項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程

1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程、可行性方案項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所含部分一覽表部分內(nèi)容概要封面需包含反評(píng)估項(xiàng)目的名稱、誰(shuí)作的評(píng)估及可行性研究報(bào)告的寫作時(shí)間報(bào)告摘要需用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言介紹并評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本 身的情況與特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論等，文字需字斟句酌、言必達(dá)意目錄在摘要后面，應(yīng)提出可行性研究報(bào)告的目錄，指引相關(guān)人員閱 讀報(bào)告正文需包括項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng) 目地理環(huán)境和附近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、城市規(guī)劃狀況、建設(shè)方式、進(jìn)度安 排、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)與選定、項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)、風(fēng)險(xiǎn)分析、分析結(jié)論與建議等14項(xiàng)內(nèi)容附表對(duì)正文中不變插入的較大型表格、文件進(jìn)行補(bǔ)充，一般應(yīng)

2、包括 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流里表、資金 來(lái)源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等附圖包括項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等1、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第1條調(diào)查與預(yù)測(cè)的目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，以了解市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把 握市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，為分析和確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時(shí)機(jī)、開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)方式等，以及估算收入、投資與成本費(fèi)用等提供可靠的依據(jù)。第 2 條 市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的內(nèi)容與方法項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方以及所在地區(qū)的具體情況確定市場(chǎng)

3、調(diào)查與預(yù)測(cè)的方法，科學(xué)進(jìn)行決策。第 3 條 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容包括投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)等。1投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)基于國(guó)家、 區(qū)域、城市、 周圍環(huán)境的層次上， 主要內(nèi)容有： 政治條件、法律條件、經(jīng)濟(jì)狀況、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、未來(lái)政策 走向等。2市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目周邊的供求狀況，商品房?jī)r(jià)格、租金、 經(jīng)營(yíng)收入，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用、稅費(fèi)等情況。第 4 條 市場(chǎng)調(diào)查方法項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的方法因調(diào)查的對(duì)象、 內(nèi)容和目的不同而有所不同， 通常采用的方法有： 普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第 5 條 市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法市

4、場(chǎng)預(yù)測(cè)方法一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)，主要采用的方法有以下三種。1直觀判斷法，包括德?tīng)柗品ê蛯＜倚〗M法等。2歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、 移動(dòng)平均數(shù)法、 加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、 趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、 指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。3因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。2、行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1）政治環(huán)境調(diào)查分析 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析3）文化環(huán)境調(diào)查分析3、目標(biāo)市場(chǎng)的目標(biāo)客戶1）目標(biāo)客戶租賃行為調(diào)研2）目標(biāo)客戶租賃行為分析3）目標(biāo)客戶租賃動(dòng)機(jī)分析4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性報(bào)告一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目編號(hào)三、顧客名稱四、開(kāi)發(fā)時(shí)間五、技術(shù)能力六、制造可行性及生產(chǎn)能力七、生產(chǎn)成本八、材料采購(gòu)零部件外協(xié)九、新增費(fèi)用十、存在危險(xiǎn)二

5、、立項(xiàng)1、立項(xiàng)報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告包括以下幾個(gè)方面：一、項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、需要解決的主要問(wèn)題四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃五、投資預(yù)算六、經(jīng)濟(jì)效益分析三、項(xiàng)目規(guī)劃及方案1、項(xiàng)目分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)以下為項(xiàng)目分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)模板文書名稱項(xiàng)目分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)執(zhí)行部門監(jiān)督部門一、項(xiàng)目介紹1 項(xiàng)目地理位置2.地塊解讀3 交通解讀4.配套解讀二、市場(chǎng)機(jī)會(huì)三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題1. 設(shè)計(jì)思路2. 項(xiàng)目主題四、主題策劃活動(dòng)（分四個(gè)階段）1. 預(yù)熱階段2. 升溫階段3. 沸騰階段4. 保溫階段五、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期2、項(xiàng)目定位1 .形象定位2項(xiàng)目定位3. 客戶定位3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案步驟1、開(kāi)發(fā)

6、商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)2、可行性研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步也是關(guān)鍵一步3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地 4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)5、征地及拆遷安置 6籌措開(kāi)發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工9、市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃10、物業(yè)管理4、項(xiàng)目（資源）租賃價(jià)格評(píng)估估價(jià)程序一般包括：1、接受估價(jià)委托；2、明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3、擬定估價(jià)作業(yè)方案；4、搜集估價(jià)所需資料；5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6、選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫估價(jià)報(bào)告；9、估價(jià)資料歸檔。5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制1. 項(xiàng)目危害辨識(shí)記錄表序號(hào)施工作業(yè)步驟(設(shè)備狀 態(tài))潛在危害控制措施12崗位/工序:作業(yè)活動(dòng)/設(shè)備設(shè)施名稱:分析人員：分析日期:年 月 日審核人：審核日

7、期：_年月 日2. 設(shè)備安全風(fēng)險(xiǎn)檢查表單位：工序/崗位：設(shè)備設(shè)施:序號(hào)檢杳內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生偏差 的主要后果現(xiàn)有控 制措施LS風(fēng)險(xiǎn)度(LX S)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)(R)建議整改/控制措施12分析人員：分析日期：審核人：審核日期：3. 重大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)表風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)總負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)計(jì)劃制訂部門制定時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)名稱風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施應(yīng)對(duì)措施描述具體負(fù)責(zé)人開(kāi)始時(shí)間里程碑1里程碑2結(jié)束時(shí)間6 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)測(cè)1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的程序是指進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析的步驟，主要有:1、項(xiàng)目基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算。2、評(píng)價(jià)或編制財(cái)務(wù)效益分析基本報(bào)表。3、計(jì)算與分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。4、提出財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論。5、進(jìn)行不確定性分析。四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1、初步設(shè)計(jì)以下

8、為項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案模板執(zhí)行部文書名稱項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案門監(jiān)督部門一、目的二、職責(zé)分工三、工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理1工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)評(píng)審2.工程圖紙審查與驗(yàn)收3工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)總結(jié)四、工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更1. 因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因?qū)е碌淖兏?. 因施工單位原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更3. 因設(shè)計(jì)單位原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期2、總設(shè)計(jì)以下為項(xiàng)目總設(shè)計(jì)方案模板文書名稱工程設(shè)計(jì)方案執(zhí)行部門監(jiān)督部門、工程概況二、工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 .用地面積2 建筑物的面積指標(biāo)（總面積及組成部分的面積分配）3. 總投資控制4. 市場(chǎng)定位三、城市規(guī)劃的要求1. 建筑紅線范圍（四角坐標(biāo)）及后退紅線的要

9、求2. 各類建筑所占比例3. 建筑高度4. 建筑體型、景觀及環(huán)境的要求5. 占地系數(shù)、綠化系數(shù)、容積率的要求6. 防火間距及消防通道7. 主要及次要出入口與城市道路的關(guān)系8. 日照、通風(fēng)、朝向9. 對(duì)污染、噪聲、粉塵等環(huán)境保護(hù)的要求10. 停車場(chǎng)及車庫(kù)面積11. 對(duì)市政、煤氣、熱力、給排水、電力、電信等管線的布置要求1 建筑的特色、共性與個(gè)性2 建筑群體與個(gè)性的體型結(jié)合3. 建筑的立面構(gòu)圖、比例與尺度4 建筑物視線焦點(diǎn)部位的重點(diǎn)處理要求5. 外裝飾的材料質(zhì)感與色彩五、使用空間設(shè)計(jì)方面的要求1. 使用空間的平、剖面形狀及組成2. 使用空間的尺度、空間感3. 使用空間序列、導(dǎo)向、功能4. 使用空間

10、的合理利用的要求六、平面布局的要求1 .各組成部分的面積比例及使用功能的要求2. 各使用部分的聯(lián)系與分隔要求3. 水平與垂直交通的布置與選型要求4. 出入口布置要求5. 防火、防煙、安全疏散及消防指導(dǎo)中心6. 人防設(shè)施7. 輔助用房的設(shè)置，如煤氣、熱力、給排水、電力、電信等專業(yè)機(jī)房及管 井的要求七、建筑剖面的要求1 建筑標(biāo)準(zhǔn)層高度2 對(duì)有特殊使用層要求的高度3 建筑地上、地下高度滿足規(guī)劃及防火要求八、室內(nèi)裝飾要求1. 一般的裝飾要求2 重點(diǎn)公共區(qū)域的裝飾要求3.有特殊用途的裝飾要求九、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求1. 地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)要求2. 抗震結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)要求3. 主體結(jié)構(gòu)體系的選擇4. 人防和特種結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)

11、要求5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要參數(shù)的確定十、設(shè)備設(shè)計(jì)要求1. 排水系統(tǒng)管網(wǎng)、污水處理及化糞池等2. 空調(diào)、采暖、通風(fēng)的要求3. 電氣系統(tǒng)的電源、負(fù)荷、變配電房、高低壓設(shè)備、防雷等的要求4. 電信系統(tǒng)的電話、電傳、有限廣播、閉路電視、聲像系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等十一、消防設(shè)計(jì)要求1 消防等級(jí)2 消防指揮中心3 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)4 防火及防煙分區(qū)5.安全疏散口的數(shù)量、位置、距離和疏散時(shí)間6 防火材料、設(shè)備及器材的要求十二、環(huán)境設(shè)計(jì)要求1. 總體環(huán)境設(shè)計(jì)要求2. 中心規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)3. 環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)要求十三、圖紙要求1. 總體平面圖、各建筑物主要立面與剖面圖2. 人車流分析、景觀分析3. 環(huán)境設(shè)計(jì)總圖、小區(qū)中心環(huán)

12、境設(shè)計(jì)圖紙4. 結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防專業(yè)圖紙5. 主要透視、效果圖編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期3、項(xiàng)目施工方案1、施工工序2、材料及用料3、施工機(jī)械4、施工注意事項(xiàng)五、項(xiàng)目建設(shè)1、招投標(biāo)以下是招投標(biāo)實(shí)施細(xì)則模板制度名稱工程施工招標(biāo)實(shí)施細(xì)則受控狀態(tài)編號(hào)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章總則1條目的2條適用范圍3條職責(zé)分工第2章招標(biāo)工作準(zhǔn)備第4條招標(biāo)前提條件第5條標(biāo)段劃分第6條招標(biāo)備案登記第7條編寫招標(biāo)文件第8條招標(biāo)文件內(nèi)容第9條發(fā)布招標(biāo)公告第10條 發(fā)布招標(biāo)公告渠道第3章招標(biāo)工作程序第11條資格預(yù)審第12條資格復(fù)審第13條備案第14條 審核招標(biāo)文件第15條 現(xiàn)場(chǎng)勘查及投標(biāo)預(yù)備

13、會(huì)第16條開(kāi)標(biāo)第17條評(píng)標(biāo)第18條 招標(biāo)結(jié)果備案第19條合同簽訂第20條合同備案第21條工程開(kāi)工第4章檢查與監(jiān)督22條日常監(jiān)督23條階段性成果監(jiān)督24條招標(biāo)工作評(píng)估2、工程進(jìn)度跟進(jìn)以下是施工進(jìn)度跟進(jìn)規(guī)范模板制度名稱施工進(jìn)度跟進(jìn)規(guī)范受控狀態(tài)編號(hào)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編修部門第1章總則第1條目的第2條相關(guān)定義第3條適用范圍第2章職責(zé)分工第3章編制施工進(jìn)度計(jì)劃第9條施工進(jìn)度計(jì)劃分類第10條 施工總進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)第11條施工總進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容第12條 編制施工總進(jìn)度計(jì)劃的步驟第13條 單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)第14條 單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容第15條施工審查第4章施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施第16條 項(xiàng)目施工進(jìn)度

14、計(jì)劃分解第17條 實(shí)施施工進(jìn)度計(jì)劃第18條 實(shí)施分包工程計(jì)劃第5章施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查與調(diào)整第19條 施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查第20條施工進(jìn)度報(bào)告第21條施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整內(nèi)容第22條施工進(jìn)度控制總結(jié)第23條 施工進(jìn)度控制總結(jié)的內(nèi)容第24條問(wèn)題處理第25條考核第6章附則第26條 本規(guī)范由市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸本公司所有第27條 本規(guī)范由自發(fā)布之日起開(kāi)始執(zhí)行修訂 記 錄修訂標(biāo)記修訂處數(shù)修訂日期修訂執(zhí)行人審批簽字以下是施工進(jìn)度中涉及的表格（包括：施工進(jìn)度計(jì)劃表、施工進(jìn)度異常整改表 ）1. 施工進(jìn)度計(jì)劃表編號(hào):序號(hào)工程項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間緊前工作月月月1112111121111211前期報(bào)建

15、工程2進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備3主體工 程2.施工進(jìn)度異常整改表日期:編號(hào)：年 月 日分部名稱施工單位計(jì)劃日期實(shí)際進(jìn)度故障原因分析停電,劣機(jī)械常其它（詳細(xì)說(shuō)明）待料設(shè)計(jì)變更天氣惡安全人力不足品質(zhì)異整改措施1.2.計(jì)劃變更與跟進(jìn)1.2.施工單位項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)理工程師主管工程師工程技術(shù)部經(jīng)理日期日期日期日期六、項(xiàng)目招商1、招商方案第一部分本項(xiàng)目招商的目的與目標(biāo)一、本項(xiàng)目招商的目的二、本項(xiàng)目的招商目標(biāo)第二部分本項(xiàng)目招商人員要求一、項(xiàng)目招商的機(jī)構(gòu)建設(shè)二、項(xiàng)目招商部門的人員職責(zé)及要求三、項(xiàng)目招商培訓(xùn)第三部分本項(xiàng)目的招商原則、本項(xiàng)目招商原則制定的基礎(chǔ)二、本項(xiàng)目招商的具體實(shí)施基本原則三、項(xiàng)目招商策略原則第四部分本項(xiàng)目的招商流程第五部分本項(xiàng)目的主要招商策略一、本項(xiàng)目招商實(shí)施的總體策略二、項(xiàng)目招商策略實(shí)施的步驟三、項(xiàng)目招商策略實(shí)施中的相關(guān)具體措施第六部分項(xiàng)目招商準(zhǔn)備一、項(xiàng)目招商文件的準(zhǔn)備二、項(xiàng)目招商計(jì)劃的制定三、項(xiàng)目招商機(jī)構(gòu)的建立和培訓(xùn)四、項(xiàng)目招商硬件設(shè)施的完善五、與相關(guān)政府及經(jīng)營(yíng)主管部門協(xié)商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜六、項(xiàng)目宣傳資料的設(shè)計(jì)及制作七、確定項(xiàng)目目標(biāo)商源并進(jìn)行安排八、輔助招商單位的確定第七部分本項(xiàng)目招商的初步工作計(jì)劃第八部分項(xiàng)目招商成本估算第九部分招商尚存在的問(wèn)題及解決建