龍灣別墅年度報(bào)告

1、卷首語卷首語營銷成果營銷成果成果評測成果評測銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售均價(jià)銷售均價(jià)計(jì)劃完成計(jì)劃完成2525135001350071711350013500實(shí)際完成實(shí)際完成353513609.6613609.66828213824.1213824.12完成比例完成比例140%140%100.81%100.81%115.49%115.49%102.40%102.40%開盤一個(gè)月開盤一個(gè)月開盤六個(gè)月開盤六個(gè)月時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)金額金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額

2、金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額套數(shù)套數(shù)（套）（套）金額金額套數(shù)套數(shù)（套）（套）一月282840080571332539二月84746007922115102三月73561000587711499314四月1.8億元39302565070800五月1.7億元34356696194927117六月11044368725182591513152601818七月257986453166362135232659813945八月189765604131471324616293145035152億元67九月1671

3、61.1億元244028824796270562421423386765325十月5107164554932676644711438410176032226685773247118十一月2892101億元2323624126744842122557312844320210937918十二月2466885551840517002055517083222098680271億元20月均金額月均金額月均套數(shù)月均套數(shù)13套套麗嘉花園麗嘉花園長島瀾橋長島瀾橋龍灣別墅龍灣別墅17套17套3000萬萬2444萬萬東方普羅旺斯東方普羅旺斯項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱月份月份優(yōu)山美地優(yōu)山美地3950萬萬開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期三

4、個(gè)月三個(gè)月9100萬萬金碧湖畔金碧湖畔觀唐觀唐納帕溪谷納帕溪谷保利壟上別墅保利壟上別墅3500萬萬3900萬萬2750萬萬8333萬萬8000萬萬15套套27套套8套套開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期六個(gè)月六個(gè)月開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期六個(gè)月六個(gè)月開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期五個(gè)月五個(gè)月開盤預(yù)熱期開盤預(yù)熱期八個(gè)月八個(gè)月6套套8套套4套套5套套成果評測成果評測月均金額月均套數(shù)月均金額9100 8333 8000 3950 3900 3500 3000 2750 2444月均套數(shù)1727151368584優(yōu)山美地保利壟上東方普羅龍灣別墅觀唐金碧湖畔麗嘉花園納帕溪谷長島瀾橋成果評測成果評測成果評測成果評測策略回顧策略回顧策

5、略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧0100020003000400050006000均價(jià) 面積套數(shù)均價(jià)13571361139214291410141213701360 面積49833145185313281185361921111352套數(shù)2200140080060060016001000600五月六月七月八月九月十月十一月 十二月135741429113610139211410414115 13700136004983.373145.291853.171351.822111.83618.726套10套16套6套6套8套14套1327.612111.381185.3

6、78套策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧0200400600800有效來電來訪總量一次來訪量回訪老客戶有效來電6715543641541421161467037來訪總量262726479361286239291237144一次來訪量22351736223120618521415799回訪3714058956538664319老客戶269593515161137264月23日之前5月6月7月8月9月10月11月12月策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧媒體反饋媒體反饋來電量來電量來訪量來訪量成交量成交量DM直投DM直投21216 61 1安家安家30308 81 1北四環(huán)北四環(huán)524524109109

7、3 3導(dǎo)引系統(tǒng)導(dǎo)引系統(tǒng)3213218818812727東三環(huán)東三環(huán)22122148481 1朋友介紹朋友介紹1861866866863333偉業(yè)資源偉業(yè)資源0 06 64 4香港商會(huì)香港商會(huì)0 08 81 1新浪新浪4174171551551313中信中信0 04 42 2展會(huì)展會(huì)7 75 51 1合計(jì)合計(jì)17271727191619168787渠道反饋數(shù)據(jù) 來電量中信0%新浪12%展會(huì)0%偉業(yè)資源0%香港商會(huì)0%東三環(huán)6%朋友介紹5%導(dǎo)引系統(tǒng)9%北四環(huán)15%DM直投1%安家1%合計(jì)51%DM直投安家北四環(huán)導(dǎo)引系統(tǒng)東三環(huán)朋友介紹偉業(yè)資源香港商會(huì)新浪中信展會(huì)合計(jì)策略回顧策略回顧來電量來電量第一名

8、第一名第二名第二名第三名第三名5月主力渠道5月主力渠道戶外（210）戶外（210）網(wǎng)絡(luò)（135）網(wǎng)絡(luò)（135） 朋友介紹（40）朋友介紹（40）6月主力渠道6月主力渠道戶外（171）戶外（171）網(wǎng)絡(luò)（77）網(wǎng)絡(luò)（77） 朋友介紹（34）朋友介紹（34）7月主力渠道7月主力渠道戶外（81）戶外（81）網(wǎng)絡(luò)（47）網(wǎng)絡(luò)（47）朋友介紹（9）朋友介紹（9）8月主力渠道8月主力渠道戶外（73）戶外（73）網(wǎng)絡(luò)（48）網(wǎng)絡(luò)（48） 朋友介紹（13）朋友介紹（13）9月主力渠道9月主力渠道戶外（60）戶外（60）網(wǎng)絡(luò)（26）網(wǎng)絡(luò)（26） 朋友介紹（16）朋友介紹（16）10月主力渠道10月主力渠道北四環(huán)

9、（41）北四環(huán)（41） 周邊導(dǎo)引（26）周邊導(dǎo)引（26）朋友介紹（15）朋友介紹（15）11月主力渠道11月主力渠道新浪（17）新浪（17）導(dǎo)引系統(tǒng)（14）導(dǎo)引系統(tǒng)（14）朋友介紹（10）朋友介紹（10）12月主力渠道12月主力渠道朋友介紹（10）朋友介紹（10）新浪（9）新浪（9）導(dǎo)引（3）導(dǎo)引（3）來訪量來訪量第一名第一名第二名第二名第三名第三名5月主力渠道5月主力渠道戶外（194）戶外（194） 朋友介紹（165）朋友介紹（165） 網(wǎng)絡(luò)（54）網(wǎng)絡(luò)（54）6月主力渠道6月主力渠道戶外（201）戶外（201） 朋友介紹（98）朋友介紹（98） 網(wǎng)絡(luò)（21）網(wǎng)絡(luò)（21）7月主力渠道7月主力

10、渠道戶外（123）戶外（123） 朋友介紹（67）朋友介紹（67） 網(wǎng)絡(luò)（24）網(wǎng)絡(luò)（24）8月主力渠道8月主力渠道戶外（92）戶外（92）朋友介紹（65）朋友介紹（65） 網(wǎng)絡(luò)（20）網(wǎng)絡(luò)（20）9月主力渠道9月主力渠道戶外（94）戶外（94）朋友介紹（59）朋友介紹（59） 網(wǎng)絡(luò)（12）網(wǎng)絡(luò)（12）10月主力渠道10月主力渠道周邊導(dǎo)引（87）周邊導(dǎo)引（87） 朋友介紹（74）朋友介紹（74） 北四環(huán)（7）北四環(huán)（7）11月主力渠道11月主力渠道朋友介紹（70）朋友介紹（70） 周邊導(dǎo)引（54）周邊導(dǎo)引（54） 新浪（13）新浪（13）12月主力渠道12月主力渠道朋友介紹（44）朋友介紹（4

11、4） 周邊導(dǎo)引（46）周邊導(dǎo)引（46）新浪（3）新浪（3）策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧策略回顧2005年小結(jié)年小結(jié)市場研判市場研判一、區(qū)域特征一、區(qū)域特征 國際化成熟居住氛圍和投資特性國際化成熟居住氛圍和投資特性，還是本區(qū)域主要特征，還是本區(qū)域主要特征二、供二、供 應(yīng)應(yīng) 量量 新盤疊出，供應(yīng)放量。東隆別墅、胡姬花園、中海柏聯(lián)別墅、廣東城啟的別墅項(xiàng)目等都緊鑼密新盤疊出，供應(yīng)放量。東隆別墅、胡姬花園、中海柏聯(lián)別墅、廣東城啟的別墅項(xiàng)目等都緊鑼密 鼓地籌備之中，而且現(xiàn)售項(xiàng)目在鼓地籌備之中，而且現(xiàn)售項(xiàng)目在2006年還會(huì)加大供應(yīng)量，年還會(huì)加大供應(yīng)量，市場競爭進(jìn)一步加劇市場競爭進(jìn)

12、一步加劇三、配三、配 套套 隨著新國展、隨著新國展、日祥商業(yè)廣場日祥商業(yè)廣場等系列商業(yè)配套，等系列商業(yè)配套，高爾夫球場、棒球場、馬術(shù)俱樂部等休閑娛樂配高爾夫球場、棒球場、馬術(shù)俱樂部等休閑娛樂配 套，套，以順義區(qū)對該區(qū)的建設(shè)更加完善，本區(qū)域?qū)⒏映墒?，使以順義區(qū)對該區(qū)的建設(shè)更加完善，本區(qū)域?qū)⒏映墒?，使本區(qū)域從郊區(qū)化別墅區(qū)向城市化本區(qū)域從郊區(qū)化別墅區(qū)向城市化 別墅區(qū)轉(zhuǎn)型別墅區(qū)轉(zhuǎn)型四、規(guī)四、規(guī) 劃劃 主路全長主路全長18.2公里的首都機(jī)場南線（京承高速路至東六環(huán)路公里的首都機(jī)場南線（京承高速路至東六環(huán)路）工程已通過市發(fā)改委批復(fù)，將于工程已通過市發(fā)改委批復(fù)，將于 2006年年初開工，年年初開工，07

13、年底建成通車；年底建成通車； 位于首都機(jī)場西順義區(qū)的北京新國展中心已于位于首都機(jī)場西順義區(qū)的北京新國展中心已于2005年開建，預(yù)計(jì)將于年開建，預(yù)計(jì)將于2006年年9月完工。京承的月完工。京承的 通車和機(jī)場高速北線擴(kuò)建，通車和機(jī)場高速北線擴(kuò)建，再一次加大了中央別墅區(qū)的范圍再一次加大了中央別墅區(qū)的范圍（沿溫榆河向西北上游，東南下游（沿溫榆河向西北上游，東南下游 兩個(gè)方向延伸，上游至立湯路區(qū)域，下游達(dá)到朝陽一帶）兩個(gè)方向延伸，上游至立湯路區(qū)域，下游達(dá)到朝陽一帶）四、產(chǎn)四、產(chǎn) 品品 產(chǎn)品呈兩極分化產(chǎn)品呈兩極分化，精致小獨(dú)棟如，精致小獨(dú)棟如“龍灣別墅龍灣別墅”、經(jīng)濟(jì)型別墅和富豪別墅如：、經(jīng)濟(jì)型別墅和富豪

14、別墅如：“東隆別墅東隆別墅”各領(lǐng)風(fēng)騷。各領(lǐng)風(fēng)騷。五、客五、客 群群 海外背景客戶仍是主體，但本地海外背景客戶仍是主體，但本地客群有擴(kuò)大趨勢客群有擴(kuò)大趨勢市場研判市場研判市場研判市場研判名稱名稱位置位置產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型潛在供應(yīng)量潛在供應(yīng)量優(yōu)山美地優(yōu)山美地順義后沙峪溫榆河畔順義后沙峪溫榆河畔預(yù)計(jì)以獨(dú)棟為主預(yù)計(jì)以獨(dú)棟為主25萬平米25萬平米中環(huán)項(xiàng)目中環(huán)項(xiàng)目京順路北皋出口一公里京順路西側(cè)京順路北皋出口一公里京順路西側(cè)預(yù)計(jì)以大獨(dú)棟別墅為主預(yù)計(jì)以大獨(dú)棟別墅為主占地20公頃,預(yù)計(jì)總建筑占地20公頃,預(yù)計(jì)總建筑面積5-10萬平米之間面積5-10萬平米之間東隆別墅東隆別墅京順路北皋出口向北一公里京順路東京順路北

15、皋出口向北一公里京順路東側(cè)側(cè)獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅14.6萬平米14.6萬平米泰達(dá)綜合項(xiàng)目泰達(dá)綜合項(xiàng)目 溫榆河畔榆楊路溫榆河畔榆楊路獨(dú)棟獨(dú)棟10萬平米10萬平米柏聯(lián)別墅柏聯(lián)別墅溫榆河畔榆楊路溫榆河畔榆楊路獨(dú)棟獨(dú)棟占地40公頃,預(yù)計(jì)總建筑占地40公頃,預(yù)計(jì)總建筑面積10-15萬平米之間面積10-15萬平米之間麗萊花園麗萊花園溫榆河畔榆楊路溫榆河畔榆楊路獨(dú)棟獨(dú)棟15萬平米15萬平米上游別墅上游別墅溫榆河與京承高速交匯處溫榆河與京承高速交匯處獨(dú)棟獨(dú)棟占地133公頃,預(yù)計(jì)總建筑占地133公頃,預(yù)計(jì)總建筑面積40-50萬平米之間面積40-50萬平米之間棕櫚灘棕櫚灘后沙峪國際學(xué)校附近后沙峪國際學(xué)校附近小獨(dú)棟小獨(dú)

16、棟總占地400畝;一期占地總占地400畝;一期占地247畝,建筑面積5.6萬平247畝,建筑面積5.6萬平米米保利壟上別墅保利壟上別墅 昌平區(qū)小湯山北六環(huán)馬坊出口昌平區(qū)小湯山北六環(huán)馬坊出口小獨(dú)棟小獨(dú)棟總占地900畝共700棟左總占地900畝共700棟左右，一期、二期放量237右，一期、二期放量237棟，潛在放量463棟棟，潛在放量463棟納帕溪谷納帕溪谷昌平區(qū)小湯山九華山莊對面昌平區(qū)小湯山九華山莊對面小獨(dú)棟小獨(dú)棟總占地1200畝，共600總占地1200畝，共600棟，現(xiàn)放量468套，潛在棟，現(xiàn)放量468套，潛在放量132套放量132套長河玉墅長河玉墅昌平區(qū)小湯山昌平區(qū)小湯山獨(dú)棟獨(dú)棟占地6900

17、00平米，建筑面占地690000平米，建筑面積14萬平米，共500棟左積14萬平米，共500棟左右右市場研判市場研判套數(shù)套數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積A-fA-f199.85199.857 71398.951398.957 71398.951398.950 00 0A-f2A-f2203.72203.725 51018.61018.65 51018.61018.60 00 0A-f3A-f3198.36198.361 1198.36198.360 00 01 1198.36198.36含樣板間含樣板間AfAf199.85199.8516163197.63197.66 61199.11199.11

18、0101998.51998.5Af2Af2203.72203.729 91833.481833.487 71426.041426.042 2407.44407.44A-bA-b198.45198.454 4793.8793.84 4793.8793.80 00 0A-b2A-b2194.45194.4512122333.42333.412122333.42333.40 00 0A-b3A-b3195.61195.615 5978.05978.055 5978.05978.050 00 0B-fB-f237.76237.769 92139.842139.848 81902.081902.081

19、1237.76237.76B-f2B-f2249.23249.2319194735.374735.3710102492.32492.39 92243.072243.07含樣板間含樣板間B-f3B-f3238.02238.024 4952.08952.083 3714.06714.061 1238.02238.02B-bB-b242.2242.214143390.83390.86 61453.21453.28 81937.61937.6B-b2B-b2235.25235.2514143293.53293.59 92117.252117.255 51176.251176.25B-b3B-b3233

20、.37233.371 1233.37233.370 00 01 1233.37233.37含樣板間含樣板間C-bC-b278.6278.612123343.23343.25 5139313937 71950.21950.2預(yù)留預(yù)留2套套C-b2C-b2278.6278.64 41114.41114.40 00 04 41114.41114.4含樣板間含樣板間C-fC-f265.85265.856 61595.11595.13 3797.55797.553 3797.55797.55C-f2C-f2266.8266.81 1266.8266.80 00 01 1266.8266.8含樣板間含樣板

21、間D-b-b551.65551.653 31654.951654.950 00 03 31654.951654.95預(yù)留預(yù)留1套套D-n-n541.68541.684 42166.722166.720 00 04 42166.722166.7215015035239.435239.4909020017.3820017.38預(yù)留預(yù)留3套套戶型戶型A-f類類A-b類類4 4地上面積地上面積13130 0D類類B-b類類備注備注總量總量已銷已銷面積面積存量存量合計(jì)合計(jì)套數(shù)套數(shù)1111B-f類類C-b類類C-f類類141411117 760603821.673821.6716620.9916620.9

22、92604.32604.30 02718.852718.853347.223347.22臨路臨路含已售含已售樣板間樣板間3064.63064.61064.351064.35產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析A-fA-f2B-bA-f2A-f2A-fA-fA-fA-fA-fA-f2B-fB-fB-fB-fC-fB-fC-fB-f B-fB-fB-fC-bC-bC-bC-bC-bC-bC-bB-b B-bB-bB-bAfC-fB-fB-fB-f B-fAfA-fB-bB-bB-bB-bC-fB-fB-fB-bC-bC-b C-bC-bB-fB-fB-fC-fAfAfB-fB-fB-bB-bB-bB-bB-bB-bC

23、-bC-bB-bB-bB-bB-bC-fC-fB-fB-fD-bAf2AfB-fB-fB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-f2D-nD-nD-nD-nD-bD-bB-bB-bB-bAfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAfAfAfAfAf2Af2B-bB-bB-bB-b B-bC-bC-bB-fB-fA-fB-b C-bB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-b產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析A-fA-f2B-bA-f2A-f2A-fA-fA-fA-fA-fA-f2B-fB-fB-fB-fC-

24、fB-fC-fB-f B-fB-fB-fC-bC-bC-bC-bC-bC-bC-bB-b B-bB-bB-bAfC-fB-fB-fB-f B-fAfA-fB-bB-bB-bB-bC-fB-fB-fB-bC-bC-b C-bC-bB-fB-fB-fC-fAfAfB-fB-fB-bB-bB-bB-bB-bB-bC-bC-bB-bB-bB-bB-bC-fC-fB-fB-fD-bAf2AfB-fB-fB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-f2D-nD-nD-nD-nD-bD-bB-bB-bB-bAfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAfAf

25、AfAfAf2Af2B-bB-bB-bB-b B-bC-bC-bB-fB-fA-fB-b C-bB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-b產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析A-fA-f2B-bA-f2A-f2A-fA-fA-fA-fA-fA-f2B-fB-fB-fB-fC-fB-fC-fB-f B-fB-fB-fC-bC-bC-bC-bC-bC-bC-bB-b B-bB-bB-bAfC-fB-fB-fB-f B-fAfA-fB-bB-bB-bB-bC-fB-fB-fB-bC-bC-b C-bC-bB-fB-fB-fC-fAfAfB-fB-fB-bB-bB-b

26、B-bB-bB-bC-bC-bB-bB-bB-bB-bC-fC-fB-fB-fD-bAf2AfB-fB-fB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-f2D-nD-nD-nD-nD-bD-bB-bB-bB-bAfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAfAfAfAfAf2Af2B-bB-bB-bB-b B-bC-bC-bB-fB-fA-fB-b C-bB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-b產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析A-fA-f2B-bA-f2A-f2A-fA-fA-fA-fA-fA-f2B-fB

27、-fB-fB-fC-fB-fC-fB-f B-fB-fB-fC-bC-bC-bC-bC-bC-bC-bB-b B-bB-bB-bAfC-fB-fB-fB-f B-fAfA-fB-bB-bB-bB-bC-fB-fB-fB-bC-bC-b C-bC-bB-fB-fB-fC-fAfAfB-fB-fB-bB-bB-bB-bB-bB-bC-bC-bB-bB-bB-bB-bC-fC-fB-fB-fD-bAf2AfB-fB-fB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-f2D-nD-nD-nD-nD-bD-bB-bB-bB-bAfAfAf2Af2AfAfAf2Af2AfAfAf2A

28、f2AfAfAfAfAfAfAf2Af2B-bB-bB-bB-b B-bC-bC-bB-fB-fA-fB-b C-bB-fB-fB-fA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-bA-b產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判商業(yè)街會(huì)所溫泉學(xué)校面寬單體面積外立面庭院0.5%0.5%0.5%1.0%1.0%1.0%1.0%1.0%總分值110%細(xì)類分值2.0%1.5%1.0%2.0%-1.0% -2.0%租務(wù)支持地塊位置2.5%現(xiàn)狀作為基準(zhǔn)，定為現(xiàn)狀作為基準(zhǔn)，定為100%現(xiàn)狀二期對比分值類別高壓線社

29、區(qū)成熟度園林改進(jìn)品牌提升配套完善4.0%產(chǎn)品升級產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判80份問卷調(diào)研份問卷調(diào)研,62份有效問份有效問,53個(gè)意向客戶個(gè)意向客戶客群分析客群分析基本特征基本特征客群分析客群分析說明說明以以3545為主為主,3034的有明顯增多的有明顯增多說明說明以以朝陽東北片區(qū)為主，但朝陽東北片區(qū)為主，但CBD、望京及亞北望京及亞北等區(qū)域客戶需深挖等區(qū)域客戶需深挖說明說明以朝陽區(qū)主要產(chǎn)業(yè)以朝陽區(qū)主要產(chǎn)業(yè)IT、貿(mào)易、金融等為主貿(mào)易、金融等為主說明說明以以時(shí)效性長（網(wǎng)絡(luò)、戶外）渠道和口碑宣傳時(shí)效性長（網(wǎng)絡(luò)、戶外）渠道和口碑宣傳播渠道為主播渠道為主客群分析客群分析說明說明對對健身場所、泳池有強(qiáng)烈需求

30、健身場所、泳池有強(qiáng)烈需求產(chǎn)品要求產(chǎn)品要求客群分析客群分析配套需求配套需求客群分析客群分析個(gè)人愛好個(gè)人愛好客群分析客群分析客群分析客群分析營銷策略營銷策略 打造打造溫榆河畔首席精品獨(dú)棟溫榆河畔首席精品獨(dú)棟樣板社樣板社區(qū)區(qū)7.1億億營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略簽約日期簽約日期客戶姓名客戶姓名房號(hào)房號(hào) 戶型戶型國籍國籍年齡年齡地址地址所開車輛所開車輛信息來源信息來源05-6-2柏吉安柏吉安1920 A-b3臺(tái)灣臺(tái)灣41北京市通州區(qū)西上園北京市通州區(qū)西上園1號(hào)樓號(hào)樓272寶馬寶馬朋友介紹朋友介紹05-6-2205-9-12厲建宇厲建宇LICHIENYU魯錚錚魯錚錚LU ZHENGZ

31、HENG1310 B-f2美籍華美籍華人人 美籍美籍華人華人3737北京市昌平區(qū)立湯路北京市昌平區(qū)立湯路28號(hào)號(hào)6-2奧迪奧迪朋友介紹朋友介紹05-7-12周智迅周智迅1232 B-b2中國中國38 北京市宣武區(qū)南濱河路北京市宣武區(qū)南濱河路23號(hào)立恒名苑號(hào)立恒名苑1-1001福特福特朋友介紹朋友介紹營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略媒體反饋媒體反饋來電量來電量來訪量來訪量成交量成交量DM直投DM直投21216 61 1安家安家30308 81 1北四環(huán)北四環(huán)5245241091093 3導(dǎo)引系統(tǒng)導(dǎo)引系統(tǒng)3213218818812727東三環(huán)東三環(huán)22122148481 1朋友介紹朋友介紹1861

32、866866863333偉業(yè)資源偉業(yè)資源0 06 64 4香港商會(huì)香港商會(huì)0 08 81 1新浪新浪4174171551551313中信中信0 04 42 2展會(huì)展會(huì)7 75 51 1合計(jì)合計(jì)17271727191619168787營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略媒體反饋媒體反饋來電量來電量來訪量來訪量成交量成交量DM直投DM直投21216 61 1安家安家30308 81 1北四環(huán)北四環(huán)5245241091093 3導(dǎo)引系統(tǒng)導(dǎo)引系統(tǒng)3213218818812727東三環(huán)東三環(huán)22122148481 1朋友介紹朋友介紹1861866866863333偉業(yè)資源偉業(yè)資源0 06 6

33、4 4香港商會(huì)香港商會(huì)0 08 81 1新浪新浪4174171551551313中信中信0 04 42 2展會(huì)展會(huì)7 75 51 1合計(jì)合計(jì)17271727191619168787營銷策略營銷策略認(rèn)購日認(rèn)購日期期簽約日期簽約日期客戶姓名客戶姓名行業(yè)行業(yè)房號(hào)房號(hào)戶型戶型國籍國籍生日生日年齡年齡郵編郵編所開車輛所開車輛05-5-505-5-28孫暢孫暢（張析苑）（張析苑）1801B-f2中國中國中國中國1997.3.131969.11.25836100102奧迪奧迪05-5-2705-5-28史有濤史有濤馬繼園馬繼園設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)師1808C-f中國中國中國中國1963.5.211963.10.142

34、42100013尼桑尼桑05-5-905-5-29王立清王立清建筑商建筑商1628C-b中國中國1965.6.181965.6.184010008805-6-505-6-9郭裕城郭裕城開發(fā)商開發(fā)商1321B-b2中國中國1981.4.2324101300尼桑尼桑05-6-905-6-13沈蓓蒂沈蓓蒂開發(fā)商開發(fā)商1601B-f2中國中國1963.6.1142100041本田本田05-4-1805-7-31蕭東蕭東陳濤陳濤設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)師1233B-b中國中國美籍華美籍華人人1965.8.211966.5馳奔馳05-8-205-9-30/05-10-20劉孜、楊泓劉孜、楊泓代

35、理商代理商1215A-f2中國中國1976.11.1329100026路虎路虎05-10-505-10-19包立包立供應(yīng)商供應(yīng)商1927A-b2中國中國1961.11.2944100102JEEPJEEP05-10-705-11-18于孝忠于孝忠供應(yīng)商供應(yīng)商1122Af2中國中國1968.08.2837100080別克別克推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略形象、銷售、品牌三點(diǎn)一線一期與二期聯(lián)動(dòng)一期與二期聯(lián)動(dòng)租務(wù)與銷售聯(lián)動(dòng)租務(wù)與銷售聯(lián)動(dòng)配套與景觀聯(lián)動(dòng)配套與景觀聯(lián)動(dòng)策略實(shí)施策略實(shí)施主題活動(dòng)為主，其他媒體組合出擊主題活動(dòng)為主，其他媒體組合出擊戶外戶外網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)組合媒體組合媒體業(yè)內(nèi)業(yè)內(nèi)傳播傳播海外海外形象

36、整合建議形象整合建議形象整合建議形象整合建議天郡天郡龍灣龍灣云謁云謁龍灣龍灣形象整合建議形象整合建議形象整合建議形象整合建議世家尊邸，閱覽百年世家尊邸，閱覽百年形象整合建議形象整合建議形象整合建議形象整合建議形象整合建議形象整合建議活動(dòng)實(shí)施建議活動(dòng)實(shí)施建議2006年1月-2月月初二期樣板間封頂雙龍戲珠：雙龍戲珠：一期/二期有效整合，相互拉動(dòng)，一期已銷售促進(jìn)為主要目的，二期以形象建立，客戶積累為主要目的。2006年3月-5月3月二期開工,公園及售樓處改造完工,客服中心成立，力邁學(xué)校奠基2006年6月-8月1.一期入住2.公園改造完工3.商業(yè)街示范段開放4.二期樣板間開放5.溫泉試運(yùn)行潛龍?jiān)跐擙堅(jiān)?/p>

37、淵：淵：以二期的形象拔升和客戶有效互動(dòng)為主要目的，同時(shí)注意品牌形象和有效客戶的積累。2006年9月-11月9月二期封頂10月會(huì)所試運(yùn)行2006年12月-2007年1月神龍擺神龍擺尾：尾：以銷售促進(jìn)為主要目的，加快銷售進(jìn)度；同時(shí)加強(qiáng)與客戶的深入溝通與互動(dòng)。1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121 12 23 3銷售銷售排期排期一期調(diào)整，二期策略整合工程工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)二期樣板二期樣板間封頂間封頂溫泉試溫泉試運(yùn)行運(yùn)行二期封二期封頂頂會(huì)所試會(huì)所試運(yùn)行運(yùn)行報(bào)廣報(bào)廣404040402020202020202020160160軟文軟文3 33 38 85 54 43 3

38、3 36 63 32 22 22 24444雜志雜志151515158 88 88 8202010108 89292廣播廣播5 56 65 54 42020網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)101010101515202030302020151520202020101010101010190190活動(dòng)活動(dòng)5050101020202020808010101010202030301010101010105 51010295295沙盤沙盤70707070印刷印刷101030300 040405050101033331381381081081761766767606071719696232332321212151520206.

39、24%6.24%1.25%1.25%4.12%4.12%17.23%17.23%13.48%13.48%21.97%21.97%8.36%8.36%7.49%7.49%8.86%8.86%11.99%11.99%2.87%2.87%4.00%4.00%1.50%1.50%1.87%1.87%2.50%2.50%戶外戶外700700機(jī)動(dòng)機(jī)動(dòng)5050總計(jì)總計(jì)時(shí)間時(shí)間2006年年2007年年合計(jì)合計(jì)小計(jì)小計(jì)700萬萬(在原有基礎(chǔ)上增加?xùn)|三環(huán)一塊（在原有基礎(chǔ)上增加?xùn)|三環(huán)一塊（350萬）萬）+現(xiàn)有資源續(xù)約或更換現(xiàn)有資源續(xù)約或更換)二期尾盤收官期二期尾盤收官期二期持續(xù)強(qiáng)銷期二期持續(xù)強(qiáng)銷期二期強(qiáng)銷期二期持續(xù)

40、熱銷期二期開盤熱銷二期開盤預(yù)熱客戶積累50501661萬元萬元 一期：一期：191萬元（結(jié)存萬元（結(jié)存 ） 二期：二期：1470萬元（按銷售金額萬元（按銷售金額4.9億的億的3%計(jì)）計(jì)）911911一期強(qiáng)銷期3月份月份1 .二期開工二期開工2 .公園改造公園改造3售樓處改造售樓處改造4客服中心建立客服中心建立4月份月份1.售樓處改造完工售樓處改造完工2.力邁學(xué)校奠基力邁學(xué)校奠基6月份月份1.一期入住一期入住2.公園改造完工公園改造完工3.商業(yè)街示范段開放商業(yè)街示范段開放4.二期樣板間開放二期樣板間開放月推廣費(fèi)用預(yù)估示意圖月推廣費(fèi)用預(yù)估示意圖5%1%4%15%12%18%7%7%8%11%3%4

41、%1%2%2%2006年 12006年 22006年 32006年 42006年 52006年 62006年 72006年 82006年 92006年 102006年 112006年 122007年 12007年 22007年 3各媒體分流示意圖各媒體分流示意圖10%3%6%1%11%18%4%2%42%3%報(bào)廣軟文雜志廣播網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)沙盤印刷戶外機(jī)動(dòng)1234567891011121232006年2007年銷售量銷售量推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用投放量投放量銷售排期銷售排期15個(gè)月7.1億一期產(chǎn)品銷售一期產(chǎn)品銷售123456789101112123二期預(yù)熱二期預(yù)熱開盤開盤熱銷熱銷持續(xù)持續(xù)熱銷熱銷強(qiáng)銷強(qiáng)銷持續(xù)持續(xù)強(qiáng)銷強(qiáng)銷尾盤尾盤收關(guān)收關(guān)銷售排期銷售排期戰(zhàn)略部署戰(zhàn)略部署1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121 12 23