戴德梁行寫字樓物業(yè)管理的各項服務內(nèi)容與要求、質(zhì)量標準(可編輯復制doc版55頁)

1、寫字樓物業(yè)管理各項服務內(nèi)容與要求、質(zhì)量標準第一節(jié)、物業(yè)工程房屋設(shè)施設(shè)備運行及維護管理 3一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護 3二、機電設(shè)備設(shè)施管理 16三、智能化系統(tǒng)管理 37一、 服務范圍、服務內(nèi)容及服務標準 44三、重大接待保障服務及集團專屬辦公區(qū)的安全管理 46第三節(jié)、客戶服務 46一、服務范圍、服務內(nèi)容及服務標準 46二、 禮賓服務及會務接待建議 48三、VIP專屬行政管家服務 49第四節(jié)、室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護管理 50一、服務范圍 50二、服務內(nèi)容 50三、服務標準 51第五節(jié)、節(jié)能環(huán)保管理 52一、服務范圍 52二、服務內(nèi)容 54三、服務標準 55四、能源管理應用 5.5第一節(jié)、物業(yè)工

2、程房屋設(shè)施設(shè)備運行及維護管理 一、 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護（一）、總體要求1、房屋及公共設(shè)施維護管理工作中，技術(shù)人員應與安全、清潔綠化人員一起，掌握不同人群對設(shè)施影響的特點以及規(guī)律，并采取有針對性的管理措施。2、【XXXXXfc廈】的人流量大，對標識系統(tǒng)、引導系統(tǒng)以及公共設(shè)施管理的要求高， 以保障人員安全、 有序地流動。 物業(yè)管理處應充分掌握客戶活動的規(guī)律、特點以及基本要求，確保準備充分。3、在公共設(shè)施管理維護中，應特別注意設(shè)施的安全性要求，及時發(fā)現(xiàn)和消除各類設(shè)施隱患。 在維修養(yǎng)護以及工程改造中， 應從人性化設(shè)計角度出發(fā)， 來 把握設(shè)施對人特別是客戶的尊重與關(guān)懷。4、紅線范圍內(nèi)市政公用設(shè)施將納

3、入日常管理工作范疇，以確保對故障響應、處理的及時性，避免市政部門的工作安排及效率差異給【XXXX雙廈】的運行帶來影響。 同時應代表客戶單位與市政公用設(shè)施部門保持密切溝通與協(xié)作， 最 大限度地維護客戶的權(quán)益。（二）、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及管理要求1、管理要求1）、制訂鋼管桁架、砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。2）、定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。3）、規(guī)范后期的二次裝修活動，全程跟蹤監(jiān)督。4）、編制詳細的、符合【XXXXX：廈】和深圳氣候特點的房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃。5）、嚴格制定維修養(yǎng)護工作時間，在不影響用

4、戶活動、工作、交流的前提下開展維修養(yǎng)護工作，并確保人員和財產(chǎn)的安全。6）、嚴格搞好房屋結(jié)構(gòu)及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，確保房屋及公用設(shè)施的優(yōu)良性能和安全運行。7）、嚴格做好房屋公共部分內(nèi)外裝飾工程的維修養(yǎng)護工作，確保裝飾工程的持久性和完好性。8）、以養(yǎng)護為目的，以維修為手段，確保維修養(yǎng)護的及時性，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，消除隱患。9）、確保房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護實施過程中使用材料的環(huán)保性能。10） 、 各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強對房屋停車場、 道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程技術(shù)部補修，做到“零修不過夜”，中修不超過72 小時，大修有計劃。11） 、 對于需分承包的維修項目， 嚴格進行分承

5、包商評估， 嚴格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。12）、定期檢查所有標志，損壞或脫落的標識類標志，在發(fā)現(xiàn)后24 小時內(nèi)予以修復。13）、總物業(yè)經(jīng)理每年就物業(yè)房屋的使用的維修情況，做出管理報告。2、房屋管理的重點由于深圳市屬南亞熱帶海洋性氣候，溫暖、潮濕、空氣成份復雜，臺風暴雨等惡劣天氣對房屋的破壞較大， 因而， 在房屋管理中我司管理的重點是房屋的安全性及使用功能。重點關(guān)注玻璃幕墻、鋼架結(jié)構(gòu)、金屬構(gòu)件的維護管理，監(jiān)控、防止玻璃幕墻滲水并制定相應的管理維護方法。 加強建筑物的變形監(jiān)測和地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護， 堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生， 防止地基浸水， 保證基礎(chǔ)頂面勒腳的完好無損， 以免使地基受力處于異常狀態(tài)，而

6、導致建筑物不均勻的沉降；加強鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護； 加強砌體結(jié)構(gòu)的維修與養(yǎng)護； 加強房屋屋面、 外墻、 地下室以及門窗防水工程的維修與養(yǎng)護工作； 結(jié)合深圳市海洋性氣候風力大、 空氣含鹽成份多的特點， 制定相應的措施以加強養(yǎng)護， 防止建筑結(jié)構(gòu)被腐蝕。對房屋建筑的管理和維護做好應急反應措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。裝飾材料的多樣性， 決定了物業(yè)管理公司在今后的物業(yè)管理工作中， 針對不同裝飾材料需采取多樣化的維護管理手段， 如外墻環(huán)保涂料飾面的清潔養(yǎng)護， 木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等等，都是今后裝飾工程維護的重要內(nèi)容。3、房屋本體和公

7、用設(shè)施維修養(yǎng)護標準。保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充 分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。4、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂?shù)?）、房屋的抗震結(jié)構(gòu)部位 （包括造柱、梁、墻等）、公共內(nèi)外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋 面等部位的維修和養(yǎng)護。公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍：區(qū)域內(nèi)道路、紅線范圍內(nèi)市政管網(wǎng)、室內(nèi)外停車 場、標識導向牌等。5、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，弓I 入綠色環(huán)保型維修養(yǎng)護的概念，編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃， 應用環(huán) 保型新材料、新工藝

8、進行實施。在維修養(yǎng)護實施過程中，堅決杜絕使用含有意、 蔡、酚、苯等易揮發(fā)物質(zhì)、嚴重污染環(huán)境和危害人體健康的材料。在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題， 由施工單位負責整改，物業(yè)管理處配合物業(yè)公司進行檢查和監(jiān)督落實， 處理結(jié)果 以書面形式報物業(yè)公司。非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，物業(yè)管理處負責維修養(yǎng)護，大、中修或更新改造工程由物業(yè)管理處制訂修繕計劃， 報深圳物業(yè)公司批準后實施。房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃如下：1）、房屋本體維修養(yǎng)護計劃:序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容1地基基礎(chǔ)半年一檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎(chǔ)有無開裂、破扳、勒腳

9、有無被損。每季一適時對卜白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解 其工作室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。每年一檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好及地基沉降總量情況。2承 重 結(jié) 構(gòu)梁每季一檢查后無變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每季一檢查后無彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每季一檢查后無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每季一檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。每年一檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。金 屬 構(gòu) 件每季一檢查金屬構(gòu)件后無孔洞、父形、裂縫、銹蝕。每半年一對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。每年一聘請專業(yè)機構(gòu)分析金屬結(jié)構(gòu)各部件的工

10、作狀況，評 定構(gòu)件的受壓穩(wěn)定性和塑性累積損傷，鑒定金屬結(jié) 構(gòu)整體承載能力。備注加強臺風暴雨等惡劣天氣時對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系 的適時檢測。加強地震等/、可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和 支撐體系的檢測維護工作。在臺風暴雨后加強對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的 結(jié)果進行必要的維護。備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞， 委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。3非承重墻每月一檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。每年一檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4屋 面防水涂 層、采 光玻璃每周一清掃、沖洗屋面，特別注意米光大棚的清潔。檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常

11、及時疏通。檢查屋而后無積水。檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊， 發(fā)現(xiàn)異常即時修復。檢查隔熱層，后無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及 時修復。發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成層向滲漏的，及時 修復或更換。檢查避雷網(wǎng)后龍脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時補焊。每月對不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油漆。每季一油漆圓鋼避雷網(wǎng)。每年一全面修補隔熱層板，重新勾縫。檢修屋向防水層。檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好情況。檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。備注每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水 層破損、老化的狀況，及時更換破損玻璃的接縫密 封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。5樓地面每季一檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和

12、破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。對大理石進行拋光、晶面、打蠟處理。對木地板打蠟。每年一檢查樓地聞聞結(jié)構(gòu)功能的完好性。6樓梯每半年一檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。補換損壞的地磚。修復空鼓的地磚。每年一油漆型鋼組合樓梯、扶手、護欄網(wǎng)。對空鼓、開裂、損壞的地傳予以修復或更換。7公共通道每周一檢查地面石專有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異 常及時修復。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常 隨時處理。檢查中庭外廊護欄玻璃、支架、護欄網(wǎng)是否完好。發(fā)現(xiàn)異常及時處理。每半年一檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。每年一油

13、漆扶手、金屬支架和護欄網(wǎng)。對空鼓、開裂、損壞的地傳予以修復或更換。8內(nèi) 墻 面涂料、石土質(zhì)塊材每月一修補內(nèi)墻向裂縫、起鼓、脫落部分。處理內(nèi)墻間變色現(xiàn)象。處理內(nèi)墻向局部滲漏。更換破損的石土質(zhì)塊材。每季一處理內(nèi)墻向人面積滲漏。每年一雨季對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。9外 墻 面噴涂飾 面、瓷 片、玻 璃每周一修補涂料飾面破損、脫落部分。更換破損的外墻飾面玻璃。清洗外墻飾面人為造成的污染部分。每半年一結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。每年一雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水 侵入。對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以

14、防 止?jié)B漏血枳擴大。根據(jù)需要臺風暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。外墻清洗必須使用綠色環(huán)保型清潔劑。更換外墻飾面應按原設(shè)計要求進行。每25年翻新外墻面一次。10吊頂每周一檢查有無擦、戈U、舌U、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。每月一加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn) 有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。11門窗每月一檢查木門門扇后無松動、下垂、翹曲父形、霉父和腐朽。門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗后無變形、生銹。每半年一更換門窗的易磨損部件。2）、公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃在舁 廳P項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容1路面路基每周一檢查路面后無積水。檢查道路路面啟無起殼

15、、地鼓、裂縫。檢查路基啟龍塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路每日一檢查燈具完好情況，即壞即修。每周一檢查玻璃燈罩有無破損。啟龍金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈口、燈柵啟無損壞。每季一檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架后龍銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。每半年一油漆燈具支架。檢查路燈線路后元老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日一檢查路面后無積水。檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道久有無損壞。檢查行車寸斤 標志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復。每月一檢查停布線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、州是否齊全、完整。檢查擋車器是否正常。4溝渠池井每周一檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如

16、有異常及時疏通。檢查雨水篦有無異常。每季一檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積 及時清污。檢查井壁后龍裂縫及塌陷，如有異常及時修 復。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更 換。每周一全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時修復。檢查有無舌L刻亂劃現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6公用標志設(shè)施每半年一檢查完好程度，加固。每周一檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7垃圾中轉(zhuǎn)站每半年一管道刷漆。檢查管道保溫層有無損壞。管網(wǎng)支架完好。檢查或更換管網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)異常及時修復。6、維修養(yǎng)護實施細則物業(yè)管理處工程部設(shè)置專業(yè)責任人員實施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護工作。 每

17、年對房屋建筑的合用情況作一次全面的鑒定， 據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護計劃和實施方案。另外，遇臺風、暴雨等惡劣天氣，對房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、 屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進行全面檢查， 根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對性的維護計劃和實施方案。1）、金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件間或某一構(gòu)件的各零件、 配件間連接是受力和傳力的關(guān)鍵部位，連接處的破壞會導致構(gòu)件、結(jié)構(gòu)體系的破壞。同時，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個結(jié)構(gòu)。因此，要高度重視對金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進行仔細檢查和精心維護，確保結(jié)構(gòu)的安全性。（ 1）鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修定期對構(gòu)件進行塑性變形累積損傷的鑒定， 當發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程

18、中塑性變形累積損傷過大時， 根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小， 可用錘擊機械矯正或熱工矯正法 來矯正變形，嚴重的選用合格的構(gòu)件進行更換。（ 2）連接部位損壞的維修【xxxxX：廈】金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件連接處的損壞，主要是焊接時焊接缺陷所造成。 維修時對焊接裂紋、 氣孔、 夾渣刨掉重焊， 采用涂防腐油或防銹漆等方法進行防腐處理。（ 3）油漆老化、脫落要求按照有關(guān)規(guī)定進行維修。（ 4）金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護。對于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護，做好以下幾方面的工作：A、對結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。B、要求對鋼質(zhì)構(gòu)件定期檢查銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。C、做好建筑物的屋面玻璃、排水設(shè)施

19、維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。D在臺風、暴雨多發(fā)期間加強對結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救 措施。2）、砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體， 它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易開裂，引起房屋的透風、漏雨，不僅影響建筑物的外觀美，降低隔熱效果和安全感， 并且受損部位會進一步受到腐蝕， 導致砌體強度降低， 輕者結(jié)構(gòu)出現(xiàn) 錯位、變形，重者引起砌體結(jié)構(gòu)局部倒塌，直接威脅到生命財產(chǎn)安生。對于電腦、通訊、自動控制、 IT 機房等網(wǎng)絡設(shè)備的房間，由于嚴格的保密要求， 內(nèi)墻采用加鋼絲等屏蔽措施， 防止電波干擾和入侵， 對這些部位墻體的維 修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還應保證金屬網(wǎng)

20、的完整性。（ 1）砌體結(jié)構(gòu)的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕， 一般應在裂縫穩(wěn)定以后進行， 以免維修 后又很快出現(xiàn)新的裂縫。 維修沉降裂縫和溫度裂縫時， 應首先考慮消除產(chǎn)生裂縫 的隱患，避免反復多次的修補。維修時要求采用環(huán)保型高強材料修復。（ 2）砌體結(jié)構(gòu)的加固隨著【xxxxxt廈】投入使用年限的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱 等 ）可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對經(jīng)鑒定已達到危險程度的構(gòu)件，對磚砌體結(jié)構(gòu)進行加固，以確保房屋建筑的使用功能。（ 3）砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護為防止砌體破壞，要求搞好砌體的維護和管理，防止超載，同時，要防止砌體受潮和受腐蝕。進行定期檢查、保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好

21、。屋面隔熱層、 保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修延長， 減少和穩(wěn)定 溫度裂縫發(fā)展。3）、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護制定嚴格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護的實施方案， 包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、 鋼筋混凝土深層損壞的維修、 鋼筋銹蝕的維修、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的 養(yǎng)護。房屋的使用應滿足設(shè)計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。4）、房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護【xxxxX：廈】隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水，玻璃幕墻打膠部位是建筑中比較容易滲水的地方，必須予以密切監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系承造商

22、處理。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一， 在日常維護工作中，要注重對防水屋面的修繕與管理，堅持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護材料，要求具有環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護。 對防水工程必須建立技術(shù)檔案、 定期檢查、合理施工、及時修復。5）、房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護房屋裝飾工程包括外墻裝飾、 內(nèi)墻裝飾、 柱、 頂棚、 樓地面裝飾等。 【 xxxxx大廈】外墻主要采用玻璃幕墻。內(nèi)墻、柱面主要采用涂料、吸音板、裝飾木材、鋁板、 大理石、 瓷磚等材料來裝飾。 樓地面采用石質(zhì)塊材 （如大理石） 、 木地板、瓷磚等 裝飾材料。

23、我司將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃； 對公共部位的石質(zhì)、 土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持清潔、無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫。對房屋裝飾工程以養(yǎng)護為目的， 以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。6）、門窗的修繕與養(yǎng)護定期對門窗進行檢查和維護， 特別是臺風、 暴雨天氣前后更要加強對門窗的 檢查。門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀， 影響門的使用功能。 定期進行油漆。 要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7）、公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護， 主要以加強日常巡視檢查， 及時

24、處理小的損壞和隱患為主。8）、房屋查勘工作通過房屋查勘工作， 可以全面地了解房屋建筑的完損狀況， 確定房屋的完損等級， 并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。 因此物業(yè)公司要對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。深圳地理環(huán)境特殊，雨季持續(xù)時間長，多臺風、暴雨天氣，對房屋建筑損壞性大。因此，在【xxxxX：廈】的物業(yè)管理工作中，要求針對上述惡劣氣候的不良影響，對房屋建筑進行季節(jié)性查勘鑒定，并及時制定安全措施搶險解危。（三）、房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、 荷載的改變。 不合理的裝修和不科學的施工方法， 直接危害到房屋建筑的安全性。 同時盲目選用不合適的裝飾材料，還會破

25、壞工作生活環(huán)境，危及人體健康。物業(yè)公司在房屋的管理工作中，必須重視對二次裝修的改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作，確保房屋使用安全。由于各區(qū)域性質(zhì)的不同， 對裝修要求各有不同， 裝修時間也不可能統(tǒng)一， 同時不可避免涉及到動火、拉接臨時電源等特殊要求。為確保大樓建筑結(jié)構(gòu)安全，保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合消防安全要求， 保持大樓安全靜謐的工作環(huán)境， 達到合理、安全使用物業(yè)的目的，物業(yè)管理公司要嚴格執(zhí)行深府辦199996 號文件裝修管理規(guī)定，參照建設(shè)部第 110 號令住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法，按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制：1、裝修申報需裝修的用戶應會同裝修施工單位填寫裝修申請表報物業(yè)管理處審

26、批，申報時須附施工人員、時間、期限，使用機電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙（平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章）等資料，并提供裝修施工單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件。經(jīng)審核后，用戶、裝修施工單位、物業(yè)管理處三方簽訂裝修管理責任書。 因?qū)懽謽茄b修須報消防審核及驗收， 所以應事先向公安消防機構(gòu)申報， 由用戶向公安消防局防火科領(lǐng)取建筑內(nèi)部裝修防火審核呈報表，經(jīng)消防機關(guān)審批后報物業(yè)管理處登記備案，再進行裝修申報手續(xù)。施工隊進場裝修前， 需到物業(yè)管理處辦理裝修進場手續(xù)， 遞交有效證件。 辦 理裝修許可證和施工人員臨時出入證， 憑證出入施工， 保安員憑 施工人員臨時出入證及身份證放行。2、現(xiàn)

27、場管理1）、物業(yè)管理處裝修管理責任人負責監(jiān)管每一裝修項目。2） 、 物業(yè)管理處監(jiān)管人員每天進入施工現(xiàn)場核查二次以上， 發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時電源等 ，應采取適當措施予以制止和處理。3）、動火作業(yè)按消防管理程序辦理，并由監(jiān)管人員負責監(jiān)督。4） 、 對出入的材料、 工具等由經(jīng)警查驗放行， 嚴格控制易燃材料進入大樓， 確?！緓xxxX：廈】裝修期間的安全。5） 、 嚴禁裝修施工人員進入裝修場所以外的工作區(qū)域， 以保證其他物業(yè)區(qū)域客戶的安全和不受干擾。6）、保安員按巡邏時間，把裝修現(xiàn)場作為一個重要巡邏點進行巡視，并填寫巡視記錄表。3、垃圾管理對產(chǎn)生的裝修垃圾， 集中堆放， 并嚴格做

28、到日產(chǎn)日清， 絕不允許堆放在消防通道上，也不允許堆放在影響【XXXX歡廈】形象的任何部位（垃圾清運由施工隊負責）。4、裝修驗收1）、裝修工程完工后，物業(yè)管理處會同用戶、施工單位及有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與驗收。2）、對未能通過消防驗收的，物業(yè)管理處嚴格督促其整改，否則將不準許啟用，以確保【XXXX雙廈】安全。3） 、驗收合格后，由施工單位向物業(yè)管理處交回發(fā)放的施工人員臨時出入證。4） 、對需延長裝修期、增加裝修范圍的，需報物業(yè)管理處另行審批。二、 機電設(shè)備設(shè)施管理xxxxX!指導物業(yè)管理處加強設(shè)備設(shè)施管理意識，切實做好設(shè)備設(shè)施管理工作。（一）、設(shè)備管理宗旨及管理定位1、設(shè)備管理宗旨專業(yè)保養(yǎng)，貼心服務

29、專業(yè)素養(yǎng)，確保設(shè)備運行正常。完善的人才招聘、選拔、提升及培訓機制，不斷追求合理有效的信息反饋機制、 自我約束機制和應急處理機制， 確保了設(shè)備管理服務人員的專業(yè)素養(yǎng)和工作品質(zhì)。 因地制宜、 關(guān)注顧客的工作方式及為當?shù)厣鐣l(fā)展作出貢獻的社會責任感，引領(lǐng)著XXXX隊為客戶提供最專業(yè)的服務。貼心服務，掌握客戶之服務需求。設(shè)備運行，除發(fā)揮設(shè)備本身的正常功能外，更強調(diào)服務的快捷、安全、高效。力求盡善盡美，不放過任何一個細節(jié)，是XXXX加長期以來的追求。設(shè)備技術(shù)人員必須提供最貼心放心的全程服務和協(xié)助。2、設(shè)備管理定位：想客戶之所想，為客戶提供最專業(yè)的合理化建議。（二）、管理服務設(shè)想以專業(yè)素養(yǎng)、關(guān)注顧客為宗旨

30、，以預防為主、防管結(jié)合，科學管理、規(guī)范運作以及安全高效、多重保障為原則，致力于設(shè)施、設(shè)備運行的最優(yōu)化、服務管理的最佳化。第一全面導入ISO9000質(zhì)量管理體系我司將憑借多年的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)經(jīng)驗，協(xié)助物業(yè)公司全面導入ISO9000 質(zhì)量管理體系，針對設(shè)施、設(shè)備的不同使用年限，分別制定出科學的維修保養(yǎng)計劃，為【XXXX雙廈】客戶創(chuàng)建一個良好的環(huán)境保護示范基地。第二 建立服務質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)將構(gòu)造XXXXX業(yè)主、大客戶多級服務質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，確保【XXXX歡廈】 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的安全高效運行。第三 以用戶的滿意作為設(shè)施、設(shè)備管理服務的標準不斷提高服務技能與更新服務觀念，全面導入“人性化服務”的理念

31、，將對【XXXXX：廈】的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)的每個作業(yè)環(huán)節(jié)均制定出科學的作業(yè)指導書，并要求員工在維修保養(yǎng)過程中做到“隱性、環(huán)保、快捷”，與全面服務人員一起，共同構(gòu)建一個溫馨、細致、一體化的服務平臺。第四 加強與客戶溝通提出設(shè)備管理及改造的有效建議將本著高度負責的精神，嚴把設(shè)備交接驗收關(guān)，作好設(shè)備、技術(shù)資料的移交工作，以及備品備件供應商的確認，必要時按我司分承包管理程序提前對供應商進行評估并訂立供貨或分承包保養(yǎng)合同。第五 建立節(jié)能環(huán)保全程全方位控制流程設(shè)備設(shè)施的節(jié)能控制與環(huán)保監(jiān)察，是物業(yè)管理人的天然職責。我司將秉承“以客戶為先”的服務理念，以顧客為關(guān)注焦點，從【XXXXX：廈】的實際出發(fā)，

32、全程全員實施節(jié)能與環(huán)保措施,在環(huán)境治理與動態(tài)維護方面營造與【XXXX歡廈】的定位相一致的監(jiān)控與實施體系。第六 過程控制與系統(tǒng)管理運用在公司 ISO9000-2000 質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理處工程部將根據(jù)【XXXXX：廈】設(shè)備的特點、深圳地方法規(guī)以及客戶的要求，制定管理細則及操作指導書。 充分運用過程管理方法， 將每一個設(shè)備運行、 維修服務過程進行剖析，并根據(jù)客戶要求和運行要求進行調(diào)整。 在運用過程控制方法中， 將把握如下控制要點：,識別顧客需求。 分析及掌握設(shè)備參數(shù)、運行要求以及所需的工具、環(huán)境等資源。 形成必要的作業(yè)指導書或崗位細則。 對重要特殊過程如消防管理、停送電管理形成特殊規(guī)定

33、，包括人員資格、特定方法、記錄以及過程的再確認等。 運用適當?shù)谋O(jiān)視、監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析手段。 對設(shè)備運行的每一個過程進行效果檢查和驗證。同時，我們將運用系統(tǒng)管理方法，將每一個過程作為研究對象，識別、理解和管理相互關(guān)聯(lián)的過程， 按照客戶及公司的整體管理要求， 配置以最經(jīng)濟、 合理的資源，以最佳效果和效率實現(xiàn)我們的管理目標。第七 建立服務評估制度實施定期評估、 目標責任管理制度， 不斷完善和提升管理服務質(zhì)量。 每年進行兩次公司內(nèi)部質(zhì)量審核工作和環(huán)境審核工作， 并組織專業(yè)評估機構(gòu)定期或不定期對人員和設(shè)備進行有效評估， 防止問題囤積， 對無法解決的事故或較大型的保養(yǎng)和維修，及時提請專家會審，研究制訂糾正預

34、防措施。第八 建立暢通的信息采集、溝通渠道協(xié)助物業(yè)管理處設(shè)立 24 小時值班、 24 小時維修申報熱線，依托本物業(yè)先進的設(shè)備運行故障自動診斷系統(tǒng)和異常情況的自動報警系統(tǒng)， 健全管理處、 用戶評價體系、 自我檢測評價體系和分析預測機制， 力爭設(shè)施、 設(shè)備故障處理及時率達到 100%。第九 建立緊急救援保障和嚴格的制度保障體系將成立以本物業(yè)管理處樓宇部經(jīng)理為組長的義務消防隊， 以及以本物業(yè)管理處工程經(jīng)理為組長的設(shè)備突發(fā)事故緊急救援小組， 根據(jù)深圳市消防管理等相關(guān)部門的有關(guān)要求和規(guī)定， 并結(jié)合本物業(yè)實際制訂切實可行的管理制度、 應急處理辦法和運行流程，保障組織有效開展工作，及時應對火災、電梯困人、外

35、線停電等重大突發(fā)事故。我們將根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和深圳市地方特點制定各類應急處理方案和管理機制。包括：災害天氣處理流程（包括地震、大風、暴雨、強雷電、高溫天氣、嚴寒 天氣等）消防作戰(zhàn)應急方案（包括設(shè)備應急動作及要求）三級預警接待制度（配合物業(yè)公司的重要接待工作）來訪人員沖擊大樓緊急處理方法緊急事件處理工作程序電梯困人救援辦法供配電應急處理流程空調(diào)及給排水應急處理流程其他適宜的設(shè)備應急方案第十采用先進的設(shè)備狀態(tài)檢修管理模式通過對設(shè)備系統(tǒng)的日常點檢和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)和質(zhì)量監(jiān)督相結(jié) 合的預防性保養(yǎng)方式，根據(jù)本物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的實際狀況和老化周期，制定詳細 的預案維修保養(yǎng)計劃，通過嚴格檢查及時

36、發(fā)現(xiàn)問題，化被動為主動，保證“0” 安全事故。第十一采用冗余服務策略對本物業(yè)重要服務設(shè)施、設(shè)備一律在維修保養(yǎng)的備件儲存、后援服務和技 術(shù)支持等方面實現(xiàn)冗余，采用包括多重保障措施來確保系統(tǒng)正常運行和設(shè)施完好。第十二加強對物資供應商和維修保養(yǎng)分承包方的管理，確保分承包方服 務質(zhì)量。在設(shè)備保養(yǎng)期內(nèi)，我們將在授權(quán)之范圍內(nèi)，嚴格代表客戶單位執(zhí)行分包合 同，日常管理服務的目標，是確保設(shè)備運行正常，維護良好，警惕設(shè)備磨合期內(nèi) 各種故障的影響，合同期內(nèi)的設(shè)備管理的長遠目標， 是在設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)期內(nèi)，將 各隱患性、運行星的故障得到整改，以最大限度的維護客戶利益，保障大樓的長 久安全運行。同時將對本物業(yè)所有物資供應

37、商和維修保養(yǎng)分承包方嚴格實行實期合同評 估、維修保養(yǎng)效果評估、工作例會以及第二方審核等制度，針對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備不同的質(zhì)保期， 制定完善的分承包項目維修保養(yǎng)實施方案， 并指定專人做好與專業(yè)分承包方的協(xié)調(diào)工作，明確雙方分工及責任，確保分承包方服務質(zhì)量。（三）、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備管理服務的重點及難點總體要求有溫馨的服務，經(jīng)濟的管理費用，及時的維修，完好安全的設(shè)備設(shè)施。1、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備管理服務的重點和難點1）、確保所有設(shè)施、設(shè)備24 小時安全、高效運行本物業(yè)對安全性、舒適性、開放性要求更高，設(shè)施、設(shè)備復雜，智能化設(shè)施齊全，決定了必須確保所有設(shè)施、設(shè)備24 上時安全、高效運作。在公共設(shè)施維護及后期改造方面

38、， 在確保安全的基礎(chǔ)上， 應充分考慮客戶的特點， 輔以人性化的設(shè)計，使建筑及設(shè)施始終處于動態(tài)維護之中。為保障各類設(shè)施、設(shè)備安全、高效運行，應有經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬、服務意識強的管理人員，運用科學先進的管理手段和管理方式，對本物業(yè)設(shè)施、設(shè)備進行管理服務，確保服務品質(zhì)。2 ）、充分導入“設(shè)備經(jīng)營”的理念，確保機電設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行在物業(yè)管理服務的行業(yè)水平不斷提高的今天，“設(shè)備經(jīng)營”的理念的不斷深入是XXXX隊細心研究和不斷實踐的管理領(lǐng)域。在公共物業(yè)中，“設(shè)備經(jīng)營”理念源自于對顧客財產(chǎn)的精心呵護。 它將我們所管理的設(shè)備系統(tǒng)當作經(jīng)營的對象，在確保安全運行的前提下， 努力挖掘設(shè)備運行的潛力、 降低能耗與運

39、行成本、 提高設(shè)備效率及延長使用壽命， 從而在最容易被忽視的領(lǐng)域為顧客創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益，是我們在設(shè)備設(shè)施管理服務中必須始終強調(diào)的工作重點。3）、考慮【XXXXX大廈】設(shè)施的特點，妥善安排設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)和正常使用時間，針對本物業(yè)對設(shè)施、設(shè)備使用維護的需求特點，計劃在維修保養(yǎng)的時間選擇上， 將遵循 “先使用、 后保養(yǎng)” 原則， 實現(xiàn)對用戶的 “零干擾” 、“個性化”的服務以及“彈性管理”。對【XXXXX大廈】的設(shè)施、設(shè)備，保養(yǎng)維修工作的活動淡時、 淡季、 晚間或約定時間內(nèi)進行， 同時在管理實踐中，充分掌握客戶工作特點的要求，制定和執(zhí)行與客戶相融會的工作體系，以保證客戶單位的特殊需求得到滿足，

40、以不規(guī)律中尋求規(guī)律，并配合默契。(四)、識別環(huán)境影響因素，關(guān)注設(shè)備施施的環(huán)保要求1、識別環(huán)境影響因素，創(chuàng)建“綠色工作環(huán)境”環(huán)境因素識別工作及環(huán)境管理工作中主要把握以下要點：1) 評估環(huán)境影響的規(guī)模、嚴重程度、發(fā)生概率及持續(xù)時間2) 環(huán)境法律法規(guī)的要求3) 相關(guān)方便如政府、 社會以及客戶的觀點和要求， 承擔相應的管理和社會責任4) 環(huán)境管理方案的形成及與客戶單位達成共識5) 環(huán)境保護文化的宣傳與營造6) 環(huán)境管理體系的全面實施和持續(xù)改進7) 環(huán)境體系的內(nèi)部審核及外部監(jiān)督審核2、 針對本項目，在設(shè)施設(shè)備管理方面應把握如下重要環(huán)境影響因素1) 、政府環(huán)保部門對【XXXXX大廈】環(huán)境評估報告是否按要求

41、落實，這 是創(chuàng)建“綠色工作環(huán)境”的重要內(nèi)容和關(guān)鍵步驟。2) 、政府環(huán)保部門對相關(guān)工程、設(shè)備設(shè)施必要的環(huán)境測評報告及整改落實情況3) 、污水分類排放、排污治理及達標4)、化糞池排放的環(huán)保監(jiān)控5)、噪音防范、隔離、監(jiān)控與治理6)、節(jié)能、節(jié)水措施制定與有效實施7)、使用節(jié)能及環(huán)保形維修材料(五)、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備管理服務要求1、運行管理對設(shè)施、 設(shè)備的運行狀況進行經(jīng)常性巡視檢查， 及時記錄設(shè)施， 設(shè)備的運行情況；保持設(shè)施、設(shè)備外觀以及設(shè)備房環(huán)境整潔。2、 計劃保養(yǎng)按月檢、季檢、年檢等維修保養(yǎng)計劃，對設(shè)施、設(shè)備進行例行保養(yǎng)，故障維修， 并根據(jù)設(shè)施、設(shè)備運行狀況制定大、中修計劃并實施。3、 緊急救援保障制

42、定切實可行的應急處理計劃和預防措施， 應對特殊事件和緊急、 突發(fā)事故， 如 電梯困人、外線停電、火災等突發(fā)事件。4、 品質(zhì)督導機制xxxxxi全國實行標準化操作、區(qū)域化管理，力求根據(jù)各地的實際情況，充分利 用成熟的管理經(jīng)驗，實行資源共享。同時xxxxxi長期的實踐中，形成了強大而 高效的扁平式管理品質(zhì)督導機制， 為各地物管市場的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的資源保證。（六）、機電設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護計劃及管理要點1、總體要求1） xxxxx大廈】機電設(shè)備裝機容量較大，涉及專業(yè)廣，技術(shù)含量高，功能齊全，且智能技術(shù)被廣泛應用，設(shè)備管理服務人員的素質(zhì)要求高。2）本物業(yè)人員高度集中，消防管理是工作的重中之重，同時為保

43、證活動的要求，技術(shù)配合以及設(shè)備施施應急處理的準備工作必須非常到位，形成日常工作要求。3）注重節(jié)能降耗，降低運行成本。【xxxxx大廈】各功能區(qū)域在使用時間上的差異，要求對空調(diào)的負荷、供電、供水等系統(tǒng)及時作出調(diào)整，達到節(jié)能降耗要求達到的標準，提高機電設(shè)備的運行壽命。4）加強與相關(guān)部門的溝通，遇重大活動以及其他特殊安排時，應提前與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，充分做好準備工作。5）操作人員上崗前，要進行有關(guān)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、操作、維護及安全技術(shù)等方面的學習和培訓，合格者方準持證上崗。6）建立完善的機電設(shè)備檔案管理，制訂嚴格的機電設(shè)備交接班制度及設(shè) 備巡視維護保養(yǎng)規(guī)定，制訂機電設(shè)備操作規(guī)程，并嚴格按規(guī)程進行操 作。

44、7）備品備件管理要求品種齊全、數(shù)量合理、質(zhì)量合格。8）制訂各系統(tǒng)遇有突發(fā)事件的處理程序。9）通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀 態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的使用效率。2、機電設(shè)備系統(tǒng)總體維護計劃各類設(shè)備的保養(yǎng)，擬參照下表規(guī)定的時間周期進行（“Y”表示需要，“N”表 示不必）弓聯(lián)看類別 名稱、二每日巡查周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年 檢年檢每年四月強電系統(tǒng)YYNYNNYYN給排水系統(tǒng)YNNYYYNYY弱電、消防系統(tǒng)YNNYNYYYN電梯系統(tǒng)YYYYNNNYN空調(diào)系統(tǒng)YYNYNYYYN清潔綠化、保安及維修設(shè)備/工具NYNNNNNYN3、供配電、供氣系統(tǒng)管理要求【XX

45、XX歡廈】供配電主電源由市電經(jīng)高壓柜供給變壓器，備用電源由柴油 發(fā)電機組成，系統(tǒng)共有干式變壓器多臺。1）、管理要求項目時問次數(shù)內(nèi)容柴油 發(fā)電機每周一一級檢查：機房衛(wèi)生。檢查其潤滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動皮帶，排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱是否正常。目檢發(fā)動機有無損壞、滲漏、皮帶是否松馳或磨損。清潔電氣接頭和畜電池，并根據(jù)情況補充蓄電池電解液。試運行30-45分鐘，觀察其油壓、油量、水溫、電壓、電流、 頻率是否正常，發(fā)電機組有無異常聲音。柴油 發(fā)電機每半年一二級檢查：重復一級檢查。打開發(fā)電機端蓋，檢測對地絕緣電阻，并除塵。檢查配電箱內(nèi)接頭是否擰緊。檢查各類傳感器信號是否正常。年一

46、三級檢查：重復一、二級檢查。清洗和調(diào)整氣門及噴油嘴，調(diào)整皮帶張緊輪、水泵后部張緊 輪。根據(jù)機組運行情況更換潤滑機油、機油濾消器、燃油濾消器 及空氣濾消器。柴油 發(fā)電機年一四級檢查：重復一、二、三級檢查。清洗并校準汕嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。檢查、修理增壓器、減振器。檢查機油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水箱更換各類磨損失，軸。高壓以、取1每周一檢查外觀是否完好、運行后無噪聲。檢查指示燈是否完好。備用柜“禁止合閘”標示懸掛位置是否正確。清理外部灰塵。匕1、|竺柜每年一檢查操作機構(gòu)是否靈活、互鎖機構(gòu)是否正常。檢測接地電阻（應符合規(guī)定要求）。檢查電源接

47、線裝置，并緊固螺絲。自動合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。變壓器每周一檢查外觀是否完好，有無異常響聲。檢查溫控器寸斤是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。變壓器電壓、電流是非在客定范圍內(nèi)。變壓器每年一檢測接地電阻，各接線裝置緊固。檢測變壓器線圈絕緣電阻。緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。清理灰塵。照明器具每天一清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，有無異常響聲。檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度和電壓的變化影響等情況。每月一重復上述內(nèi)容。調(diào)整亮度，節(jié)約能源。更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機時間。每一進駐時即進行檢測測試防雷接地1!一檢查避雷

48、裝置焊點是否可靠，至少抽取 20%勺防雷接地引出 點對接地電阻進行測試，接地電阻值應符合項目設(shè)計要求 對避雷帶進行鋤銹刷漆，并確保接地體的可靠接地配電柜、柜、控制 柜每天清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平 衡，后無異常月響。檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。檢查開關(guān)是否在止確位置，標不是否清楚。檢查無功補償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達到要求。檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。半年緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜 觸頭。若有過載現(xiàn)象，應更換容量大的配電設(shè)備?？谝恢貜蜕鲜鰴z查。檢測接地電阻。測試過流保護裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。供電

49、線路每周一清潔衛(wèi)生。檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。供電電纜標示是否清晰、脫落。每月一重復上述內(nèi)容。檢查線路有無過熱現(xiàn)象。檢查進出線路接線裝置是否完好。每年一重復上述內(nèi)容。供氣系統(tǒng)每周一巡視燃氣調(diào)壓閥、開關(guān)是否正常，發(fā)現(xiàn)異常立即切斷管道總 閥并通知燃氣公司處理。每月一重復上述內(nèi)容，檢查燃氣表是否異常，并及時與使用方核對 使用狀況并通報客戶每年一每半年至少進一次燃氣晉級切斷試驗2)、實現(xiàn)目標：(1)保證供配電設(shè)備2 4小時正常運行，確保分列的電、燃氣表行數(shù)據(jù)準確(2)零修合格率100%設(shè)備完好率99%(3)應急發(fā)電機可隨時啟動，在市停電情況下，保證發(fā)電機在1 5秒鐘內(nèi)運轉(zhuǎn)供電。(4)功率因數(shù)達0.9

50、5以上。4、給排水系統(tǒng)管理要求大廈的給水系統(tǒng)由市政二路供水，在建筑物周圍形成環(huán)狀供水網(wǎng)絡，污水排 放系統(tǒng)經(jīng)化糞池處理后排入市政排污管網(wǎng)，整個系統(tǒng)有生活泵、消防泵、噴淋泵、 雨水泵、穩(wěn)壓泵、排污泵等各種水泵。1)管理要求:項目時間次數(shù)內(nèi)容生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵每天一機房衛(wèi)生；對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流旨示是否正常，電機及 水泵后無異常尸首，電機、控制柜有無異味。檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應加盤根或擰緊盤 根螺栓。檢查濕式報警閥、液位報警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。檢查水位深度才旨示是否清晰。發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時處理。生活泵、雨淋泵、

51、消防泵等各種水泵每月一重復上述檢查。生活供水的主、備用泵進行手動切換試驗并記錄。消防泵、噴淋泵應啟動管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗。注意水壓表是否在檢驗后的規(guī)定時間內(nèi)使用。每年一電機、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號規(guī)格軸承。泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。檢測電機接地電阻。檢查電機與水泵彈性聯(lián)軸器后無損壞，如有損壞則更換。更換磨損的水泵軸襯套。性能測試。水 箱、水 池每周一檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是 否完好。打開排污閥排污。檢查進水浮球閥并作手動進水試驗。觀察水質(zhì)情況，檢測水的PH值和含氯量。水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。每月一重復上

52、述內(nèi)容。按規(guī)定比例按時投放消費藥品。每半 年一清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進行消毒。送水樣至巾衛(wèi)生防疫站進行水質(zhì)化驗。各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。給水井、雨水井、污水污每周一檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清 除干凈。檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、止確。半年一重復上述檢查。清理污泥，疏通卜水管道。各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。供水、排 污管網(wǎng)每周一檢查外觀是否完好，應無滴、漏現(xiàn)象。檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。閥門開啟位置是否正確，標示是否清晰。每季一重復上述內(nèi)容。清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，后龍跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。每年一重復上述內(nèi)容。檢查修整全部管架。管道及支架除銹刷漆。檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。更換各類閥門標示，并標注管內(nèi)水流文向。各類閥門絲桿上油作防銹處理。2)實現(xiàn)目標：(1)建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和實 施節(jié)水計劃。(2)建立給排水