商務(wù)酒店投資分析

1、商務(wù)酒店投資分析一、商務(wù)酒店現(xiàn)狀分析1、發(fā)展商務(wù)酒店的原因從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務(wù)酒店因市場的強(qiáng)勁需求和較穩(wěn)定的出租率、 回報(bào)率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務(wù)酒店作為房地產(chǎn)投資的另一分支， 由于投資額相對適中且市場前景看好而受到境內(nèi)外投資者關(guān)注。 目前在國內(nèi)酒店集團(tuán)積極拓 展市場的同時(shí)，國際酒店運(yùn)營商也積極在內(nèi)地布局，雅高與" 速 8"等外資酒店紛紛宣布了國內(nèi)的擴(kuò)張計(jì)劃。同時(shí)，我們回過頭來看看以川內(nèi) “岷山安逸 158”、“郫縣望園酒店 ”、“同時(shí)達(dá) 酒店 ”等為代表的商務(wù)酒店都在迅速的搶占市場。2、經(jīng)濟(jì)型酒店受到國內(nèi)市場追捧，主要在于：A、高回

2、報(bào)與低風(fēng)險(xiǎn)商務(wù)酒店在本地迅速發(fā)展的重要原因就是出租率穩(wěn)定和回報(bào)率較高。 在國內(nèi)一級市 場投資一家大中型準(zhǔn)四商務(wù)酒店通常只需投入500-1,000 萬，且目前國內(nèi)知名商務(wù)酒店的出租率基本在 70%80%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會(huì)更高，甚至可超過100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租率較高，使商務(wù)酒店的年回報(bào)率高達(dá)30-40%，投資回收期只需 23 年左右。資金投入較低與回報(bào)率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)型酒店的市場投資風(fēng) 險(xiǎn)，且相對于回報(bào)率而言，其市場風(fēng)險(xiǎn)不高，這更使得投資者趨之若鶩。B、當(dāng)?shù)匦粜蜆潜P優(yōu)越的地理位置迎合了其選址要求商務(wù)酒店因主要服務(wù)商務(wù)人士和游客， 故對選址要求較高， 通常

3、會(huì)選在市區(qū)交通便捷 的商圈、 寫字樓或旅游景點(diǎn)附近； 而溫江這個(gè)成都的后花園以及國色天香娛樂城優(yōu)越的地理 位置正好配合了這一需求。C經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游業(yè)增長帶動(dòng)市場需求雙休日及公共假期推動(dòng)國內(nèi)旅游呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢； 接著因入境旅游業(yè)發(fā)展， 成 都豐富旅游資源日益吸引龐大境內(nèi)外游客與商務(wù)客源， 造成商務(wù)酒店需求日益強(qiáng)勁。 國內(nèi)旅 游業(yè)的增長與低價(jià)優(yōu)質(zhì)服務(wù)酒店供需間的不對稱，催生了商務(wù)酒店崛起。另一方面國內(nèi)2次大地震災(zāi)害及上海世博會(huì)的順利召開讓全世界的目光都聚焦到了中國，同時(shí)也為國內(nèi)旅游市場和商務(wù)酒店發(fā)展帶來了巨大商機(jī)！D、有效填補(bǔ)市場需求空白商務(wù)酒店市場來自原星級賓館的旅游團(tuán)隊(duì)、 散客和一般的商務(wù)

4、人士。 以前，這部分 客人除了星級賓館、 招待所而別無選擇， 但一般二、 三級賓館與招待所的軟硬件設(shè)施相對落后，且提供的服務(wù)和相應(yīng)條件不盡人意， 檔次較高的賓館雖配套服務(wù)完善但價(jià)格較高。 因此 價(jià)格低廉同時(shí)又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的商務(wù)酒店， 恰好填補(bǔ)此一市場空白。 同時(shí)， 商務(wù)酒店更以 其獨(dú)特優(yōu)勢，已逐漸吸引固定的消費(fèi)群體，這也是目前國內(nèi)商務(wù)酒店發(fā)展迅速的原因之一！4、市場前景及投資風(fēng)險(xiǎn)：（一）市場前景在國內(nèi)商務(wù)酒店以其投資?。ㄏ鄬τ谛羌壻e館） 、利潤率高、價(jià)格低、高性價(jià)比、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)和客源穩(wěn)定等優(yōu)勢， 有著巨大的市場潛力。 近幾年隨著內(nèi)地旅游市場日趨成熟、 會(huì) 展經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，為商務(wù)酒店贏得廣闊發(fā)

5、展空間。很多當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店大多以租賃小戶型公寓、 單位招待所、 普通房屋， 進(jìn)行重新裝修改造 后進(jìn)入市場，雖然目前國內(nèi)一級城市單體酒店入住率也保持較高水平，但從長遠(yuǎn)發(fā)展而言， 先得要統(tǒng)一品牌形象、營銷策略、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與系統(tǒng)管理， 并形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)， 降低經(jīng)營管理成 本，品牌化連鎖經(jīng)營將是未來商務(wù)連鎖酒店的必然發(fā)展趨勢?。ǘ┩顿Y風(fēng)險(xiǎn)雖商務(wù)酒店市場風(fēng)險(xiǎn)相對較小， 但只要是投資就有風(fēng)險(xiǎn)。 目前經(jīng)商務(wù)酒店發(fā)展迅速， 但因其行業(yè)門檻較低（相對于星級賓館） ，較容易在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)市場飽和，同時(shí)因目前國 內(nèi)尚無統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 導(dǎo)致市場上酒店的運(yùn)營良莠不齊， 因此投資商務(wù)酒店仍有固定風(fēng)險(xiǎn)如 下：1、物業(yè)租賃風(fēng)險(xiǎn)：

6、本地商務(wù)酒店進(jìn)入市場方式一般采用租賃物業(yè)， 雖然避免去前期買地、 建造等環(huán)節(jié) 的時(shí)間成本與建設(shè)費(fèi)用， 但卻面臨著選址正確與否、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明晰、 租賃合同中斷、 可供 使用年限長短等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2、行業(yè)內(nèi)外激烈競爭：隨著境內(nèi)外各大品牌的迅速擴(kuò)張， 有些非酒店行業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店投資， 使競 爭更加激烈。 目前各大商務(wù)酒店雖然經(jīng)營狀況看好，但同時(shí)存在缺乏專業(yè)管理人才與國際 相接軌的管理理念等一系列問題。 未來 2 年內(nèi)， 在行業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)， 國內(nèi)的酒店業(yè)也將面臨 更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何面對 “優(yōu)勝劣汰 ”法則是我們首要思考的課題。3、"連鎖"和"品牌 "的沖擊

7、：目前市場上如單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將 很難打響知名度，在激烈的競爭中立足！4、投資商務(wù)酒店注意事項(xiàng)：1、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未統(tǒng)一規(guī)范。目前未有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范約束，容易造成市場上各自為政、管 理混亂與惡性競爭情況。2、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確，盲目投資。當(dāng)前市場上一些本土商務(wù)酒 店在前期未進(jìn)行深入的市場調(diào)研和分析， 在巨大利益的驅(qū)使下， 沒有根據(jù)客戶群制定相應(yīng)的 營銷策略和經(jīng)營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導(dǎo)致定位混亂，缺乏企業(yè)文化和特色。3、增強(qiáng)品牌意識，大膽創(chuàng)新，提升競爭力。4、租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法性與明確性。由于本地商務(wù)酒店基本上都（查看地圖）采用租賃 物業(yè)方式經(jīng)營， 故在對

8、物業(yè)進(jìn)行考查的同時(shí)， 首先得要弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán)的合法性， 避免日后出 現(xiàn)法律紛爭！二、溫江上午酒店市場定位分析1、市場定位： xxxxxxxx2、地理位置： xxxxxxxx3、主要客源主要客源以周邊協(xié)議單位為主體， 以網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂、 周邊商務(wù)客人、 部份旅游團(tuán)隊(duì)會(huì)議消費(fèi) 為輔。4、酒店功能分布及市場價(jià)格定位：功能布局接待量掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)會(huì)員價(jià)五樓 空中花園 1520 臺1015 元/ 人xx四樓情侶間14 間228108xx三樓標(biāo)間12 間308148xx二樓商務(wù)間 / 操作間10 間368168xx一樓特色餐廳6080 人2040 元/ 人xx三、望園酒店裝修預(yù)算（用酒店行業(yè)公標(biāo)預(yù)算）商務(wù)酒店裝修價(jià)

9、格行業(yè)簡約均價(jià)在400500 元/平米，酒店總體客房為 36 間/19 平米計(jì)算為均價(jià)7600 9500元/間客房；則客房裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)為 273600元RMB342000元RMB: 特色餐廳與大廳一共預(yù)計(jì) 20 萬,則本項(xiàng)投入共需費(fèi)用預(yù)計(jì) 47 萬54 萬（不含房間隔離土 建費(fèi)用），裝修投入但視其具體裝修風(fēng)格，使用材料與所購置物品而有所不同。四、酒店物品配置清單及價(jià)格預(yù)算:（電器設(shè)備及家具按市場現(xiàn)有的物品價(jià)格預(yù)算）（床上用品按 1: 3配置 36個(gè)房間核定）物品名稱單位單價(jià)數(shù)量合計(jì)（元）家俱全套（六件套）視機(jī) （長虹 24）液晶熱水器 （美的

10、 ）或太陽能個(gè)300004120000床單件7020014000被套件9020018000枕套件222004400枕芯25802000被芯個(gè)85806800床靠枕個(gè)20801600床圍巾個(gè)20601200床墊個(gè)6506039000 電熱水壺 個(gè)80362880電吹風(fēng)個(gè)75403000茶杯個(gè)5.5100550面巾?xiàng)l91800浴巾?xiàng)l222004400漱口杯個(gè)2.8100280托盤 (衛(wèi)一房個(gè)7100700房間空調(diào)間19003668400合計(jì)397010特色餐廳投入100000軟裝及公共區(qū)域20000消防設(shè)施及管理軟件200000合計(jì)717010物品配置及裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)總投入： 1257010 元 R

11、MB五、酒店人力資源分配及管理費(fèi)用按商務(wù)酒店同等級崗位工資預(yù)算按 36 間客房，一個(gè)空中花園茶坊及一個(gè) 230 余平米的 特色餐廳人員配置圖及薪資標(biāo)準(zhǔn)其分布如下：管理架構(gòu)及費(fèi)用： （單位：元 /月 ）（以下薪資標(biāo)準(zhǔn)不包含所有人員的食宿、社保等福利待 遇）崗位名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計(jì)駐店經(jīng)理50001值班經(jīng)理5000250025000前廳接待180047200酒店資產(chǎn)員180011800客房服務(wù)員130056500PA/洗碗工10003+25000餐廳 /茶坊服務(wù)員1300911700保安150023000工程維修（兼職）100011000廚房班子人均 3000515000會(huì)計(jì)250012500出納

12、200012000合計(jì)3065700六、酒店經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算按商務(wù)酒店平均房價(jià) 140 元/ 間.天，平均入住率 80%（入住率視其酒店位置及市場規(guī)律 變化）預(yù)算，每月經(jīng)營情況預(yù)算如下：酒店客房月營業(yè)收入：總房間數(shù)X入住率X平均房價(jià)X30天酒店客房月營業(yè)收入?yún)R總 =36間X80%X140元/間天X30天=120960元/月空中花園月營業(yè)收入：總接待量X上客率X人均消費(fèi)X2餐X30天空中花園月營業(yè)收入?yún)R總 =80人 X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560元/月特色餐廳月營業(yè)額收入：總接待量X上客率X人均消費(fèi)X2餐X30天特色餐廳月營業(yè)收入?yún)R總 =80 人 X 50% X 30 X 2

13、 X 30 = 72000元/月貝酒店月營業(yè)額匯總=227520.00元/月直接成本及費(fèi)用 :143513 元/月 ,其分解如下 :低值易耗品： 3/元.間按使用 70%情況核算，需 1815.00 元/月管理費(fèi)： 65700.00 元/月洗滌費(fèi)：按 4.5 元/間核算按 80%出租率核算，需 3888 元/月水電費(fèi)：按 20元/間核算按 80%出租率核算，需 17280元/月稅費(fèi)：按 80%出租率核算，按營業(yè)額 0.6%使用率 70%，需:5080 元/月租金：按 22 元/平方核算需： 1200 平米 X 22 = 26400元/月物管費(fèi)：按 2元/平方核算需：1200平米 X 2 =24

14、00元/月另外：裝修及設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi) 按五年折舊核算每月需 20950元/月貝：每月預(yù)計(jì)利潤額 = 84007 元/月七、完成經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)保障措施酒店經(jīng)營管理指導(dǎo)思路：以銷售為龍頭， 以服務(wù)為保障， 以完善的配套設(shè)施為基礎(chǔ)，以優(yōu)良的管理為后盾， 開源 節(jié)流促進(jìn)酒店全面高效增益運(yùn)作。建立健全酒店各項(xiàng)規(guī)章制度1、全面引進(jìn) ISO90001/14000 國際酒店質(zhì)量體系建設(shè)， 建立健全酒店的各項(xiàng)規(guī)章制度與 作業(yè)程序，實(shí)行事事有 “法 ”可依，工作有 “章 ”可循，以制度來管理人的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng) 制度并落實(shí)到實(shí)際工作中去，為酒店經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的完成打好基礎(chǔ)。2、提高酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量的

15、提高， 對實(shí)現(xiàn)營銷任務(wù)的完成工作至關(guān)重要。 好的產(chǎn)品（服務(wù)）只 有通過銷售才能轉(zhuǎn)變成商品，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)價(jià)值， 而產(chǎn)品（服務(wù)） 本身的質(zhì)量是 直接影響顧客是否購買的首要條件，我們必須從內(nèi)部管理的規(guī)范著手，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)， 提高他們的服務(wù)技能與技巧，體現(xiàn)出星級酒店的服務(wù)水平。3、實(shí)行目標(biāo)責(zé)任與績效管理對酒店經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分解到每月、每周、 每天、 每個(gè)部門責(zé)任人，真正做到千斤重?fù)?dān)人 人挑， 人人頭上有指標(biāo)。 讓大家關(guān)注成本與費(fèi)用， 關(guān)心每天的營業(yè)情況，把經(jīng)營業(yè)績與各位 員工的待遇績效相結(jié)合，讓所有員工充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，為公司發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發(fā)中高端商

16、務(wù)客戶， 與成都市各旅行社合作， 憑借幾個(gè)旅游黃金周及年底商 務(wù)會(huì)議的高峰時(shí)段，抓住散客、會(huì)議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點(diǎn)房的推銷力度，通于短平快的方式，提高客房運(yùn)轉(zhuǎn)率；3）、堅(jiān)持靈活與原則的掌握， 針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度， 在盡可能提高 價(jià)格基礎(chǔ)上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房價(jià)1）、加強(qiáng)高價(jià)位房間的推銷針對散客，讓每個(gè)進(jìn)入酒店的客人都成為我們成交的對象， 特別是情侶間、商務(wù)間等，從而促進(jìn)平均房價(jià)的提升；2）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價(jià)；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益1）

17、、房間酒水食品結(jié)構(gòu)與品種， 根據(jù)每個(gè)月經(jīng)營所反饋的信息， 擬定客人的喜好逐步改 善房間酒水品種、結(jié)構(gòu)、以促進(jìn)消費(fèi)，增加收入；2）、購進(jìn)房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種和結(jié)構(gòu)，與供貨商協(xié)調(diào)溝通， 不斷增加新品種，以刺激消費(fèi)，提高收入；3）、增設(shè)房間種類特別是個(gè)性化房間，如商務(wù)房、情侶間的經(jīng)營思路調(diào)整、增添酒店組 合消費(fèi)、滾動(dòng)消費(fèi)，在傳統(tǒng)的客房經(jīng)營下，改善經(jīng)營方式，增添新的項(xiàng)目，讓客人到酒店消 費(fèi)既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細(xì)微服務(wù)，在商務(wù)、旅游、娛樂、休閑的獨(dú)立空間 中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不同之處。7、節(jié)能降耗，控制運(yùn)營成本每天按規(guī)定開關(guān)燈，空調(diào)等，操作辦法如下：總的思路建議將洗

18、手間設(shè)置為聲控；過道設(shè)置為間斷性聲控設(shè)備1）、樓層過道開燈時(shí)間：晚 19： 30次日 07：00（單組，隔個(gè)開放） ；2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關(guān)掉房間所有燈，衛(wèi)生間只開一盞；3）、客房服務(wù)員，住客離房后，必須進(jìn)行檢查，關(guān)燈、關(guān)水，客人退房后，打開窗戶， 原則上房內(nèi)不開一盞燈；4）、房間空調(diào)，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時(shí)間原則上不開空調(diào)；5）、對房間低易耗品，嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制，對住人房實(shí)行補(bǔ)新不撤舊的原則，對于能 回收或是可以進(jìn)行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強(qiáng)對各崗位工作人員的消防知識培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的消防安全意識。2）、通過培訓(xùn)要求員工掌握一定的消防技

19、能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報(bào)警電話。4）、加強(qiáng)日常巡視，杜絕消防安全隱患。5）、與保安部密切配合，加強(qiáng)巡視，保證住店客人的人身財(cái)產(chǎn)安全。9、完善營銷激勵(lì)機(jī)制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵(lì)機(jī)制的建立健全， 是直接影響營銷人員工作積極性的關(guān)鍵因素， 良好的內(nèi)部激 勵(lì)機(jī)制可以促進(jìn)酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升， 而反之則很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的完成。 要讓 我們所有的員工的業(yè)績與經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤， 實(shí)現(xiàn)按勞取酬、 多勞多得的原則， 樹立業(yè)績標(biāo)兵、 讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工有緊迫感與危機(jī)感，實(shí)行末位淘汰制。9 0 推行全員營銷，提高員工的推銷意識；酒店必須開展全員營銷工

20、作， 酒店每位員工都是酒店的營銷員， 每個(gè)員工都有責(zé)任和義 務(wù)支持酒店的銷售工作， 通過培訓(xùn)提高員工的推銷意識， 在顧客滿意的前提下， 進(jìn)行全員營 銷，促進(jìn)顧客二次消費(fèi)。91 增設(shè)酒店宣傳系統(tǒng)顧客到酒店后， 都希望能在短時(shí)間內(nèi)熟悉消費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格， 我們可以根據(jù)這一特點(diǎn)， 制 作酒店的各種宣傳手冊， 突出酒店配套項(xiàng)目與消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 讓客人能根據(jù)自己的消費(fèi)水平， 進(jìn) 行選擇性消費(fèi)， 建設(shè)酒店內(nèi)部宣傳頻道， 增設(shè)一個(gè)專門宣傳酒店的電視頻道， 實(shí)行二十四小 時(shí)全面宣傳。10、檢查和監(jiān)督100 堅(jiān)定不移的貫徹酒店 “對內(nèi)加強(qiáng)管理， 提高房間品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量， 對外加強(qiáng)銷售， 充分、合理、有效利用資源 ”和

21、“總臺帶動(dòng)樓層 ”的方針。101 做好內(nèi)部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負(fù)責(zé)，落實(shí) 到位（引起重視，加強(qiáng)人防） 。102 加強(qiáng)總臺的現(xiàn)場管理，對入住登記手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)，確保各項(xiàng)工作的正常開展。103 加強(qiáng)樓層、監(jiān)督檢查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，并解決問題；從而提高服 務(wù)質(zhì)量和衛(wèi)生質(zhì)量。104 對于賓客反饋的信息，專人跟蹤處理；對于好的建議及時(shí)采納并落實(shí)，樹立良好 的對外形象。105 配合財(cái)務(wù)部對酒店資產(chǎn)進(jìn)行整理、報(bào)損、補(bǔ)充，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況擬定出的可行 計(jì)劃逐一完成。107 在抓好以上各方面的同時(shí)，認(rèn)真執(zhí)行 “酒店培訓(xùn)計(jì)劃 ”，與 “月未考核制度 ”對員工 進(jìn)行在職培訓(xùn)，讓酒店的軟件服務(wù)更上一個(gè)臺階。11、酒店外部宣傳與銷售11、 1 媒體廣告宣傳；酒店要吸引顧客， 要得到顧客的認(rèn)知， 提高社會(huì)的知名度與美譽(yù)度， 媒體宣傳與廣告就 是首要條件。我們須與成都各大專業(yè)媒體配合，對酒店經(jīng)營特色進(jìn)行有序的針對性的宣傳， 做好各種促銷活動(dòng)。利用互聯(lián)網(wǎng)做好網(wǎng)絡(luò)宣傳，做好酒店宣傳網(wǎng)站與網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)。11、 2 對客源市場進(jìn)行劃分；對客源市場需要進(jìn)行劃分，對客戶進(jìn)行分類。找準(zhǔn)我們的目標(biāo)客戶群，進(jìn)行重點(diǎn)營銷， 建立不同等級的客戶消費(fèi)系統(tǒng)，進(jìn)行針對性的銷售。11、 3 客戶關(guān)系的維護(hù)與開發(fā)；酒店?duì)I銷以本地市場為基礎(chǔ)，