建筑物成新率計算方法

1、“成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計算建筑物折舊的一種指標，如成新率為100%,意味著是 全新的、剛建成不久的建筑?，F(xiàn)在求取建筑物折舊的方法主要有三種：其一為年限法；其二為市場提取法；其三為分解法。其中上述三種方法以年限法最常用，現(xiàn)舉例如下：(1)直線法：直線法是最簡單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年 的折舊額相等。其成新率計算公式：q=1- (1-R) *t/N)其中q為成新率R殘值率t使用年限經(jīng)濟壽命N比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟耐用年限為60年，目前已使用10年，殘值率為0,則成新率二(1- (1-0%) *10/60) =83o

2、3%(2)現(xiàn)場觀察法：參考建筑工程評估基礎(chǔ)中建筑物損耗的確定方法，采用觀察法(又稱打分法)對建筑物的建筑損耗程度進行打 分，并計算其損耗率，從而確定建筑物的成新率實例：評定情況評定分累計結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)有承載能力，稍有不均勻沉降，下沉已穩(wěn)定6 34承重構(gòu)件 部分木柱、墻體傾斜，墻體出現(xiàn)較多的風化、有裂縫，屋架有細微變形，下?lián)?0非承重墻有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕、個別剝落4 屋面有風化腐蝕現(xiàn)象、部分瓦碎裂，局部漏雨6樓地面有一定程度磨損、沉陷、高低不平8 裝修部分 門窗 部分變形、松動、腐朽、破損、五金不全、油漆老化見底10 36外粉飾部分空鼓、裂縫、風化、剝落4內(nèi)粉飾部分空鼓，面層部分有裂縫

3、，變色，剝落6頂棚有明顯變形、下垂、翹角、脫落10細木裝修部分腐朽、蛀蝕，破裂，松動，油漆老化見底6設(shè)備部分水衛(wèi)部分積垢，銹蝕，零部件損壞，有滴漏25 55電照設(shè)備陳舊，電線老化，絕緣差，部分裝置殘缺損壞30(3)還有一種是根據(jù)建筑物的完損等級評定的有關(guān)規(guī)定來確定：分為：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新一般損壞房：五、四成新 嚴重損壞房及危險房：三成以下折舊率計算（1） 年限平均法：年折舊率二（1 一預(yù)計凈殘值率）/預(yù)計使用年限（2）（三）（二）工作量法即直線法：每一工作量折舊額=固定資產(chǎn)原價* （1-預(yù)計凈殘值率）/預(yù)計總工作量（四）（五）（三）加速折舊法：（六）（1）雙倍余額

4、遞減：前幾年 折舊率=2/預(yù)計折舊年限（七）后兩年 固定資產(chǎn)原價* （1-預(yù)計凈殘值率）/2（八）（九） （十）（2）年數(shù)總和法 年折舊率=尚可使用年數(shù)/預(yù)計使用年限總和數(shù)（十-）或者說=（預(yù)計使用年限一已使用年限）/預(yù)計使用年限* （預(yù)計使用年限+1） /2平均年限法，是指固定資產(chǎn)在其預(yù)計使用年限內(nèi)，根據(jù)原始價值，預(yù)計凈殘值。每年平均計提折舊的方法。這類方 法具有普遍適用性。工作量法，是以固定資產(chǎn)的使用期內(nèi)所完成的工作量為依據(jù)，計算各期計提折舊額的方法。這一方法適用于在 各個會計期間不大使用的固定資產(chǎn)及大型專用設(shè)備、車輛、飛機、船舶的折舊。雙倍余額遞減法，是用年限法計提折舊率的2倍作為固定的

5、折舊率，乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)的期初凈值，計 算各年應(yīng)提折舊額的方法。這類方法用于受技術(shù)影響較大的固定資產(chǎn)折舊。年數(shù)總和法，這是以固定資產(chǎn)的原值減去凈殘值后的余額乘以遞減的折舊率計算每年應(yīng)提折舊的方法。這一方法同樣適用于受技術(shù)影響較大的固定資產(chǎn)折舊。殘值一般是5%, 10%,具體情況具體分析房屋與建筑物的經(jīng)濟使用年限和折舊來源：作者：日期：10-12-31、各類建筑物經(jīng)濟耐用年限:1、鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等）；生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；3、磚混結(jié)

6、構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;4、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;5、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;6、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;7、磚木結(jié)構(gòu)三等；生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;8、簡易結(jié)構(gòu)：10年。二、殘值率：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):0；2、磚混結(jié)構(gòu)一等:2%；3、磚混結(jié)構(gòu)二等：2%；4、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;5、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%；6、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;7、簡易結(jié)構(gòu):Oo建筑物的折舊年限是建筑物價值轉(zhuǎn)移的

7、年限，它與耐用年限既有聯(lián)系又有區(qū)別。折舊年限是由使用過程中的社 會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱為經(jīng)濟壽命；耐用年限是由結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等決定的自然壽命。目前， 一般是將建筑物的自然耐用年限作為折舊年限，不考慮物價上漲、人為損耗等因素。關(guān)于固定資產(chǎn)殘值率，內(nèi)、外企有不同規(guī)定：內(nèi)企，國稅發(fā)200370號文“固定資產(chǎn)殘值比例統(tǒng)一確定為5%” ； 外企，國稅發(fā)2003127號文“其殘值暫統(tǒng)一確定為10%,經(jīng)批準可少留或不留”。除此外其實還有一種特殊情況 是，國稅函20031401號文第五條，“上市公司內(nèi)地子公司固定資產(chǎn)計提折舊前的預(yù)留殘值，可統(tǒng)一按固定資產(chǎn)原 值的3%執(zhí)行”。1401號雖是針對聯(lián)

8、通公司的，但可以理解該規(guī)定是適用于所有上市公司內(nèi)地子公司的。127號和 1401號同樣都是從2003年1月1日開始執(zhí)行的，而且1401號文頒布又在127號文之后（前者是十二月份，后者在 十月份），因此，我們可以認為，海外上市公司內(nèi)地子公司雖然屬于外資企業(yè)，但這些公司固定資產(chǎn)殘值率可以不 按照國稅發(fā)2003127號文的規(guī)定“殘值暫統(tǒng)一確定為10%”，而單獨按3%執(zhí)行。也就是說，目前關(guān)于固定資產(chǎn)殘 值率，存在著至少三種情況：內(nèi)企5%、外企中的海外上市公司內(nèi)地子公司3%、其他外企10%,經(jīng)批準可少留或不留。上述情況適用于相關(guān)文件發(fā)布之后新購置的固定資產(chǎn)?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅法，對房屋建筑物的折舊年限規(guī)定了

9、是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。對于 凈殘值率沒有明確的規(guī)定。由企業(yè)的財務(wù)人員根據(jù)職業(yè)的盼判斷來定。房屋成新率評定標準分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)成新十成新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）九成1.結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有足夠承載能 力，無不均勻沉降。承重構(gòu)件：完好牢固。非承重墻：磚墻完好牢固， 預(yù)制墻板節(jié)點牢固，拼縫處密 實。屋面：不滲漏，防水層、隔 熱層、保溫層完好；排水暢通。樓地面：整體面層完好平 整，硬木樓地面平整堅固，油 漆完好，塊料面層完整牢固。1.結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有足夠承載 能力，無不均勻

10、沉降。承重構(gòu)件：磚墻（柱）、 屋架完好牢固。非承重墻：磚體完好無 損。屋面：不滲漏，基層平 整完好，排水暢通。樓地面：整體面層完好 平整。1、結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)：有足夠強 度，無不均勻沉降。承重構(gòu)件：完好牢固， 無變形、腐朽、節(jié)點松 動。非承重構(gòu)件：墻體完 好。屋面：不滲漏，木基 層平整牢固，瓦面完好 無損，排水暢通。樓地面：整體面層完1、結(jié)構(gòu)部分：承重構(gòu)件：竹、木構(gòu) 件節(jié)點牢固，無斷裂、 腐朽蛀蝕。非承重墻：圍護墻完 整無破損。屋面：不滲漏，屋面 平整牢固，面層完好， 排水無阻。地面：平整密實。2、裝修部分：門窗：開關(guān)靈活，完2 .裝修部分:門窗：完好無損，開關(guān)靈活， 油漆完好。內(nèi)外粉刷：完整

11、無損（風裂 除外）。頂棚：完好牢固，無變形。3 .水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上、下水管道暢通無 阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件 齊全。電照：電器設(shè)備、線路、各 種照明裝置完整牢固，絕緣良2 .裝修部分：門窗：完好無損，開關(guān) 靈活，油漆完好。內(nèi)外粉刷：完整無損（風 裂除外）。頂棚：完整牢固，無變 形。3 .水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上、下水管道暢 通無阻，各種衛(wèi)生器具完 好，零件齊全。電照：線路、各種照明好，木樓地面平整牢固， 油漆完好。2、裝修部分：門窗：完好無損，開 關(guān)靈活，油漆完好。內(nèi)外粉刷：完整牢固， 無裂縫、空鼓。頂棚：完好牢固，無 變形、脫落。3、水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上、下水管道 暢通無阻。各

12、種衛(wèi)生用整無損。粉刷完好無損。頂棚：完整牢固。3、水電衛(wèi)設(shè)施部分：線 路、照明符合用電安全 要求。好。裝置完好無缺，絕緣良好。具完好。電照：線路及各種照 明裝置完好無缺，絕緣 良好。八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成七成1. 結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，有 少量不均勻沉降，但已穩(wěn)定。承重構(gòu)件：基本完好，梁、 板、柱有輕微裂縫、變形、露油O非承重墻：外墻面稍有風 化，輕微裂縫，預(yù)制墻板拼縫 處不夠密實，稍有局部破損。屋面：個別滲漏，隔熱層、 保溫層有局部損壞；卷材防水 稍有空鼓、翹邊或封口不嚴， 油膏防水發(fā)現(xiàn)龜

13、裂，剛性防水1.結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力， 有少量不均勻沉降。承重構(gòu)件：墻、柱、梁 基本完好。屋架各部件節(jié) 點基本完好。非承重墻：輕微裂縫， 面層破損。屋面：局部滲漏，排水 設(shè)施基本暢通。樓地面：整體面層基本 完好。1.結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有足夠承 載能力，有少量不均勻 沉降。承重構(gòu)件：磚墻基本 完好。木柱架稍有損壞, 個別節(jié)點有松動，鐵件 銹蝕支撐松動。非承重墻：基本完好。屋面：局部滲漏，稍 有翹曲，瓦面少量破損、 松動。1 .結(jié)構(gòu)部分承重結(jié)構(gòu)：竹木構(gòu)件、 節(jié)點較牢固，有少數(shù)蛀 蝕、鐵件銹蝕。非承重墻：墻體有少 量破損。屋面：稍有漏雨、翹 曲，瓦塊有風化、破損, 油氈蘆席屋面有少量破

14、漏。地面：表面不平整。2 .裝修部分：稍有纖維性裂縫，塊體防水層 有脫殼。排水基本暢通。樓地面：整體面層稍有裂 縫、空鼓、起砂、剝落，硬木 樓地面少有磨損，油漆尚好， 塊料面層有縫紋脫落。2.裝修部分：門窗：少量開關(guān)不靈，鋼門 窗少量變形、銹蝕，五金個別 殘缺，油漆尚好。內(nèi)外粉刷：稍有脫灰、空鼓、 裂縫、脫落。頂棚：面層稍有脫釘、裂縫、2 .裝修部分：門窗：少量開關(guān)不靈， 玻璃五金少量殘缺，油漆 尚好。內(nèi)外粉刷：稍有空鼓、 裂縫、風化。頂棚：少量面層破裂、 缺損，少量壓條脫釘。3 .水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上、下水管道基 本暢通，各種衛(wèi)生器具基 本完好，個別零件缺損。樓地面：水泥地坪基 本完好，

15、木板面層部分 磨損，油漆一般。2 .裝修部分：門窗：少量開關(guān)不靈, 基本完好，油漆失光。內(nèi)外粉刷：稍有空鼓、 裂縫或風化，勾縫砂漿 少量松酥脫落。頂棚：無明顯變形， 面層有細裂縫，部分缺 損，脫落。門窗：部分開關(guān)不靈, 玻璃、五金不齊全。內(nèi)外抹灰：稍有裂縫 剝落。頂棚：面層少量破損。3 .水電衛(wèi)設(shè)施部分：臨時電線照明簡單使 用。翹角、缺損。3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上下水基本暢通，衛(wèi) 生器具基本完好。電照：設(shè)備、線路照明裝置 基本完好。電照：線路、各種照明 裝置基本良好。3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上下水基本通 暢，衛(wèi)生器具基本完好。電照：線路和各種照 明裝置基本完好。六成部分符合上列七成條件者

16、為 六成。部分符合上列七成條件 者為六成。部分符合上列七成條件者為六成。部分符合上列七成條件者為六成。五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成1縫剝落、嚴重起砂。硬木樓地 面腐朽蛀蝕、翹裂、松動，油 漆老化。2.裝修部分門窗：開關(guān)不靈，翹曲脫樺， 木質(zhì)腐朽。鋼門窗變形，玻璃、 五金殘缺不齊，油漆老化、剝 落。內(nèi)外粉刷：部分空鼓、裂縫、 剝落、貼面掉角、脫落。頂棚：面層局部損壞，有明 顯下垂變形。較重，板層面基層局部有 腐朽變形。排水設(shè)施破壞 嚴重。樓地面：整體面層部分 空鼓、剝落。2.裝修部分門窗：部分開關(guān)不靈， 局部破缺，油漆老化、剝 落。

17、內(nèi)外粉刷：部分空鼓、 裂縫、剝落，勒角嚴重侵 蝕，有大面積風化。頂棚：面層損壞較重，有腐朽。排水設(shè)施銹爛、 斷裂。樓地面：水泥面層裂 縫、磨損露石。木樓板 大部分磨損細縫、油漆 剝落。2.裝修部分：門窗：部分變形，部 分殘缺，開關(guān)不靈，木 質(zhì)腐朽，油漆老化剝落。內(nèi)外粉刷：風化較重， 裂縫脫落，勾縫砂漿松 動脫落。洼。2.裝修部分：門窗：部分翹裂腐朽， 開關(guān)不靈，玻璃破壞嚴 重，五金銹蝕殘缺。內(nèi)外粉灰：部分空鼓、 剝落。頂棚：面層破損、多 眼。3.水電衛(wèi)設(shè)施部分水衛(wèi)：上下管銹蝕嚴重，下水破漏O電照：設(shè)備陳舊，電線老化。下垂變形。4.水電衛(wèi)設(shè)施部分水衛(wèi)：上下水管銹蝕， 下水不夠通暢，衛(wèi)生器具 個別

18、滴漏損壞嚴重。電照：電線老化，照明裝 置殘缺。頂棚：吊筋松動下垂， 面層破爛脫落。3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：水衛(wèi)：上下水管銹蝕， 下水管不夠通暢，衛(wèi)生 器具破損較大。電照：電線老化、照 明裝置殘缺。三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成二成1、結(jié)構(gòu)部分:地基基礎(chǔ)：強度不足，有明 顯不均勻沉降，影響上部安全 使用。承重構(gòu)件：有明顯下?lián)蟽A 向、裂縫變形，混凝土剝落， 露鋼筋銹蝕嚴重。非承重墻：磚隔墻嚴重開 裂、傾斜、腐蝕。門隔離筋松 動、斷折，面層破壞嚴重。屋面：嚴重漏雨，保溫層。 隔熱層嚴重損壞。1、結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：強度不足， 有較大不均勻沉降，且仍 繼續(xù)發(fā)展，嚴重影響住房 安全。承重構(gòu)件：承重墻（柱） 嚴重損壞，有明顯傾斜變 形，層架端節(jié)點腐朽，銹 蝕嚴重，有下?lián)献冃?。非承重墻：嚴重開裂、 傾斜、墻立筋松動、斷折, 面層破損。層面：嚴重漏雨，平屋1 .結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有明顯不 均勻沉降，且仍繼續(xù)發(fā) 展，嚴重影響上部結(jié)構(gòu)