東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)施方案黎宇清意見稿

1、第6頁共5頁東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)施方案存在問題意見健議1.11998年10月1日前，業(yè)主按購房款繳2%依 據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（1998年13號(hào)）1.298年9月30日至2003年8月31日，開發(fā)商按30元/平方，依據(jù)國務(wù)院法制辦文件1.32003年9月1日至2008年1月30日期間，購 房者按2%t交，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例（2003 年 379）1.42008年2月1日后，購房者按當(dāng)?shù)亟ㄖ杀镜?6烷,依據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法165 號(hào)“東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)施方案征求意見稿”政 策法律依據(jù)太多，相互沖突，且建住房1998213號(hào)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 »未

2、 做為依據(jù)，實(shí)施有失公平，1 .法不朔往，2008年2月1日以前從簡(jiǎn)，2 . 2008年2月1日后從嚴(yán)，按住宅專項(xiàng) 維修資金管理辦法165號(hào)要求，按用者 自負(fù)的原則，由購房者繳交3 . 2008年2月1日后繳交標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面 積20至30元/平方交首期維修資金，自 建議注明20至30元/平方的是首期,以 后每月續(xù)交4 .續(xù)交。以后每月專門另交0.1至0.5元 的維修資金費(fèi)用，票據(jù)由政力于專門印 制，屬代收代支，每月制作繳交明細(xì)表 給維修資金管理辦公室/委員會(huì) 銀行， 即20至30元/平方的維修資金不得動(dòng) 用，而每月另繳的可以按計(jì)劃使用繳交標(biāo)準(zhǔn)太多，會(huì)引起繳交方認(rèn)為不公平，且有的表 述是一次性繳

3、交，有的表述是首期專項(xiàng)維修資金，998年10月1日前及2003.9.1至2008.1.30均由購房者（業(yè)主）一次性繳交，會(huì)有一定的壓力，且由于時(shí) 問過久，部份單位已肩變更，房?jī)r(jià)變幅較大（是按售房合同中的金額還是按二手轉(zhuǎn) 實(shí)時(shí)價(jià)格較難什），如果業(yè)主按購房款2短付，一 次性繳交困難較大按住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法165號(hào)要求，由購 房者按當(dāng)?shù)亟ㄖ杀?5%S 8琳準(zhǔn)交，成本可能會(huì)年年隨物價(jià)因素發(fā)動(dòng)，以后難以有較紜標(biāo)準(zhǔn)1.建議還是以每平方米多少元來繳納，建 筑成本會(huì)變，3建筑回積一經(jīng)確權(quán)就變動(dòng)不大，執(zhí)行簡(jiǎn)單易行東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)施方案存在問題意見健議2.198年9月30日至2003年8月31日，

4、開發(fā)商按30元/平方繳交,依據(jù)是廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例，建設(shè)單位按總投資的2%交由于建設(shè)部建住房1998213號(hào)于99年1月1日起實(shí) 施的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 中明確由購房者交的規(guī)定，與廣東省物業(yè)條例兩個(gè) 文件間后沖突，（第五條 商品住房在銷售時(shí)，購房者 與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定肩關(guān)維修基金繳交約定。購房者 應(yīng)當(dāng)按購房款23%的比例向售房單位繳交維修基 金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計(jì)入住宅銷售收入。建議按用者自負(fù)的原則 98年9月30日至2003年8月31日期間仍由購房者承擔(dān)維修資金，為20至30元/平方的首期，以后每月按0.1至0.5元/月的維修資金費(fèi)用續(xù)

5、交如果開發(fā)商已經(jīng)消失或者破產(chǎn),誰來承擔(dān)，也存在問題且一般共識(shí)是，誰使用，誰受益，誰承擔(dān)，作為建設(shè)單位 （開發(fā)商），并不全是維修資金的受益方,而小業(yè)主（購 房者）才是，現(xiàn)在其他先進(jìn)國家（地區(qū)），收取維修資金以 是用者自負(fù)的原則，且免稅，以預(yù)算式收取。 且新的住宅專項(xiàng)維彳資金管理辦法165號(hào)，也米取由購房者承擔(dān)的原則由于開發(fā)商在98年9月30日至2003年8月31日已 經(jīng)全額交稅，現(xiàn)如果做為補(bǔ)交維修維修資金，可否做為 稅前列支如果仍要求98-10-1至03-8-31由開發(fā)商繳交維修資金的，為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，建 議做為稅前列支東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)施方案存在問題意見健議2.2開發(fā)商沒有售出和

6、保留的單位，由開發(fā)商繳交后，再由小業(yè)主向開發(fā)商繳交開發(fā)展已經(jīng)預(yù)先墊支的維修基金，在銷售時(shí)如何處理涉及稅務(wù)問題，維修資金是不交稅的，如何處理建議：開發(fā)商在售給小業(yè)主時(shí)，要在買賣合 同上說明由該業(yè)主要繳納發(fā)展商已代墊的維 修基金。且需對(duì)維修資金部分進(jìn)行免稅處理3.1投資商掛靠的各房地產(chǎn)公司的,由被掛 靠的房地產(chǎn)公司墊付，再向各掛靠投資商追 繳執(zhí)行較難，對(duì)被掛靠的房地產(chǎn)公司不公平,特別是有的 掛靠的投資商已經(jīng)公司消失的，如何辦建議按用者自負(fù)的原則由購房者支付4.1使用維修基金時(shí)，要超過三份之二的業(yè) 主簽名同意才使用。2/3人員同意數(shù)量過大，實(shí)際操作難，如常平等地70% 的業(yè)主非常住性質(zhì)，/、可能為此

7、事來表決.是否用另一 個(gè)解釋，即/、同意的不超過1/3,視為2/3同意6建議：由業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司公示15天，并送 呈當(dāng)?shù)胤抗懿糠輦浒干暾?qǐng)，經(jīng)有關(guān)方面批準(zhǔn) 動(dòng)用維修基金。在公示期間，如果沒有業(yè)主提 出異意，或者提出異議的業(yè)主少于1/3的，視 為同意其他問題意見健議物業(yè)公司或發(fā)展商在代墊過了保修期承擔(dān) 維修的費(fèi)用，政府是如何界定。部份物業(yè)公司和開發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了保修過的公共設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用， 如果發(fā)展商還要繳付就變成 了重復(fù)繳付。建議：費(fèi)用應(yīng)計(jì)算在發(fā)展商需繳納的維修基金費(fèi)用中， 從發(fā)展商要繳納的維修基金中 沖減出來。收取主體的問題，誰來收取成立政府監(jiān)管的維修資金管理辦公室/委員會(huì)，可由物業(yè)公司提供

8、每個(gè)小區(qū)的單元明細(xì)，通知業(yè)主至指定銀行繳納 然后由銀行將繳納的明細(xì)轉(zhuǎn)到物業(yè)公司制定帳目，1 .如何確保收的到，收的齊？2 .購房者不交或者繳不清，如何處罰，在意 見稿中未有提及，只是規(guī)定r開發(fā)商違1.業(yè)主不交維修維修資金的處理辦法，比如不發(fā)房產(chǎn)證，不能交易，銀行對(duì)未繳納不再發(fā)放用房子 抵押貸款等業(yè)務(wù)，比如2年內(nèi)仍未繳清的，是否象其他國家實(shí)施的“釘契”比如未繳維修資金 的清單在房管局備案，不能轉(zhuǎn)名等反本規(guī)定將房屋交付買受人的，罰款3 萬元,不公平3.另有部分業(yè)主只從收樓后就聯(lián)系不上的，如何辦理2 .由物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)向法院起訴，如果業(yè)主強(qiáng)行不繳交，政府應(yīng)立法允許拍賣其房屋，訴訟費(fèi)用由該業(yè)主承

9、擔(dān)。列入黑名單.3 .將現(xiàn)行的購房合同示范文本加入維修資金一項(xiàng)，通過合同行為對(duì)2008-2-1后的購買行為進(jìn)行規(guī) 范如何界定大型維修和中型維修動(dòng)用維修基金的標(biāo)準(zhǔn)建議：由政府定出業(yè)內(nèi)法定標(biāo)準(zhǔn)和操作程序如規(guī)定墻壁，電梯,道路，電梯,水泵,等公共設(shè)施大中修的范圍及標(biāo)準(zhǔn)，這樣小區(qū)都是按規(guī)定的項(xiàng)目， 按預(yù)定的時(shí)間執(zhí)行大中型的例常維修保養(yǎng),緊急情況需制定更詳盡規(guī)定建議:特別是使用問題要具體，可操作，如何讓業(yè)主肩更多知情權(quán)是否由政府專門成立維修資金管理辦公室/委員會(huì)（可由政府 房管局 物業(yè)協(xié)會(huì) 銀行部分業(yè)主代表共同組成），及物管企業(yè)如何自律及政府部門如何監(jiān)管未有口實(shí)施的細(xì)則由行業(yè)協(xié)會(huì)及房管部門組織物業(yè)企業(yè)自

10、治，對(duì)違規(guī)使用維修資金的進(jìn)行通報(bào)，不允許升級(jí)，接盤等業(yè) 務(wù)如何申請(qǐng)和使用維修基金程序建議簡(jiǎn)單易行，主要是物業(yè)和業(yè)主之間的約定，政府多指導(dǎo)即可.由各小區(qū)每年12月底前向全 體業(yè)主公示次年需維修保養(yǎng)的大中項(xiàng)目及預(yù)算，（在公示期間，如果沒有業(yè)主提出異意，或者提出異 議的業(yè)主少于1/3的，視為同意）；同時(shí)報(bào)政府的維修資金管理辦公室/委員會(huì)備案，審核，每年年初 由資金帳戶中劃到物業(yè)企業(yè)，由物業(yè)企業(yè)來按計(jì)劃使用，需每半年才F次維修資金的使用情況，是否 按照年前的預(yù)算在執(zhí)行緊急情況使用維修資金的辦法未太明確按意見稿第項(xiàng)表述的緊急情況由物業(yè)公司先墊付，物業(yè)公司會(huì)購買相關(guān)物資或者請(qǐng)外面的公司來施工，產(chǎn)生了費(fèi)用，搶修后再報(bào)業(yè)主或者政府部門來審核， 處理往來帳務(wù)，萬一以后業(yè)主或者政府不同意，這是維修資金應(yīng)該支出的，很易出問題(9)例如同一小區(qū)房屋有維修項(xiàng)目，是否需其他樓宇共同分?jǐn)偨ㄗh：按用者自負(fù)原則，由需要維修的樓宇全體業(yè)主分?jǐn)偅恍杵渌麡怯畹臉I(yè)主分?jǐn)傄庖姼逦宜镜慕Y(jié)論：1 .為了容易操作，應(yīng)按用者自負(fù)的原則，不論時(shí)間節(jié)點(diǎn)，均由購房者承擔(dān)維修資金的繳交2 .對(duì)2008年2月1日前應(yīng)該從簡(jiǎn)，以后從嚴(yán)，同時(shí)參照廣州、深圳的繳交額度，如廣州住宅收取