建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式

1、建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程工程治理模式.在我國,代建制是指政府投資主管部門對政府投資根本建設(shè)工程,根據(jù)建設(shè)(使用)單位提出的使用與功能要求,采用招投標方式選定專業(yè)工程工程治理單位(代建人),委托其進行工程建設(shè),建成竣工驗收后移交給建設(shè)(使用)單位的工程治理制度.在各省市大力推行代建制度的同時,由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的治理方法或 法規(guī),根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性工程代建治理方法一般規(guī)定,代建機構(gòu)一般必須具備以下條件:(1)具有獨立的事業(yè)或企業(yè)法人資格;(2)具有與從事工程建設(shè)治理相匹配的組織機構(gòu)、治理水平、專業(yè)技術(shù)人員和治理人 員；(3)具有與代建工程規(guī)模相應(yīng)的

2、設(shè)計、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項或多項資質(zhì)；(4 )具有與開展工程代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn).由于在工程建設(shè)中代建人具有法人地位,擁有法人的權(quán)利,同時承當相應(yīng)的責任. 選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機構(gòu)來作代建機構(gòu),現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的熟悉和相關(guān)的政策規(guī)定.根據(jù)國家目前可從事類似代建工作的法人機構(gòu)來看,根本上分為三大類： 一是治理咨詢類公司.包括工程治理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價治理、招標公司、具有咨詢資質(zhì) 的設(shè)計院等；二是工程施工總包類公司.例如,施工總包單位；三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融 資公司等.那么,在具體的工程代建單位發(fā)包過程中,選擇什么樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題.

3、如何選擇代建機構(gòu),要結(jié)合政府投資工程的特點考慮,首先以滿足使用人的合理需求為目的,兼顧資金來源、歸還及治理,綜合各項因素使投資和建設(shè)的風險降到最小.同時,應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承當?shù)墓ぷ鲀?nèi)容和主要責任.現(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要責任主要分為工程建設(shè)前期階段、工程的實施階段以及工程竣工驗收階段:(1)工程建設(shè)前期階段,依據(jù)批準的工程建議書組織開展工程可行性研究報告編制及報批工作；組織開展工程勘察、 設(shè)計等招標工作,并將招標、投標情況和中標通知書報省代 建工程治理部門備案；組織開展工程初步設(shè)計及概算的編制及報批工作；辦理方案、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和

4、市政等有關(guān)報批手續(xù)；(2)工程的實施階段,組織施工圖設(shè)計文件的編制及報審工作；組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標, 并將招標、投標情況和中標通知書報省代建工程治理部門備案；負責工程合同的洽談與簽訂； 編制工程年度投資方案和年度基建支出預算,報送省代建工程管理部門和使用單位；向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報告工程質(zhì)量平安情況；(3)竣工驗收交付階段,組織工程中間驗收和竣工驗收,并將驗收結(jié)果報告省代建項目治理部門；編制工程竣工財務(wù)決算報告, 經(jīng)省代建工程治理部門審查后報省財政部門審批.負責將工程竣工及有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交,并按批準的資產(chǎn)價值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù).隨著國

5、家投資體制改革的進行,現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機構(gòu)比其他企業(yè)具有 優(yōu)勢,更為可行.1、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立運營的企業(yè),有自己完整的企業(yè)組織機構(gòu),最重要的是其組織機構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要責任根本相吻合.房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導者外, 會設(shè)立前期籌劃、規(guī)劃設(shè)計、預算合同、物資采購、工程治理、法規(guī)財務(wù)、營銷等職能部門,這些職 能部門恰好同代建人在工程建設(shè)前期階段、工程的實施階段以及竣工驗收交付階段各專項工作相匹配,各部門人員各自對自己承當?shù)墓こ探ㄔO(shè)角色相對應(yīng),在承當代建工程時不存在角色轉(zhuǎn)換,更加便捷地開展各項工作. 并且,在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采取工程治理

6、制度, 在實行代建工程的治理過程中,不需要調(diào)整自己的原有組織機構(gòu), 而僅僅利用現(xiàn)有組織模式,根據(jù)承當代建工程的具體情況成立一個新的工程治理部即可.2、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè).首先,在其自身開展的過程中, 聚集了從事籌劃、工程治理、工程技術(shù)、預決算、合同治理、財務(wù)、法律等各方面的專業(yè)人才.這些專業(yè)人員在工程代建實施的不同階段,發(fā)揮各自的作用.工程前期：對規(guī)劃方案從實施可行性方面提出意見,參與勘測、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的招標工作并從技術(shù)和施工角度把關(guān),協(xié)助工程安質(zhì)監(jiān)的報批工作；工程實施階段：主持各類施工技術(shù)專題方案會議,各類施工階段性驗收,配合

7、各專業(yè)分包的招標,主持日常生產(chǎn)例會, 協(xié)調(diào)各參建商及后期配套單位關(guān)系,嚴格執(zhí)行公司的各項指令；后期效勞階段：支持各類專業(yè)驗收、竣工驗收、資料 的交驗、房屋交驗及交房后維修效勞等.其次,房地產(chǎn)企業(yè)在自身開展過程中會進行不斷的技術(shù)創(chuàng)新工作.為適應(yīng)市場競爭需求,在推動其產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時,對新技術(shù)、新材料、新工藝等會廣泛的關(guān)注和采納, 有的已經(jīng)形成了自己的專利技術(shù).這些已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技術(shù),會在其承當?shù)拇üこ讨谐晒Φ膹椭贫辉傩枰撟C和檢驗.另外,基于市場競爭的需要,大型的房地產(chǎn)企業(yè)會有自己的設(shè)計院和監(jiān)理公司,加大了房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢.3、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的

8、資金優(yōu)勢雖然作為代建人不需要雄厚的資金作為必要的條件,但從履約水平和抗風險水平考慮, 房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢是其他企業(yè)作為代建人所不具有的.目前,大多數(shù)代建項目為降低自身的風險,要求代建人提供履約保證金, 而相關(guān)政策制定的履約保證金數(shù)額偏高. 如根據(jù)?北京市政府投資建設(shè)工程代建制治理方法?規(guī)定,代建單位需在?工程代建合同? 生效前,提供工程概算 10%30%的銀行履約保函.即使按 10%的低限,一個1億元的 工程代建人就要提供 1,000萬元履約保函.而如果這個工程出現(xiàn)一些問題,這對監(jiān)理單位、工程治理公司、設(shè)計單位作為代建人的影響更將是致命的.另外,一旦代建工程出現(xiàn)資金困難,房地產(chǎn)公司

9、可以和出資單位協(xié)商,把代建工程直接轉(zhuǎn)換為BT工程,這樣政府僅需在支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息,保證了代建工程的正常交付使用,降低了代建工程的風險.4、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的治理優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的治理優(yōu)勢主要表達在工程治理、資金治理、風險治理等方面. 房地產(chǎn)代建工程治理是工程工程治理的一個分類,是代建工程的治理者運用系統(tǒng)工程的觀 點、理論和方法,對代建工程的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合治理.在代建工程中,由于工程本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業(yè)部門,不僅僅是工程代建單位及項目投資單位,更多的會涉及到政府各職能部門、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等.在工程 的建

10、設(shè)過程中,各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了代建工程治理的完整體系.房地產(chǎn)公司在代建工程治理過程中,可以根據(jù)原有開發(fā)過程中的工程治理模式,對自己代建工程進行治理,由于代建工程治理是全過程、 全方位的,包括工程實施階段的各個環(huán)節(jié),主要有：組織協(xié)調(diào),合同治理,信息治理,投資、質(zhì)量、進度三大目標限制,人們把它通俗地概括為乙協(xié)調(diào)、二治理、三限制或土限制、二治理、一協(xié)調(diào)房地產(chǎn)公司在自己開發(fā)工程建設(shè)過程中積累了一套成功的包括前期開發(fā)工作、招投標確定設(shè)計、監(jiān)理、施工單位、合同治理、進度造價質(zhì)量限制、竣工驗交等完整的經(jīng)驗,可以直接應(yīng)用于代建工程.房地產(chǎn)開發(fā)工程本身是一種資金密集的治理工程,在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動中

11、,資金始終是一項值得高度重視的、 高流動性的資產(chǎn),資金治理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)治理的核心內(nèi)容. 房地產(chǎn)企業(yè)在對資金的治理使用上有著其他代建企業(yè)不具備的優(yōu)勢.房地產(chǎn)企業(yè)大都有自己的資金預算治理制度、資金風險治理舉措、資金的監(jiān)督治理方法等,因此政府投資的決策者 把工程交給房地產(chǎn)企業(yè)代建應(yīng)該是最為放心的.在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的進程中, 每個企業(yè)在經(jīng)營中都有發(fā)生風險的可能性.對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其經(jīng)常會遇到的風險主要有：政策風險,指因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動, 稅率、利率變化或行業(yè)專項整治帶來的風險；由于市場因素變化導致的風險；資金鏈風險； 人事風險.因此,房地產(chǎn)企業(yè)在工程開始前期,就要為每個已經(jīng)識別

12、的風險做好準備.這些風險的準備包括制度、人力、資金上的準備.在制度上,要建立風險治理體系,制定風險 治理流程,落實到崗位,并做好風險預算.在完善風險治理舉措、 提升企業(yè)抗風險水平方面, 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能夠做到提升風險意識,將風險治理納入企業(yè)的經(jīng)營治理之中,為了使風險治理成為企業(yè)持續(xù)不斷的治理活動,建立相應(yīng)的風險治理機構(gòu),建立科學的風險治理機制.這些治理體制和機制以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)活動中取得的經(jīng)驗均可以提升其代建項目的抗風險水平.綜上所述,在現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位具有明顯的比擬優(yōu)勢.由于專業(yè)的工程公司正在處于培育成長階段,其資金治理、工程治理、技術(shù)治理等各方面還需完善和開展；

13、監(jiān)理單位、工程咨詢企業(yè)等作為代建企業(yè)雖然具有一定的技術(shù)優(yōu)勢和施工階段的現(xiàn)場治理經(jīng) 驗,但其對于資金治理、工程的前期治理、竣工驗交等缺乏經(jīng)驗；設(shè)計單位作為代建者,更 具有工程治理的局限性, 其對工程的資金治理、施工現(xiàn)場的技術(shù)治理、工程的前期治理、項目的竣工驗收交付等都沒有成功經(jīng)驗,并且從資金的保證等方面, 無論設(shè)計單位、還是監(jiān)理單位、咨詢企業(yè)等均沒有可靠的資金擔保來源；施工總承包方作為代建單位,容易給人造成既是代建人又是承包方的誤解,并且在實際實施過程中如何進行其角色的轉(zhuǎn)換是至為重要也是最為困難的,并且施工方作為代建人對代建工程的前期治理、組織委托設(shè)計、監(jiān)理、 施工 等方面的水平有待檢驗；投資公

14、司作為代建單位的缺乏之處更為明顯,其除了有資金優(yōu)勢外,并不具備作為代建人的技術(shù)治理水平、工程治理水平以及前期工作水平.現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人雖然具有比擬優(yōu)勢,但影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)承當代建工作的因素仍然不少,主要集中在以下方面：(1)代建費用低,缺乏有效的鼓勵機制,代建企業(yè)收益難以同風險匹配是最突出的問題；(2)代建單位的法律地位不明確,由于國家層面沒有相應(yīng)的代建制度或法律法規(guī),在 各省市制定的代建治理方法中,有的地方治理方法中根本沒有允許房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人；(3)效勞觀念有待改善,對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有開發(fā)工程,房地產(chǎn)企業(yè)有自由的開發(fā) 自主空間,但對于代建工程,應(yīng)增強效勞意識；(4)使用人及代建工程治理機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存在偏見,認為房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是一個 投資企業(yè),缺乏治理工程的水平；(5)房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的自身缺陷.由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的范圍根本上為民用 及商業(yè)的房屋建筑工程,對政府資金所投資的水利、電力、公路、鐵路、隧道等專業(yè)范圍不太熟悉