房地產(chǎn)評估師制度與政策習(xí)題

1、第 21 題 甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以 200 萬元的價格出售， 其應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為 ()元。A.1000B.5000C.7000D.10000【正確答案】： B第 22 題 土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過扣除金額100% 、未超過 200% 的部分，稅率為 ()。A.30%B.40%C.50%D.60%【正確答案】： C第 23 題 耕地占用稅實(shí)行() 。A. 比例稅率B.累進(jìn)稅率C. 比例稅率和定額稅率D.定額稅率【正確答案】： D第 24 題 我國住房公積金制度實(shí)行的利率政策是()。A.低存低貸B.低存高貸C.高存低貸D.高存高貸【正確答案】： A第 25 題 在居住

2、區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，建筑密度屬于()。A.用地控制指標(biāo)B.環(huán)境容量控制指標(biāo)C.建筑形態(tài)控制指標(biāo)D.城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)【正確答案】： B第 26 題 查看估價對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時，對室內(nèi)來源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看()。A.墻體承重材料B.竹質(zhì)的家具C.裝修裝飾材料D.家用電器【正確答案】： C第 27 題 跨度 36m 以上的廠房，其建筑結(jié)構(gòu)類型一般是()。A.磚混結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.砌體結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)【正確答案】： D第 28 題 下列關(guān)于定額計(jì)價方式與工程量清單計(jì)價方式差別的表述中，正確的是 () 。A.定額計(jì)價方式采用綜合單價形式，工程量清單計(jì)價方式采用總價形式

3、B.定額計(jì)價方式投標(biāo)一般采用合理低價中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價方式投標(biāo)一 般采用百分制評分法C.定額計(jì)價方式是一種市場定價模式，工程量清單計(jì)價方式是一種政府定價 模式D.定額計(jì)價方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單【正確答案】： D第 29 題 能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是()。A.地籍圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶圖【正確答案】： B第 30 題 某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求()。A.完全無彈性B.為單一彈性C.富有彈性D.缺乏彈性【正確答案】： D第 3

4、1 題 下列宏觀經(jīng)濟(jì)政策中，有利于擴(kuò)大總需求、增加國民收入的財(cái)政政策是 ()。A.增加稅收B.降低存款準(zhǔn)備金率C.增加政府支出D.減少轉(zhuǎn)移支付【正確答案】： C第 32 題 由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是 () 。A.匯票B.本票C.支票D.銀行券【正確答案】： B第 33 題 根據(jù)邊際成本理論，房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是 () 。A.先上升后下降的拋物線B.先下降后上升的“LB曲線C. 一直上升的直線D.不受容積率的影響【正確答案】： B第 34 題 若按等比例選擇投資品， 則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是 ()A.股票+債券B.股票+投資基金C

5、.債券+投資基金D.股票+投資基金+債券【正確答案】： B第 35 題 甲公司為規(guī)避風(fēng)險，購買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險，其可投保的標(biāo)的是()。A. 甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)B. 甲公司所有的危房C. 甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)D. 甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋【正確答案】： C第36題某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/褶、3300 元/叭3500元/% 則該城市2006年至2008年房價年平均增長()。A.9.04%B.13.86%C.109.04%D.113.86%【正確答案】： B第 37 題 在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會計(jì)假設(shè)是 () 。A.會計(jì)主體B.持

6、續(xù)經(jīng)營C.會計(jì)分期D.貨幣計(jì)量【正確答案】： B第 38 題 下列屬于要約邀請行為的是()。A.競買人舉牌報價B.投標(biāo)人將標(biāo)書寄給招標(biāo)單位C.采購單位向生產(chǎn)單位寄送采購合同D.拍賣機(jī)構(gòu)發(fā)出拍賣公告第 39 題 王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同， 房屋總價款為 300 萬元，并交付定金75 萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某()萬元。A.75B.120C.135D.150【正確答案】： C第 40 題 對查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)不包括() 。A.標(biāo)的非自有性B.主體的特定性C. 目的的利他性D.權(quán)利義務(wù)的對等性【正確答案】： D甲房地產(chǎn)開發(fā)公司( 以下簡稱甲公司)開

7、發(fā)建設(shè) 普通住宅小區(qū)，向社會公開預(yù)售。 2008 年 12 月 1 日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同 (李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70 m2,陽臺面積為6 m2,套內(nèi)墻體建筑面積9 m2,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13 m20第 96 題 下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為 () 。A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案?！菊_答案】： B,D第97題李某所購房屋的建筑面積為()褶。

8、A.70B.76C.83D.92【正確答案】：C【參考解析】：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。 套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、 套內(nèi)墻體面積， 套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70 itf+13 m2=83 m20第 98 題 簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請()。A.房屋預(yù)告登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋轉(zhuǎn)移登記D.商品房預(yù)售合同登記備案【正確答案】： A第 99 題 按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為 ()。A.李某按成交價1%繳納契稅B.房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅C.李某

9、抵押該房，減半征收印花稅D.李某出租該房，免征個人所得稅【正確答案】： A,B(二)2005 年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 ( 以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地， 面積 35 畝， 出讓價 185 萬元 /畝， 土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005 年 2 月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。 2006 年 3 月 12 日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為 8000 萬元，其中在建工程拖欠工程款2000 萬元。 2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為 6800 萬元。第 100 題 該項(xiàng)目 20

10、06 年 3 月 12 日估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為 ()萬元。A.0B.6000C.6475D.8000【正確答案】：B【參考解析】：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時， 法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~， 包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款， 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目 2006 年 3 月 12 日估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值 8000 萬元 -2000 萬元 =6000 萬元。第 101 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由

11、()參照評估確定。A.人民法院B.估價機(jī)構(gòu)C.拍賣師D.開發(fā)商【正確答案】： A第 102 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應(yīng)當(dāng)不低于()萬元。A.4352B.4800C.5120D.5440C【參考解析】： 人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的 80%; 如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元 刈0%< (1-20%)=5120萬元。第 103 題 如果拍賣最終應(yīng)價為 6500 萬元，則該應(yīng)價為 ()。A.無效應(yīng)價B.有效應(yīng)價C.可以成交的價格D.不確定【正確答案】： B,C【參考解析】： 最

12、終應(yīng)價為 6500 萬元，超過保留價5120 萬元，屬于有效應(yīng)價、可以成交的價格。第 104 題 如果該項(xiàng)目拍賣成功， 受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為 ()年。A.35.5B.45.5C.50.0D.65.5【參考解析】： 綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為 50 年。該綜合用地，出讓年限從2005 年 2 月起計(jì)，至2009 年 8 月，計(jì) 4.5 年。 50-4.5=45.5年。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了 1h褶綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為 6，建筑密度為 50% ，可建一幢16 層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同

13、的商業(yè)用房，516層為建筑面積相同的住宅；辦公樓總建筑面積5000 nl、各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為 2000元/itf, 土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為 30% ， 銷售稅費(fèi)率為 6% 。 乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價格為 500 萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400 萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對所抵押的在建工程辦理保險， 并與丁財(cái)產(chǎn)

14、保險公司簽訂了保險合 同。第 105 題 該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng) ()。A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按條形基礎(chǔ)砌筑【正確答案】： A,B第106題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為()m20A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正確答案】： B【參考解析】：1h itf=15畝=10000 m20該地塊總建筑面積=10000 m2 >6=60000褶。根據(jù)建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之 比”。該地塊建筑基底占地面積=10000 nf x50%=5000 m20

15、該商住綜合樓基底占 地面積=5000 m2 -5000 nf芍=4000 m20該綜合樓住宅部分每層的建筑面積 =(60000-5000) m2 -4000 m2 M千2=3250m。第 107 題 乙公司籌集建房資金利用的信用形式為 ()。A.銀行信用B.商業(yè)信用C. 民間信用D. 國家信用A,C第 108 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為 ()。A.典型合同B.雙務(wù)合同C.主合同D.從合同【正確答案】： A,B,C第 109 題 甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應(yīng)為()元/W。A.3228.73B.3268.86C.3346.91D.3382.26【正確答案】

16、：B【參考解析】：根據(jù)：正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為 “隱成本 ”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會成本。 當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時， 廠 商獲得了正常利潤。經(jīng)濟(jì)成本=會計(jì)成本(顯成本 )+ 隱成本本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了 1h褶綜合用地50年的建設(shè) 用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000 m2 >6=60000 m20商住綜合樓建筑面積 =60000 m2 -5000 m2 =55000 m20 商住綜合樓地價=2500 萬元-500 萬元=2000 萬 元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元也5000=3