物業(yè)管理企業(yè)的成本控制)

1、物業(yè)管理企業(yè)的成本控制物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭的事實(shí)，面對現(xiàn)實(shí)，物業(yè)管理企 業(yè)除了提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率外，控制成本應(yīng)該成為物管企業(yè)內(nèi)部 管理的重中之重。我們一起了解下物業(yè)管理企業(yè)的成本控制。物業(yè)企業(yè)成本的特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管 理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì) 可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜 等特點(diǎn)。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出 如下特點(diǎn)：(1) 點(diǎn)多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可 分為服務(wù)成本、管理成

2、本、經(jīng)營成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程 中發(fā)生的成本，如維護(hù)小區(qū)治安、進(jìn)行消防檢查，保障小區(qū)安寧、安 靜等過程中發(fā)生的成本。管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維 修等。經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過程中所發(fā)生的成 本，如經(jīng)營小區(qū)會所、經(jīng)營公共設(shè)施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每 個部門、每個單位、每個環(huán)節(jié)、每個崗位、每個個人都是一個成本形 成點(diǎn)。 (2)面廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。 物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭地盤、搶 市場，規(guī)模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業(yè)的分布

3、面也越來越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣。(3) 線長。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作 從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個角落， 從時間上要延伸到所管物業(yè) 的每個時點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多， 從而使大部分成 本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長， 從而形成較長的成本監(jiān)控 線。(4) 管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企 業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難統(tǒng)一核算。因 為不同物業(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的 要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境、 社會環(huán)境也差異很大，導(dǎo)致物業(yè)管理

4、企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(項(xiàng)目中心)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。物業(yè)成本控制內(nèi)容物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展和迅速擴(kuò)張的時期，其發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的，面臨的機(jī)遇是十分難得的。在這 種特殊的歷史時期，物業(yè)管理公司一定要把握時機(jī)，在發(fā)展的同時， 抓好企業(yè)管理的一個重要任務(wù)如何研究不斷降低成本。成本管理 貫穿企業(yè)管理的全過程，企業(yè)要做到事前有目標(biāo)，事中有控制，事后 有考核，同時還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求， 樹立全新的成本管 理理念，明晰物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)，保證物業(yè)管理資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作，讓 物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場主體，獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)

5、展。物業(yè) 管理企業(yè)的成本構(gòu)成主要包括：員工的薪酬成本、房屋設(shè)備的維修保 養(yǎng)費(fèi)用、能源消耗費(fèi)、行政費(fèi)用以及其它各種管理費(fèi)用，因此物業(yè)成 本控制內(nèi)容如下：(1) 加強(qiáng)人力資源成本的控制知識經(jīng)濟(jì)的勃興使人力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，這一點(diǎn)在物業(yè)行業(yè)也逐漸顯現(xiàn)。總所周知，寫字樓、 智能化小區(qū)的層出不窮使物業(yè)管理對技術(shù)化、知識化的要求越來越高。同時，對人員的管理就成為控制成本的重要部分。物業(yè)行業(yè)屬勞 動密集型行業(yè)，高年齡，低學(xué)歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例。 我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術(shù)熟練的員工？還是需要年紀(jì)輕，文化程度高的員工？ “戰(zhàn)略成本”給我們的答案是：前者可 以使企業(yè)在短期內(nèi)降低人

6、工成本，而后者則可以為企業(yè)獲得長期的成 本優(yōu)勢。具體的決策，應(yīng)根據(jù)各企業(yè)狀況的不同作出具體選擇。物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費(fèi)用主要是人力資源成 本費(fèi)用支出。其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門， 科學(xué)、合理地使用人力資本是降低物業(yè)管理公司成本切實(shí)有效的方法 和手段。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程有90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置應(yīng) 以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜 是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效、人益。(

7、2) 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢控制成本中小物管企業(yè)在激烈的市場競爭中，只有本著努力做強(qiáng)做大企業(yè)的目標(biāo)出發(fā)， 才能在市場中立穩(wěn)腳根，得以持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。這里所謂的低成本擴(kuò)張是指由一個管 理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射管理，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享， 從而大大降低成本。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低成本擴(kuò)張，要做到以下兩方面：一方面要科學(xué)、合理地制定管理處的用人編制。物業(yè)管理公司可以根據(jù)公司管理小區(qū)的面積和小區(qū)的實(shí)際情況來進(jìn)行人員定編 定崗，對于有些技術(shù)含量不高的工作崗位，可以實(shí)行一人多崗，既有 利于工作開展，又可以減少人員定編。比如，把小區(qū)內(nèi)勤的工作崗位 設(shè)在管理處的服務(wù)中心，這樣不僅可以負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部業(yè)主檔案和財

8、 務(wù)收支管理、公司往來文件處理，還可以負(fù)責(zé)業(yè)主接待工作，因?yàn)槠?對業(yè)主檔案的熟悉度較高，所以在處理業(yè)主投訴問題時可以實(shí)行人性 化管理，減少矛盾沖突。嚴(yán)格地控制人力資源成本，是物業(yè)管理公司 降低成本提高效益的主要途徑。另一方面可通過科技手段來降低人工成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智 能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力、 物力，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè) 管理質(zhì)量。如在道口增設(shè)電腦自動收費(fèi)系統(tǒng) ；在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、 監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人 力資本的支出。(3) 能源消耗控制 在物業(yè)管

9、理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)節(jié)約意識，這里的 節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日 常工作中要杜絕浪費(fèi)和貪污，把好容易出問題的環(huán)節(jié)，如耗材、水電 費(fèi)等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關(guān)、改進(jìn)線路等辦法來節(jié)約水、電；充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細(xì)算，增收節(jié)支，把浪費(fèi)、 損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工 節(jié)約意識。(4) 加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制維修費(fèi)用包括公共部位維修費(fèi)用和日常維修費(fèi)用，在物業(yè)管理公司的成本中占很大比重。 若在物業(yè)管理中 控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工

10、作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂?。物業(yè)管理公司應(yīng)要求各 管理處認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算，同時建立和完善維修費(fèi)用審批 制度。簽訂定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價格合理、講信譽(yù)的維修公司簽訂定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu) 惠。采用競爭招標(biāo)方式。對大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的服務(wù)、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服 務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。把握好維修時間。平時注意小修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。做好維修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息，才有 辦法決定是自修還是外修。比如，對于小修、中修工程，可以由公司 各管理處的工程維修人員來組織完成。(5)加強(qiáng)成本考核，建立激勵約束機(jī)制物業(yè)管理企業(yè)對各管理處的成本指標(biāo)考核要貫徹嚴(yán)肅認(rèn)真的原則，按規(guī)定對各管理處進(jìn)行考核，敢于動真碰硬，才能 使各管理處意識到成本控制的責(zé)任和重要性， 這是調(diào)動管理人員的積 極性，完成目標(biāo)成本的保證。為保證全年目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，財務(wù)部對 各管理處實(shí)行定期考核，同時各管理處對職工個