房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)

1、編號(hào):房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)學(xué)校：教師：年 月 日（此文內(nèi)容僅供參考，可自行修改）第1頁(yè)共18頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)尊敬的人事部經(jīng)理：你好！我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)?即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自 己在大學(xué)以來(lái)的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積 極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠(chéng)懇希望得到貴單位的接約或給予面 試 的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上 海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多 的努力來(lái)展示自己更多的才華。不僅工作

2、上可以讓貴公司滿意，而且也 可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好 地投入到工作當(dāng)中。作為一名上海大學(xué)的好范文，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷等等課程。不僅如 此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過(guò)有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān) 方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過(guò)程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校 期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。 在世博會(huì)期間也進(jìn)行過(guò)志愿者活動(dòng)， 對(duì)于萬(wàn)科場(chǎng)館的設(shè)計(jì)很感興趣對(duì)于 萬(wàn)科的理念也在場(chǎng)觀眾有了一定的了解。 并期望能夠進(jìn)入到萬(wàn)科中貢獻(xiàn) 自己的一份力量。物色一個(gè)掌握扎實(shí)專業(yè)

3、知識(shí)并具有一定工作能力和組織能力的部 下，是你的愿望；謀求一個(gè)充分發(fā)揮自己專業(yè)特長(zhǎng)的工作單位，并能得 到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心 ；合適的工作單位，有助于我施展才華?；蛟S我們會(huì)為著一個(gè)共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠(chéng)期盼和感謝你的選擇 ！此致敬禮！自薦人：第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)尊敬的人事部經(jīng)理：你好！我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)?即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自 己在大學(xué)以來(lái)的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積 極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠(chéng)懇希望得到貴單位的接約或給

4、予面 試的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上 海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人第三篇：經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書(shū)模板尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：您好！感謝您在百忙中抽空翻閱我的自薦材料，我是 xxxx大學(xué)經(jīng)濟(jì)與政 治學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)XX屆畢業(yè)生。本人久慕貴公司盛名，深知貴公司實(shí) 力雄厚、工作氛圍活躍、工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)、極具活力。若能用我所學(xué)的知 識(shí)，為貴公司效力將是我無(wú)尚的光榮。希望我的毛遂自薦，能為貴公司 奉獻(xiàn)我的綿薄之力。在大學(xué)四年里，我認(rèn)真系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè) 技能，重點(diǎn)學(xué)習(xí)了企業(yè)管理及員工的管理，參加過(guò)勁力酒店

5、等單位的員工培訓(xùn)，撰寫(xiě)了員工的激勵(lì)、激勵(lì)在人力資源管理中的運(yùn)用等多 篇論文。幾年來(lái)我努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，從各門課程的基礎(chǔ)知識(shí)出發(fā)，努 力掌握其基本技能技巧，深鉆細(xì)研，尋求其內(nèi)在規(guī)律，并取得了良好的 成績(jī)，多次獲得獎(jiǎng)學(xué)金。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。所以我利用節(jié)假時(shí)間到*某汽車零部 件制造有限公司、石橋鋪泰興電腦城等多處實(shí)習(xí)工作。在擔(dān)任 *某汽車 零部件制造有限公司生產(chǎn)部部長(zhǎng)助理期間， 熟悉了生產(chǎn)型企業(yè)的運(yùn)作模 式和管理方式，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。在豐富的社會(huì)實(shí)踐中鑄就了我極強(qiáng) 的自學(xué)能力和奮發(fā)向上的精神品質(zhì)， 使自己具有良好的身體素質(zhì)和心理 素質(zhì)，同時(shí)也積累了大量寶貴的經(jīng)驗(yàn)。在當(dāng)任xxxx大學(xué)圖書(shū)館管

6、理員期間，除了積極地為同學(xué)們服務(wù)以 外，還在里面學(xué)到了很多的知識(shí)，增加了自己的知識(shí)面。我認(rèn)為一個(gè)人 只有把聰明才智應(yīng)用到實(shí)際上工作中去，服務(wù)于社會(huì)，有利于社會(huì)，讓 效益和效率來(lái)證明自己，才能真正體現(xiàn)自己的自身價(jià)值！我堅(jiān)信，路是一步一步走出來(lái)的。只有腳踏實(shí)地，努力工作，才能發(fā)揮出人的全部潛 力，做出更出色的成績(jī)，實(shí)現(xiàn)人生的最大價(jià)值！最后，衷心祝愿貴公司事業(yè)發(fā)達(dá)、蒸蒸日上。此致敬禮！自薦人：為大家分享更多的自薦書(shū)模板：第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。 因此可以通過(guò)實(shí)施適宜的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長(zhǎng)期中貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)投

7、資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的 過(guò)快增長(zhǎng)，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)可以避免房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò) 快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，受中國(guó)特殊國(guó)情的影響，在短期內(nèi)， 貨幣政策實(shí)施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過(guò)實(shí)施貨幣 政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國(guó)家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強(qiáng)化貨幣 政策的實(shí)施效果。1.1 利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響利率變動(dòng)可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。 房地產(chǎn)行業(yè)是資本密 集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高決定了對(duì)銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率 上升既會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給即投資，因?yàn)槔噬仙龑?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè) 融資成本增加，而同時(shí)利率的上升導(dǎo)致按揭消費(fèi)者償還貸款的增

8、加。利 率變化顯著地影響消費(fèi)者需求的變化， 又進(jìn)一步來(lái)影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù) 期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時(shí)情況相反即 利率下降，住房貸款成本費(fèi)用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格上升。1.2 貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響貨幣供給量的變化通過(guò)中央銀行公開(kāi)市場(chǎng)操作， 再貼現(xiàn)和法定存款 準(zhǔn)備金等貨幣政策的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)， 而貨幣供給量的變化會(huì)改變銀行的存 款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時(shí)影響消 費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過(guò)影響有效需求來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。當(dāng)實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策即貨幣供應(yīng)量增加時(shí)， 銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下

9、，貸款的能力增強(qiáng)， 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策相對(duì)穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。房地產(chǎn)價(jià)格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減 少時(shí)，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地 產(chǎn)價(jià)格下降。1.3 匯率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響匯率是指本國(guó)貨幣與外國(guó)貨幣折算和兌換的比率。 在健全的匯率制 度下，匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國(guó)貨幣升值時(shí)，進(jìn) 口大幅增加，利率下降，投資回報(bào)率相對(duì)較高時(shí)會(huì)吸引海外投資者到本 地市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。二、物業(yè)稅物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要 求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款， 而

10、應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不 動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅 收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的 影響。物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后 依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保 證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。 因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明 高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)， 不如

11、說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅不是在交易稅 基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià) 居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物 業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于 建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。物業(yè)稅的影響1 .”如果開(kāi)征物業(yè)稅，將提高房地產(chǎn)公司的成本，減少盲目擴(kuò)張， 增加囤房捂盤者的持房成本，逼迫炒房者降價(jià)出售存量房，這樣有 利于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開(kāi)征物業(yè) 稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無(wú)收，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到 真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)?！? .如果能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡

12、沫減少，降低購(gòu)房成本，將有利于普通 消費(fèi)者買房；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的減少也有可能避免出現(xiàn)美國(guó)式的 次貸危機(jī)。這是從宏觀層面上的展望，或許也是開(kāi)征物業(yè)稅所帶來(lái)的最 終影響。3 .對(duì)于房地產(chǎn)上市公司以及重倉(cāng)房地產(chǎn)公司的機(jī)構(gòu)， 在未來(lái)幾個(gè)月 將面臨方向性選擇，投資者或?qū)p少對(duì)該類上市公司的盲目炒作和拉高 股價(jià)。物業(yè)稅開(kāi)征的難點(diǎn)1. 土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開(kāi)征物業(yè)稅要求 土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。2 .目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土 地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。3 .目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈 條中涉及了大量稅費(fèi)，面對(duì)如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科 學(xué)測(cè)算出現(xiàn)行房地產(chǎn)

13、稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅平水平難以確定。4 .如何合理確定物業(yè)稅的征收對(duì)象，解決已購(gòu)房產(chǎn) 與新購(gòu)房產(chǎn)的稅收差別問(wèn)題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收 差別問(wèn)題。5.開(kāi)征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過(guò)渡時(shí)期的 稅收政策，而是如何對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。物業(yè)稅其一增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，即 能迫使囤積房產(chǎn)者拋出房源，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)量，同時(shí)由于增加了持有物 業(yè)的成本，能夠抑制流動(dòng)性泛濫的熱錢源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，減 緩房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度，防止投機(jī)炒房現(xiàn)象。其二物業(yè)稅整合了地產(chǎn) 商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的稅收，降低了地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)中的成本，打開(kāi)了房 地產(chǎn)價(jià)格

14、下跌的空間。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，城鎮(zhèn)居民的住房 需求也有待改善，加之中國(guó)人普遍存在節(jié)儉現(xiàn)象，老百姓更愿意存錢而 不是花錢，使中國(guó)人有能力接受比較高的房?jī)r(jià)，在人民幣長(zhǎng)期升值的大 背景下，流動(dòng)性泛濫現(xiàn)象仍將持續(xù)，房?jī)r(jià)下跌的空間實(shí)在有限。這樣對(duì) 于中國(guó)剛剛起步的金融業(yè)也是個(gè)好消息，不會(huì)造成龐大的壞賬?？傊?， 開(kāi)征物業(yè)稅有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。三、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的概念稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過(guò)各種途徑將應(yīng)交稅金全部或部分地 轉(zhuǎn)給他人負(fù)擔(dān)從而造成納稅人與負(fù)稅人不一致的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。稅負(fù)歸宿是指稅收負(fù)擔(dān)的最終歸著點(diǎn)。2.稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本形式有以下四種：（1）前轉(zhuǎn)，亦稱“順轉(zhuǎn)”，指納

15、 稅人在進(jìn)行商品或勞務(wù)的交易時(shí)通過(guò)提高價(jià)格的方法將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅 款向前轉(zhuǎn)移給商品或勞務(wù)的購(gòu)買者或最終消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的形式。一般認(rèn) 為，前轉(zhuǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的最典型和最普通的形式，多發(fā)生在商品和勞務(wù)課 稅上。這種形式下，名義上的納稅人是商品和勞務(wù)的出售者，實(shí)際上稅 收的負(fù)擔(dān)者是商品或勞務(wù)的消費(fèi)者。（2）后轉(zhuǎn)，亦稱“逆轉(zhuǎn)”，指納稅 人通過(guò)壓低生產(chǎn)要素的進(jìn)價(jià)從而將應(yīng)繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的銷 售者或生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的形式。后轉(zhuǎn)的發(fā)生一般是因?yàn)槭袌?chǎng)供求條件不允許 納稅人提高商品價(jià)格，使之不能采取前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)所致。（3） 消轉(zhuǎn)，亦稱“稅收轉(zhuǎn)化”，即納稅人對(duì)其所納的稅款既不向前轉(zhuǎn)嫁也不 向后轉(zhuǎn)嫁，而是通過(guò)改善

16、經(jīng)營(yíng)管理或改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)等方法，自行消化稅 收負(fù)擔(dān)。（4）稅收資本化，亦稱“資本還原”，即生產(chǎn)要素購(gòu)買者將購(gòu) 買的生產(chǎn)要素未來(lái)應(yīng)納稅款，通過(guò)從購(gòu)入價(jià)格中扣除的方法，向后轉(zhuǎn)移給生產(chǎn)要素的出售者的一種形式。 稅收資本化主要發(fā)生在 某些資本品的交易中。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件（1）商品經(jīng)濟(jì)的存在。（2）自由的價(jià)格體制。稅負(fù)轉(zhuǎn) 嫁在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件是客觀存在的，使稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件 中發(fā)揮積極的作用是一個(gè)有益的問(wèn)題：第一，可自覺(jué)地利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機(jī) 制，實(shí)現(xiàn)一些調(diào)節(jié)目標(biāo)。第二，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利益驅(qū)動(dòng) 機(jī)制。簡(jiǎn)稱“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。指稅收負(fù)擔(dān)從納稅人那里轉(zhuǎn)移到他人身上的現(xiàn) 象。換句話說(shuō)，稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納

17、稅人把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給別人 負(fù)擔(dān)的過(guò)程。稅收負(fù)擔(dān)有廣義和狹義之分。廣義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括稅負(fù)轉(zhuǎn) 移和最終歸宿兩個(gè)部分。狹義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁僅指納稅人把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給 負(fù)稅人的過(guò)程。西方財(cái)政學(xué)把稅收分配的影響劃分成三個(gè)階段：第一個(gè) 階段謂之“稅負(fù)沖擊”，指稅收的征收點(diǎn)或最初納稅人；第二階段謂之 “稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”；第三階段謂之“稅負(fù)歸宿”。他們認(rèn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程 度主要取決于二個(gè)因素：一是稅收形式，二是商品的供求彈性。就稅收 形式來(lái)說(shuō)，直接課稅是間接稅，易于轉(zhuǎn)嫁；直接課之于純收益或個(gè)人收 入的稅，即直接稅，則不易轉(zhuǎn)嫁。就商品的供求彈性來(lái)說(shuō)，如果商品的 供求彈性較小，需求彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較小；如

18、果商品 的供求彈性較小，供給彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較大。四、地租與地價(jià)的關(guān)系地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一 種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 因而，土地收益本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格 存在的客觀性。然而，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù) 期收益的購(gòu)買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是土地未來(lái)地租的資本化，即：土地價(jià)格： 地租/利率。由此可見(jiàn)，地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地 租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資 本

19、化，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利 息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。1）絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取 得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋?價(jià)格。2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素級(jí)差地租i是因?yàn)橥恋厮幬恢玫牟煌a(chǎn)生的不同水平的地租， 它 使不同位置的土地形成了不同的價(jià)格。 級(jí)差地租ii是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn) 行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價(jià)格。3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高

20、的主要原因。壟斷地租的 形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件， 使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。五、房?jī)r(jià)收入比所謂房?jī)r(jià)收入比（housing price-to-ine ratio）,是指住房?jī)r(jià)格與 城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為 4-6,若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地 產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。平均房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋 的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即：房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)+每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)

21、和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)二 人均住房面積x每戶家庭平均人口數(shù)x單位面積住宅平 均銷售價(jià)格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)x家庭人均全部 年收入.房?jī)r(jià)收入比與購(gòu)房無(wú)關(guān)：房?jī)r(jià)收入比1又是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)， 只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了還 是下降了（北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)）。很難說(shuō)明房 價(jià)收入比高了人們就不買住宅、或房?jī)r(jià)收入比低了人們就都去購(gòu)買住 宅，因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家 庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出，而

22、影響居民消費(fèi)（或 投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)， 如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這 顯然是不合理的。影響房?jī)r(jià)收入比的因素：房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政 策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，其房?jī)r(jià)收入比和住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn)，因?yàn)樽?宅價(jià)格很快市場(chǎng)化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場(chǎng)化，即便是當(dāng)前 的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國(guó)家 的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個(gè)并不深?yuàn)W的道理，買房和租房，都是住房消費(fèi)的 形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國(guó)在城鎮(zhèn)住房制度改革

23、過(guò) 程中，為了把住房作為消費(fèi)品推向市場(chǎng)，采取了出售公有住房的政策， 這無(wú)疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房 消費(fèi)以本來(lái)面目了呢？我認(rèn)為是時(shí)候了， 買房住和租房住都是住房消費(fèi) 的合理形式，并沒(méi)有絕對(duì)的好壞之分。第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響前言：在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)化 和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動(dòng)城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房 地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場(chǎng)的大起大落也都與政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著 密不可分

24、的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點(diǎn)出發(fā)，談?wù)務(wù)?府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段及其效果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果一房地產(chǎn)商品的供需分析我國(guó)住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場(chǎng)， 改由 房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開(kāi)發(fā)資金、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。房地產(chǎn) 的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，動(dòng)輒占用幾千萬(wàn)甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商不可能單憑自己的資金進(jìn)行 房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸 成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來(lái)源直接決定了他們的開(kāi)

25、發(fā)能力， 進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價(jià)格是影響供給的重要因素， 房地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價(jià)格越低，房地 產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會(huì)受到價(jià)格預(yù)期和產(chǎn)業(yè) 政策預(yù)期效果的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，需求增多時(shí)， 他們加快房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和新項(xiàng)目的投資；當(dāng)預(yù)期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化 時(shí)，也會(huì)酌情進(jìn)行供給量的調(diào)整。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自 住消費(fèi)需求和購(gòu)房投資需求。自住消費(fèi)需求指消費(fèi)者購(gòu)房的目的是滿足 日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者 出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入

26、、信貸成 本、房地產(chǎn)價(jià)格以及預(yù)期。消費(fèi)需求一般只考慮購(gòu)房時(shí)一次交易成本及 貸款的利息成本，對(duì)資金占用時(shí)間的長(zhǎng)短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定； 投資需求除了考慮購(gòu)房時(shí)的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時(shí)間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。二政府的調(diào)控的內(nèi)容由于房地產(chǎn)商品更重要的特性是“商品”， 房地產(chǎn)參與主體的行為 無(wú)論是影響房地產(chǎn)商品的真實(shí)供給和需求，還是投機(jī)旺盛、土地供給的 不合理或者交易秩序混亂所導(dǎo)致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上。1利用土地政策調(diào)控土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭。在我國(guó)，土地供給由政府嚴(yán)格控制，所以國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控直接影響到土地

27、供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)規(guī)模。近年來(lái)土地供給的調(diào)控主要分為兩種。一種是通過(guò)法律法規(guī) 手段，規(guī)范土地使用權(quán)的出讓，加快土地供給制度的市場(chǎng)化改革。另一 種是通過(guò)行政手段在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行土地使用的整治。超額供地 探索出讓方式，國(guó)土部此前宣布的供 地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到 18萬(wàn)公頃，是前5年平均供地量的 3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過(guò)了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國(guó)務(wù)院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理 性上漲。盡管國(guó)家對(duì)土地供給進(jìn)行了

28、嚴(yán)格的控制， 但是房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的 面積以及完成開(kāi)發(fā)土地面積還是在波動(dòng)中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也 是及時(shí)的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來(lái)越難獲得”的預(yù)期，于是 在法律法規(guī)制定修訂的過(guò)程中，房地產(chǎn)商加快對(duì)“有爭(zhēng)議的土地”的開(kāi) 發(fā)，地產(chǎn)投機(jī)、尋租行為異常活躍，大量購(gòu)置并囤積土地以備后用，以 至于房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了 “調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強(qiáng) 烈，地產(chǎn)投機(jī)的活動(dòng)越活躍”的異常情況。2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為： 控制和限制豪華住宅的 開(kāi)發(fā)比例，鼓勵(lì)和要求經(jīng)濟(jì)適用房和普通居住房的開(kāi)發(fā)。從實(shí)際操作的

29、 政策來(lái)看，政府雖然明確表達(dá)了 “控制和限制豪華住宅的開(kāi)發(fā)”的意 愿，但是由于豪華住宅的真實(shí)需求無(wú)法得知，這種調(diào)控意愿只能通過(guò)行政命令來(lái)模糊化控制，而無(wú)法通過(guò)制定法律法規(guī)來(lái)實(shí)現(xiàn)。行政命令與法 律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時(shí)間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力 度不同的缺點(diǎn)，而豪華住宅的開(kāi)發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實(shí)力并帶來(lái)高額的 利潤(rùn)，所以在實(shí)際上調(diào)控過(guò)程中，全國(guó)各地開(kāi)發(fā)豪華住宅的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有 明顯緩解。3金融方面房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)商 一般不可能單憑自己的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過(guò)金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。 我國(guó)在近年

30、來(lái)的宏觀調(diào)控中也非常注重運(yùn)用此手段。調(diào)控主要從兩方面進(jìn)行：一方面是中國(guó)人民銀行提高銀行準(zhǔn)備金率和貸款利率來(lái)收縮銀 根；另一方面主要是政府出臺(tái)行政命令控制貸款規(guī)模。因?yàn)檫\(yùn)用金融政 策調(diào)控，特別（請(qǐng)你繼續(xù)關(guān)注好.）是運(yùn)用提高銀行準(zhǔn)備金率的手段進(jìn)行 調(diào)控時(shí)，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成 了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之 又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，但是在房?jī)r(jià)急 速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對(duì)貸款成本的增加不太介意。更重要的是， 開(kāi)發(fā)商后期資金的來(lái)源還可以通過(guò)“賣樓花”、“排號(hào)費(fèi)”、“首付 款”等手段得到補(bǔ)充。高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停

31、貸，此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī) 定，就是二套房貸首付40唾利率提高至1.1倍?！皣?guó)十條”將90平 方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在 30%U上，二套房首付比例更達(dá)到 50%A上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn) 其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。三政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，可以說(shuō)是組合重拳抑制房?jī)r(jià)狂升、 穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，也引起社會(huì)各界特 別是消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費(fèi)者關(guān)注的是房?jī)r(jià)能否回歸理性； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商卻擔(dān)心連續(xù)的政策調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。1消費(fèi)者