丁橋景園北苑物業(yè)管理方案說明

1、丁橋景苑北苑物業(yè)管理和收支預算方案零年月丁橋景園北苑物業(yè)管理方案第一章：目錄2第二章：丁橋景園北苑物業(yè)基本概況 3第三章：丁橋景園北苑物業(yè)管理服務方案 .3第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理3第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理 .4第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理 .5第四節(jié)：設施的維修管理6第五節(jié)：小區(qū)的文化建設 7第六節(jié)：其他物業(yè)服務項目 7第四章：人員配備 8丁橋景園北苑物業(yè)收支預算方案1、 1、編制說明 91.2能耗費 92. 1 丁橋景苑北苑收入預算 .9年度收入預算表 .102.1.2 丁橋景苑北苑年度物業(yè)管理費用支出測算（匯總表） 112.2 丁橋景苑北苑支出、收入預測（附表） 112.1項目接管后固定資產(chǎn)的

2、移交 17第二章 丁橋景園北苑物業(yè)基本概況丁橋景園北苑坐落在丁橋鎮(zhèn)勤豐路上，與丁橋公交中心站和師大學（附 屬）丁蘭實驗小學相鄰。丁橋景苑北苑住宅面積約為27824.45平方米，共4棟單元房，商鋪面積約為 9815.02平方米。小區(qū)有一個地下車庫 80 個停車泊位。西門兩邊有一個值班室一個消控室，一個大門出入和一個消 防通道，小區(qū)獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的丁橋景園 北苑小區(qū)。第三章丁橋景園北苑物業(yè)管理服務方案根據(jù)丁橋景園北苑的實際情況，并貫徹青平物業(yè)公司“盡心服務，超 值服務”的服務宗旨，我公司擬將物業(yè)服務重點放在環(huán)境管衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護安全、公共設施維修保養(yǎng)、社區(qū)文化建

3、設和其他物業(yè)項目 的管理等六個方面。第一節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理維護規(guī)劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破 壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住 安全。我公司將嚴格按照國家有關的裝修規(guī)定制定符合丁橋景園北苑實際 情況的管理制度，保證住宅樓的結構不被破壞，從根本上使丁橋景園北苑 不動產(chǎn)保值增值。小區(qū)生活垃圾每天及時清運，道路衛(wèi)生保持清潔無污染。 使小區(qū)空氣清新環(huán)境優(yōu)美，為小區(qū)居民提供一個良好的工作學習生活和居 住環(huán)境。第二節(jié)綠化養(yǎng)護管理丁橋景園北苑的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理是體現(xiàn)丁橋景園北苑面貌的重要因素，為搞好丁橋景園北苑的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴格按照IS0900

4、1質量標準的要求，規(guī)作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、 工作標準和獎懲措施，并層層抓落實。目標管理達到：一日兩清掃，垃圾 日日清，嚴格控制環(huán)境二次污染。具體實施方案如下：一、每棟住宅樓后添置一只垃圾桶二、配備3名保潔人員，負責丁橋景園北苑的環(huán)境衛(wèi)生（一）公共衛(wèi)生：1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。（二）室衛(wèi)生：1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈；2、定期清掃、保潔；（三）綠化環(huán)境：1、保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為受到傷害;2、養(yǎng)護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優(yōu)雅、溫馨的花園

5、式居住環(huán)境；（四）裝修垃圾：會同業(yè)主委員會制定室裝修管理制度，室裝修有可能影響建筑物 的結構，減少建筑物壽命，并且在裝修中出現(xiàn)大量的建筑垃圾， 影響環(huán)境， 對于室裝修必須要有嚴格的規(guī)定，這關系到各位業(yè)主的切身利益，也是物 業(yè)管理公司義不容辭的責任。（五）在小區(qū)公共宣傳欄貼溫馨提示，倡導文明新風。第三節(jié)秩序維護安全管理丁橋景園北苑住戶出租戶較多，故安全保衛(wèi)工作和消防安全工作十分 重要，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式，重點對外安全秩序的防，具體做到以下幾點：（一）整體排查，清除消防安全隱患；我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的 消防器材，培訓義務消防安全員，消除消防隱

6、患。（二）實行封閉式管理，24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全；我們將實行外來人員和車輛進出詢問和登記制度 ，維護員盡快熟悉住 戶，禁止無關人員入，大力加強夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。 這一點希望得到全體業(yè)主和業(yè)委會成員的大力支持與配合。（三）公布24小時服務和報警，為隨時處理緊急情況做好準備“急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警，對于突發(fā)的各種事件,制定突發(fā)事件應急處理程序，保證突發(fā)事件的及時得到解決。第四節(jié) 公共設施設備的維護管理丁橋景園北苑的公共設施設備，極方便了住戶日常生活。為解決住戶 的后顧之憂，我們將做到以下幾點：（一）對于公共設施設備進行全面檢查；在正式接管丁橋景園北

7、苑時我們將對公共設施進行檢查、登記，對于 損壞的公共設施進行修理，地下公共的照明燈等。（二）配備專業(yè)水電工，設立報修，保證及時維修服務。我們將和業(yè)主委員會按國家的相關維修規(guī)定，對于住戶水、電等維修 項目制定合理的收費標準，配備專業(yè)水電工，在丁橋景園北苑管理處設立 一部便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。維修管理的目標達到：1、24小時受理報修，一般情況下10分鐘維修人員到場，維修及時率100%緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修 人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理 干凈，物品歸位，經(jīng)用戶簽字確認方可離去。維修滿意率做到100%2

8、、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共 照明完好率98%以上。第五節(jié)丁橋景園北苑社區(qū)文化建設為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要 的目標，由于丁橋景園北苑住戶文化素質相對較高，完全可以利用現(xiàn)有資 源做到以下幾點：（一） 建立老年活動室住戶中有不少是老年人，應該為老年人創(chuàng)造一個能和外界溝通交流的 好環(huán)境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了一份擔心。（二）用丁橋景園北苑文化資源組織文藝社團丁橋景園北苑住戶，物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功 底的住戶，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活動， 相互學習，相互交流，增進鄰里了解

9、，全面提高丁橋景園北苑文化精神風 貌。第六節(jié) 其他物業(yè)項目的管理此外，還有其他的一些物業(yè)項目的管理，如自行車、汽車的停放管理， 寬帶網(wǎng)接入、水電費代收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨 和業(yè)主委員會共同協(xié)商，從而使小區(qū)所有的工作都能有條不紊的開展。第四章：人員配備一、服務中心主任助理（1名）針對丁橋景園北苑實際情況制定工作 計劃，費用收繳工作二、管理員（1名）監(jiān)督各項工作的開展情況，執(zhí)行主任助理安排的 具體事務。三、保潔人員（2名）綠化人員（1名）負責丁橋景園北苑衛(wèi)生和小區(qū)綠 化養(yǎng)護工作。四、秩序維護人員（8名）負責丁橋景園北苑安全防和消防安全，車輛 停放管理，門崗24小時值班，24小

10、時巡邏，監(jiān)控24小時值班。五、水電維修工（1名）負責小區(qū)公共設施維護，水電維修。丁橋景園北苑收支預算方案1、1、編制說明1、本預算根據(jù)業(yè)委會的要求、物業(yè)所處地理位置、總體功能定位、同類相似物業(yè)水平、業(yè)主消費水平及市現(xiàn)有物價水平進行編制；2、本預算根據(jù)國家及市物業(yè)管理有關法律法規(guī)進行編制；3、本預算根據(jù)照片預算提供的數(shù)據(jù)進行編制；4、本預算中的國家稅率根據(jù)市有關規(guī)定 6.1%計算；5、固定資產(chǎn)折舊費：按年限為3年計算，殘值按10%計算；6、合理利潤：物業(yè)管理服務合理利潤按照成本的 6%計算；7、員工養(yǎng)老醫(yī)療經(jīng)費按本市規(guī)定的1476基數(shù)的34.7%計算。1、2、能耗費住宅用水價格：1.85元/立方

11、米，商鋪用水價格:3.60元/立方米；公共照明用電價格：0.78元/度。2. 1 丁橋景苑北苑收入預算：丁橋景苑北苑物業(yè)管理服務費標準擬定：根據(jù)業(yè)主委員會提供，丁橋景苑北苑的物業(yè)管理服務費收費標準為0.70元/月平方米，商鋪1.00元/月方米，露天車位場地維護費100元/月個, 地下車庫場地維護費100元/月年度收入預算表序項目全年收入備注號（元）1高層住宅物業(yè)管理費收入2220390.70 元 /m2.月 27824.45m" X 12 月=233725.38 元 X 95% =222039 元2商鋪物業(yè)管理服務費收入117780.241.00 元 /m2.月 X 9815.02m

12、2 X 12 月= 117780.24 元3車輛管理費地下泊位收入4800050元/個/月X 80個X 12月=48000元4車輛管理費路面泊位收入24000100元/個/月X 20個X 12月=24000元5經(jīng)營用房收入20000估算6其它有償服務收入20000估算合計451819.24按95%攵繳率計算丁橋景苑北苑年度物業(yè)管理費用支出測算（匯總表）員工工資及附加413179.6見附表辦公費9513見附表二保安費4290見附表三清潔綠化費40276見附表四公共設施維護費48100見附表五固定資產(chǎn)折舊9800見附表六遞延資產(chǎn)攤銷2155見附表七社區(qū)文化活動費2000估算不可預見費9000稅收2

13、9368.3按稅率6.5%算合計567681.92.2 丁橋景苑北苑支出、收入預測：根據(jù)以上收支的預、測算，丁橋景苑北苑的年度收支情況反映如下:（按95%攵?。┠甓鹊膶嶋H收支情況：虧損36308.06元年度實際收入-年度開支費用 二盈虧情況即：451819.24 元/ 年一567681.9 元/ 年二一115862.66 元附表、管理服務人員工資及附加費年度支出：413179.6元序部門職務人數(shù)月工資年工資備注號1管理中心主任助理12800336002客戶服務部客戶服務11700204003工程部維修工12000240004秩序維護部安全領班24000480005管理部安全管理員6108001

14、296006保潔部保潔員23000360007綠化部綠化工11800216008年工資支出合計14261003132009年管理服務人員養(yǎng)老金、福利費、工會1350 元X 14 人X 12 月X費等34.7% =78699.6 元10年管理服務人員國定假加班費100元/天X 10天X 14人=14000元11年管理服務人員高溫費用130元/月X 14人X 4個月=7280元12年費用合計413179.6附表一、辦公費年度支出：9513兀序號項目名稱支出（元）1辦公耗材費：300元X 12月=360036002通訊費：費：150元/月X部X 12月=180018003辦公司寬帶費：980兀/年9

15、804管理管理員、秩序維護員、工程維修人員、保潔人員服裝費：500元/套X 14人=7000 （按3年分攤）23335對講機：600元/只X 4只=2400 （按3年分攤）8006合計9513注1、辦公耗財材費包括水電費、辦公用品損耗、純凈水等費用注2、費為管理服務中心辦公室人員為業(yè)主提供服務專用附表三、秩序維護能耗費年度支出：4290元序號項目支出1保安公司管理費：50元/人月X 8人X 12月X 80%38402手電筒：3只X 1504503合計4290附表四：保潔能耗費年度支出：40276兀序號項目年支出1生活垃圾清運費：100元/年/戶X 289戶289002保潔材料費：30兀/人/月

16、X 3人X 12月10803日常清潔綠化用水：20立方米/月X 3.60兀/立方米X 12月12964清洗水箱費用：每年X 2次40005綠化養(yǎng)護費：人工費、工具、肥料、汽機油等50006合計40276附表五、公用設備設施維護費：年 48100元序號項目數(shù)量年檢維護費備注1電梯年檢維修材料費用9臺10800100元1臺每月2電梯維修保養(yǎng)費9臺32400300元1臺每月3生活水泵維修材料費用500（給排水系統(tǒng)）估算4安防系統(tǒng)維修材料費用4400含可視對講5車管系統(tǒng)維修材料費用5006公共照明系統(tǒng)維修材料費 用500含地下車庫照明7消防、人防系統(tǒng)維修材料費 用1000含年檢費用8公共房屋、道路日常

17、維修材料費用2000綜合估算9合計48100附表六、固定資產(chǎn)配置：9800元序號項目數(shù)量單價金額年攤還費（元）1電腦1臺400040002打印機1臺180018003空調(diào)1臺300030004保險柜1只10001000合計98003266此固定資產(chǎn)分3年攤還，每年攤還3266元。附表七、年度遞延資產(chǎn)攤銷 2155元名稱單位數(shù)量單價 合計年攤銷額辦 公 用 品辦公桌2400800辦公椅把675450U盤只1100100暖水瓶只22550計算器只480320塑封機臺1300300飲水機只2150300分欄文件柜套33501050檔案盒只501.5075電風扇只3120360保 安 用 具橡膠棍根4

18、30120雨具（保安用）套550250雨具（保潔）套450200維修工具鋁合金合頁梯只1300300兆歐表只1150150拖線板（20米、30米）只2350工具箱只1100100工具套1300300組合工具套1200200硅膠搶只250管道工具套1300300泥瓦、木工工具套1120120電筒只250100合計63452155注1、遞延資產(chǎn)攤銷年限為3年（不包括辦公室裝修），年攤銷額為：2155元。2.1項目接管后固定資產(chǎn)的移交一旦我公司有幸中標后，將組建丁橋景苑北苑物業(yè)管理服務中心，立 即組織對丁橋景苑北苑進行公共部位、公共設施的驗收接管和資料移交工 作，尤其是對小區(qū)道路、地面、門窗、下水道

19、、設備機房及其他公共部位 的清潔維護等。再次感丁橋景苑北苑業(yè)委會成員工作順利，預祝本次招標圓滿成功。青平物業(yè)二零一一年一月年度收入預算表序項目全年收入備注號（元）1高層住宅物業(yè)管理費收入2220390.70 元 /m2.月 27824.45m" X 12 月=233725.38 元 X 95% =222039 元2商鋪物業(yè)管理服務費收入117780.241.00 元 /m2.月 X 9815.02m2 X 12 月= 117780.24 元3車輛管理費地下泊位收入4800050元/個/月X 80個X 12月=48000元4車輛管理費路面泊位收入24000100元/個/月X 20個X

20、12月=24000元5經(jīng)營用房收入20000估算6其它有償服務收入20000估算合計451819.24按95%攵繳率計算丁橋景苑北苑年度物業(yè)管理費用支出測算（匯總表）員工工資及附加326955.4見附表辦公費9013見附表二保安費2850見附表三清潔綠化費40276見附表四公共設施維護費48100見附表五固定資產(chǎn)折舊9800見附表六遞延資產(chǎn)攤銷2155見附表七社區(qū)文化活動費2000估算不可預見費9000稅收29368.3按稅率6.5%算合計482397.72.2 丁橋景苑北苑支出、收入預測：根據(jù)以上收支的預、測算，丁橋景苑北苑的年度收支情況反映如下:（按95%攵取）年度的實際收支情況：虧損36

21、308.06元年度實際收入-年度開支費用 二盈虧情況即：451819.24 元/ 年482397.70 元/ 年二-30578.46 元附表、管理服務人員工資及附加費年度支出：326955.4元序部門職務人數(shù)月工資年工資備注號1管理中心主任助理12800336002客戶服務部客戶服務11700204003工程部維修工12000240004秩序維護部安全領班22000480005管理部安全管理員31800648006保潔部保潔員21500360007綠化部綠化工11800216008年工資支出合計11177002484009年管理服務人員養(yǎng)老金、福利費、工會1350 元X 11 人X 12 月X

22、費等34.7% =61835.4 元10年管理服務人員國定假加班費100元/天X 10天X 11人=11000元11年管理服務人員高溫費用130元/月X 11人X 4個月=5720元12年費用合計326955.4附表一、辦公費年度支出：9013兀序號項目名稱支出（元）1辦公耗材費：300元X 12月=360036002通訊費：費：150元/月X部X 12月=180018003辦公司寬帶費：980兀/年9804管理管理員、秩序維護員、工程維修人員、保潔人員服裝費：500元/套X 11人=5500 （按3年分攤）18335對講機：600元/只X 4只=2400 （按3年分攤）8006合計9013注

23、1、辦公耗財材費包括水電費、辦公用品損耗、純凈水等費用注2、費為管理服務中心辦公室人員為業(yè)主提供服務專用附表三、秩序維護能耗費年度支出：2850元序號項目支出1保安公司管理費：50元/人月X 5人X 12月X 80%24002手電筒：3只X 1504503合計2850附表四：保潔能耗費年度支出：40276兀序號項目年支出1生活垃圾清運費：100元/年/戶X 289戶289002保潔材料費：30兀/人/月X 3人X 12月10803日常清潔綠化用水：20立方米/月X 3.60兀/立方米X 12月12964清洗水箱費用：每年X 2次40005綠化養(yǎng)護費：人工費、工具、肥料、汽機油等50006合計40276附表五、公用設備設施維護費：年 48100元序號項目數(shù)量年檢維護費備注1電梯年檢維修材料費用9臺10800100元1臺每月2電梯維修保養(yǎng)費9臺32400300元1臺每月