從夏某某所訴兩案談房屋永久承租權(quán)

1、從夏某某所訴兩案談房屋永久承租權(quán)一、案情A區(qū)B路5號503室房屋（平方米）系居民夏某某承租該區(qū)某房管所管理的公房。 1993年，此房被拆遷開發(fā)重建，夏某某作為享有安置權(quán)的拆遷戶，支付了超面 積安置費3105元，將承租面積擴大至平方米，房屋所有權(quán)仍由該區(qū)房管局某房 管所享有，雙方訂立了公有房屋住宅租約。1998年11月2日，夏某某在未征得 房管所同意情況下將房屋出租與另一居民廣某某使用。同月20日，一自稱夏某某的男子持名為夏某某的假身份證以公房租約遺失為由，向房管所申請補辦新租約，此遺失啟事經(jīng)登報公告后房管所將新租約辦給了此人。同年12月，此人以六萬四千元將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給陳某某，并到房管所重新

2、辦理了承租人為陳某某 的公房租約。此后，夏某某發(fā)現(xiàn)此情況，產(chǎn)生糾紛訴諸法院。夏某某先以陳某某 為被告提起確認自己享有房屋承租權(quán)的民事訴訟，后又以A區(qū)房管局為被告提起行政侵權(quán)的行政訴訟。二、審判結(jié)果及理由夏某某提起的民事、行政二訴訟先后分別由民事審判庭和行政審判庭審理完畢。 民事審判庭判決駁回夏某某的訴訟請求。 理由：一、夏某某未經(jīng)房管所同意而擅 自轉(zhuǎn)租有過錯應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；二、陳某某善意有償取得房屋承租權(quán)是合法承租 人。行政審判庭裁定駁回夏某某起訴。理由：房管所與夏某某之間的關(guān)系屬出租 人與承租人之間的民事法律關(guān)系，不屬行政訴訟受案范圍。三、本案的爭議本案在審理中曾形成兩種意見。第一種意見認為

3、房管所與夏某某之間是單純的普 通租賃民事法律關(guān)系，它依據(jù)契約產(chǎn)生，雙方適用普通租賃法律規(guī)范中的權(quán)利義 務(wù)規(guī)定。作為所有人的出租方提供房屋并承擔(dān)維修義務(wù)，承租方占有、使用房屋并支付國家規(guī)定的租金。同時國家法律、法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章及規(guī)范性文件有關(guān) 公房租賃的內(nèi)容也作為租約法定內(nèi)容供雙方遵循。第二種意見認為房管所與夏某某之間是行政、民事屬性兼有的法律關(guān)系，雙方除存在第一種意見所敘述的民事 法律關(guān)系外，出租方還憑借法律、法規(guī)授權(quán)或房屋行政管理機關(guān)委托對承租方行 使管理權(quán)，因而還存在行政法律關(guān)系。筆者認為第一種意見的存在有其客觀事實 和法律法理基礎(chǔ)，但不是說他們之間只要有民事法律關(guān)系存在就否認行政法律關(guān)

4、 系的存在，二者并不矛盾，行政法律關(guān)系仍有存在的可能性； 第二種意見筆者認 為依據(jù)現(xiàn)有的法律是不能成立的，但從發(fā)展來看卻應(yīng)當(dāng)被確立，因為此中需要行 政權(quán)力的干預(yù)。下面對此類租賃關(guān)系作一簡要分析。四、對此類特殊租賃關(guān)系的分析在房屋租賃關(guān)系中，如果將以私有房屋為標的出租稱為普通租賃關(guān)系，則可稱本案所涉之出租為特殊租賃關(guān)系?，F(xiàn)實生活中，這種特殊租賃關(guān)系一般有兩種，一種為國有公房租賃，一種為擁有 房地產(chǎn)的企事業(yè)單位按國家定價進行的房屋租賃。 這種特殊租賃關(guān)系與普通的房 屋租賃關(guān)系有很大差異。第一、承租權(quán)獲取的方式不同。普通租賃中的承租人只 要支付租金即可承租，而此類特殊租賃中的承租人獲得房屋使用不僅僅

5、象普通承 租人一樣以支付租金為對價，還需要支付另一對價。承租人除按期支付租金外還 需在獲取房屋承租權(quán)時支付其它高額對價。其中國有公房承租人主要憑借勞動關(guān) 系而獲得承租權(quán)，即通常所稱“分配”。這可以說是以勞動為對價，勞動者所在 單位以房屋實物工資代替部分貨幣工資支付與勞動者；其次還可在分配、拆遷、 買賣、對換時按面積支付一定金額獲取或擴大承租面積，如本案夏某某拆遷后支 付的超面積安置費。通過支付一定金額獲取承租的，一般單位面積金額略低于產(chǎn) 權(quán)單位面積金額，同時獲租后還需按國家規(guī)定支付租金。第二、承租期限不同。普通租賃的租賃期限是有期限的， 承租人按照合同約定期限租用房屋。 而此類特 殊租賃的租賃

6、期限是永久性的，承租人與出租人之間不約定租賃期限， 可以無限 期租賃。第三、租金不同。普通租賃關(guān)系中，如私房租賃，出租、承租雙方可以 公平、自愿確定租金數(shù)額。而此類特殊租賃的租金數(shù)額為非自愿且較低廉，并由國家直接予以規(guī)定，且遠遠低于普通租賃的租金額。 第四、承租后的附隨權(quán)利義 務(wù)不同。普通租賃中承租人的有限承租權(quán)非經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)讓， 更不能繼承、 交換，而這類特殊租賃中承租人的承租權(quán)可按照出租人的相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓、繼承。 承租人可將承租權(quán)在市場上以自愿價格轉(zhuǎn)讓， 此后只需在出租人處辦理變更名稱 手續(xù)，承租人死亡后，其繼承人一般均可獲得承租權(quán)。五、確立永久承租權(quán)之他物權(quán)規(guī)范是民事法律關(guān)系與行政法

7、律關(guān)系共同存在的前 提從上述內(nèi)容可知，此類特殊租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系有很大不同， 但有此不同并 不意味著就需要行政權(quán)干預(yù)，就可以說存在行政法律關(guān)系。融資租賃就不同于普 通租賃，它就無需行政權(quán)干預(yù)。那么這類特殊租賃關(guān)系到底是否需要行政權(quán)干預(yù) 呢？現(xiàn)從一假設(shè)進行推導(dǎo)，假設(shè)此類房屋租賃是屬于單純、完全的民事法律關(guān)系。 當(dāng)承租人A通過支付對價（在大中型城市一般每平方米 1500元左右）取得承租 權(quán)，后承租人在承租過程中有一個月房租未按期支付 （按國家現(xiàn)行規(guī)定每平方米 每月一般為2元左右），此時承租人違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按相關(guān)的民事租賃法 律規(guī)范，出租人有權(quán)解除租約，從而承租人喪失承租權(quán)，這看來是符合民

8、事規(guī)范 的，但此中就出現(xiàn)了問題，問題在于以因不履行一月每平方米 2元的租金而喪失 了以每平方米1500元取得的承租權(quán)，這樣的約定公平嗎？符合公平原則嗎？顯 然不符合，出租人不應(yīng)憑借微薄的欠租額而剝奪承租人的承租權(quán)。可見這不能適 用普通租賃的民事法律規(guī)范，從上例中可以看出承租人在此中擁有不同于普通租 賃的特殊權(quán)利，筆者將之稱為永久承租權(quán)。永久承租權(quán)屬于不動產(chǎn)他物權(quán)。他物權(quán)是指非物之所有權(quán)人對物所行使的物權(quán)， 這種物權(quán)由權(quán)利人自由、獨立、排他地行使，非因法定緣由而不能喪失。永久承 租權(quán)屬于他物權(quán)與日本、臺灣民法中的永佃權(quán)相似（永佃權(quán)是租佃人永久租用土 地進行耕種或放牧的他物權(quán)），永佃權(quán)一般只在承租

9、人破產(chǎn)或租金達一定數(shù)額時 才喪失，并且可以轉(zhuǎn)讓、繼承。這一規(guī)定使得出租人與承租人之間的權(quán)利得以平 衡，值得我們借鑒。物權(quán)法定是物權(quán)產(chǎn)生的原則，法律未規(guī)定此永久承租他物權(quán)， 司法實踐中就不能作為物權(quán)對待。但一種權(quán)利不因法律對之未予規(guī)定就否認它在 現(xiàn)實經(jīng)濟生活中的客觀存在，法律的滯后性能夠充分說明這一點。當(dāng)這一權(quán)利普 遍存在時就應(yīng)有法律對之予以規(guī)范。 我國就應(yīng)制定這一他物權(quán)（永久承租權(quán)）法 律規(guī)范，承認這一已被公眾所接受又被實踐操作所肯定的現(xiàn)實民事權(quán)利。承租人擁有的房屋永久承租權(quán)屬物權(quán)不同于債權(quán)，債權(quán)需要相對方行為的支持，而物權(quán) 不需要，可獨立排他地行使。既然永久承租權(quán)屬物權(quán)就存在一個公示的問題，

10、 動 產(chǎn)物權(quán)以占有為公示，不動產(chǎn)物權(quán)（包括自物權(quán)、他物權(quán)）以登記為公示。登記 公示制度不為公眾所自由創(chuàng)立，它應(yīng)來源于法律直接規(guī)定，并且屬于強制性規(guī)范 體現(xiàn)國家意志，法律直接規(guī)定誰為行使登記權(quán)的主體及其享有的職權(quán)和承擔(dān)的職 責(zé)。例如，土地使用權(quán)登記由土地管理機關(guān)行使。 登記主體對不動產(chǎn)物權(quán)進行的 登記行為就屬于具體行政行為，登記主體與被登記物權(quán)人之間就形成了行政法律 關(guān)系。從上可知，當(dāng)確立起此類特殊租賃關(guān)系中承租人擁有永久承租權(quán)且屬物權(quán) 的觀點時，就能得出此中存在行政法律關(guān)系的結(jié)論， 更具體一點說就是存在行政 登記法律關(guān)系。這一法律關(guān)系中行政相對人恒定為承租人， 行政管理人因法律規(guī) 定的不同而不同，如可規(guī)定由非房屋所有權(quán)人的單一行政機關(guān)行使登記權(quán)，也可規(guī)定由房屋所有權(quán)人（企事業(yè)單位）行使登記權(quán)，還可規(guī)定由行政機關(guān)及其委托 的房屋所有權(quán)人（企事業(yè)單位）共同行使登記權(quán)。綜上所述，就本案而言，由于法律沒有確立永久承租他物權(quán)， 導(dǎo)致行政權(quán)力無法 介入，因而就否定了永久承租他物權(quán)登記行政法律關(guān)系的存在。但行政法律關(guān)系不存在并不是說司法機關(guān)在處理此類特殊租賃關(guān)系時就應(yīng)采用與處理普通租賃 關(guān)系一樣的司法手段，因為那樣處理