房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告模版(可編輯修改word版)

1、尖于*項(xiàng)目投融資的調(diào)查報(bào)告（適用于房地產(chǎn)開發(fā)和舊改等物業(yè)項(xiàng)目類投融資業(yè)務(wù)）履職聲明：本人在此鄭重聲明，此報(bào)告是基于本人的現(xiàn)場調(diào)查以及其他外部信息進(jìn) 行獨(dú)立、客觀、審慎的分析評價(jià)而成。本人已充分分析了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，沒有虛假 記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大疏漏。申報(bào)部門/分支行：融資人：（以下簡稱“XX”）融資規(guī)模：融資期限：我行凈收益：交易結(jié)構(gòu)：風(fēng)控措施：融資人在我行已獲投融資金額：主辦客戶經(jīng)理：協(xié)辦客戶經(jīng)理：聯(lián)系方式：完成時(shí)間：*年*月*日-、實(shí)地調(diào)查情況1序號時(shí)間起止地點(diǎn)接觸人物調(diào)查內(nèi)容備注1234二、第三方了解（包括但不限于媒體、同業(yè).中介、政府公開信息）序號渠道內(nèi)容簡介12I實(shí)地調(diào)査情況要求詳

2、細(xì)記錄：主辦、協(xié)辦客戶經(jīng)埋現(xiàn)場調(diào)査的時(shí)間段、對客戶的辦公地點(diǎn)和項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí) 地走訪情況、與客戶管理層的交流情況、民營且非前1（）0強(qiáng)企業(yè)原則上婆求面見實(shí)際控制人。三、三性”核查齊 全 性是否提供完整資料;是否完整揭示集團(tuán)和關(guān)聯(lián)企業(yè)在我行的投融資;對未按照要求提交的必備資料，給予明確列示，并分析是否影響對項(xiàng)目評判：有 效 性營業(yè)執(zhí)照是否年檢有效;貸款卡（中征碼）是否正常;工商登記查詢是否最新 ;稅務(wù)登記證是否年檢;組織機(jī)構(gòu)代碼證是否年檢;其他個(gè)性資質(zhì)證照是否有效 ;審計(jì)報(bào)告是否按照我行要求提供;集團(tuán)公司是否提供本部、合并報(bào)表;抵質(zhì)押 物是否評估、評估機(jī)構(gòu)是否符合我行要求;有效性存疑事項(xiàng)，須說明原

3、因，并加以評判：真 實(shí) 性材料來源、取得、驗(yàn)證是否符合規(guī)定、表面真實(shí);資料所提供的相關(guān)信息之間是否吻合;財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)之間鉤稽關(guān)系是否正確;信息核實(shí)情況結(jié)果及補(bǔ)充的材料說明：真實(shí)性存疑事項(xiàng)，須說明原因，并加以評判：一：融資人及另聯(lián)方與我行/集團(tuán)歷史合作另系1、融資人及關(guān)聯(lián)方在我行原有投融資情況：（新客戶可略過）參考表格:客戶名稱業(yè)務(wù)種類授信額度授信敞口額 度用信余額擔(dān)保方式到期日合計(jì)2、融資人及關(guān)聯(lián)方是否已核定我行集團(tuán)授信額度；是否在東方集團(tuán)戰(zhàn)略客戶名單內(nèi)，若是，說明目前集團(tuán)額度金額及存量金額。二、融資人基本信息1、融資人基本情況說明：如果融資人是項(xiàng)目公司的，要調(diào)查項(xiàng)目公司及項(xiàng)目公司所屬房地產(chǎn)9

4、公司（集團(tuán)）兩個(gè)層面，若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人）提供保證 擔(dān)保，房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。企業(yè)名稱所屬行業(yè)注冊地址實(shí)際辦公地址成立日期公司類型經(jīng)營期間（成立日-經(jīng)營終止日至注冊資本（萬元）法人代表從事木行業(yè)年限實(shí)際控制人從爭木行業(yè)年限實(shí)際控制人及配偶/ 子女國籍是否上市股票代碼實(shí)際控制人與法人代表不一致的原因說明2、股權(quán)結(jié)構(gòu)情況股東名稱持股比例出資金額（萬元）出資形式與融資人是否存在關(guān)聯(lián)交易備注（說明股東之間.股東與實(shí)際 控制人之間關(guān)系） （1）股東背景介紹要求追溯到融資人的最終股東和最終實(shí)際控制人，以及其對融資人的持股狀 況和控制程度。對民營企業(yè)，尤其需

5、要說明實(shí)際控制人創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史等，包括第一 桶金來源、投資擴(kuò)張、多元化轉(zhuǎn)型、兼并收購、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、是否涉及民間借貸等。對于民營企業(yè)實(shí)際控制人要調(diào)查以下內(nèi)容：（1）個(gè)人素養(yǎng)，包括：教育程度、 年齡、國籍、戶籍所在地、長期居住地、健康狀況、婚姻狀況、配偶、子女、從業(yè) 經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)頭銜、愛好、社會(huì)聲譽(yù)、經(jīng)營風(fēng)格、個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)糾紛、法院執(zhí)行記錄;（2）社會(huì)背景，包括：家族實(shí)力和社會(huì)聲譽(yù)、家族成員及成員關(guān)系、社會(huì)交往對象;（3）資產(chǎn)實(shí)力，包括：個(gè)人和家庭資產(chǎn)、資本積累方式；（4）各類負(fù)債和對外擔(dān) 保情況，包括但不限于銀行融資、民間融資、對外保證擔(dān)保、對外抵押擔(dān)保等；（5） 是否涉及民間借貸。對于實(shí)

6、際控制人與股東結(jié)構(gòu)不一致的，需說明原因。需要說明股東是否為高 利貸等被動(dòng)財(cái)務(wù)投資者。（2）股權(quán)變更情況日期股東名稱股權(quán)比例出資形式出資金額（萬元）備注（說明 股東之間.股東與實(shí)際 控制人之間 的關(guān)系）成立時(shí)股東1股東2變更時(shí)間1股東1股東2變更時(shí)間2 對于股東結(jié)構(gòu)頻繁變更的，需進(jìn)一步調(diào)查說明原因。是否存在股東主動(dòng)退岀或債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。（3）融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）主要子公司情況（信息來源可參考 工商登記系統(tǒng)查詢）參考表格：公司名稱成立日期資萬 MRU ( 注本Tc)持股比例住址主營業(yè)務(wù)股權(quán)架構(gòu)情況圖【對于股權(quán)關(guān)系、子公司復(fù)雜企業(yè)（如家族式企業(yè)或關(guān)聯(lián)企 業(yè)眾多的集團(tuán)企業(yè)），以架構(gòu)圖方式列示】:

7、融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）主要子公司的經(jīng)營、財(cái)務(wù)情況簡介，參考下表：單位：萬元公司名稱總資產(chǎn)有效資產(chǎn)總負(fù)債有息負(fù)債主營收入凈利潤說明：有效資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)、設(shè)備等凈值）.土地使用權(quán)等;有息負(fù)債包括銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)貸款、債券、民間融資等。3、主要管理層情況如果融資人是項(xiàng)目公司的，要調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所屬的房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）兩個(gè)層面。要求調(diào)查企業(yè)的法定代表人、主要管理層及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人工作履歷，并對管理 層穩(wěn)定性、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)部控制能力等進(jìn)行說明。4、其他重要事項(xiàng)說明要求對公司的經(jīng)營和信用產(chǎn)生重要影響的事項(xiàng)，包括公司髙層變動(dòng)、資本變 動(dòng)、組織結(jié)構(gòu)變動(dòng)、經(jīng)營主業(yè)變動(dòng)、涉及法律訴訟

8、（需要查詢?nèi)珖ㄔ罕粓?zhí)行人 信息查詢網(wǎng)）等進(jìn)行說明。5三、融資人經(jīng)營情況調(diào)查融資人及其所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）的經(jīng)營情況，包括但不限于所屬集團(tuán)開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)成果，目前集團(tuán)的土地 儲備、在建項(xiàng)目、在售項(xiàng)目情況等。1、已開發(fā)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目類型投資占比（%）開工時(shí)間（年月）竣工時(shí)間（年月）建筑而積（m,）可銷售而積（m,）銷售均價(jià)（元 r）銷售收入（萬元）合計(jì)2、在建項(xiàng)目情況（本次申報(bào)項(xiàng)目除外）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目類型總投資（萬元）投資占比（妙己投入資金（萬元）資金缺口（萬元）土地面 積 <m,）枳（Hf）預(yù)計(jì)銷俗均價(jià)（元m,）開1： 時(shí)間（年月預(yù)計(jì)竣1：時(shí)間（年 月抵

9、押 狀 態(tài)自有資金銀行等金融機(jī)構(gòu)借款其他合計(jì)3、在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目類型總投資（萬元）投資舌比（%）資金來源（萬元）土地面積（m,）建筑面 積（r）開& 口 期m均價(jià)（元m,）己實(shí) 現(xiàn)銷 售金額（萬 元）剩余 可俗 貨侑（萬 元）抵 艸 狀 態(tài)自有資金銀行等金融機(jī)構(gòu)借款其他合計(jì)4、已規(guī)劃的土地儲備情況序號地理位置占地面積投資占比（%）取得時(shí)間（年 月）取得 方式權(quán)屬 情況用 途 級 別土 地 狀 態(tài)總 建 筑 面 積樓 面 地 價(jià)土地 出讓 金交 納悄 況（萬 元）抵 押 狀 態(tài)應(yīng) 付實(shí)付合計(jì)9四、融資人及所屬集團(tuán)資信狀況說明：若融資人為項(xiàng)目公司，須調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所

10、屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)） 兩個(gè)層面，若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人）提供保證擔(dān)保，房地產(chǎn) 公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。1、貸款卡查詢情況貸款卡/中征碼査詢 日期未結(jié)清融資信息（萬元）貸款銀行承兌 匯票保理國際信用證國內(nèi)信用證保函其他通道融資未結(jié)淸不良信貸信息已結(jié)淸不良信 貸信息對外擔(dān)保 信息被擔(dān)保人名稱是否為 關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保金額（萬元）被擔(dān)保人預(yù)警或不良等 負(fù)面信息 合計(jì)貸款卡信息界 常情況 說明說明貸款卡是否存在欠息.與報(bào)表不符等情況。存在貸款分類為關(guān)注類含及以下的，需提供融 資行的說明。近期存在箏次臨時(shí)欠息的.需核査企業(yè)相關(guān)賬戶的現(xiàn)金情況。他行負(fù)債額大幅下 降的，需了解是

11、否存在他行收貸或壓貸的情況。2、現(xiàn)有融資情況融資機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)種類授信額度授信敞口額度用信余額擔(dān)保方式到期日 合計(jì)3、實(shí)際控制人（自然人）及其重要矣聯(lián)方個(gè)人征信查詢查詢?nèi)掌谛彰谫Y總額（萬元）為他人 擔(dān)保金額（萬元）累計(jì)最高逾期次數(shù)最高逾期期數(shù)逾期原因說明 4主要尖聯(lián)方征信苣詢公司名稱貸款卡號/中征 碼査詢情況（20*年*丿日融資總額（萬元）貸款（萬元）銀承（萬元）信用證（萬元）貿(mào)易融資（萬元）5融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）資本市場融資情況（上市/發(fā)債公司適用）（1）融資人持有股票質(zhì)押情況（融資人為上市公司母公司時(shí)適用）：股票簡稱持有股數(shù)質(zhì)押股數(shù)質(zhì)押率質(zhì)押股票占持有股票比例（2）發(fā)債情況融資內(nèi)容發(fā)

12、行規(guī)模利率期限到期日承銷機(jī)構(gòu)備注公司債券可轉(zhuǎn)債其他上市公司需關(guān)注公司公告，調(diào)查公司以及衍生品（若有）在資本市場的表現(xiàn): 對外投資、并購活動(dòng)、股價(jià)走勢，機(jī)構(gòu)看法等。6、融資人資信情況核查查詢系統(tǒng)/途徑核查結(jié)論監(jiān)管部門和我行信用黑名單、我 行風(fēng)險(xiǎn)捉示函、信貸系統(tǒng)預(yù)警信 息全國法院被執(zhí)行人信息系統(tǒng)被 執(zhí)行信息國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)是否“兩高一?！笨蛻羰欠裎倚懈餍袠I(yè)準(zhǔn)入/退出客戶 名單客戶是否我行關(guān)聯(lián)方信息重大事項(xiàng)（巨潮網(wǎng)、中國貨幣網(wǎng)、 中國債券信息網(wǎng)等公開信息渠 道）其他負(fù)面和預(yù)警信息（互聯(lián)網(wǎng)）五融資人財(cái)務(wù)狀況總體說明：若融資人為項(xiàng)目公司，須調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所屬房地產(chǎn)公 11司（集團(tuán)）兩個(gè)層

13、面；若融資人為上市公司或所屬的房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為上市公 司，須調(diào)查上市部分和非上市部分的情況；若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人） 提供保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。（一）報(bào)表采用說明1、要求說明企業(yè)提供的完整財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告是否為有保留意見的審計(jì)報(bào)告。2、對于連續(xù)更換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須對其原因做出必要的說明。3、說明財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍及其變動(dòng)情況。4、對資產(chǎn)規(guī)模超過10億元的，報(bào)表科目列示單位應(yīng)為"億元”。5、對于上市公司，可以直接采用公開披露的財(cái)務(wù)報(bào)告。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表科目列示注：1、如無合并報(bào)表，可將合并一欄全部刪除；2、如需列明細(xì)較多，必須 在

14、報(bào)表下方對金額較大或變動(dòng)較大科目進(jìn)行說明；3、對實(shí)收資本頻繁增資、大 額資本公積入賬的需調(diào)查資金來源。1、資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元）科目合并木部說明（第N年及近期）N-2期N-I期N期近期N-2期N-I期N期近期資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)貨幣資金交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款預(yù)付款項(xiàng)存貨長期投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)在建工程工程物資無形資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債合計(jì)短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)付款一年內(nèi)到期非流 動(dòng)負(fù)債長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款專項(xiàng)應(yīng)付款其他非流動(dòng)負(fù)債股東權(quán)益合計(jì)實(shí)收資木資本公積盈余公積未分配利潤少數(shù)股東權(quán)益財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率流

15、動(dòng)比率速動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率存貨比率總資產(chǎn)増長率注：1）實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額-傾收賬款/總資產(chǎn)：2）存貨比率二存貨余額與總資產(chǎn)的比率主要財(cái)務(wù)科目明細(xì)分析:（!）應(yīng)收帳款分析帳齡分析應(yīng)收帳款帳期2014 年（萬元占比（%）2015 年（萬元）占比（%）2016 年（萬元）占比（%）2017年X丿J（萬元）占比（%）1年以內(nèi)（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合計(jì)大額明細(xì)分析企業(yè)名稱1年以內(nèi)（萬元）占比（%）1年至2年（萬元）占比（%）2年至3年（萬元）占比（%）3年以上（萬元）占比（%）合計(jì)（2）其他應(yīng)收款分析 帳齡分析其他應(yīng)收款帳期2014 年（萬元占比（%）2015 年

16、（萬元）占比（%）2016 年（萬元）占比（）2017年X月（萬元）占比（%）1年以內(nèi)（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合計(jì)大額明細(xì)分析企業(yè)名稱1年以內(nèi)（萬元）占比（%）1年至2年（萬元）占比（%）2年至3年（萬元）占比（%）3年以上（萬元）占比（%）合計(jì)（3）應(yīng)付帳款分析帳齡分析應(yīng)付帳款帳期2014 年（萬元占比（%）2015 年（萬元）占比（%）2016 年（萬元）占比（%）2017年X月（萬元）占比（%）1年以內(nèi)（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合計(jì)大額明細(xì)分析企業(yè)名稱1年以內(nèi)（萬元）占比（%）1年至2年（萬元）占比（%）2年至3年（萬元）

17、占比（%）S年以上（萬元）占比（%）合計(jì)（4）其他應(yīng)付款分析帳齡分析其他應(yīng)付款帳期2014 年（萬元）占比（%）2015 年（萬元）占比（%）2016 年（萬元）占比（%）2017年X月（萬元）占比（%）1年以內(nèi)（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合計(jì)大額明細(xì)分析企業(yè)名稱1年以內(nèi)（萬元）占比（%）1年至2年（萬元）占比（%）2年至3年（萬元）占比（%）3年以上（萬元占比（%）合計(jì)（五）固定資產(chǎn)明細(xì)（單位：萬元）固定資產(chǎn)名稱原始價(jià)值累計(jì)折舊余額備注總計(jì)（6）存貨明細(xì)要點(diǎn)：對于一般企業(yè)，要求提供最近一期和近三年的年報(bào)。對于無法收集近三年年報(bào)的大型企 業(yè)，可僅收集最近一期和近一

18、年的年報(bào)存貨明細(xì)2014 年（萬元）占比（%）2015 年（萬元）占比（%）2016 年（萬元）占比（%）2017年X丿J（萬元）占比（%）合計(jì)（7）除上述主要賬務(wù)科目外，其他占比較大的科目或變化幅度超過20%的科目（例如：應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)付票據(jù)等）需按上述主要科目分年度進(jìn)行列表分析說明。2損益表（單位：萬元）科目合并木部說明（第N年及近期）N-2期N-I期N期近期N-2期N-I期N期近期營業(yè)收入營業(yè)成木營業(yè)稅金及 附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失投資收益營業(yè)利潤營業(yè)外收入業(yè)外支出營利潤總額凈利潤盈利能力指標(biāo)主營業(yè)務(wù)毛利率銷售凈利潤率凈資產(chǎn)收益率成長性指標(biāo)主營業(yè)務(wù)收入増 長;營業(yè)利潤増長率

19、凈利潤増長率3現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合并本部N-2期N-I期N期N-2期N-I期N期一、經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流址：銷售商品.提供勞務(wù)收到的現(xiàn) 金收到的其它與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān) 的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)購買商品.接受勞務(wù)支付的現(xiàn) 金支付的其它與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān) 的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流址凈額二、投資活動(dòng)現(xiàn)金流址：取得投資收益所收到的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)購建固定資產(chǎn)等所支付的現(xiàn) 金投資所支付的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動(dòng)現(xiàn)金流址浄額三、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流址：吸收投資所收到的現(xiàn)金借款所收到的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利或利潤支付的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流址凈額四、現(xiàn)金及其等價(jià)物浄增加額4融資期內(nèi)集團(tuán)公

20、司現(xiàn)金流量預(yù)測（非上市公司適用）（1）在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入持有人項(xiàng)目名稱位置可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)（元/ 平方米）項(xiàng)目類型預(yù)計(jì)銷售 收入總計(jì)(2)未來項(xiàng)目支出持有人項(xiàng)目名稱金融機(jī)構(gòu)借 款土地及工程費(fèi) 用三項(xiàng)費(fèi)用稅金支出總計(jì)總計(jì)(3)融資期內(nèi)現(xiàn)金流量測算科目年度合計(jì)N年N÷l年N÷2年現(xiàn)金流入項(xiàng)目營業(yè)務(wù)收入新増金融機(jī)構(gòu)借款現(xiàn)金流出土地及工程費(fèi)用各項(xiàng)稅金支出管理等費(fèi)用支出歸還金融機(jī)構(gòu)借款現(xiàn)金凈流量六、項(xiàng)目基本情況（若抵押物與用款項(xiàng)目不一致則需針對抵押物和用款項(xiàng)目 分別分析）1、說明項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型、地點(diǎn)（提供區(qū)位圖）、項(xiàng)目戶型定位及客戶定位等。2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。參考表格：用地性質(zhì)

21、二類居住.商業(yè)用地。名稱數(shù)量（平方米）單位成本備注建設(shè)用地面積建筑占地面積總建筑面積其 中地上建筑面枳（計(jì)入容積率）其 中高層面積多層住宅（別墅）面積可售商業(yè)面積超市及便利店面積市玫足套設(shè)施（不計(jì)容枳率）地下住宅面枳地下車庫面枳容積率綠地率機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)其 中地下停車位（可售）個(gè)地下停車位（自持）個(gè)戶數(shù)戶調(diào)查戶型結(jié)構(gòu)及 比例項(xiàng)目規(guī)劃示意圖（附文字說明）：七、項(xiàng)目合法合規(guī)性調(diào)查土地取得過程、土地成本、審批手續(xù)是否齊全，審批規(guī)模與建設(shè)規(guī)模、銷售計(jì)劃進(jìn)度是否匹配等。1、立項(xiàng)情況參考表格：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi) 容施工面 積（Itf）總投資 （萬元）項(xiàng)目建設(shè) 期有效期至批復(fù)編號發(fā)證機(jī)關(guān)備注3、"四證&q

22、uot;情況證照名収得時(shí)間證號證載內(nèi)容 （平方米）備注上地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī) 劃許可證小計(jì)：建筑匸程施 工許可證小計(jì)：4、預(yù)售情況（如有）編號發(fā)證日期偵售總 建筑而 積（平方 米）售套 預(yù)總數(shù)預(yù)售明細(xì)備注獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅高層套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)ifii 積套數(shù)面積合計(jì)八'項(xiàng)目可行性調(diào)查說明“項(xiàng)目可行性報(bào)告”的編制單位資質(zhì)是否符合我行要求。項(xiàng)目工程地質(zhì)條 件等方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目總投資是否合理，資本金是否到位、其他資金來源 的可靠性，資金到位時(shí)間與投資用款時(shí)間是否吻合。工期是否估算合理，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、 施工和監(jiān)理單位是否具備相應(yīng)資質(zhì)，是否存在建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。（一）項(xiàng)

23、目建設(shè)內(nèi)容（二）項(xiàng)目投融資方案1、調(diào)查項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及資金來源。參考表格：投資摘婆虹位備注項(xiàng)目總投資萬元其中:土地總成本萬元其中，土地出讓金？建安總成木萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元項(xiàng)目收益萬元所得稅后投資構(gòu)成股東出資萬元占總投資比率信托/基金/資管出資萬元占總投資比率鍥行融資萬元占總投資比率銷售回款萬元占總投資比率投資到位核實(shí)情況，投入合理性分析等。2、項(xiàng)目資金（資本金和項(xiàng)目融資）的落實(shí)情況。3、投融資進(jìn)度的合理性、可行性等。4、我行投融資的用款計(jì)劃。（三）項(xiàng)目區(qū)位配套情況調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)位周邊交通、教育、醫(yī)療以及生活便利設(shè)施配套落實(shí)情況。（四）項(xiàng)目工程進(jìn)度評估調(diào)查項(xiàng)目立項(xiàng)過程、依據(jù)，項(xiàng)目建設(shè)工期、進(jìn)

24、度、資金投入計(jì)劃等，評估項(xiàng)目 建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施和執(zhí)行情況。如項(xiàng)目已開工，應(yīng)分析項(xiàng)目的形象進(jìn)度（圖示+文字 說明）、投資完成及各項(xiàng)資金到位情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)，等。1、項(xiàng)目主要建設(shè)情況：項(xiàng)目建設(shè)方式（自建、聯(lián)建、其他）如非自建，填寫申請人的分配比例情況。施工單位名稱施工方資質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)時(shí)間項(xiàng)目監(jiān)理公司監(jiān)理公司是否由我行指定或認(rèn)可施工單位、監(jiān)理公司是否借款人的關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度分期開發(fā)還需填寫以下內(nèi)容：總規(guī)劃建筑面積（f）已開發(fā)建筑面積（f）總開發(fā)期數(shù)本期開發(fā)期數(shù)對施工單位付款計(jì)劃（主要施工、設(shè)備采購合同規(guī)定的付款進(jìn)度）:2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及最新進(jìn)度陳述項(xiàng)目進(jìn)度安

25、排及最新進(jìn)度（附現(xiàn)場照片，周邊照片）工程建設(shè)階段（預(yù)計(jì)）時(shí)間跨度目前建設(shè)進(jìn)度拆遷開工基礎(chǔ)工程到正負(fù)零正負(fù)零到主體結(jié)構(gòu)封頂主結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐?、交付使用形象進(jìn)度（圖示+文字說明）：A、XX地塊或XX業(yè)態(tài)B、（五）項(xiàng)目行業(yè)和市場分析1、行業(yè)分析區(qū)域GDP,常住人口、戶籍人口，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等；區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)），財(cái)政收支，存款結(jié)構(gòu)等。2、市場分析區(qū)域市場供應(yīng)量，供銷走勢，成交狀況等；戶型結(jié)構(gòu)，定價(jià)區(qū)間，目標(biāo)人群 等。九、項(xiàng)目還款能力（一）銷售定價(jià)與去化率假設(shè)設(shè)置（相關(guān)數(shù)據(jù)可查詢克爾瑞系統(tǒng)等）1、本項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)參考（如有）參考表格:物業(yè)業(yè)態(tài)已銷售面積（平米）銷售均價(jià)（元/平米

26、）月均去化備注髙層多層（別墅）合計(jì)2、周邊同類項(xiàng)目比較參考A. 與所在片區(qū)平均水平比較B. 與競品項(xiàng)目比較 參考表格:項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)類型容積 率XX年銷售均價(jià) （元/平方米）XX年均去 化（平方米）XX年去化雖 （平方米）處區(qū)備注木項(xiàng)目競品項(xiàng)目（3個(gè)以上）綜合1、2兩點(diǎn)，調(diào)查揭示設(shè)置銷售基準(zhǔn)定價(jià)和去化水平。（二）成本、收入、費(fèi)用及利潤評估參考表格：項(xiàng)目成本合計(jì)單位建筑成本（元 /平米）地上計(jì)容可售成 木（元/平米）比例備注總土地成木土地出讓金契稅印花稅利息違約金前期工程費(fèi)二、建安費(fèi)用三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)四、開發(fā)間接費(fèi)用五、其他費(fèi)用六.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用（融資 利率）投資總成木銷售收入

27、其他稅金營業(yè)稅及附加上地増值稅-住宅及 乍庫上地増值稅-商業(yè)稅前利潤預(yù)繳企業(yè)所得稅補(bǔ)繳企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅稅后凈利潤對項(xiàng)目成本、收入、費(fèi)用、利潤等指標(biāo)進(jìn)行合理性、可行性評估。財(cái)務(wù)指標(biāo)比例(%)說明項(xiàng)目凈利潤率銷售凈利潤率安全邊際率盈虧平衡銷售率項(xiàng)目IRR評估分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)。(三) 資金用途與還款能力分析1、資金用途合理性2、融資期內(nèi)還款現(xiàn)金流預(yù)測和現(xiàn)金倍數(shù)根據(jù)假設(shè)設(shè)置、經(jīng)營成本支出等，測算項(xiàng)目還款現(xiàn)金流，評估我行投融資退出的可行性、安全性。(1)售價(jià)及去化假設(shè)物業(yè)類型單價(jià)(m-)年去化(萬U年)住宅寫字樓(2)現(xiàn)金流預(yù)測及現(xiàn)金倍數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)金流融資期內(nèi)合計(jì)(萬)N年QlN年Q2N年Q3N年Q4N

28、+1 年 QlN+1 年 Q2開發(fā)流入合計(jì)住宅寫字樓開發(fā)流出合計(jì)土地成本工程款期間費(fèi)用營業(yè)稅及土増、所得稅預(yù) 征開發(fā)凈現(xiàn)金流融資流入合計(jì)貸款其他融資流出合計(jì)貸款（木息）其他融資凈現(xiàn)金流項(xiàng)目凈現(xiàn)金流項(xiàng)目凈現(xiàn)金流累計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)金倍數(shù)（還木付息后累計(jì)凈現(xiàn)金流+貸款木息）/貸款木息十、擔(dān)保調(diào)查（一）、非自然人保證擔(dān)保重點(diǎn)調(diào)查：1）、擔(dān)保動(dòng)機(jī)。主要揭示是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否為互保企業(yè)，是 否存在相關(guān)的反擔(dān)保措施。2）、調(diào)查擔(dān)保人的互保圈情況及風(fēng)險(xiǎn)狀況，需提供對 外擔(dān)保明細(xì)。其他參照融資人盡職調(diào)查要求。（二）、房地產(chǎn)抵押（抵押物若為項(xiàng)目本身，該部分可以省略）1、要求現(xiàn)場查勘抵押物，調(diào)查周邊配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、

29、公0、生活便 利設(shè)施及交通配套等。2、抵押物情況（抵押物有多個(gè)時(shí)，增加本表格；后續(xù)追加的抵押物參照此表填列）抵押物名稱評估時(shí)間抵押物位置權(quán)證號碼所有權(quán)人所有權(quán)人與借款 人關(guān)系購入時(shí)間登記價(jià)格（萬元）建筑面積（m,）證載使用性質(zhì)實(shí)際使用性質(zhì)法定使用年限（年）己使用年限（年）剩余使用年限（年）評估機(jī)構(gòu)評估方法評估單價(jià)（元1J評估價(jià)值（萬元）認(rèn)定價(jià)值（萬元）抵押率抵押順位若非第順位抵押需調(diào)査第順位抵押權(quán)人、對應(yīng)金額、期限、利率以 及還款時(shí)點(diǎn)。評估值審核：（提供房地產(chǎn)網(wǎng)站同類房地產(chǎn)成交均價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋┑盅何镎掌熬W(wǎng)上查詢地理位置圖：抵押物周邊環(huán)境及配套設(shè)施描述:抵押物出租情況：（包括是否出租，是

30、否提供租約，租期、租金水平及承租人。）第三人抵押的抵押動(dòng)機(jī)：（如抵押物為第三人捉供則需填寫）抵押物抵押登記辦理的有關(guān)法彳卞法規(guī):抵押物變現(xiàn)能力綜合分析，以及可能存在的政策或法律障礙:抵押物匯總農(nóng)（有多個(gè)抵押物時(shí)使用）抵押物名稱抵押物證載使用性質(zhì)建筑面積（疔評估凈值（萬元）認(rèn)定價(jià)值（萬元平均單價(jià)小計(jì)總體抵押率抵押物整體評價(jià)十一收益與風(fēng)險(xiǎn)分析1、資金來源與收益分析（!）我行利率/費(fèi)率；自營資金出賬的，需測算EVA和RAROCO理財(cái)資金出賬的，是否符合資產(chǎn)管理部最新發(fā)布的資產(chǎn)準(zhǔn)入價(jià)格；若不符合，請解釋說明。（2）相關(guān)業(yè)務(wù)收益：分析融資人融資成本和融資效益、融資人的融資地位（市 場定價(jià)），說明我行定價(jià)

31、理由。2、風(fēng)險(xiǎn)揭示包括但不限于政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。十二、盡職調(diào)查結(jié)論h簡要綜述盡職調(diào)查各模塊結(jié)論要點(diǎn)和總體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判斷結(jié)論，提出 同意或不同意投融資申請的主要理由。2、提出明確的業(yè)務(wù)建議方案，包括融資人名稱、融資金額、幣種、期限、 交易結(jié)構(gòu)、利率/費(fèi)率、資金來源、用途、還款方式、提款條件、風(fēng)控措施、投 融后管理要求等。風(fēng)控措施及投融后管理要求（參考表述如下，視情況選擇）：1、土地及在建工程動(dòng)態(tài)抵押：由我行認(rèn)可的評估公司對*地塊（注明土地證 號）出具評估報(bào)告，并辦理上述第一順位抵押，具備條件后即刻追加辦理在建工程 抵押，為本債務(wù)提供抵押擔(dān)保，抵押率不得超過*%;信托/資管計(jì)劃存續(xù)期間，未經(jīng) 我行書面同意，抵押人不得將抵押財(cái)產(chǎn)向任何第三方提供抵押或在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)置 任何其他權(quán)利負(fù)擔(dān)；2、股權(quán)控制：信托計(jì)劃/資管計(jì)劃以*元收購不低于項(xiàng)目公司*峽的股權(quán)， 由*承諾到期回購股權(quán)；放款前辦妥項(xiàng)目公司剩余*%股權(quán)質(zhì)押，為本債務(wù)提供 股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。