物業(yè)管理考核辦法

1、行政中心物業(yè)管理考核辦法為做好機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理單位能夠切實(shí)履行物業(yè)承包協(xié)議，更好的落實(shí)管理措施，使機(jī)關(guān)辦公大樓物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、規(guī)范化， 創(chuàng)建優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的辦公環(huán)境，特制訂本辦法。一、考核單位：二、考核對(duì)象：三、考核目的：督促物管公司進(jìn)行制度化、規(guī)范化、科學(xué)化管理，樹立良好的服 務(wù)形象，保證行政中心各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保公共及消防安全，保持辦公環(huán)境 整潔優(yōu)美，不斷完善物業(yè)管理工作，提高服務(wù)保障工作水平。四、考核項(xiàng)目（一）安全保衛(wèi)工作 （辦公大樓值班保衛(wèi)、各樓層巡查內(nèi)保、廣場(chǎng)及外圍巡查、地下車庫(kù)安全保衛(wèi)、樓宇防盜監(jiān)控等 ）（二）設(shè)施設(shè)備管理

2、（供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、日常維修維護(hù)等）（三）衛(wèi)生保潔（ 1 、室外保潔：群眾活動(dòng)廣場(chǎng)、道路、停車場(chǎng)等。 2、室內(nèi)保潔：電梯間、走廊、過道、墻面、立柱、護(hù)欄、各管道井和其他公共區(qū)域等）四）會(huì)務(wù)工作（會(huì)場(chǎng)衛(wèi)生、茶水、會(huì)標(biāo)、會(huì)場(chǎng)布置、音響燈光調(diào)試等）（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、按時(shí)施肥、除蟲、松土 等）五、量化考核（一）日常考核中心每月至少兩次派出專人對(duì)工作內(nèi)容的完成情況進(jìn)行督促檢查，其余時(shí)間不定 期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業(yè)公司被檢查人簽字認(rèn)可并整理保存。根據(jù)平 時(shí)檢查結(jié)果，中心有權(quán)針對(duì)出現(xiàn)的問題對(duì)物業(yè)公司實(shí)施處罰，并下達(dá)書面整改通知， 責(zé)成物管公司

3、限期整改。（二）季度、年度考核季度與年度考核重復(fù)時(shí)只做年度考核。考核由 牽頭組織實(shí)施，相關(guān)部門參加考核評(píng)定，考核結(jié)果報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位實(shí)施獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。兌現(xiàn)可在支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)進(jìn)行清算。 綜合考核評(píng)定結(jié)果90分為合格，90分 以上足額劃撥應(yīng)付承包費(fèi)；低于 90分為不合格，考評(píng)為不合格的，扣除應(yīng)付物業(yè)服 務(wù)費(fèi)的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。物業(yè)服務(wù)日常考核檢查內(nèi)容及處罰標(biāo)準(zhǔn)考核檢查內(nèi)容物業(yè)公司交納罰款額度備注發(fā)生重大失責(zé)行為，造成后果者。罰款1000元以上。工作人員服務(wù)態(tài)度端正，佩帶明顯標(biāo)志（工 作牌），穿工服，講文明禮貌用語、服從和接 受機(jī)關(guān)事務(wù)管理人員的指揮和檢

4、查，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元值班保安一定要堅(jiān)守崗位嚴(yán)禁脫崗。擅自離 開岡位或睡覺，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元保安值班時(shí)不準(zhǔn)嬉笑打鬧，不準(zhǔn)看書、看報(bào) 或進(jìn)行其他與值班無關(guān)的事每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元保安要嚴(yán)格檢查進(jìn)出大樓物品，嚴(yán)禁易燃、 易爆、有毒等危險(xiǎn)物品進(jìn)入大樓每發(fā)現(xiàn)一次未檢查者罰款100元大樓附近嚴(yán)禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件 發(fā)生；嚴(yán)禁盜竊和人為破壞行為。每發(fā)現(xiàn)一次罰款500元消防設(shè)備、器材和消防安全標(biāo)志是否在位， 狀態(tài)是否良好，發(fā)現(xiàn)破損應(yīng)及時(shí)維修更換每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元安全通道無違規(guī)占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元閑雜人員進(jìn)入大樓，院內(nèi)車輛亂

5、停亂放，不 及時(shí)制止者。每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元建筑物內(nèi)公共樓道、步行梯、電梯間、衛(wèi)生 間、大堂、門廳、會(huì)議室保潔及時(shí)、無死角。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元大樓外觀完好、整潔、外墻、廣場(chǎng)路面、綠 地、散水坡、停車場(chǎng)、水池、樓梯入口臺(tái)階 保潔及時(shí)、無死角。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備內(nèi)部垃圾及時(shí)清 理，外表無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾， 污跡每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通； 井蓋上無污物，蓋板無污跡每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、 暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋 板安裝牢固、平穩(wěn)每發(fā)現(xiàn)一次

6、不合格者罰款100元地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、 暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋 板安裝牢固、平穩(wěn)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元垃圾中轉(zhuǎn)站、收集箱垃圾不能溢出，周圍無 散落垃圾，無明顯污物。有效控制蠅、蚊等 害蟲孳生每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元綠化帶、草坪、灌木定期澆水、修剪、養(yǎng)護(hù)、 施肥，所有綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，整齊美觀，無病 害、無斑禿無人為損壞；雜草經(jīng)常進(jìn)行清除。 花草樹木枯死應(yīng)在一周內(nèi)清除更換。每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元特殊工種人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，持 證上崗每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款200元值班室上班時(shí)喝酒、睡覺、擅離崗位者每次罰款100元。值班室保持清潔、衛(wèi)生

7、、采光、通風(fēng)、照明 良好每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)整潔，無煙頭無亂堆現(xiàn)象，保持 機(jī)身潔凈儀表清晰，設(shè)備、閥門、管道工作 正常、無跑冒滴漏每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元因維修保養(yǎng)不及時(shí)造成設(shè)備故障問題者。每次罰款500元。接到業(yè)主報(bào)保修維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰現(xiàn)場(chǎng)，維修及時(shí)?？?00元二次供水水箱按有關(guān)規(guī)定必須定期清洗，消 毒加藥。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖， 水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款500元未及時(shí)巡查發(fā)現(xiàn)隨意亂拆亂改室內(nèi)裝修或亂 裝亂釘已造成事實(shí)者。每次罰款100元。對(duì)待業(yè)主顧客態(tài)度蠻橫或與業(yè)主顧客吵架、 打架者。每次罰款200元

8、以上。大樓內(nèi)單位發(fā)生有效投訴每次罰款200元以上不服從分配頂撞領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)所分配的工作處理 不及時(shí)、不到位或置之不理者。每次罰款200元。物業(yè)中心落實(shí)上級(jí)主管部門下達(dá)的任務(wù)不及 時(shí)、不到位或置之不理者。每次罰款300元。物業(yè)服務(wù)季度考核細(xì)則序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)疋分值評(píng)分細(xì)則-一一基礎(chǔ)管理221、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技 術(shù)人員持證上崗：?jiǎn)T工著裝規(guī)范，佩戴 明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)3管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.4分；著裝及標(biāo)志一次不符合扣0.2分；2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化 設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率3符合3分，基本符合2分，不符合0分3、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備

9、檔案資料齊4包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)全，分類成冊(cè)、管理 完善，查閱方便量、種類、用途分類統(tǒng)汁成冊(cè)、房屋及 共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè) 備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳：每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣 0.5分4、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電 話、接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù) 報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴 等各類信息的收集和反饋 并及時(shí)處 理，有回訪制度和記錄6符合6分，沒有值班制度扣2分，末設(shè)服 務(wù)電話扣1分，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣 0.5分，沒有回訪記錄每次扣1分5、疋期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理 服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及 時(shí)整改滿意率達(dá)95 %以上3符合3分

10、，基本符合2分，不符合0分6、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時(shí)率100 %,返修率不高于1 %，并有回訪記錄3建立并落實(shí)1分，建立但末落實(shí)扣0.4分， 末建立 扣0.6分；及時(shí)率符合1分，每降 低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.3分；返修率符合0.6 分，不符合0分：?jiǎn)栐L記錄完整0.4分， 記錄不完整或無回訪記錄0分二二二房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)111、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路 方向平面圖和路標(biāo)、單位名錄標(biāo)識(shí)在區(qū) 內(nèi)明顯位置.銘牌及各 類標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一有 序1符合1分，發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2分2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改房屋用途現(xiàn)象變房屋使用用途扣

11、0.5分3、房屋外觀完好、整潔，外墻是建材符合2分，房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)貼面的、無脫落；是玻 璃幕墻的。清潔一處脫落扣0.2分，是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無2一處破損或潔扣0.2分，是涂料的每發(fā)現(xiàn)污漬：無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸一處褪色不一致扣0.2分；每發(fā)現(xiàn)一處紙掛現(xiàn)象張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分4、室外招牌、按規(guī)定設(shè)置，保持整潔1符合1分，未按規(guī)定設(shè)置0分；按規(guī)定設(shè)統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損置，但不整齊或有破損每處扣0.1分，有安全隱患每處扣0.5分5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收 集。支架無銹蝕1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分6、樓宇內(nèi)樓梯

12、、走道、扶手、天花板、 吊頂?shù)葻o破損；墻體整 潔，無亂張貼； 共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好； 衛(wèi)生間、水房等管理完好2符合2分，如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7、共用樓梯、天臺(tái)、通道、平臺(tái)等處無堆放廢料、雜物及違章占用等。天臺(tái)1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分隔熱層無破損8、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分人利益的現(xiàn)象9、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板 承重限度。無危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分-三共用設(shè)施設(shè)備管理34（一）綜合要求5l、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳?、維

13、護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰 塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī) 房環(huán)境符合設(shè) 備要求1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2分3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1符合1.0分，不符合0分4、設(shè)備良好，運(yùn)行正常.一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故2符合2分，不符合0分（二 ）供電系統(tǒng)31、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知任用戶1符合1.0分，不符合0分2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉何1符合1.0分，臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5分3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨

14、時(shí)起用1符合1.0分，不符合0分（三）弱電系統(tǒng)21、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)冋排除故障，保1符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5分證各弱電系統(tǒng)正常工作2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0常。有記錄并按規(guī)定 期限保存分（四）消防系統(tǒng)71、消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好元損，可隨時(shí)起2發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2分用2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題1每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2分3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣1符合1.0分，責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人0.2分4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處

15、設(shè)立消防疏散示意 圖.照明設(shè)施、引路 標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻1無應(yīng)急方案扣0.5分，各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1分5、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5與消防管理部門簽訂消防責(zé)任書分，未簽訂消防責(zé)任書扣0.5分6、消防，用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患分（五 ）電梯系統(tǒng)51、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1符合1.0分，不符合0分2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分全，通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好，轎廂、并道、機(jī)房保持整潔3、電梯由專

16、業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；貨 運(yùn)電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載客梯嚴(yán)禁載貨1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分4、運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī) 定時(shí)問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1符合1.0分，不符合0分5、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施1符合1.0分，不符合0分（六）給排水系統(tǒng)81、建立用水、供水管理制度、積極協(xié)1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃分2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行清潔、消毒；二供水衛(wèi)生許可證、 水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊 全；水池、水箱清潔

17、衛(wèi)生，無二次污染2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5分4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管1沒有管理措施扣0.5分，水箱周圍每發(fā)現(xiàn)理措施，水池、水箱周圍無污染隱患一處隱患扣0.2分5、限水、停水按規(guī)疋時(shí)間通知業(yè)主和1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0使用人分6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下至、車庫(kù)、設(shè)備房無積水，浸泡發(fā)生1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 進(jìn)行搶修，無大面積 跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí) 間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分（七）空調(diào)系統(tǒng)31、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重

18、滴漏水現(xiàn)象1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)維修1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方 案1無應(yīng)急處理方案扣1.0分，有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5分（八）供暖供氣系統(tǒng)21、鍋爐供暖設(shè)備設(shè)備完好，運(yùn)行正常；1符合1.0分，不符合0分管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患1每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分四共用設(shè)施管理41、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道，無架空管線，無礙觀瞻1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

19、3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2分4、區(qū)域范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分保安及車輛管理91、有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工作區(qū)的環(huán)2符合2.0分，無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0分，境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2分認(rèn)真負(fù)責(zé)2、進(jìn)出區(qū)域各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行2符合2分，基本符合1分，不符合0分五3、停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊2符合2分，基本符合0.5分，不符合0 分4、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分5、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理 制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地 整潔1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0 分6、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施1符合1.0分，不符合0分環(huán)境衛(wèi)生管理12六1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮 箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清2未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5，無專職清潔人員潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)