房地產(chǎn)制度與政策第新六章

1、2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)基本制度與政策李奇會(huì)2013年2月管理工程學(xué)院第6章 房地產(chǎn)交易法律制度目的要求如果說(shuō)房地產(chǎn)權(quán)益是一種靜態(tài)的法律制度，那么房地產(chǎn)交易則是一種動(dòng)態(tài)的法律制度。本章對(duì)房地產(chǎn)交易的特征、形式和基本原則作了闡述，并著重對(duì)房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范進(jìn)行了深入分析。探討轉(zhuǎn)讓形式中幾種特殊的合法轉(zhuǎn)讓形式，強(qiáng)調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件和禁止性條件，這對(duì)于準(zhǔn)確地、全面地理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)交易涉及的法律法規(guī)1、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（2001年8月15）2、城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法（1994年）3、建設(shè)部、發(fā)改委、

2、工商總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（2006年）4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（2011年）5、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知6、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（2011年）2013年2月管理工程學(xué)院7、商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001年）8、城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年）9、建設(shè)部、工商總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的通知（2000年）10、商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）（1995年）11、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知（2

3、010年）12、發(fā)改委關(guān)于發(fā)布商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知13、發(fā)改委辦公廳關(guān)于開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知14、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?003年）2013年2月管理工程學(xué)院第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理的概念和原則一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則房地產(chǎn)交易管理是政府房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他機(jī)構(gòu)采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)

4、交易所進(jìn)行2013年2月管理工程學(xué)院城市房地產(chǎn)管理法：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃 1房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)交易與一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一個(gè)固定場(chǎng)所看樣定貨而完成交易行為，而房地產(chǎn)交易必須對(duì)每宗房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，可以說(shuō)是一個(gè)沒(méi)有柜臺(tái)的市場(chǎng)。 2房地產(chǎn)交易是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)本身并不發(fā)生流通，而是房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在平等主體之間的流轉(zhuǎn)。2013年2月管理工程學(xué)院 3房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬的流通不是瞬時(shí)完成的。房地產(chǎn)交易不能做到“一手交錢(qián)、一手交貨”，交易雙方需在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持相應(yīng)的法

5、律關(guān)系。例如，以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)房屋，或者以租賃方式取得房屋的承租權(quán)。 4房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的復(fù)雜而離不開(kāi)中介服務(wù)。由于房地產(chǎn)個(gè)別差異性大，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)性強(qiáng)，交易手續(xù)復(fù)雜，因而房地產(chǎn)交易往往需要諸多的中介服務(wù)，即各種交易咨詢(xún)、融資和估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)?？傊?，房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)起著重要的輔助作用。2013年2月管理工程學(xué)院二、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定 （一）房屋的所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)交易在處理土地與建筑物的關(guān)系時(shí)我國(guó)的立法是采取相結(jié)合的原則，通常稱(chēng)為“房隨地走，或地隨房走”。房地產(chǎn)管理法第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！?013

6、年2月管理工程學(xué)院這條規(guī)定是為了避免因房屋和土地權(quán)利人不同而可能造成的矛盾，這可從兩個(gè)方面加以理解：一是房屋轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，土地使用權(quán)范圍內(nèi)的土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。2013年2月管理工程學(xué)院（二）房地產(chǎn)交易的基本制度房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)基本制度：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度1、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度：法律要求如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的本意之一是加強(qiáng)契稅等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收征管。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易

7、雙方，按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格繳納有關(guān)稅金后，房地產(chǎn)管理部門(mén)方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。2013年2月管理工程學(xué)院城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。2001年城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90天內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2013年2月管理工

8、程學(xué)院只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi)，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)2013年2月管理工程學(xué)院2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！薄盎鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

9、” 2013年2月管理工程學(xué)院”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！被鶞?zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地利用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是目前區(qū)域平均價(jià)的最常見(jiàn)形式。 標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。2013年2月管理工程學(xué)院3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房

10、地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。”房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員。未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?013年2月管理工程學(xué)院（三）房地產(chǎn)交易的依法登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，依法獲得土地使用權(quán)證書(shū)。 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上

11、地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記和土地使用權(quán)變更登記。 房地產(chǎn)抵押時(shí)，也應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。2013年2月管理工程學(xué)院三、房地產(chǎn)交易的管理（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)1、一級(jí)市場(chǎng)：土地出讓市場(chǎng)，政府壟斷2、二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用者之間的交易市場(chǎng)2、三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)業(yè)主和他人之間的交易市場(chǎng)，二手房交易市場(chǎng)2013年2月管理工程學(xué)院 房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，省級(jí)建設(shè)

12、行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局，各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所（房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)交易中心等）。2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)職責(zé)：1、運(yùn)用法律手段管理房地產(chǎn)市場(chǎng)2、執(zhí)行國(guó)家規(guī)定，制定實(shí)施細(xì)則等2013年2月管理工程學(xué)院第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為其他合法方式的內(nèi)容：1、房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立法人企業(yè)，權(quán)屬變更2、一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，權(quán)屬轉(zhuǎn)移3、企業(yè)被收購(gòu)、兼并或

13、合并，權(quán)屬轉(zhuǎn)移2013年2月管理工程學(xué)院4、以房地產(chǎn)抵債的5、其它實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓2013年2月管理工程學(xué)院房屋登記辦法1、買(mǎi)賣(mài)2、互換3、贈(zèng)與4、繼承、受遺贈(zèng)5、房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的6、以房屋出資入股7、法人或其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的8、其他情形2013年2月管理工程學(xué)院（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2013年2月管理工程學(xué)院根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取

14、得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式有償轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)、作價(jià)入股等無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。贈(zèng)與是房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人的行為，不要求對(duì)方支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。買(mǎi)賣(mài)是雙務(wù)合同，雙方都承擔(dān)一定義務(wù)，都享有一定的權(quán)利。贈(zèng)與是單務(wù)行為，受讓人不承擔(dān)任何義務(wù)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件2013年2月管理工程學(xué)院（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)紫?/p>

15、是報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，一種情況是轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)；另一種情況是不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓收益中土地收益上繳（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定 一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；2013年2月管理工程學(xué)院以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。2013年2月管理工程

16、學(xué)院國(guó)土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知 國(guó)土資電發(fā)201287號(hào)房地產(chǎn)用地出讓不能超過(guò)面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓。住宅用地容積率不得小于1。各類(lèi)住房建設(shè)項(xiàng)目要在劃撥決定書(shū)和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工。嚴(yán)格實(shí)施競(jìng)買(mǎi)人資格審查，落實(shí)不得使用銀行貸款繳交土地出讓價(jià)款的規(guī)定。土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。土地出讓后，任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)擅

17、自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。2013年2月管理工程學(xué)院注：解釋城市房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定屬于行政性法律，規(guī)范政府對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的管理，而不是直接調(diào)整民事法律關(guān)系的規(guī)范。在司法實(shí)踐中著重用民事法律關(guān)系予以調(diào)解2013年2月管理工程學(xué)院二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；在權(quán)利受限制期間，不得轉(zhuǎn)讓三）依法收回土地使用權(quán)的；根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益需要，國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的規(guī)定；在國(guó)家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的，

18、2013年2月管理工程學(xué)院六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；登記是確權(quán)的法定手續(xù)，未履行，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，不得轉(zhuǎn)讓七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件 國(guó)國(guó)有有土土地地BACK出讓出讓劃撥劃撥1、已經(jīng)支付出讓金，、已經(jīng)支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、完成開(kāi)發(fā)投資總額、完成開(kāi)發(fā)投資總額的的25以上以上 。 1、補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)；、補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)；2、將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的、將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理 2013年

19、2月管理工程學(xué)院三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2013年2月管理工程學(xué)院(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；(三)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；(四)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(六)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

20、2013年2月管理工程學(xué)院四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人之間簽訂的明確各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；。2013年2月管理工程學(xué)院 (六)成交價(jià)格及支付方式；(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；(八)違約責(zé)任；(九)雙方約定的其他事項(xiàng)2013年2月管理工程學(xué)院五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有

21、的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的使用年限不變。2013年2月管理工程學(xué)院以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。例題：某宗土地使用權(quán)出讓的法定最高年限為70年，土地使用

22、權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓巳〉迷撟谕恋氐氖褂媚晗逓锳、15年B35年C55年D70年2013年2月管理工程學(xué)院六、以劃撥方式取的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地

23、產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。2013年2月管理工程學(xué)院(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；(三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房

24、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。2013年2月管理工程學(xué)院第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2013年2月管理工程學(xué)院對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或做其他處理，并在合同中注明。土地收益征收辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益交國(guó)家，對(duì)于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰k理出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。2013年2月管理工程學(xué)院七、已購(gòu)公有住房和經(jīng)

25、濟(jì)適用房上市的有關(guān)規(guī)定在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人有與其申報(bào)收入明顯不符的高消費(fèi)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向住房保障部門(mén)作出說(shuō)明，并配合對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行核查、公示。2013年2月管理工程學(xué)院已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，再購(gòu)買(mǎi)其他住房的，必須辦理經(jīng)濟(jì)適用住房退出手續(xù)，或者通過(guò)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的完全產(chǎn)權(quán)。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人是否已繳納相應(yīng)土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等情況出具

26、書(shū)面意見(jiàn)。 2013年2月管理工程學(xué)院房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門(mén)提供的有關(guān)信息。對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買(mǎi)賣(mài)、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房；房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購(gòu)買(mǎi)其他房屋的權(quán)屬登記，并及時(shí)通報(bào)住房保障部門(mén)各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購(gòu)人與政府的出資比例，確定上市所得價(jià)款的分配比例、政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠

27、額之和。 2013年2月管理工程學(xué)院第八，房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移1、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)因交付而轉(zhuǎn)移。物權(quán)法規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力。”2、房地產(chǎn)權(quán)屬因轉(zhuǎn)移登記而轉(zhuǎn)移物權(quán)法：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 也即是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，始告完成。因贈(zèng)與和其他方式轉(zhuǎn)移房屋時(shí)，適用這一規(guī)定。 2013年2月管理工程學(xué)院第三節(jié) 其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式的法律規(guī)定一、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移04年11月23日最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)?/p>

28、以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)┑?4條規(guī)定“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！币环教峁┩恋厥褂脵?quán)，一方提供資金，聯(lián)合開(kāi)發(fā)2013年2月管理工程學(xué)院參建、聯(lián)建 需要解決三個(gè)問(wèn)題第一、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題第二、一方提供的劃撥土地應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律 規(guī)定第三、合建房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題2013年2月管理工程學(xué)院第一：經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的主體問(wèn)題市場(chǎng)準(zhǔn)入限制土地使用權(quán)解釋規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。雙方均不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)

29、取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效2013年2月管理工程學(xué)院第二、一方提供的劃撥土地應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律 規(guī)定95年1月1日城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施后，合建經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理，納入土地使用權(quán)出讓范圍如果提供劃撥土地使用權(quán)，合建經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。2013年2月管理工程學(xué)院第三、合建房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題 一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家基本建設(shè)程序申請(qǐng)立項(xiàng)，共同辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地手續(xù)；或者依法

30、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)屬于雙方按份共有的財(cái)產(chǎn)。 由提供土地使用權(quán)一方單獨(dú)立項(xiàng)建設(shè)，接受其他方資金開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)視作土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)惶峁┵Y金一方將所得房地產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓的，視作商品房銷(xiāo)售。 依此規(guī)范開(kāi)發(fā)才能確保房屋權(quán)屬證書(shū)2013年2月管理工程學(xué)院二、房地產(chǎn)交換房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價(jià)或不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。房屋所有權(quán)互換是指換房雙方各自均擁有所換房屋的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對(duì)方的房屋，同時(shí)雙方的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了更換；目前法律規(guī)范，只允許房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交換2013年2月管理工程學(xué)院房屋所有權(quán)之間的交換在這

31、里關(guān)鍵是掌握交換價(jià)值對(duì)等與否。按照我國(guó)管理法規(guī)，交換產(chǎn)權(quán)房屋如經(jīng)評(píng)估審定，價(jià)格相等則免交契稅。如若交換產(chǎn)權(quán)房屋雙方價(jià)值不等，根據(jù)國(guó)家有關(guān)契稅條例，交換雙方房屋價(jià)值差額，即價(jià)值高房屋價(jià)格減去價(jià)值低房屋價(jià)格，應(yīng)該上交契稅及其他有關(guān)稅收。 2013年2月管理工程學(xué)院針對(duì)“房屋交換是否繳納契稅？”的詢(xún)問(wèn)，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司日前剛剛給出的解答是“土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅?！鼻迦A大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、清華大學(xué)中國(guó)財(cái)政稅收研究所研究員劉玲玲向本報(bào)記者表示，這項(xiàng)免稅條款存在較大暗箱操作空間，制定的目的性不強(qiáng)

32、，買(mǎi)入轉(zhuǎn)出的差價(jià)會(huì)很大，稅務(wù)機(jī)關(guān)要甄別比較困難。假設(shè)契稅4%，2013年2月管理工程學(xué)院兩家人請(qǐng)了個(gè)評(píng)估師估價(jià)，面積、新舊、地段、戶(hù)型、朝向等因素綜合打分下來(lái)，侯家房產(chǎn)價(jià)值68萬(wàn)元，朱家房產(chǎn)價(jià)值62.8萬(wàn)元，兩套房的差價(jià)為5.2萬(wàn)元。如果侯先生是在二手房市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)朱先生的房產(chǎn)，他需要繳納契稅25120元（62.8萬(wàn)425120），由于侯先生選擇了“換房”，他實(shí)際上只支付了契稅2080元68萬(wàn)62.8萬(wàn)）42080。正是利用這樣一條優(yōu)惠，侯先生節(jié)省了23040元契稅。為什么不都去換房呢？2013年2月管理工程學(xué)院第三節(jié) 商品房銷(xiāo)售管理一、商品房預(yù)售城市商品房預(yù)售管理辦法關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)

33、管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。從預(yù)售到竣工交付時(shí)間一般較長(zhǎng)，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，預(yù)售許可和預(yù)售登記備案制度2013年2月管理工程學(xué)院商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商

34、品房預(yù)售許可證。2013年2月管理工程學(xué)院你好！ 商品房在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，對(duì)預(yù)售商品房投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金計(jì)算，應(yīng)不包括土地出讓金（拿地的資金）。按照城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2013年2月管理工程學(xué)院各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。3、商品房預(yù)售許

35、可加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷(xiāo)售，不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資

36、質(zhì)證書(shū)；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；2013年2月管理工程學(xué)院（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。2013年2月管理工程學(xué)院暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算

37、情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。（2）商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：（一）受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū)；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。2013年2月管理工程學(xué)院（二）審核。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。（三）許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地

38、產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證。2013年2月管理工程學(xué)院經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。書(shū)面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書(shū)、不予商品房預(yù)售許可決定書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政許可專(zhuān)用印章，商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。2

39、013年2月管理工程學(xué)院4、商品房預(yù)售合同登記備案商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。2013年2月管理工程學(xué)院預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)

40、發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2013年2月管理工程學(xué)院商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿(mǎn)足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶(hù)熱計(jì)量裝置安裝符合設(shè)計(jì)要求、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示上述相關(guān)證明資料2013年2月管理工程學(xué)院二、商品房現(xiàn)售商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)

41、開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2013年2月管理工程學(xué)院(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。2013年2月管理工程學(xué)院三、商品房銷(xiāo)售代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品

42、房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。 2013年2月管理工程學(xué)院受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。2013年2月管理

43、工程學(xué)院商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理的司法解釋2013年2月管理工程學(xué)院第一節(jié) 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)概述最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋、商品房銷(xiāo)售管理辦法一、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的形式（一）商品房銷(xiāo)售：凡是自建或者委托建設(shè)自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。2013年2月管理工程學(xué)院（二）二手房的銷(xiāo)售自然人、法人之間轉(zhuǎn)讓擁有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)的法律行為。凡是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)擁有產(chǎn)權(quán)的商品房和在住房制度改革中以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房均屬于私房范圍（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是出售方擁有的土地使用權(quán)和在該土地上尚未建成的房屋2013年2月管理工程學(xué)院二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容（示范

44、文本）1、標(biāo)的物2、價(jià)格3、履行期限和履行方式4、保修責(zé)任5、解除合同退房的條件6、違約責(zé)任2013年2月管理工程學(xué)院三、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序1、訂立合同2、成交價(jià)格申報(bào)3、繳納稅費(fèi)4、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記2013年2月管理工程學(xué)院第二節(jié) 商品房預(yù)售一、商品房預(yù)售的性質(zhì)對(duì)于商品房預(yù)售的法律性質(zhì)存在著不同的認(rèn)識(shí)。有的認(rèn)為，商品房預(yù)售是一種附期限的買(mǎi)賣(mài)行為。有的認(rèn)為，商品房預(yù)售是一種委托建設(shè)行為，類(lèi)似于加工承攬合同。比較一致的觀點(diǎn)是把商品房預(yù)售合同看作為一種遠(yuǎn)期交付標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)行為。所以，商品房預(yù)售關(guān)系中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)有些特殊的規(guī)定。2013年2月管理工程學(xué)院二、商品房預(yù)售的條件 法律對(duì)預(yù)售商品

45、房應(yīng)具備的條件及監(jiān)管措施作了相應(yīng)的規(guī)定，其條件是： 1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。交付全部土地使用權(quán)出讓金是取得土地使用權(quán)證書(shū)的前提。有了合法的土地使用權(quán)證書(shū)，才能保證在該土地上建設(shè)的商品房交易合法有效。 2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，還要符合建設(shè)規(guī)劃并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。 3按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2013年2月管理工程學(xué)院4向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行預(yù)售商

46、品房的廣告宣傳并開(kāi)始預(yù)售。廣告中必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)，預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房預(yù)售許可證。5商品房預(yù)售的監(jiān)督管理。這方面的監(jiān)督管理體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是合同登記管理，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。這種備案登記有利于房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于商品房建成后的轉(zhuǎn)移登記工作；2013年2月管理工程學(xué)院二是商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)管，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得挪作他用。P130例題2013年2月管理工程學(xué)院三、商品房預(yù)售的登記備案商品房預(yù)售合

47、同簽訂后，由商品房預(yù)售人按照法律的規(guī)定將預(yù)售合同向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記備案。但是，商品房預(yù)售登記備案不是預(yù)售合同生效的法定條件。四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)售的問(wèn)題國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知：禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓2013年2月管理工程學(xué)院第三節(jié) 常見(jiàn)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力按照合同效力的一般規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件也是包含三個(gè)方面，一是雙方當(dāng)事人具有簽約的主體資格；二是雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致；三是不違反法律或損害社會(huì)公共利益。2013年2月管理工程學(xué)院關(guān)于合同成立后的生效又有兩種情況：第一,依法成立

48、的合同，自成立時(shí)生效；第二，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定。2013年2月管理工程學(xué)院（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效無(wú)效合同就是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。導(dǎo)致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的事由有： 1一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。 2惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 3以合法形式掩蓋非法目的； 4損害社會(huì)公共利益； 5違反法律、行政法規(guī)的有關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的強(qiáng)制性規(guī)定。2013年2月管理工程學(xué)院（三）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的合同撤銷(xiāo)或變更與無(wú)效合同相比，可撤銷(xiāo)的合同主要是當(dāng)事人真實(shí)意思未能得到反映，其效力取決于當(dāng)事人的意思，屬于相對(duì)無(wú)效的合同。導(dǎo)致可撤銷(xiāo)的合同的

49、事由有： 1因重大誤解訂立的合同。2在訂立合同時(shí)顯失公平的。 3一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，如果未損害國(guó)家利益，受欺詐、脅迫的一方可以請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)該合同。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，運(yùn)用撤銷(xiāo)的方法更加有利于減少雙方當(dāng)事人的損失。2013年2月管理工程學(xué)院二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的格式合同 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面合同，而房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)常采用的是格式合同。所謂格式合同是指一方當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方就擬訂的條款進(jìn)行協(xié)商的合同。格式有兩種形式：一種是合同的部分條款為格式條款，也就是說(shuō)格式條款只是合同的一部分內(nèi)容；另一種是合同的所有條款都為

50、格式條款。2013年2月管理工程學(xué)院在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的實(shí)務(wù)中，由政府部門(mén)或者行業(yè)協(xié)會(huì)擬定的合同文本，則稱(chēng)之為示范合同，這與合同法中由一方當(dāng)事人擬訂的格式合同是有區(qū)別的。三、預(yù)售商品房面積誤差的處理按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。雙方對(duì)面積誤差有約定從約定；合同未作約定的，應(yīng)按以下原則處理：1面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款2013年2月管理工程學(xué)院 2面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不

51、退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以?xún)?nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。2013年2月管理工程學(xué)院四、商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更合同是雙方當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上訂立的，任何一方當(dāng)事人未經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意，擅自變更合同的內(nèi)容，將構(gòu)成違約行為。商品房銷(xiāo)售后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、面積等不符合購(gòu)房者決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的一種侵害。商品房銷(xiāo)

52、售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。2013年2月管理工程學(xué)院五、商品房質(zhì)量保修期限和保修的責(zé)任 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。2013年2月管理工程學(xué)院住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 2地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限

53、內(nèi)承擔(dān)保修； 3正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。 2013年2月管理工程學(xué)院六、商品房買(mǎi)賣(mài)的訂購(gòu)協(xié)議和定金定金是債的一種擔(dān)保方式，是指合同當(dāng)事人依照擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的

54、，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 在購(gòu)房協(xié)議中一般約定，購(gòu)房人未能在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的期限內(nèi)交付購(gòu)房款或簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不返還定金。2013年2月管理工程學(xué)院在司法實(shí)踐中，對(duì)于不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院第六章 房地產(chǎn)抵押權(quán)目的要求房地產(chǎn)抵押是房

55、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易中資金融通的重要保障手段。在房地產(chǎn)管理法中抵押被歸到了交易制度一章，其實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保制度，屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇。物權(quán)法將抵押權(quán)列入擔(dān)保物權(quán)。因此，本章通過(guò)分析擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)，將其與質(zhì)押權(quán)、典權(quán)區(qū)分，進(jìn)一步闡述抵押權(quán)的法律特點(diǎn)，設(shè)定抵押權(quán)的法律規(guī)定，以及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等法律制度。在房地產(chǎn)活動(dòng)中只有準(zhǔn)確地運(yùn)用抵押合同，才能切實(shí)地維護(hù)抵押人和抵押權(quán)人雙方的權(quán)利和義務(wù)。2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)概述一、房地產(chǎn)抵押的概念抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是債務(wù)人或第三人為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而以自己所有的物或權(quán)利為標(biāo)的所設(shè)定的限制物權(quán)。房地產(chǎn)就是一種主要

56、的抵押擔(dān)保物。 2013年2月管理工程學(xué)院房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)其合法的房地產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)抵押關(guān)系中，抵押物：作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)就是抵押物，抵押人：提供抵押的房地產(chǎn)的債務(wù)人或第三人是抵押人；抵押權(quán)人：享有房地產(chǎn)抵押權(quán)的債權(quán)人為抵押權(quán)人。2013年2月管理工程學(xué)院例題P80頁(yè)抵押權(quán)是以合法主債權(quán)成立為前提，從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。主債權(quán)無(wú)效，抵押權(quán)人不能受到物權(quán)的保護(hù)除了擔(dān)保的一般特征外，房地產(chǎn)抵押的特征是： (一)房地產(chǎn)抵押主體和客體的合法性 首先，房地產(chǎn)抵押人主體

57、資格必須符合法律規(guī)定，即抵押人必須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人；其次，作為抵押物的房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性，即抵押人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利是無(wú)瑕疵的，其享有對(duì)抵押房地產(chǎn)完全的處分權(quán)。 2013年2月管理工程學(xué)院(二)抵押人不轉(zhuǎn)移其對(duì)房地產(chǎn)的占有方式 抵押人提供的是對(duì)抵押物所擁有的權(quán)利，在抵押期間是其權(quán)利受到限制而不是使用功能受到限制。不轉(zhuǎn)移占有也是抵押人所擁有的一種權(quán)利。 (三)抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房地產(chǎn)而優(yōu)先受償債務(wù)履行期已屆滿(mǎn)以及債務(wù)人不能清償債務(wù)，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。抵押權(quán)人不是直接的獲得抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)，而是以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。2013年2月管理工程學(xué)院優(yōu)先受償?shù)囊饬x在于：一是抵押權(quán)

58、優(yōu)先于普通債權(quán)，即抵押權(quán)人可以?xún)?yōu)先于債務(wù)人的其他普通債權(quán)人而受償；如果出現(xiàn)同一抵押房地產(chǎn)上設(shè)有兩項(xiàng)抵押權(quán)，則按抵押生效的先后順序優(yōu)先受償。2013年2月管理工程學(xué)院三、抵押與按揭（一）按揭的概念按揭就是指預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，即購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。（二）抵押與按揭的區(qū)別由于按揭一詞在房地產(chǎn)貸款中使用甚廣，以致絕大多數(shù)人都把按揭看作為抵押的同義詞，但兩者之間存在一定的區(qū)別：2013年2月管理工程學(xué)院 其一，按揭要轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)，即以按揭受益人取得物業(yè)所有權(quán)作保障；抵押不轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)，也不轉(zhuǎn)移占有

59、，抵押權(quán)人是以取得物業(yè)的優(yōu)先受償權(quán)作為保障。 其二，按揭是在期房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生的法律行為，按揭受益人通常是銀行；抵押既能在期房買(mǎi)賣(mài)中采用，也可在現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中采用，在適用的范圍上抵押大于按揭。 其三，在發(fā)生糾紛的訴訟時(shí)，按揭受益人是以所有權(quán)人的身份起訴，而在抵押中抵押權(quán)人是以債權(quán)人的身份行使受償權(quán)。2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院四、抵押與質(zhì)押質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)的占有轉(zhuǎn)移于債權(quán)人，作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。除了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押外，還有權(quán)利質(zhì)押，就是將票據(jù)、證

60、券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押的標(biāo)的物，權(quán)利質(zhì)押也適用這種擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)。1質(zhì)押與抵押一樣也是一種擔(dān)保物權(quán)，質(zhì)押物的所有權(quán)人也可以為他人的借款進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保。 2質(zhì)押權(quán)與抵押權(quán)一樣，質(zhì)押權(quán)人和抵押權(quán)人都是獲得優(yōu)先受償權(quán)，而不是直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。2013年2月管理工程學(xué)院3質(zhì)押與抵押不同的是，質(zhì)押人要轉(zhuǎn)移質(zhì)押物的占有，而抵押人則不轉(zhuǎn)移抵押物的占有。2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院2013年2月管理工程學(xué)院第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍 (一)可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)有下述三類(lèi)：1不動(dòng)產(chǎn)，主要指抵押人所