近工作地點(diǎn)，以工作餐、休閑餐為主導(dǎo)，不夜天區(qū)域則以海鮮大排檔和少量商務(wù)餐組合，其中地標(biāo)廣場(chǎng)，國(guó)際購(gòu)物中心是以滿足購(gòu)物人群配套餐飲為主；另外部分受訪者表示無(wú)固定餐飲場(chǎng)所依據(jù)居住和生活需要而就近選擇。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）項(xiàng)目商業(yè)檔次定位項(xiàng)目商業(yè)檔次定位 從受訪者對(duì)于本項(xiàng)目的檔次期望來(lái)看，基本認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該定位中高檔及中檔，認(rèn)為項(xiàng)目需要定位高檔，中低檔或者低檔的相對(duì)

21、較少，對(duì)于項(xiàng)目的檔次定位指導(dǎo)意義比較明確。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）期望項(xiàng)目提供的商業(yè)服務(wù)期望項(xiàng)目提供的商業(yè)服務(wù) 從受訪者對(duì)于本項(xiàng)目提供的商業(yè)設(shè)施期望來(lái)看：“便利店，服裝鞋帽店，兒童教育培訓(xùn)及娛樂(lè)”需求最高； “大型品牌連鎖百貨，中餐店”需求其次；對(duì)于娛樂(lè)和休閑餐飲也有較大需求。普通消費(fèi)者調(diào)研普通消費(fèi)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report

22、 | 36 Copyright Centaline Group, 20101、外出就餐頻次較高，高端餐飲消費(fèi)需求強(qiáng)烈；、外出就餐頻次較高，高端餐飲消費(fèi)需求強(qiáng)烈；2、目的性較強(qiáng)，比較注重消費(fèi)場(chǎng)所商品質(zhì)量和環(huán)境。、目的性較強(qiáng)，比較注重消費(fèi)場(chǎng)所商品質(zhì)量和環(huán)境。3、對(duì)于品牌追求從未停止；渴望有特色化的商業(yè)街區(qū)供自己休閑、體驗(yàn)；希望一站式完成購(gòu)物體驗(yàn)。、對(duì)于品牌追求從未停止；渴望有特色化的商業(yè)街區(qū)供自己休閑、體驗(yàn)；希望一站式完成購(gòu)物體驗(yàn)。6、對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展比較期待，整體認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展成為中檔或中高檔的以、對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展比較期待，整體認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展成為中檔或中高檔的以 “大眾大眾”消費(fèi)為主的商業(yè)消費(fèi)為

23、主的商業(yè)設(shè)施，其業(yè)態(tài)主要包括：餐飲、休閑娛樂(lè)、區(qū)域服務(wù)配套等。設(shè)施，其業(yè)態(tài)主要包括：餐飲、休閑娛樂(lè)、區(qū)域服務(wù)配套等。消費(fèi)調(diào)研進(jìn)一步印證了本項(xiàng)目打造差異化商業(yè)街區(qū)，圍繞消費(fèi)調(diào)研進(jìn)一步印證了本項(xiàng)目打造差異化商業(yè)街區(qū)，圍繞“多元化、目的性強(qiáng)、體驗(yàn)服務(wù)、享受與娛樂(lè)、一站式消費(fèi)多元化、目的性強(qiáng)、體驗(yàn)服務(wù)、享受與娛樂(lè)、一站式消費(fèi)”等等幾大核心思路發(fā)展的可行性。幾大核心思路發(fā)展的可行性。消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)、客戶需求分析、客戶需求分析消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010投資經(jīng)營(yíng)者需求特征投資經(jīng)營(yíng)者需求特征

24、對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展期望對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展期望 從受訪者反饋的對(duì)于本項(xiàng)目位置認(rèn)知及自身需求情況來(lái)看，認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該是“以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)設(shè)施”的是主流選擇，其次“一站式消費(fèi)的綜合性商業(yè)設(shè)施；購(gòu)物為主的商業(yè)設(shè)施”也有一定需求，共性認(rèn)識(shí)是本項(xiàng)目并不適合成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)的商業(yè)設(shè)施。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010投資經(jīng)營(yíng)者需求特征投資經(jīng)營(yíng)者需求特征對(duì)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的偏好對(duì)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的偏好 對(duì)于本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格喜好來(lái)看，“庭院式風(fēng)格”以及

25、“盒式商業(yè)”兩種建筑風(fēng)格接受度相對(duì)較高投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010投資經(jīng)營(yíng)者特征投資經(jīng)營(yíng)者特征投資者來(lái)源及商鋪投資用途投資者來(lái)源及商鋪投資用途 對(duì)于本項(xiàng)目有較強(qiáng)投資意愿人群中，常駐虎門(mén)2年及以上外地人（新莞人）居首，虎門(mén)本地人次之；對(duì)于商鋪投資的用途則主要集中于自營(yíng)，這也與投資客來(lái)源相匹配（外地常駐虎門(mén)人的置業(yè)生存需求）投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of t

26、his report | 40 Copyright Centaline Group, 2010投資經(jīng)營(yíng)者特征投資經(jīng)營(yíng)者特征未來(lái)店鋪?zhàn)誀I(yíng)方向選擇未來(lái)店鋪?zhàn)誀I(yíng)方向選擇 對(duì)于項(xiàng)目有投資意向且自營(yíng)的情況下，經(jīng)營(yíng)方向主要集中在“服裝鞋帽精品，便利店，水吧/咖啡廳/茶館等休閑餐飲”。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010投資經(jīng)營(yíng)者需求特征投資經(jīng)營(yíng)者需求特征投資店鋪面積需求及形式要求投資店鋪面積需求及形式要求 投資者對(duì)于投資店鋪需求來(lái)看：“區(qū)位好，

27、面積小，總價(jià)低”是投資者首選；而對(duì)于所投資店鋪形式來(lái)看“一拖二”或者“單層底商”二者更受投資者歡迎；從面積選擇來(lái)看100店鋪面積是投資者首選，商鋪面積與投資者選擇成反比。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010葉先生，香港人，65歲，開(kāi)保時(shí)捷，09年以前在虎門(mén)開(kāi)服裝廠，目前已轉(zhuǎn)交給家人經(jīng)營(yíng)，在地標(biāo)、購(gòu)物中心、正陽(yáng)時(shí)代擁有多套商鋪，購(gòu)買(mǎi)商鋪主要用于投資，自己不開(kāi)店，需求商鋪價(jià)格在500萬(wàn)以內(nèi)都可以接受，需要街鋪，面積100左右最好，追求品

28、質(zhì)，好養(yǎng)生，不會(huì)盲目購(gòu)買(mǎi)，比較注重商鋪的位置。本項(xiàng)目所處的區(qū)域比較認(rèn)同，商鋪格局方正，最好能夠68米開(kāi)間，12米進(jìn)深，一、二樓一起買(mǎi)也可以接受，只要是街鋪總價(jià)不超過(guò)500萬(wàn)！外來(lái)客群代表，對(duì)于商鋪的使用率、實(shí)用性、是否街鋪較為關(guān)注，價(jià)格接受度較高，此類(lèi)投資客群是本項(xiàng)目街鋪一拖二、一拖外來(lái)客群代表，對(duì)于商鋪的使用率、實(shí)用性、是否街鋪較為關(guān)注，價(jià)格接受度較高，此類(lèi)投資客群是本項(xiàng)目街鋪一拖二、一拖三層捆綁銷(xiāo)售的目標(biāo)客群。三層捆綁銷(xiāo)售的目標(biāo)客群。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研葉先生，購(gòu)買(mǎi)商鋪用于投資，香港人，虎門(mén)地標(biāo)、購(gòu)物中心等擁有多套商鋪！葉先生，購(gòu)買(mǎi)商鋪用于投資，香港人，虎門(mén)地標(biāo)、購(gòu)物中心等擁有多套

29、商鋪！、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010羅小姐、四川人，35歲，老公是湖南人，在海岸國(guó)際住，老公經(jīng)常往返虎門(mén)和長(zhǎng)沙，羅小姐經(jīng)常在虎門(mén)，在地標(biāo)、國(guó)際購(gòu)物中心均有商鋪，老公做生意需要現(xiàn)金流，購(gòu)買(mǎi)商鋪一般是進(jìn)行貸款，商鋪面積投資基本在50-100之間，100-200萬(wàn)以內(nèi)的商鋪比較同意接受，需要虎門(mén)方正實(shí)用的，最好是只有一層的商鋪，層高最好能有6米，租賃給客戶時(shí)可以當(dāng)兩層實(shí)用，也好租，不在乎是否街鋪，只要我認(rèn)為可以賺錢(qián)就行。外來(lái)虎門(mén)的四川、福建等地區(qū)客戶，需求商鋪

30、類(lèi)型不局限于街鋪，但是不能接受兩層捆綁，需要只有首層，且需要商外來(lái)虎門(mén)的四川、福建等地區(qū)客戶，需求商鋪類(lèi)型不局限于街鋪，但是不能接受兩層捆綁，需要只有首層，且需要商鋪實(shí)用性強(qiáng)。鋪實(shí)用性強(qiáng)。羅小姐，四川人，老公在虎門(mén)、湖南均開(kāi)廠，虎門(mén)有多套物業(yè)羅小姐，四川人，老公在虎門(mén)、湖南均開(kāi)廠，虎門(mén)有多套物業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010劉先生，38歲，居住在虎門(mén)博涌，潮汕人，自己在虎門(mén)也有開(kāi)服裝廠，和幾個(gè)老鄉(xiāng)也一起開(kāi)藥店，在石龍、虎門(mén)、長(zhǎng)

31、安、城區(qū)都有商鋪或者住宅物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)喜歡80左右的，可用于自用（開(kāi)藥店），也可用于投資（好出租），價(jià)格能夠接受3萬(wàn)/左右的，住宅下方鋪位最好，比較在意商鋪的售價(jià)，太高價(jià)格的不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。告知本項(xiàng)目時(shí)，劉先生希望盡快面世，位置不錯(cuò)，可以考慮買(mǎi)來(lái)做給自己的服裝做個(gè)展示店，80-100左右，兩層，開(kāi)間6米，進(jìn)深10-15米都可以接受。以外來(lái)虎門(mén)做生意的潮汕、香港、福建等地的客群，在虎門(mén)經(jīng)營(yíng)多類(lèi)型生意，他們不在乎是否專(zhuān)一某一個(gè)行業(yè)，在乎以外來(lái)虎門(mén)做生意的潮汕、香港、福建等地的客群，在虎門(mén)經(jīng)營(yíng)多類(lèi)型生意，他們不在乎是否專(zhuān)一某一個(gè)行業(yè)，在乎只要有錢(qián)就去賺。只要有錢(qián)就去賺。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研劉

32、先生、潮汕人，購(gòu)買(mǎi)商鋪可投資，可自用，目前與朋友合作國(guó)大藥店！劉先生、潮汕人，購(gòu)買(mǎi)商鋪可投資，可自用，目前與朋友合作國(guó)大藥店！、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010梁小姐，45歲，則徐社區(qū)人，老公政府單位工作，兒子上大學(xué)，目前在黃河及正陽(yáng)時(shí)代購(gòu)買(mǎi)兩間鋪位經(jīng)營(yíng)美容院，目前購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)都在2樓，面積200左右，開(kāi)間和進(jìn)深最好都是10米的，都只在一樓有一個(gè)樓梯可以上二樓，一樓無(wú)鋪位，不一定要選擇位置好的區(qū)域，位置偏一點(diǎn)，也可以接受，目前正陽(yáng)這間店面只花了近200萬(wàn)就買(mǎi)到

33、了，二樓層高是5米左右，告知本項(xiàng)目時(shí)，梁小姐表示，可以考慮買(mǎi)一間200左右的，價(jià)格越便宜越好，2-3萬(wàn)/最好?；㈤T(mén)本地人，購(gòu)買(mǎi)來(lái)自己做生意的，也可以考慮購(gòu)買(mǎi)只有二樓的商鋪，一樓僅需有樓梯即可?；㈤T(mén)本地人，購(gòu)買(mǎi)來(lái)自己做生意的，也可以考慮購(gòu)買(mǎi)只有二樓的商鋪，一樓僅需有樓梯即可。梁小姐，虎門(mén)則徐社區(qū)人，未買(mǎi)房，自營(yíng)一家美容院梁小姐，虎門(mén)則徐社區(qū)人，未買(mǎi)房，自營(yíng)一家美容院投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 20101、商鋪投資意向較為強(qiáng)烈；、商鋪投

34、資意向較為強(qiáng)烈；2、關(guān)注地段、未來(lái)發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理、實(shí)用率及實(shí)用性，對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品打造需求強(qiáng)烈；希望停車(chē)充足；、關(guān)注地段、未來(lái)發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理、實(shí)用率及實(shí)用性，對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品打造需求強(qiáng)烈；希望停車(chē)充足；3、需求面積大部分在、需求面積大部分在50-100平，少量選擇平，少量選擇100-200平；平；4、不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)店鋪的偏好不同：服飾類(lèi)商家更傾向一拖二的商業(yè)，餐飲及休閑娛樂(lè)對(duì)店鋪選擇偏好不明顯，區(qū)、不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)店鋪的偏好不同：服飾類(lèi)商家更傾向一拖二的商業(yè)，餐飲及休閑娛樂(lè)對(duì)店鋪選擇偏好不明顯，區(qū)域配套服務(wù)業(yè)態(tài)更傾向于底層商鋪。域配套服務(wù)業(yè)態(tài)更傾向于底層商鋪。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造、

35、業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了更具象的參考，同時(shí)也提出了更高的要求。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造、業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了更具象的參考，同時(shí)也提出了更高的要求。投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研小結(jié)投資經(jīng)營(yíng)者調(diào)研小結(jié)、客戶需求分析、客戶需求分析投資及經(jīng)營(yíng)者研究投資及經(jīng)營(yíng)者研究Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010特色風(fēng)味小吃代表，各種大型購(gòu)物場(chǎng)所均能發(fā)現(xiàn)蒙自源門(mén)店。對(duì)于項(xiàng)目位置比較看好，認(rèn)同項(xiàng)目未來(lái)主要打造方向餐飲 、休閑娛樂(lè)時(shí)尚購(gòu)物區(qū)，目前在虎門(mén)已經(jīng)開(kāi)設(shè)了幾家門(mén)店，如果本項(xiàng)目未來(lái)能按照此業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，可考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。如果僅考慮做，面積差不多150200就夠

36、了，但是要臨街，層高6米以上，開(kāi)間68米，進(jìn)深在1012米左右；中高檔餐飲商戶對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化中高檔餐飲商戶對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)，亦是發(fā)展趨勢(shì)！互補(bǔ)，亦是發(fā)展趨勢(shì)！蒙自源：陳先生蒙自源：陳先生 拓展經(jīng)理拓展經(jīng)理品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010時(shí)尚餐飲品牌，特色化經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，符合項(xiàng)目整體餐飲定位時(shí)尚餐飲品牌，特色化經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，符合項(xiàng)目整體餐飲定位一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)街區(qū)

37、，主題、商業(yè)定位、建筑都很關(guān)鍵：比如說(shuō)一看就很高檔的建筑，消費(fèi)能力就高，還有交通流暢，因?yàn)楝F(xiàn)在都是開(kāi)車(chē)上班，停車(chē)位充足才方便買(mǎi)東西；還有就是業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌定位，旁邊開(kāi)個(gè)雜貨鋪，別人肯定會(huì)覺(jué)得檔次較低，整個(gè)感覺(jué)不一樣。所以項(xiàng)目要做好很多細(xì)節(jié)都是關(guān)鍵，這快地未來(lái)發(fā)展應(yīng)該不錯(cuò)，很多功能性的，都屬于服務(wù)周邊消費(fèi)力的，功能性多才能吸引更多顧客過(guò)來(lái)。黃記煌一般開(kāi)店需求200-500 ，在中高檔商業(yè)街區(qū) 特色化餐飲類(lèi)型吸引眾多食客！黃記煌：盧總黃記煌：盧總品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 49 Copyright Cent

38、aline Group, 2010高檔面食類(lèi)餐飲，滿足不同人群需求，對(duì)于項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局表示認(rèn)可！高檔面食類(lèi)餐飲，滿足不同人群需求，對(duì)于項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局表示認(rèn)可！秦關(guān)面道目前在東莞發(fā)展很快，2010年開(kāi)始到現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)了13家門(mén)店，基本在城區(qū)、厚街?；㈤T(mén)商業(yè)氛圍毋庸置疑，公司定位也是以中高檔餐飲消費(fèi)者為核心，制作特色口味小菜，面點(diǎn)針對(duì)不同人群，對(duì)于輔料布料市場(chǎng)周邊 ，純?cè)谝恍┲懈叨孙嬍承枨笳?，但具體還需要正對(duì)這個(gè)區(qū)域進(jìn)行考察，目前也考慮往鎮(zhèn)區(qū)拓展。對(duì)于項(xiàng)目打造餐飲，休閑購(gòu)物為一體綜合街區(qū)較為認(rèn)同！經(jīng)營(yíng)面積大概200-400，開(kāi)間6-8米，近深需求約12-15米。秦關(guān)面道：胡先生秦關(guān)面道：胡先生品牌商家調(diào)

39、研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010對(duì)于整體業(yè)態(tài)認(rèn)同，對(duì)嶺南建筑風(fēng)格的獨(dú)棟商鋪較為關(guān)注！對(duì)于整體業(yè)態(tài)認(rèn)同，對(duì)嶺南建筑風(fēng)格的獨(dú)棟商鋪較為關(guān)注！客滿堂在虎門(mén)目前已經(jīng)開(kāi)了一家直營(yíng)店，對(duì)于虎門(mén)餐飲消費(fèi)市場(chǎng)也較為熟悉，與其他商家了解的一樣認(rèn)可虎門(mén)人的整體消費(fèi)力，只要有特色，口味好的菜肴，就不怕沒(méi)有人來(lái)品嘗，項(xiàng)目所在位置有所了解，認(rèn)為周邊大量布料市場(chǎng)人群，是未來(lái)餐飲目標(biāo)客戶。 客滿堂一般需求面積200-300平，開(kāi)間米，近深約12米！對(duì)于項(xiàng)目?jī)蓷潕X南建筑風(fēng)格鋪面較為

40、關(guān)注！客滿堂：陳先生客滿堂：陳先生 拓展代表拓展代表品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010之前也有聽(tīng)說(shuō)過(guò)項(xiàng)目，對(duì)于本項(xiàng)目地段位置比較看好，會(huì)派專(zhuān)人對(duì)地塊周邊進(jìn)行考察。一般進(jìn)駐條件2500-3000左右，認(rèn)為虎門(mén)商業(yè)體量很大但服裝扎堆，虎門(mén)不缺乏強(qiáng)勁的消費(fèi)力，進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)搭配非常重要，采購(gòu)人多了，商務(wù)應(yīng)酬、休閑放松，都需要一個(gè)較好的環(huán)境，因此對(duì)于本項(xiàng)目將持續(xù)關(guān)注。娛樂(lè)型商家對(duì)于項(xiàng)目前景看好，對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃也較為認(rèn)同，虎門(mén)不缺消費(fèi)，但特色化街娛樂(lè)型商

41、家對(duì)于項(xiàng)目前景看好，對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃也較為認(rèn)同，虎門(mén)不缺消費(fèi)，但特色化街區(qū)購(gòu)物綜合體相對(duì)較少區(qū)購(gòu)物綜合體相對(duì)較少魔方魔方KTVKTV東莞區(qū)負(fù)責(zé)人：王先生，負(fù)責(zé)整個(gè)魔方在東莞區(qū)拓展工作。東莞區(qū)負(fù)責(zé)人：王先生，負(fù)責(zé)整個(gè)魔方在東莞區(qū)拓展工作。品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010以純是虎門(mén)本土的代表性品牌，但是在虎門(mén)卻沒(méi)有幾層樓一起做展示的店鋪。以純?cè)谥槿瞧渌鞘芯衅放普故拘詮?qiáng)的商鋪，如果在虎門(mén)能出現(xiàn)有特色的品牌展示型商業(yè)，以純會(huì)考慮進(jìn)入，畢竟我們代表

42、著虎門(mén)服裝的前世和今生，以純也是虎門(mén)的名片之一。如果僅考慮做專(zhuān)賣(mài)店，面積差不多6080就夠了，總價(jià)在300萬(wàn)左右，但是要臨街，層高6米以上，開(kāi)間68米，進(jìn)深在1012米左右；如果做品牌展示廳，面積約8001000；總價(jià)約2000萬(wàn)；一、二樓或者一、二、三都可以考慮，但是昭示性要好，可以做大的廣告牌來(lái)宣傳品牌。部分虎門(mén)本土品牌商家亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！部分虎門(mén)本土品牌商家亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研以純：張先生以純：張先生 多年服裝拓展專(zhuān)家多年服裝拓展專(zhuān)家、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this r

43、eport | 53 Copyright Centaline Group, 2010現(xiàn)在覺(jué)得生意越來(lái)越難做，特別是“布料批發(fā)市場(chǎng)這塊，感覺(jué)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代了?！?隨著電子商務(wù)的日漸興起，布料批發(fā)價(jià)格越來(lái)越透明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，批發(fā)利潤(rùn)被大大壓縮。如果可以做一個(gè)有品牌的一個(gè)展示中心，在虎門(mén)非常好，現(xiàn)在虎門(mén)國(guó)際輕紡城都有那樣做，現(xiàn)在布料輔料也希望品牌化，如果項(xiàng)目能做這樣的展示中心，非常好，現(xiàn)在僅做布輔料的話，利潤(rùn)很低，較大部分利潤(rùn)都被品牌商家賺走了，所以希望有自己的品牌，不僅做布輔料的加工，也可以做上游的服裝品牌；需求商鋪的面積差不多800，總價(jià)在2000萬(wàn)左右；總共三層最好，一層可以做品牌店，

44、二層可以辦公，接待客戶，三層可以做一些倉(cāng)儲(chǔ)功能，有電梯可以上下最方便，要有做廣告的位置。布料輔料也考慮升級(jí)換代，也走品牌路線！布料輔料也考慮升級(jí)換代，也走品牌路線！富民泰興布料市場(chǎng)方圓仿皮絨店：富民泰興布料市場(chǎng)方圓仿皮絨店：馬先生，東莞本地人，在富民已經(jīng)營(yíng)5年多品牌商家調(diào)研品牌商家調(diào)研、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010品牌商家調(diào)研小結(jié)品牌商家調(diào)研小結(jié)1、中高檔餐飲、娛樂(lè)等商家對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)中高檔餐飲、娛樂(lè)等商家對(duì)于項(xiàng)目

45、未來(lái)打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)；服裝、布輔料；服裝、布輔料商家商家亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！2、關(guān)注主題定位、建筑及停車(chē)位；、關(guān)注主題定位、建筑及停車(chē)位；3、餐飲商家需求面積大部分在、餐飲商家需求面積大部分在200-400平平；娛樂(lè)商家需求面積較大，可；娛樂(lè)商家需求面積較大，可整棟經(jīng)營(yíng)整棟經(jīng)營(yíng)；服裝類(lèi)商家需求一般在；服裝類(lèi)商家需求一般在800-1000平。平。商家的信心就是我們的信心！商家的信心就是我們的信心！、客戶需求分析、客戶需求分析品牌商家研究品牌商家研究Code of this report | 55

46、 Copyright Centaline Group, 2010Part 4客戶定位客戶定位Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010專(zhuān)業(yè)型投資客戶專(zhuān)業(yè)型投資客戶跟風(fēng)型的大型客戶跟風(fēng)型的大型客戶盲目型的中小客戶盲目型的中小客戶投資產(chǎn)品是可以模糊區(qū)域界線；商鋪的客戶不一定要以區(qū)域進(jìn)行劃分Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010虎門(mén)現(xiàn)有商鋪購(gòu)買(mǎi)者，局限于當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)的居多，如虎門(mén)地標(biāo)位于金州，金州片區(qū)客戶軍多，而位于金州周邊的虎門(mén)寨、九門(mén)寨、南柵等片區(qū)居第二位，

47、再次為城區(qū)、長(zhǎng)安、厚街等地的人群；因此可判定：因此可判定：1、項(xiàng)目所處社區(qū)及周邊社區(qū)為第一圈層客群區(qū)域；、項(xiàng)目所處社區(qū)及周邊社區(qū)為第一圈層客群區(qū)域；2、周邊鎮(zhèn)區(qū)、城市為第二圈層客群區(qū)域；、周邊鎮(zhèn)區(qū)、城市為第二圈層客群區(qū)域；3、周邊城市，如香港、廣深等地為第三圈層客群區(qū)域。、周邊城市，如香港、廣深等地為第三圈層客群區(qū)域。購(gòu)鋪客戶分析：區(qū)域來(lái)源購(gòu)鋪客戶分析：區(qū)域來(lái)源Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010社區(qū)商鋪本小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)居多，其次的購(gòu)鋪大軍為虎門(mén)本地人及虎門(mén)服裝批發(fā)個(gè)體戶及服裝工廠企業(yè)老板；表明未來(lái)項(xiàng)目的第一圈層目標(biāo)客戶

48、為：虎門(mén)本地人、服裝虎門(mén)本地人、服裝行業(yè)老板、其他零售個(gè)體戶！行業(yè)老板、其他零售個(gè)體戶！購(gòu)鋪客戶分析：職業(yè)購(gòu)鋪客戶分析：職業(yè)Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010各個(gè)樓盤(pán)的商鋪其小區(qū)住戶為主力購(gòu)買(mǎi)群，其次為虎門(mén)本地人（自建房）；表明未來(lái)項(xiàng)目第一圈層目標(biāo)客戶為：本小區(qū)住宅購(gòu)買(mǎi)者、本小區(qū)住宅購(gòu)買(mǎi)者、虎門(mén)本地人！虎門(mén)本地人！購(gòu)鋪客戶分析：居住樓盤(pán)購(gòu)鋪客戶分析：居住樓盤(pán)Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目購(gòu)鋪客戶定位項(xiàng)目購(gòu)鋪客戶定位分類(lèi)分布客戶情況置

49、業(yè)關(guān)注點(diǎn)虎門(mén)本地客戶（45-60%）虎門(mén)鎮(zhèn)區(qū)虎門(mén)本地人，靠現(xiàn)有房屋收取租金，投資多套物業(yè)，商鋪是投資的首選，經(jīng)過(guò)虎門(mén)的發(fā)展享受到了商鋪帶來(lái)的好處，對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘地段、投資回報(bào)率、租金收益新莞人（20-25%）虎門(mén)鎮(zhèn)區(qū)（15%）來(lái)自福建、浙江、湖南、湖北、江西等地的新莞人，從事服裝、布料、輔料、皮革等行業(yè)的私企業(yè)主、個(gè)體戶；醫(yī)院、銀行、教育、等事業(yè)單位員工面積段、地段、總價(jià)厚街、南城、沙田、長(zhǎng)安（5%）關(guān)注投資，專(zhuān)業(yè)性的投資客，許多朋友在虎門(mén)臺(tái)港商（10-15%）虎門(mén)鎮(zhèn)區(qū)以從事服裝、皮革、會(huì)貿(mào)易、鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的臺(tái)港籍企業(yè)主、個(gè)體戶或企業(yè)中、高層實(shí)用性、總價(jià)、地段、面積 投資客（5%-10%

50、）投資兼自用東莞等區(qū)域有自主品牌，希望買(mǎi)來(lái)自用，后期可轉(zhuǎn)手租金收益率、總價(jià)、地段純投資深圳、東莞擁有多處房產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)投資有足夠深的認(rèn)識(shí)，喜好低總價(jià)產(chǎn)品Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010第一客戶圈層：第一客戶圈層：本地客戶本地客戶：專(zhuān)注商鋪投資，關(guān)注地段與回報(bào)率，商鋪價(jià)格抗性低虎門(mén)新莞人虎門(mén)新莞人：在虎門(mén)打拼多年，從事服裝、布料、輔料、鞋業(yè)、五金、電子等行業(yè)的老板及中高管、私營(yíng)業(yè)主主要客戶群主要客戶群體，重點(diǎn)體，重點(diǎn)發(fā)掘發(fā)掘第一客戶圈層第一客戶圈層 第二客戶圈層第二客戶圈層 第二客戶圈層：第二客戶圈層：長(zhǎng)安、厚街、東莞

51、城區(qū)專(zhuān)業(yè)投資客戶：長(zhǎng)安、厚街、東莞城區(qū)專(zhuān)業(yè)投資客戶：關(guān)注價(jià)格、投資回報(bào)率，商鋪價(jià)格抗性高；第三客戶圈層：第三客戶圈層：香港臺(tái)灣、廣深、其他區(qū)域的專(zhuān)業(yè)投資客：香港臺(tái)灣、廣深、其他區(qū)域的專(zhuān)業(yè)投資客：價(jià)格抗性低，關(guān)注地段、投資回報(bào)率。有效補(bǔ)充客有效補(bǔ)充客群群偶得客群，偶得客群，但可重視但可重視本項(xiàng)目購(gòu)鋪客戶地圖本項(xiàng)目購(gòu)鋪客戶地圖Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010他們是一幫有為中青年他們?cè)跂|莞打拼自己的事業(yè)，并已取得初步成績(jī)他們需要一個(gè)更好的更獨(dú)立的展示自我的平臺(tái)展示自我的平臺(tái)他們需要一個(gè)為自己及生意伙伴提供便捷的商務(wù)洽談商

52、務(wù)洽談與展示空間展示空間的優(yōu)質(zhì)環(huán)境優(yōu)質(zhì)環(huán)境他們需要依托這個(gè)商圈發(fā)展依托這個(gè)商圈發(fā)展但更希望跳出這個(gè)商圈發(fā)揮跳出這個(gè)商圈發(fā)揮他們需要一個(gè)區(qū)域中全新商務(wù)模式全新商務(wù)模式，為自己，為事業(yè)，更上一層樓，他們?cè)敢庥兴冻鲰?xiàng)目客戶描?。鹤杂眯晚?xiàng)目客戶描摹：自用型Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010他們可能是周邊的有錢(qián)的本地人有錢(qián)的本地人也可能是具備投資眼光的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大企業(yè)主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大企業(yè)主也可能是對(duì)虎門(mén)有著強(qiáng)烈好感與信心的深港臺(tái)投資者深港臺(tái)投資者更可能是厚沙虎乃至城區(qū)高瞻遠(yuǎn)矚型的投資人總之，他們具備雄厚的資金實(shí)力，并對(duì)區(qū)域有強(qiáng)烈的

53、“好感”看中片區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿粗衅瑓^(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)可金地品牌認(rèn)可金地品牌可能為項(xiàng)目帶來(lái)的附加值及升值空間具備“閑置”資金，需找到資金出口需找到資金出口但他們及其敏感與謹(jǐn)慎對(duì)于項(xiàng)目的打造、鋪面分布項(xiàng)目的打造、鋪面分布及未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向經(jīng)營(yíng)方向的認(rèn)可，需要更多的引導(dǎo)及引導(dǎo)及前景展示前景展示以堅(jiān)定他們的信心項(xiàng)目客戶描?。和顿Y型項(xiàng)目客戶描?。和顿Y型Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Part 5項(xiàng)目功能組合項(xiàng)目功能組合Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010功利型的綜合體開(kāi)發(fā)決定了我們對(duì)各功能物業(yè)的搭配其實(shí)就是一盤(pán)賬：n開(kāi)發(fā)商的需求成為了關(guān)鍵：現(xiàn)金流？銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化？n酒店物業(yè)投資成本高，資金回收慢，已經(jīng)很